【文章內容簡介】 這樣我們使1500萬的注冊資本變成了3億3250萬的凈資產，這是我們第一步的變化過程。93年我們進行股份制改造以后，94年做了一個送二配三的增資擴股，原有股東每10股送了2股，然后每10股配送3股，不上市的公司，不流通的股票也可以議價發(fā)行，我們第二次發(fā)行的價格是2塊5，只要你業(yè)績好，我們第一輪的分紅是9毛9分錢每股，那么這樣就造成了我們可以用易價值來進行特殊形式的配故。 那么第二步值得注意的是我們境外資本再投資的問題，那么當時我們擴大了52％的股權地吸收了7700萬美元的外資股，這是與境外資本結合的第一步，然后我們第二步把外方的股權全部在香港接殼上市，當時中國的法律沒有規(guī)定，所以我把中國的股權和外國的股權合并拿到境外上市，那么需要經過證監(jiān)會的批準，那么直接把外資的股權到香港去上市不經過證監(jiān)會的批準就可以，那么我們就直接到香港上市了，那么我們到香港就上市了紅籌股，那么當時國家發(fā)現這種形式有點問題，那么就出了一個紅籌股上市的文件。 96年正式掛牌以后，97年我們就在境外發(fā)行了1億7250萬美元的可換股債券。金融危機之后，可換股債權在盧森堡上市減價，那么債券價格也在發(fā)生變化，我們發(fā)行的是比如說100元，金融危機之前債券漲到了112元，到金融危機最厲害的時候這個價格降老了4毛9分錢，就等于我花了4毛9還了1塊1毛錢的債券，債券的交易我們大概實際上賺了將近3個億，就是可換股債券融資的條件比較低，我們大概是2％的利息，那么我們當時約定的股票達到6塊3的話必須換股，如果股票達不到6塊3我們就必須還錢，后期的成本是很高的，但是金融危機實際上我們用幾毛錢的代價就把錢還掉了。1億7250萬美元的可換股債我們最終大概用了8千萬美元買回來了一億多，還了一億多的債。最后，可能要還的這一部分債就剩了不到五千萬，就非常少。所以資本運營的過程中境外了境內有不同的操作方式，境外的衍生工具形成的資本運營方式會更多一些，發(fā)債我們不需要任何單位批準，國家也沒有有關的規(guī)定。我記得同一天是中國銀行在國際上發(fā)行了兩億美元的債券，上了中央電視臺的頭條新聞，而我們當時發(fā)了一億7250萬可換股企業(yè)的債券那么并不亞于中國銀行發(fā)行的債券。 同時我們在國內又以合資公司的名義發(fā)行了企業(yè)股債券，我們可能是唯一的一家，我們第一次發(fā)行是完全全民所有制，而第二次發(fā)行的企業(yè)債實際上是合資企業(yè)的企業(yè)債。然后就畫了一個句號，我就把全部股權賣掉，去年大家可能從新聞中看到，我覺得我賣到股權這個事賺了多少錢并不重要，而是在于在地產行業(yè)里頭唯一一個能走出資本退出的就是我，剩下的人打得不可開交，恨不得破產、打離婚什么的，而我們用了一種完全商業(yè)化的方式用股權的方式來做。我想這件事可以告訴大家，地產公司不僅是賣項目，賣公司可能比賣項目更好，他才真正體現了在資本運營中你可能更多要做的是賣公司，而不是賣項目。 我與華潤分手以后，我們在去年的12月30號正式成立了一個華遠新時代房地產公司，重新組成了一個新的公司，注冊資本是三個億，當然我們還可以多注冊一點，但是我們盈利上沒有那么大，每股收益上沒有那么大，所以我們注冊那么大沒有用。那么在這里頭我可以給大家介紹幾個可以給大家借鑒的案例：第一個案例就是我們用品牌和無形資產換了開拓房地產公司55％的股權，而持有了海潤國際公寓這個項目，股權轉讓的時候我們沒有花一分錢，就是因為我們的品牌經營、能力和無形資產的作用，就可以值這么值這么多錢，所以買股權和換股權的時候非要花錢嗎？