房地產(chǎn)資本運營任自強-文庫吧資料
2025-07-03 15:10本頁面
【正文】 辦法那么干。還有一些基金也提出來一些同樣的想法。那么，我們可以有一種充分的選擇，我們可以選擇張三的資金，也可以選擇李四的資金。 我們下一步可能要再進行一次社會直接融資的股份制改造，也是用品牌和社會效益，通過戰(zhàn)略投資人之間的私募來擴大企業(yè)的資本實力，適時的進入公開股市的資本市場。那么資本運營的其中一個過程就是以小搏大這樣一種轉(zhuǎn)換。 前兩天就是18號我們與首旅簽訂了一個全面合作的協(xié)議，北京首旅集團是全民所有制的國家行業(yè)企業(yè)的集團，等于在北京有28家三星級以上的酒店，同時有自己的首汽集團，首汽的出租公司，大車的運輸、小車的運輸?shù)鹊龋€有自己的酒店管理集團等等，我們和他們簽訂了一個合作協(xié)議，而這個合作的基本條件也是以品牌為主和資金為輔而形成的一種合作，這種合作的結(jié)果是我持有了首旅本身可以具備地產(chǎn)開發(fā)條件的將近400萬土地。 我與華潤分手以后，我們在去年的12月30號正式成立了一個華遠新時代房地產(chǎn)公司，重新組成了一個新的公司，注冊資本是三個億，當(dāng)然我們還可以多注冊一點，但是我們盈利上沒有那么大，每股收益上沒有那么大，所以我們注冊那么大沒有用。然后就畫了一個句號，我就把全部股權(quán)賣掉，去年大家可能從新聞中看到，我覺得我賣到股權(quán)這個事賺了多少錢并不重要，而是在于在地產(chǎn)行業(yè)里頭唯一一個能走出資本退出的就是我，剩下的人打得不可開交，恨不得破產(chǎn)、打離婚什么的，而我們用了一種完全商業(yè)化的方式用股權(quán)的方式來做。我記得同一天是中國銀行在國際上發(fā)行了兩億美元的債券，上了中央電視臺的頭條新聞，而我們當(dāng)時發(fā)了一億7250萬可換股企業(yè)的債券那么并不亞于中國銀行發(fā)行的債券。最后，可能要還的這一部分債就剩了不到五千萬，就非常少。金融危機之后，可換股債權(quán)在盧森堡上市減價，那么債券價格也在發(fā)生變化，我們發(fā)行的是比如說100元，金融危機之前債券漲到了112元，到金融危機最厲害的時候這個價格降老了4毛9分錢，就等于我花了4毛9還了1塊1毛錢的債券，債券的交易我們大概實際上賺了將近3個億，就是可換股債券融資的條件比較低，我們大概是2％的利息，那么我們當(dāng)時約定的股票達到6塊3的話必須換股，如果股票達不到6塊3我們就必須還錢，后期的成本是很高的，但是金融危機實際上我們用幾毛錢的代價就把錢還掉了。 那么第二步值得注意的是我們境外資本再投資的問題，那么當(dāng)時我們擴大了52％的股權(quán)地吸收了7700萬美元的外資股，這是與境外資本結(jié)合的第一步，然后我們第二步把外方的股權(quán)全部在香港接殼上市，當(dāng)時中國的法律沒有規(guī)定，所以我把中國的股權(quán)和外國的股權(quán)合并拿到境外上市，那么需要經(jīng)過證監(jiān)會的批準，那么直接把外資的股權(quán)到香港去上市不經(jīng)過證監(jiān)會的批準就可以，那么我們就直接到香港上市了，那么我們到香港就上市了紅籌股，那么當(dāng)時國家發(fā)現(xiàn)這種形式有點問題，那么就出了一個紅籌股上市的文件。 在社會上引起最多關(guān)注的華遠實際的經(jīng)營操作是股份制改造，93年當(dāng)我們擁有大量的用土地轉(zhuǎn)換成公司股權(quán)和作為開發(fā)項目之后，我們開始進行了社會直接融資的股份制改造，把全民所有制公司變成了股份制公司，當(dāng)時我們是1500萬的注冊資本，經(jīng)過評估以后變成了8700萬，我們占有當(dāng)時公司35％的股權(quán)，而總股本的發(fā)行量是2億5000萬，這其中除了發(fā)起人的股權(quán)以外，拿出了8250萬股議價發(fā)行，那么就是一股賣了兩塊錢，那么這樣我們使1500萬的注冊資本變成了3億3250萬的凈資產(chǎn)，這是我們第一步的變化過程。