房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)講座-文庫(kù)吧資料
2025-06-03 00:08本頁(yè)面
【正文】 來(lái)一些同樣的想法。那么，我們可以有一種充分的選擇，我們可以選擇張三的資金，也可以選擇李四的資金。 我們下一步可能要再進(jìn)行一次社會(huì)直接融資的股份制改造，也是用品牌和社會(huì)效益，通過(guò)戰(zhàn)略投資人之間的私募來(lái)擴(kuò)大企業(yè)的資本實(shí)力，適時(shí)的進(jìn)入公開股市的資本市場(chǎng)。那么資本運(yùn)營(yíng)的其中一個(gè)過(guò)程就是以小搏大這樣一種轉(zhuǎn)換。 前兩天就是18號(hào)我們與首旅簽訂了一個(gè)全面合作的協(xié)議，北京首旅集團(tuán)是全民所有制的國(guó)家行業(yè)企業(yè)的集團(tuán)，等于在北京有28家三星級(jí)以上的酒店，同時(shí)有自己的首汽集團(tuán)，首汽的出租公司，大車的運(yùn)輸、小車的運(yùn)輸?shù)鹊龋€有自己的酒店管理集團(tuán)等等，我們和他們簽訂了一個(gè)合作協(xié)議，而這個(gè)合作的基本條件也是以品牌為主和資金為輔而形成的一種合作，這種合作的結(jié)果是我持有了首旅本身可以具備地產(chǎn)開發(fā)條件的將近400萬(wàn)土地。 我與華潤(rùn)分手以后，我們?cè)谌ツ甑?2月30號(hào)正式成立了一個(gè)華遠(yuǎn)新時(shí)代房地產(chǎn)公司，重新組成了一個(gè)新的公司，注冊(cè)資本是三個(gè)億，當(dāng)然我們還可以多注冊(cè)一點(diǎn)，但是我們盈利上沒有那么大，每股收益上沒有那么大，所以我們注冊(cè)那么大沒有用。然后就畫了一個(gè)句號(hào)，我就把全部股權(quán)賣掉，去年大家可能從新聞中看到，我覺得我賣到股權(quán)這個(gè)事賺了多少錢并不重要，而是在于在地產(chǎn)行業(yè)里頭唯一一個(gè)能走出資本退出的就是我，剩下的人打得不可開交，恨不得破產(chǎn)、打離婚什么的，而我們用了一種完全商業(yè)化的方式用股權(quán)的方式來(lái)做。我記得同一天是中國(guó)銀行在國(guó)際上發(fā)行了兩億美元的債券，上了中央電視臺(tái)的頭條新聞，而我們當(dāng)時(shí)發(fā)了一億7250萬(wàn)可換股企業(yè)的債券那么并不亞于中國(guó)銀行發(fā)行的債券。最后，可能要還的這一部分債就剩了不到五千萬(wàn)，就非常少。金融危機(jī)之后，可換股債權(quán)在盧森堡上市減價(jià)，那么債券價(jià)格也在發(fā)生變化，我們發(fā)行的是比如說(shuō)100元，金融危機(jī)之前債券漲到了112元，到金融危機(jī)最厲害的時(shí)候這個(gè)價(jià)格降老了4毛9分錢，就等于我花了4毛9還了1塊1毛錢的債券，債券的交易我們大概實(shí)際上賺了將近3個(gè)億，就是可換股債券融資的條件比較低，我們大概是2％的利息，那么我們當(dāng)時(shí)約定的股票達(dá)到6塊3的話必須換股，如果股票達(dá)不到6塊3我們就必須還錢，后期的成本是很高的，但是金融危機(jī)實(shí)際上我們用幾毛錢的代價(jià)就把錢還掉了。 那么第二步值得注意的是我們境外資本再投資的問題，那么當(dāng)時(shí)我們擴(kuò)大了52％的股權(quán)地吸收了7700萬(wàn)美元的外資股，這是與境外資本結(jié)合的第一步，然后我們第二步把外方的股權(quán)全部在香港接殼上市，當(dāng)時(shí)中國(guó)的法律沒有規(guī)定，所以我把中國(guó)的股權(quán)和外國(guó)的股權(quán)合并拿到境外上市，那么需要經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，那么直接把外資的股權(quán)到香港去上市不經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)就可以，那么我們就直接到香港上市了，那么我們到香港就上市了紅籌股，那么當(dāng)時(shí)國(guó)家發(fā)現(xiàn)這種形式有點(diǎn)問題，那么就出了一個(gè)紅籌股上市的文件。 在社會(huì)上引起最多關(guān)注的華遠(yuǎn)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)操作是股份制改造，93年當(dāng)我們擁有大量的用土地轉(zhuǎn)換成公司股權(quán)和作為開發(fā)項(xiàng)目之后，我們開始進(jìn)行了社會(huì)直接融資的股份制改造，把全民所有制公司變成了股份制公司，當(dāng)時(shí)我們是1500萬(wàn)的注冊(cè)資本，經(jīng)過(guò)評(píng)估以后變成了8700萬(wàn)，我們占有當(dāng)時(shí)公司35％的股權(quán)，而總股本的發(fā)行量是2億5000萬(wàn)，這其中除了發(fā)起人的股權(quán)以外，拿出了8250萬(wàn)股議價(jià)發(fā)行，那么就是一股賣了兩塊錢，那么這樣我們使1500萬(wàn)的注冊(cè)資本變成了3億3250萬(wàn)的凈資產(chǎn)，這是我們第一步的變化過(guò)程。