房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)講座-資料下載頁(yè)
2025-05-28 00:08本頁(yè)面
【正文】 那么我今天要講的就是這些，可能還要留一點(diǎn)時(shí)間給大家提問(wèn)，那么謝謝大家。 講講怎么傍大款？ 傍大款小姐要傍大款肯定自己要長(zhǎng)得漂亮，然后你還得把自己打扮得干凈利落一點(diǎn)，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)也同樣，你先得把自己弄漂亮，可能我前面說(shuō)的有幾個(gè)基本條件，比如說(shuō)你的股本結(jié)構(gòu)、你的管理隊(duì)伍、你的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力以及你的市場(chǎng)占有率等等，你的品牌意識(shí)，這個(gè)就是傍大款的基本前提，實(shí)際上路演干什么？我們到所有的投資者面前去表現(xiàn)自己，告訴你我能產(chǎn)生多少盈利。那么同樣你長(zhǎng)得不亮，然后說(shuō)的是一口土話，你肯定是傍不上大款，這都是相通的東西。所以我覺(jué)得你如果不把自己的根本的東西弄得稍微有一點(diǎn)說(shuō)得出去的實(shí)力的東西的話，你就不可能去傍大款，我現(xiàn)在傍大款我可以說(shuō)我有我的品牌，我離開華潤(rùn)以后，我就告訴你，我這個(gè)華遠(yuǎn)要重新成立公司，很多投資者說(shuō)你重新成立公司可以，我知道你長(zhǎng)得很漂亮，我也知道你有能力把我這個(gè)錢生出更多的錢來(lái)，所以我愿意給你投資，這恰恰是一個(gè)基礎(chǔ)，你要把公司的建設(shè)基礎(chǔ)做好，你要有一定的土地儲(chǔ)備來(lái)具備它的升值條件，我有這么多項(xiàng)目，告訴投資者這些項(xiàng)目是在CBD或者是在北京最好的土地地盤，那么它具有最良性的成本和最好的土地價(jià)格，這樣你才能去傍大款。 投資基金法的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)投資有何利處？ 投資基金法出臺(tái)了之后就多了一個(gè)投資基金，不出臺(tái)也同樣有投資基金，那么這個(gè)不與你是否一定得等投資基金法。那么現(xiàn)在國(guó)際上的房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)非常大，其中進(jìn)入國(guó)內(nèi)的已經(jīng)有十來(lái)個(gè)，現(xiàn)在最著名的就是漢斯基金，那么原來(lái)的停車場(chǎng)改造，在東直門外他也有自己的項(xiàng)目，這種大的投資基金進(jìn)入中國(guó)的數(shù)量已經(jīng)非常非常多了，在我們過(guò)去的境外融資和發(fā)可換股債券里面大部分都是投資基金投入的，關(guān)鍵是你能不能找到，你要想找到他，他要想找到你，就是有一個(gè)信息溝通的問(wèn)題，而這個(gè)信息溝通你就必須要把自己打扮得漂亮，那么漂亮的小姐老是藏在黑暗的地方也不行，你得走到街上讓大家看到，那么投資基金法如果成立了，在國(guó)內(nèi)公開可能會(huì)更多一點(diǎn)，但是你別忘了用別人的錢常常是不太好用的，想用別人錢的時(shí)候別人會(huì)提一些條件，比如說(shuō)你必須給我保證10％、20％的回報(bào)，或者是你得給我提供可行性報(bào)告。 土地使用權(quán)開發(fā)方式和操作的問(wèn)題，那么土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎？ 這個(gè)錯(cuò)了，我們最早是沒(méi)有土地使用權(quán)的，是土地出讓權(quán)，那么八幾年的時(shí)候沒(méi)有土地使用權(quán)合法的概念，和法律上所說(shuō)的交傳統(tǒng)的土地使用費(fèi)，這不是一個(gè)概念，開發(fā)上你要開發(fā)的轉(zhuǎn)讓的不是土地，而開發(fā)成果，土地還是國(guó)家的，土地開發(fā)的結(jié)果還是單位的，你只是替他做了一個(gè)土地開發(fā)，比如說(shuō)我只給你做了土地拆遷，那么我說(shuō)的土地使用權(quán)是法律上規(guī)定的那種土地使用權(quán)。 管理隊(duì)伍最追求的五個(gè)職位是什么？為什么？ 我不認(rèn)為管理隊(duì)伍最重要的是五個(gè)職位，管理隊(duì)伍最核心的就是老總，然后是你的一套創(chuàng)作班子、輔助人員，如果你的第一把手是黨委書記，所有的投資者都不給你投資，如果說(shuō)你的第一把手還需要除了董事會(huì)之后還要其他人批準(zhǔn)人家可能也不給你投資。那么實(shí)際上在管理學(xué)上有這么幾個(gè)階段，一個(gè)階段就是所有的經(jīng)營(yíng)者要為股東負(fù)責(zé)，第二個(gè)就是要把經(jīng)營(yíng)者的權(quán)利和股東的權(quán)利相結(jié)合，另外一個(gè)就是把職工的和股東的權(quán)利相結(jié)合，那么最后都?xì)w結(jié)到所有的人都對(duì)股東負(fù)責(zé)，因?yàn)楣蓶|是主人。這個(gè)管理隊(duì)伍關(guān)鍵是在于你產(chǎn)生核心的魂，那么比如說(shuō)萬(wàn)科，萬(wàn)科大家都知道王石是魂，王石指到東這個(gè)隊(duì)伍就打到東，指到西就打到西，而不能說(shuō)出現(xiàn)一支隊(duì)伍不聽(tīng)王石的。