【正文】 當符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條的規(guī)定（第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；第39條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理）。 結(jié)合上述法律規(guī)定，我們不難發(fā)現(xiàn)，合作雙方的合作協(xié)議簽訂后的風險主要集中在合作當事人能否按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時辦理土地使用權(quán)證書的變更登記，辦理與建設(shè)工程有關(guān)的許可證書和其他相關(guān)批準文件的變更手續(xù)。如果未按法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)登記變更則該合同無效，不能發(fā)生預(yù)期的法律效力；只有申請辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)并獲得批準后，合作方才能獲得該土地使用權(quán)，合作合同才發(fā)生法律效力，合作各方的權(quán)益才能夠得到法律的有效保護。申請土地使用權(quán)變更登記時，合作雙方應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門提交以下文件：變更土地使用權(quán)申請書；建設(shè)項目批準文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地許可證；建設(shè)項目地形圖；合作合同；營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等有關(guān)文件。辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后10日內(nèi)，合作雙方應(yīng)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，到項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項目開發(fā)法人變更等有關(guān)手續(xù)。向建設(shè)行政主管部門報送如下文件：合作雙方各自的申請報告；合作方應(yīng)有對項目開發(fā)投資總額25%以上的資本金；計委立項批復(fù)；建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地批準書、國有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)出讓合同；工程建設(shè)總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設(shè)計意見批復(fù)；“開發(fā)合同“、“開發(fā)項目手冊”；銀行資信證明；企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；合作雙方簽定的合作合同原件；經(jīng)批復(fù)后方可開始房地產(chǎn)合作開發(fā)對“名不副實”合同效力的認定問題《司法解釋》第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第25條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當認定為房屋買賣合同。第26條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當認定為借款合同。第27條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當認定為房屋租賃合同。（三）明確合作過程中的責任劃分在簽訂雙方的合作協(xié)議過程中，有必要對各自的權(quán)利義務(wù)進行細化、明確。就其中具體事項的履行方式、時間、地點力求做到詳盡，在行文上，不應(yīng)出現(xiàn)“爭取做到”、“大約在某年某月”以及“雙方根據(jù)實際情況決定或商定”等模糊不明確的字樣。尤其是對合同中的關(guān)鍵性條款，如質(zhì)量條款、工期條款、價格支付條款、竣工驗收條款等，更應(yīng)用明確的專業(yè)用語。對協(xié)議中涉及到的技術(shù)性問題，建議使用附件、附圖等方式作出具體詳實的描述。在合作協(xié)議中，供地方應(yīng)對其提供的土地位置、面積、使用年限、土地使用權(quán)性質(zhì)、批準文件或證書等的真實性負責，出資一方則要對資金支付事宜作出明確承諾。（四）明確違約責任和解除合同的條件由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般都較長，過程業(yè)相對復(fù)雜。為此，在合作協(xié)議中約定明確的違約責任不僅能起到督促當事人履行義務(wù)，而且也能夠保證項目順利進行。在合作過程中如果出現(xiàn)一方存在違約行為，而且該違約行為有可能導(dǎo)致合作無法完成。在此種情況下，守約一方可以選擇結(jié)束合作，以向?qū)Ψ街鲝堖`約責任的方式來彌補損失或者防止損失的擴大。（五）對開發(fā)合同進行監(jiān)督和審查 在實踐中，合作一方在簽訂了合同后，就不再對合同的執(zhí)行做任何的監(jiān)控和審查的現(xiàn)象時常出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)問題時，雙方的矛盾已經(jīng)到了很難調(diào)和的境地，并且有可能喪失了解決問題的最佳時機。為此，合作雙方建立有效的執(zhí)行和風險檢查評估機制，及時掌握情況，以便及時作出相應(yīng)的處理和安排非常必要。（六）對出資不到位的處理 出資不到位的行為性質(zhì)為違約，由此產(chǎn)生的糾紛在合作開發(fā)房地產(chǎn)中也較為常見。在合作協(xié)議中應(yīng)該明確約定違約方應(yīng)當承擔的違約責任。