房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)講座(編輯修改稿)
2025-06-24 00:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是2億5000萬(wàn)，這其中除了發(fā)起人的股權(quán)以外，拿出了8250萬(wàn)股議價(jià)發(fā)行，那么就是一股賣了兩塊錢(qián)，那么這樣我們使1500萬(wàn)的注冊(cè)資本變成了3億3250萬(wàn)的凈資產(chǎn)，這是我們第一步的變化過(guò)程。93年我們進(jìn)行股份制改造以后，94年做了一個(gè)送二配三的增資擴(kuò)股，原有股東每10股送了2股，然后每10股配送3股，不上市的公司，不流通的股票也可以議價(jià)發(fā)行，我們第二次發(fā)行的價(jià)格是2塊5，只要你業(yè)績(jī)好，我們第一輪的分紅是9毛9分錢(qián)每股，那么這樣就造成了我們可以用易價(jià)值來(lái)進(jìn)行特殊形式的配故。 那么第二步值得注意的是我們境外資本再投資的問(wèn)題，那么當(dāng)時(shí)我們擴(kuò)大了52％的股權(quán)地吸收了7700萬(wàn)美元的外資股，這是與境外資本結(jié)合的第一步，然后我們第二步把外方的股權(quán)全部在香港接殼上市，當(dāng)時(shí)中國(guó)的法律沒(méi)有規(guī)定，所以我把中國(guó)的股權(quán)和外國(guó)的股權(quán)合并拿到境外上市，那么需要經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，那么直接把外資的股權(quán)到香港去上市不經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)就可以，那么我們就直接到香港上市了，那么我們到香港就上市了紅籌股，那么當(dāng)時(shí)國(guó)家發(fā)現(xiàn)這種形式有點(diǎn)問(wèn)題，那么就出了一個(gè)紅籌股上市的文件。 96年正式掛牌以后，97年我們就在境外發(fā)行了1億7250萬(wàn)美元的可換股債券。金融危機(jī)之后，可換股債權(quán)在盧森堡上市減價(jià)，那么債券價(jià)格也在發(fā)生變化，我們發(fā)行的是比如說(shuō)100元，金融危機(jī)之前債券漲到了112元，到金融危機(jī)最厲害的時(shí)候這個(gè)價(jià)格降老了4毛9分錢(qián)，就等于我花了4毛9還了1塊1毛錢(qián)的債券，債券的交易我們大概實(shí)際上賺了將近3個(gè)億，就是可換股債券融資的條件比較低，我們大概是2％的利息，那么我們當(dāng)時(shí)約定的股票達(dá)到6塊3的話必須換股，如果股票達(dá)不到6塊3我們就必須還錢(qián)，后期的成本是很高的，但是金融危機(jī)實(shí)際上我們用幾毛錢(qián)的代價(jià)就把錢(qián)還掉了。1億7250萬(wàn)美元的可換股債我們最終大概用了8千萬(wàn)美元買(mǎi)回來(lái)了一億多，還了一億多的債。最后，可能要還的這一部分債就剩了不到五千萬(wàn)，就非常少。所以資本運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中境外了境內(nèi)有不同的操作方式，境外的衍生工具形成的資本運(yùn)營(yíng)方式會(huì)更多一些，發(fā)債我們不需要任何單位批準(zhǔn)，國(guó)家也沒(méi)有有關(guān)的規(guī)定。我記得同一天是中國(guó)銀行在國(guó)際上發(fā)行了兩億美元的債券，上了中央電視臺(tái)的頭條新聞，而我們當(dāng)時(shí)發(fā)了一億7250萬(wàn)可換股企業(yè)的債券那么并不亞于中國(guó)銀行發(fā)行的債券。 同時(shí)我們?cè)趪?guó)內(nèi)又以合資公司的名義發(fā)行了企業(yè)股債券，我們可能是唯一的一家，我們第一次發(fā)行是完全全民所有制，而第二次發(fā)行的企業(yè)債實(shí)際上是合資企業(yè)的企業(yè)債。然后就畫(huà)了一個(gè)句號(hào)，我就把全部股權(quán)賣掉，去年大家可能從新聞中看到，我覺(jué)得我賣到股權(quán)這個(gè)事賺了多少錢(qián)并不重要，而是在于在地產(chǎn)行業(yè)里頭唯一一個(gè)能走出資本退出的就是我，剩下的人打得不可開(kāi)交，恨不得破產(chǎn)、打離婚什么的，而我們用了一種完全商業(yè)化的方式用股權(quán)的方式來(lái)做。我想這件事可以告訴大家，地產(chǎn)公司不僅是賣項(xiàng)目，賣公司可能比賣項(xiàng)目更好，他才真正體現(xiàn)了在資本運(yùn)營(yíng)中你可能更多要做的是賣公司，而不是賣項(xiàng)目。 我與華潤(rùn)分手以后，我們?cè)谌ツ甑?2月30號(hào)正式成立了一個(gè)華遠(yuǎn)新時(shí)代房地產(chǎn)公司，重新組成了一個(gè)新的公司，注冊(cè)資本是三個(gè)億，當(dāng)然我們還可以多注冊(cè)一點(diǎn)，但是我們盈利上沒(méi)有那么大，每股收益上沒(méi)有那么大，所以我們注冊(cè)那么大沒(méi)有用。那么在這里頭我可以給大家介紹幾個(gè)可以給大家借鑒的案例：第一個(gè)案例就是我們用品牌和無(wú)形資產(chǎn)換了開(kāi)拓房地產(chǎn)公司55％的股權(quán)，而持有了海潤(rùn)國(guó)際公寓這個(gè)項(xiàng)目，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候我們沒(méi)有花一分錢(qián)，就是因?yàn)槲覀兊钠放平?jīng)營(yíng)、能力和無(wú)形資產(chǎn)的作用，就可以值這么值這么多錢(qián)，所以買(mǎi)股權(quán)和換股權(quán)的時(shí)候非要花錢(qián)嗎？