那么這是我們最初的兩個比較大的和比較早的操作方式。這個是我們以土地的三蒙一平條件，以上海和廣州兩個市政府進行的合作項目，那么確定項目的時候，可能還是江澤民和朱森林來確定項目。那么我們通過經(jīng)營逐年還貸，現(xiàn)在已經(jīng)還清了全部的貸款，這是一種用土地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)換方式。 我大概說一下原來華遠運行的經(jīng)營模式和案例。 開發(fā)企業(yè)在最初的時候，因為是全民所有制，基本上是按55％的稅率來計算，這個是由建行執(zhí)行的，那么幾乎所有的建行都成立了一個統(tǒng)建開發(fā)，那么他負責(zé)了開發(fā)企業(yè)的解利問題，因此所有的企業(yè)都為了避免解利，那么就拖著不賣掉，那么就把應(yīng)該付的稅收變成了盈余。我們到九十年代后期才開始出現(xiàn)公司法，才要求注冊資本是實投資本，實資本注冊制，所以在以前我們當(dāng)初在成立全民所有制開發(fā)企業(yè)的時候，注冊資本是1500萬，但是實際資本是零，沒錢，靠什么呢？一個是靠以政府信譽為背景的銀行信貸，因為那時候幾乎所有的土地都是劃撥，而所有的開發(fā)公司都全民所有制，都帶有政府行為，銀行也是政府行為，因此形成了以政府行為為背景的信譽而形成的信貸。這是我們最常見的在資本市場的融資。 那么另外就是基金投資，那么可以列為直接投資的一種，也可以列為間接投資的一種，因為基金是投資人購買的基金形成的作為中介機構(gòu)的一部分，但是中介機構(gòu)的發(fā)起人常常是基金的管理者，所以也是直接的股東，因此他可以借于兩者之間。當(dāng)然還有很多的衍生工具，我們國家就這幾種，因為國家的債券市場沒有完全放開。可換股就是有選擇性，我可以選擇成換股票，那么可換股債券比一般的債券優(yōu)勢大一些，風(fēng)險也小一點，但是通?？蓳Q股的債券利率都比較低，因為它可以通過轉(zhuǎn)換成股票的時候取得一個高收益。 另外一種就是可換股債，那么在國際上是非常多的，而且可換股債可以在市場上進行流通。我們第二次的債券是前兩年發(fā)的，％的債券，那么我們實際上就不合適了，因為中國降息了8次，那么我們實際上就高成本發(fā)了債券。 那么現(xiàn)在大家基本上理解的是上市，不上市也可以形成流通的股本問題。為什么我們說它是非市場流通的呢？就是說我們一個股份制公司，政府明文固定允許你的股權(quán)可以自由的轉(zhuǎn)讓，但是不是在公開的市場中進行的流通，所以是非市場流通的一種流通股。 第二種就是直接融資，直接融資有私募公募各種不同情況，這里頭可能就是大家認為可能企業(yè)更需要發(fā)揮作用的一部分，通常我們說最直接的融資是股權(quán)，用股權(quán)產(chǎn)生了直接融資的形式，我們現(xiàn)在流行的是上市公司的流通股，這是股權(quán)直接流通的形式，那么它是在公開的交易市場有交易規(guī)則的條件下自由流通的股權(quán)。還有就是搭橋，也可能因為臨時的借貸過程形成搭橋貸款，委托貸款和間接貸款等等。但是如果按收入流算的話，我一百萬的一個酒店或者商場，我的出租租金可能會高于100萬，每年如果是10％，我貸一個10年以上貸款的話，每年的收益率高于100萬，那么銀行可能根據(jù)收益流計算的時候，可能給你100萬美元的貸款，而不是200萬美元的建屋抵押款，那么在抵押貸款的時候，有多種收入形式。 第一個概念就是融資，融資可能分為間接融資和直接融資，間接融資是指什么呢？通常我們是指通過中介機構(gòu)取得的資金是間接融資，就是第一手資金不是你拿到的，而是別人拿到的，比如說銀行，通過銀行取得的都是銀行之間通過客戶取得的資金是間接融資，那么然后通過銀行和中介機構(gòu)之間取得的融資是間接融資。由于資
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