那么這是我們最初的兩個(gè)比較大的和比較早的操作方式。這個(gè)是我們以土地的三蒙一平條件，以上海和廣州兩個(gè)市政府進(jìn)行的合作項(xiàng)目，那么確定項(xiàng)目的時(shí)候，可能還是江澤民和朱森林來(lái)確定項(xiàng)目。那么我們通過(guò)經(jīng)營(yíng)逐年還貸，現(xiàn)在已經(jīng)還清了全部的貸款，這是一種用土地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)換方式。 我大概說(shuō)一下原來(lái)華遠(yuǎn)運(yùn)行的經(jīng)營(yíng)模式和案例。 開發(fā)企業(yè)在最初的時(shí)候，因?yàn)槭侨袼兄?，基本上是?5％的稅率來(lái)計(jì)算，這個(gè)是由建行執(zhí)行的，那么幾乎所有的建行都成立了一個(gè)統(tǒng)建開發(fā)，那么他負(fù)責(zé)了開發(fā)企業(yè)的解利問題，因此所有的企業(yè)都為了避免解利，那么就拖著不賣掉，那么就把應(yīng)該付的稅收變成了盈余。我們到九十年代后期才開始出現(xiàn)公司法，才要求注冊(cè)資本是實(shí)投資本，實(shí)資本注冊(cè)制，所以在以前我們當(dāng)初在成立全民所有制開發(fā)企業(yè)的時(shí)候，注冊(cè)資本是1500萬(wàn)，但是實(shí)際資本是零，沒錢，靠什么呢？一個(gè)是靠以政府信譽(yù)為背景的銀行信貸，因?yàn)槟菚r(shí)候幾乎所有的土地都是劃撥，而所有的開發(fā)公司都全民所有制，都帶有政府行為，銀行也是政府行為，因此形成了以政府行為為背景的信譽(yù)而形成的信貸。這是我們最常見的在資本市場(chǎng)的融資。 那么另外就是基金投資，那么可以列為直接投資的一種，也可以列為間接投資的一種，因?yàn)榛鹗峭顿Y人購(gòu)買的基金形成的作為中介機(jī)構(gòu)的一部分，但是中介機(jī)構(gòu)的發(fā)起人常常是基金的管理者，所以也是直接的股東，因此他可以借于兩者之間。當(dāng)然還有很多的衍生工具，我們國(guó)家就這幾種，因?yàn)閲?guó)家的債券市場(chǎng)沒有完全放開。可換股就是有選擇性，我可以選擇成換股票，那么可換股債券比一般的債券優(yōu)勢(shì)大一些，風(fēng)險(xiǎn)也小一點(diǎn)，但是通?？蓳Q股的債券利率都比較低，因?yàn)樗梢酝ㄟ^(guò)轉(zhuǎn)換成股票的時(shí)候取得一個(gè)高收益。 另外一種就是可換股債，那么在國(guó)際上是非常多的，而且可換股債可以在市場(chǎng)上進(jìn)行流通。我們第二次的債券是前兩年發(fā)的，％的債券，那么我們實(shí)際上就不合適了，因?yàn)橹袊?guó)降息了8次，那么我們實(shí)際上就高成本發(fā)了債券。 那么現(xiàn)在大家基本上理解的是上市，不上市也可以形成流通的股本問題。為什么我們說(shuō)它是非市場(chǎng)流通的呢？就是說(shuō)我們一個(gè)股份制公司，政府明文固定允許你的股權(quán)可以自由的轉(zhuǎn)讓，但是不是在公開的市場(chǎng)中進(jìn)行的流通，所以是非市場(chǎng)流通的一種流通股。 第二種就是直接融資，直接融資有私募公募各種不同情況，這里頭可能就是大家認(rèn)為可能企業(yè)更需要發(fā)揮作用的一部分，通常我們說(shuō)最直接的融資是股權(quán)，用股權(quán)產(chǎn)生了直接融資的形式，我們現(xiàn)在流行的是上市公司的流通股，這是股權(quán)直接流通的形式，那么它是在公開的交易市場(chǎng)有交易規(guī)則的條件下自由流通的股權(quán)。還有就是搭橋，也可能因?yàn)榕R時(shí)的借貸過(guò)程形成搭橋貸款，委托貸款和間接貸款等等。但是如果按收入流算的話，我一百萬(wàn)的一個(gè)酒店或者商場(chǎng)，我的出租租金可能會(huì)高于100萬(wàn)，每年如果是10％，我貸一個(gè)10年以上貸款的話，每年的收益率高于100萬(wàn)，那么銀行可能根據(jù)收益流計(jì)算的時(shí)候，可能給你100萬(wàn)美元的貸款，而不是200萬(wàn)美元的建屋抵押款，那么在抵押貸款的時(shí)候，有多種收入形式。 第一個(gè)概念就是融資，融資可能分為間接融資和直接融資，間接融資是指什么呢？通常我們是指通過(guò)中介機(jī)構(gòu)取得的資金是間接融資，就是第一手資金不是你拿到的，而是別人拿到的，比如說(shuō)銀行，通過(guò)銀行取得的都是銀行之間通過(guò)客戶取得的資金是間接融資，那么然后通過(guò)銀行和中介機(jī)構(gòu)之間取得的融資是間接融資。由于資本概念在擴(kuò)展，因此所有可能產(chǎn)生財(cái)富和創(chuàng)造未來(lái)收入流的這些東西，都
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