不一定，這就等于無(wú)形資產(chǎn)就可以變成資本運(yùn)營(yíng)的一部分。 前兩天就是18號(hào)我們與首旅簽訂了一個(gè)全面合作的協(xié)議，北京首旅集團(tuán)是全民所有制的國(guó)家行業(yè)企業(yè)的集團(tuán)，等于在北京有28家三星級(jí)以上的酒店，同時(shí)有自己的首汽集團(tuán)，首汽的出租公司，大車的運(yùn)輸、小車的運(yùn)輸?shù)鹊龋€有自己的酒店管理集團(tuán)等等，我們和他們簽訂了一個(gè)合作協(xié)議，而這個(gè)合作的基本條件也是以品牌為主和資金為輔而形成的一種合作，這種合作的結(jié)果是我持有了首旅本身可以具備地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件的將近400萬(wàn)土地。那么，實(shí)際上形成的是以小搏大的一種杠桿作用，有的報(bào)紙上已經(jīng)明確提出了這種杠桿作用的效率。那么資本運(yùn)營(yíng)的其中一個(gè)過(guò)程就是以小搏大這樣一種轉(zhuǎn)換。那么這是我們已經(jīng)完成的兩項(xiàng)。 我們下一步可能要再進(jìn)行一次社會(huì)直接融資的股份制改造，也是用品牌和社會(huì)效益，通過(guò)戰(zhàn)略投資人之間的私募來(lái)擴(kuò)大企業(yè)的資本實(shí)力，適時(shí)的進(jìn)入公開(kāi)股市的資本市場(chǎng)。到目前為止當(dāng)我們發(fā)出這個(gè)信息以后，已經(jīng)有很多基金和企業(yè)準(zhǔn)備來(lái)成為我們的股東。那么，我們可以有一種充分的選擇，我們可以選擇張三的資金，也可以選擇李四的資金。山東一個(gè)個(gè)體戶跟我提出來(lái)，我有4個(gè)億的錢(qián)，我都給你吧，那么新加坡投資基金說(shuō)，我給你1個(gè)億美元，但我只占30％。還有一些基金也提出來(lái)一些同樣的想法。而我們所自己考慮，就是我必須要保證股東的滿意回報(bào)。而在保證股東滿意匯報(bào)嗯之的時(shí)候，我不可以一開(kāi)始把自己的股權(quán)做得太大，做得太大我沒(méi)有那么多項(xiàng)目，那什么來(lái)支撐我，我沒(méi)有那么多利潤(rùn)回報(bào)我沒(méi)辦法那么干。那么大家知道，如果我們沒(méi)有具備那么多馬上開(kāi)工的項(xiàng)目的話，我沒(méi)有那么的錢(qián)，我也不能要。那么你品牌形成一定效益的時(shí)候，可以具備了轉(zhuǎn)換成資本的條件，你在融資的時(shí)候這就是一個(gè)條件。那么對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，你要注意到你要把資源形成一個(gè)最佳的配制，當(dāng)形成最佳配置的時(shí)候你可能獲得的效益是最高的。 那么如果這樣做我們所需要的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，那么這個(gè)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)就是基本運(yùn)營(yíng)的基本條件，對(duì)于境外的投資者來(lái)說(shuō)，可能最重要的就是需要有一個(gè)優(yōu)秀的管理隊(duì)伍，在國(guó)外的資本市場(chǎng)里面最首先評(píng)價(jià)的就是你企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)、管理隊(duì)伍，你的組織能力、市場(chǎng)判斷能力，那么在國(guó)內(nèi)我們可能不太重視誰(shuí)來(lái)當(dāng)董事長(zhǎng)、誰(shuí)來(lái)當(dāng)總經(jīng)理，誰(shuí)組成的董事會(huì)，那么在國(guó)外最重視的就是這個(gè)，那么可能在進(jìn)行投資的時(shí)候首先談的可能是你這個(gè)隊(duì)伍如何如何，你的人如何如何。那么第二個(gè)就是企業(yè)制度，那么接下來(lái)就要談你這企業(yè)有沒(méi)有毛病，好的企業(yè)制度里面包括了你的股本結(jié)構(gòu)，比如說(shuō)我們?cè)谙愀凵鲜?，其中有我們公司本身的?yōu)勢(shì)問(wèn)題，也有我們的股東結(jié)構(gòu)好的問(wèn)題，我們的股東結(jié)構(gòu)里包括了一個(gè)是華潤(rùn)在香港很有名的一個(gè)中資企業(yè)，再一個(gè)就是高盛，非常有名的經(jīng)營(yíng)管理公司，第三個(gè)就是美國(guó)很有名的基金，那么這三個(gè)股東是做了一個(gè)非常好的支撐。另外一個(gè)就是看你的激勵(lì)機(jī)制，大家可能從報(bào)紙上看到了，我當(dāng)時(shí)的工資是你的年薪是700萬(wàn)，如果一個(gè)上市公司的經(jīng)理我如果拿不到700萬(wàn)，沒(méi)人敢買(mǎi)我的股票，因?yàn)槟阕约憾伎梢詫?duì)公司不負(fù)責(zé)任，公司對(duì)你沒(méi)有任何的吸引力，為什么買(mǎi)你的股票呢？如果按香港的上市公司算我的年薪很低的，這是一個(gè)特定的條件，企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制和這些東西是相并聯(lián)的，但是我可以告訴你，我的年薪不如我的任股權(quán)的收益，我的任股權(quán)的收益更廣。這就是一種激勵(lì)機(jī)制，這種激勵(lì)機(jī)
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