不一定，這就等于無形資產就可以變成資本運營的一部分。 前兩天就是18號我們與首旅簽訂了一個全面合作的協議，北京首旅集團是全民所有制的國家行業(yè)企業(yè)的集團，等于在北京有28家三星級以上的酒店，同時有自己的首汽集團，首汽的出租公司，大車的運輸、小車的運輸等等，還有自己的酒店管理集團等等，我們和他們簽訂了一個合作協議，而這個合作的基本條件也是以品牌為主和資金為輔而形成的一種合作，這種合作的結果是我持有了首旅本身可以具備地產開發(fā)條件的將近400萬土地。那么，實際上形成的是以小搏大的一種杠桿作用，有的報紙上已經明確提出了這種杠桿作用的效率。那么資本運營的其中一個過程就是以小搏大這樣一種轉換。那么這是我們已經完成的兩項。 我們下一步可能要再進行一次社會直接融資的股份制改造，也是用品牌和社會效益，通過戰(zhàn)略投資人之間的私募來擴大企業(yè)的資本實力，適時的進入公開股市的資本市場。到目前為止當我們發(fā)出這個信息以后，已經有很多基金和企業(yè)準備來成為我們的股東。那么，我們可以有一種充分的選擇，我們可以選擇張三的資金，也可以選擇李四的資金。山東一個個體戶跟我提出來，我有4個億的錢，我都給你吧，那么新加坡投資基金說，我給你1個億美元，但我只占30％。還有一些基金也提出來一些同樣的想法。而我們所自己考慮，就是我必須要保證股東的滿意回報。而在保證股東滿意匯報嗯之的時候，我不可以一開始把自己的股權做得太大，做得太大我沒有那么多項目，那什么來支撐我，我沒有那么多利潤回報我沒辦法那么干。那么大家知道，如果我們沒有具備那么多馬上開工的項目的話，我沒有那么的錢，我也不能要。那么你品牌形成一定效益的時候，可以具備了轉換成資本的條件，你在融資的時候這就是一個條件。那么對于房地產公司來說，你要注意到你要把資源形成一個最佳的配制，當形成最佳配置的時候你可能獲得的效益是最高的。 那么如果這樣做我們所需要的運營基礎，那么這個運營基礎就是基本運營的基本條件，對于境外的投資者來說，可能最重要的就是需要有一個優(yōu)秀的管理隊伍，在國外的資本市場里面最首先評價的就是你企業(yè)的管理團隊、管理隊伍，你的組織能力、市場判斷能力，那么在國內我們可能不太重視誰來當董事長、誰來當總經理，誰組成的董事會，那么在國外最重視的就是這個，那么可能在進行投資的時候首先談的可能是你這個隊伍如何如何，你的人如何如何。那么第二個就是企業(yè)制度，那么接下來就要談你這企業(yè)有沒有毛病，好的企業(yè)制度里面包括了你的股本結構，比如說我們在香港上市，其中有我們公司本身的優(yōu)勢問題，也有我們的股東結構好的問題，我們的股東結構里包括了一個是華潤在香港很有名的一個中資企業(yè)，再一個就是高盛，非常有名的經營管理公司，第三個就是美國很有名的基金，那么這三個股東是做了一個非常好的支撐。另外一個就是看你的激勵機制，大家可能從報紙上看到了，我當時的工資是你的年薪是700萬，如果一個上市公司的經理我如果拿不到700萬，沒人敢買我的股票，因為你自己都可以對公司不負責任，公司對你沒有任何的吸引力，為什么買你的股票呢？如果按香港的上市公司算我的年薪很低的，這是一個特定的條件，企業(yè)的激勵機制和這些東西是相并聯的，但是我可以告訴你，我的年薪不如我的任股權的收益，我的任股權的收益更廣。這就是一種激勵機制，這種激勵機制在事先的約定中就要讓投資者知道你有一個非常好的激勵機制。