房地產(chǎn)利率和資本化率(編輯修改稿)
2025-05-26 07:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 90 720 6 32 250 6rrrrrrr 654321 ?????? %6%%%%%% ???????Var?（ 2）在 V＝ [ ]的情況下，可通過下式求取 r。 在手工計(jì)算的情況下，是先采用試錯(cuò)法試算，計(jì)算到一定程度后再采用線性內(nèi)插法求取。 [ ] – V = 0 1 (1+r)n 1 A r 1 (1+r)n 1 A r 復(fù)合投資收益率法 （ 1）抵押貸款與自有資金的組合 購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸 款；另一部分為自有資金。 房地產(chǎn)價(jià)格 綜合資本化率＝抵押貸款金額 抵押貸款常數(shù)＋自有資金額 自有資金資本化率 (2) 土地與建筑物的組合 ?土地資本化率 是和僅由土地產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。 ?建筑物資本化率 是指和僅由建筑物產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。 ?綜合資本化率 是指由土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。 BLBBLLO VVVRVRR???某宗房地產(chǎn)，土地價(jià)值占總價(jià)值的 30％，土地資本化率為 7％，建筑物資本化率為 9％，試求綜合資本化率。 【 解 】 ro = 30％ 7％＋（ 1－ 30％） 9％ = ％ 1．同等條件下，房地產(chǎn)的收益期越長，資本化率越高 ； 收益期越短，資本化率越 低 。 2．房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)高于國債，因此，即便是低風(fēng)險(xiǎn)的工業(yè)用房，資本化率也應(yīng) 高于 國債的年利率。 3．不同用途的房地產(chǎn)，其資本化率不同，同等條件下，商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的資本化率應(yīng)依次 降低 。 升高或降低？ 高或低？ 高或低？ 高 于 或低 于 ？ 報(bào)酬率 房地產(chǎn)資本化率與國債利率不能簡單地比較收益高低，因?yàn)榉康禺a(chǎn)收益期結(jié)束時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值消失，而國債到期后本金尚存。如果用房地產(chǎn)資本化率與國債利率比較收益時(shí)，還應(yīng)考慮國債本金的年回收額。 ?資本化率的求取方法 累加法 (安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 ) 市場提取法 復(fù)合投資收益率法 （ 1）抵押貸款與自有資金的組合 （ 2）土地與建筑物的組合 投資報(bào)酬率排序插入法 實(shí)質(zhì)利率法 投資報(bào)酬率排序插入法 操作步驟與主要內(nèi)容： （ 1）調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)
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