關(guān)于出現(xiàn)合作一方出資不到位的情況后，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應(yīng)該按照違約責任來追究出資不到位一方當事人的責任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應(yīng)當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，并且依約承擔違約責任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)中當事人將房屋預(yù)售款充抵投資進而分配利潤的做法將得不到法律的支持。（七）合作開發(fā)中投資和損益分配爭議的處理 由于房產(chǎn)的價值與所處的位置有很大關(guān)系，位置的差異往往導(dǎo)致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。為此，如果合作雙方采取的是以實物分配為收益分配方式的，就應(yīng)對雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)是以獲取收益為目的的，往往也會以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。合作后期進行收益分配的過程中，利益沖突表現(xiàn)得最為尖銳。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與實際竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。由于市場形勢的變化，當初雙方約定的房屋價值可能與竣工交付時的房屋價值有較大差異，因此除了對價值的是否可變作出明確說明外，還應(yīng)對各自因?qū)嵨锓峙涠a(chǎn)生的相關(guān)稅費的負擔進行明確。總之，對未來有可能發(fā)生糾紛的情形在簽訂協(xié)議工程中應(yīng)作充分的預(yù)見并進行明確。在投資和損益分配產(chǎn)生爭議后，雙方當事人又不能協(xié)商一致的，應(yīng)按照如下的原則來處理：（1）對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例。因不可歸責于當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。（2）房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人事由或當事人的過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。（3）房屋的實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。（4）對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定；也就是說，投資額的增加及面積增減，并沒有與利潤分配直接掛鉤，而是以過錯為衡量標準，何謂“過錯”，司法解釋僅是作了原則性的規(guī)定。為此，我們建議在合作協(xié)議中對各方義務(wù)以及該事宜的處理作出明確約定。（八）完善稅收籌劃許多開發(fā)商選擇合作開發(fā)的出發(fā)點往往是為了有效的降低稅費成本。根據(jù)我國的稅收制度，如果合作一方以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，并參與接受投資方利潤分配，以及共同承擔投資風險的行為，免征收營業(yè)稅；如果出資金的合作一方以提供土地的方式隱名合作開發(fā)，只要土地不變更登記，出資金一方還可節(jié)省契稅；還有的合作開發(fā)可以節(jié)省合作一方的土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。具體而言，合作雙方在進行稅收過程中還應(yīng)關(guān)注以下幾方面：（1）財稅[2006]21號文件規(guī)定，對于以土地進行投資或聯(lián)營的，凡所投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營的不能免征土地增值稅。如果土地出資方未注意到此項政策，以免土地增值稅來讓利合作的，其利益就會受損；（2）對于以土地出資方名義開發(fā)的，資金出資方的投資利息不得在計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時扣除；支付給土地出資方的價款也不能直接在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時扣除，土地成本只能以土地出資方原計稅成本為依據(jù)，多支付的價款只能從稅后利潤中列支；（3）對于非法人型合作項目，項目利潤要并入法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅，對于企業(yè)所得稅的承擔問題日后可能會有爭議；對以土地出資成立法人公司的，土地出資方還要按評估價與土地成本的差額在投資當年繳納企業(yè)所得稅，相比于自主開發(fā)會提早支出企業(yè)所得稅，在稅率降低前(如2008年由原33%的稅率降為25%)還加大了稅收支出；（4）一些項目在運作時實際上只有一方控制，另一方只要收回預(yù)定的回報就行，該交易的營業(yè)稅及附加稅一般可以預(yù)計，但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏，如資金投資方是個人，還可能偷漏個人所得稅，項目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補很可能就要由另一方承擔；（5）如合同最終被認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同則一方要補交營業(yè)稅等，被認定為房屋租賃合同的要補交房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等、被認定為借款合同的要補交營業(yè)稅，出借人是個人的還要補交個人所得稅等，此外都還要處以滯納金和罰款；（6）在合作開發(fā)中被發(fā)現(xiàn)有偷稅行為構(gòu)成犯罪的還要追究相關(guān)單位和個人的刑事責任。為此，如果合作一方稅收籌劃不當，不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負擔，甚至承擔額外的法律責任。