那么任何企業(yè)這個(gè)核心是最主要的。 當(dāng)年的華遠(yuǎn)您到后期只任董事長(zhǎng)，那么新華遠(yuǎn)您是否打算請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人作總經(jīng)理呢？ 這個(gè)我們?cè)诰W(wǎng)上已經(jīng)發(fā)布過(guò)消息，新聞也發(fā)布過(guò)，我們肯定要請(qǐng)一個(gè)不管是職業(yè)經(jīng)理人也好，還是自己培養(yǎng)專業(yè)人士也好，來(lái)當(dāng)總經(jīng)理，我們現(xiàn)在在網(wǎng)上和獵頭公司已經(jīng)在挖總經(jīng)理，但是獵頭公司給我們提供了一些人，我們都不太滿意，在座的如果有人自認(rèn)能當(dāng)華遠(yuǎn)總經(jīng)理，我們也歡迎你來(lái)。 你今年準(zhǔn)備開發(fā)什么項(xiàng)目，你今年的開工項(xiàng)目和銷售目標(biāo)？ 我今天開發(fā)的項(xiàng)目是海潤(rùn)花園，那么在規(guī)劃局沒(méi)有批準(zhǔn)和合同沒(méi)有簽約之前，我們還不能公布，但是我可以告訴大家，我們今年會(huì)不少于30萬(wàn)的開工，那么在一個(gè)公司在剛剛開業(yè)不到一年的時(shí)間開工30萬(wàn)的話，是非常不容易的事情，那么明年我們會(huì)超過(guò)50萬(wàn)，后年會(huì)超過(guò)80萬(wàn)，那么明年我們會(huì)超過(guò)20個(gè)億，后年我們會(huì)超過(guò)30個(gè)億，我們大概是這么一個(gè)安排，那么如果我們和手底下人的合作和其他單位的合作更好的話，我們可能會(huì)退出這個(gè)目標(biāo)，那么今年可能準(zhǔn)備上市的是5個(gè)。提問(wèn)： 任總，你的資產(chǎn)運(yùn)作很多成功的事例是不是在你改成股份制，公司體制上改制以后更明顯？回答： 我剛才舉例子的時(shí)候，前頭第一個(gè)用的是華威大廈，第二個(gè)是華能大廈，這都是我在股份制之前運(yùn)作的方式，實(shí)際上華威大廈大家可以看見(jiàn)在西單，總的建筑面積是六萬(wàn)多平方米，那么實(shí)際上我們也沒(méi)有投資多少，那么我后面也列了很多跟股份制有關(guān)系的，那么在融資工具里面我第一個(gè)直接用的就是股權(quán)，所以股份制改造是現(xiàn)代企業(yè)當(dāng)中的一種方式，從現(xiàn)代國(guó)際上的股份制來(lái)說(shuō)，一種就是純所有制，那么第二個(gè)就是八幾年以后形成的合伙人制，現(xiàn)在我們的會(huì)計(jì)師事務(wù)所、建筑師事務(wù)所都是采取的合伙人方式，這是以個(gè)人的智力為主要因素采取的合伙人制。另外一種就是叫做現(xiàn)代企業(yè)制度，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)說(shuō)，現(xiàn)代企業(yè)制度就是公眾公司，就是大家共同管理的一個(gè)公司，共同投資的一個(gè)公司，那么這里頭就涉及到股權(quán)問(wèn)題，實(shí)際上最早的股票是在一百年以前，那么擁有資本的時(shí)候，這種資本主義社會(huì)更更多的是用股權(quán)來(lái)界定股東之間的關(guān)系和資本運(yùn)營(yíng)的關(guān)系，那么我們公司法不符合股份制法，公司法有很多缺乏，不能滿足一個(gè)完全股份制公司的要求。我們最早實(shí)行的是在八十年代末期用的叫做股份制管理辦法這個(gè)問(wèn)題。那時(shí)候開始形成了大量的股份制，而我們的股份里頭允許不允許私人持有股份和私有公司的時(shí)候，我們那時(shí)候是員工持有計(jì)劃，那么中國(guó)一直在股份制問(wèn)題上一直都是一個(gè)模糊的概念，那么但是在國(guó)際資本市場(chǎng)上面股份是最基本的，叫做產(chǎn)權(quán)清晰，那么實(shí)際上股份制最基本的就是產(chǎn)權(quán)清晰，那么全民所有制人家不給你投資就是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明晰，那么不知道是張三還是李四，所以人家不給你投。那么股份制是衍生資本最多的，那么除了技術(shù)資本問(wèn)題以外、無(wú)形資本問(wèn)題、人力資本問(wèn)題以外，那么股權(quán)才能形成價(jià)值化，那么如果不形成股權(quán)很難把無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值化，那么這里頭我們很重要的一條就是股份制改造和國(guó)際資本市場(chǎng)相結(jié)合這兩種運(yùn)用的是最多的，我前前后后在國(guó)際上拿回來(lái)的是6億多美元，那么6億美元對(duì)于一個(gè)公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)很龐大的數(shù)字，如果更成功的話，從我們集團(tuán)來(lái)說(shuō)我們前后拿到了12億7000萬(wàn)美元，在房地產(chǎn)公司是6億美元，在其他的行業(yè)里面我們有6億多美元，在房地產(chǎn)公司里面要用各種的方法在國(guó)際上吸引大量的資金，然后在境內(nèi)也可以通過(guò)各種方法來(lái)融得資金。
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