房地產(chǎn)知識(shí)講座-文庫(kù)吧資料
2025-07-03 15:07本頁(yè)面
【正文】 預(yù)售條件買賣的合同問題（1）認(rèn)購(gòu)書：不是預(yù)售合同，認(rèn)購(gòu)書認(rèn)為有效的指認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事雙方的一種約定合同，是附條件的民事法律行為，而不是買賣合同，是雙方真實(shí)意思的表示，指房屋的購(gòu)買權(quán)，而不是房屋本身；認(rèn)為無(wú)效的指在未有預(yù)售許可證時(shí)，屬無(wú)效。（2）房屋預(yù)售的標(biāo)底是尚在建設(shè)中的房屋。作用：開發(fā)商通過收取定金，預(yù)付款項(xiàng)而獲取資金，業(yè)主可避免一次性支付巨額款。C、 天臺(tái)和廣告未作法律規(guī)定，是買賣雙方的一個(gè)約定。B、 地面停車場(chǎng)不能收費(fèi)，但多數(shù)都以物管名義收取，不能買賣。（3）特殊情況的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題。三、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式——交易、轉(zhuǎn)移視同轉(zhuǎn)讓的還有：（1）入股（2）合作建房包括：出資方須有開發(fā)資質(zhì)；必須有土地證；如果劃撥土地則要補(bǔ)地價(jià)。房改房指：?jiǎn)挝蛔越?，用地減免地價(jià)（綠證）；單位購(gòu)買的商品房再賣給個(gè)人——單位是紅證，個(gè)人是綠證。1995年1月1日起如紅證則是商品房，可自由轉(zhuǎn)讓和抵押，它是通過市場(chǎng)地價(jià)來(lái)作核心區(qū)分的。形式上有紅證、綠證。二、房地產(chǎn)證的種類《土地所有權(quán)證》《集體所有權(quán)證》《土地使用權(quán)證》《房屋所有權(quán)證》——深圳《它項(xiàng)權(quán)利證》如：《抵押權(quán)證》；蛇口發(fā)過證，福田保稅區(qū)也發(fā)過房產(chǎn)證。出讓：政府通過出讓合同，對(duì)方出一個(gè)地價(jià)款。其中用地地價(jià)可調(diào)整與容積率有關(guān)。（5）種植、養(yǎng)殖、蓄牧以及旅游用地。（3）各類工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通、運(yùn)輸、港口、電訊、供水、供電等用地。七、 地價(jià)：用地的分類（1）各類商業(yè)、辦公、貿(mào)易、服務(wù)、金融、保險(xiǎn)、加油站、別墅、飲食和其它商業(yè)型用地。（2）行政劃拔：1980年6月至1988年1月2日土地還不是商品。取得房地產(chǎn)證完成開發(fā)投資總額的25%六、 深圳市土地使用權(quán)制度的演變1987年深圳市第一塊地拍賣，全國(guó)最早，1982年憲法規(guī)定土地是國(guó)有的，全民的。退紅線的要求，主要針對(duì)道路、建筑層數(shù)也要受限制（日照問題的解決），地下室不計(jì)在容積率之中。樓面地價(jià)概念指可銷售面積。一級(jí)市場(chǎng)：國(guó)有土地使用權(quán)的出讓二級(jí)市場(chǎng)：對(duì)開發(fā)的房屋第一次出售或出租三級(jí)市場(chǎng)：各使用者之間的交易一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)主體國(guó)家和地方政府各房產(chǎn)公司用戶特點(diǎn)壟斷性競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)爭(zhēng)性內(nèi)容整體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，征地、招投標(biāo)底價(jià)綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式拍賣、招標(biāo)出賣、出租已開發(fā)土地或連同其建筑物轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同其建筑物價(jià)格壟斷價(jià)值價(jià)格剩余年限價(jià)格四、 標(biāo)的物分類地產(chǎn)市場(chǎng)房屋商品資金勞務(wù)技術(shù)信息五、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性產(chǎn)品的位置固定價(jià)格的特殊性供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)性市場(chǎng)價(jià)格的層次性雙重屬性：消費(fèi)資料（住宅）、生產(chǎn)資料（寫字樓）不充分的市場(chǎng)五、房地產(chǎn)供求市場(chǎng)的特點(diǎn)供應(yīng)（1）供給市場(chǎng)缺乏彈性（2）供給的異質(zhì)性（3）供給的地區(qū)性（4）調(diào)節(jié)的不完全性需求特點(diǎn)（1）需求的多樣性（2）需求的廣泛性（3）需求的融資性（4）需求的長(zhǎng)期性供求動(dòng)機(jī)的分析供應(yīng)：經(jīng)營(yíng)、投機(jī)、資產(chǎn)流動(dòng)、遷移需求：消費(fèi)需求（生產(chǎn)性消費(fèi)、生活性消費(fèi)）經(jīng)營(yíng)需求、保值第四講 深圳市的房地產(chǎn)管理體制一、深圳市房地產(chǎn)（國(guó)土）屬三級(jí)管理——市局、分局、國(guó)土所
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