房地產(chǎn)交易-法律講座(編輯修改稿)
2024-08-23 03:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 約定的其他事項(xiàng)。應(yīng)該說(shuō)明的是，并非認(rèn)購(gòu)書包括以上所有內(nèi)容。根據(jù)一般理解，凡認(rèn)購(gòu)書具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物基本狀況、價(jià)款的，即可認(rèn)定為包含了主要內(nèi)容。再加上另外一個(gè)條件：已收受購(gòu)房款，才會(huì)被認(rèn)定為買賣合同。一方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并可主張損害賠償。因此，我們?cè)阡N售過(guò)程中，如果認(rèn)購(gòu)書包括了房屋基本狀況、價(jià)款及支付方式等內(nèi)容，而且已收受部分或全部購(gòu)房款，就要當(dāng)作購(gòu)房合同對(duì)待。如果不想出售，那就不要收錢了；但也要承擔(dān)雙倍返還定金的法律責(zé)任（因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書是可以獨(dú)立存在的：2000年某月，某人認(rèn)購(gòu)了搜狐現(xiàn)代城的一套房屋，交納定金3萬(wàn)。當(dāng)時(shí)開發(fā)商未取得預(yù)售許可證。買房者提出開發(fā)商取證后在簽合同，引發(fā)糾紛。一審認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，返還三萬(wàn)；二審認(rèn)為有效，返還6萬(wàn)）。 問(wèn)題六：一房二賣的認(rèn)定和處理 根據(jù)《解釋》第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： ?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這里有兩種情況：（1）售出后，不告知，抵押給第三人。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押權(quán)是一種優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先于所有權(quán)。因此，如發(fā)生糾紛，買受人很可能無(wú)法取得所購(gòu)房屋。如果告知了，即可以抵押?jiǎn)?？我認(rèn)為，不經(jīng)買受人同意，仍然不可辦理抵押。（2）一房二賣。司法實(shí)踐中，對(duì)一方二賣處理是非常嚴(yán)格的。如果開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂買賣合同后，未將合同解除前，將該房另行出售，都會(huì)被認(rèn)為是一房二賣。目前，北京已經(jīng)支持了買受人數(shù)起對(duì)開發(fā)商一方二賣的雙倍賠償?shù)脑V請(qǐng)。在全國(guó)范圍內(nèi)，各地也已經(jīng)認(rèn)同了這種處理方法，不同的僅僅是賠償額度、比例上根據(jù)個(gè)案特點(diǎn)的差別。案例：蘭州崔娟案。2007年某月某日，購(gòu)房人崔娟購(gòu)買了我們所開發(fā)的蘭州北岸公館項(xiàng)目的一套商鋪，并交付了首付款。合同約定，買房人應(yīng)在30日內(nèi)辦妥貸款，否則我公司有權(quán)解除合同。由于購(gòu)房人無(wú)法在合同約定的期限內(nèi)辦理貸款手續(xù)，我公司經(jīng)過(guò)多次與買房人進(jìn)行電話交流，在確認(rèn)對(duì)方不再購(gòu)買該房屋后，在時(shí)隔半年后，將該房另行出售。該房售出后，崔娟以一房二賣為由起訴我方，要求雙倍賠償損失。此案正在審理中。在這個(gè)案件中，本來(lái)我們是有利的，但是，我們沒有注意保留解除合同的證據(jù)。當(dāng)糾紛上升到法律層面，一定是要講究證據(jù)的。因此，以后遇到類似情況時(shí)，我們一定要向原買房人發(fā)送解除合同的通知，行使合同解除權(quán)后，再將該房另行出售，并且要妥善保存證據(jù)（特快專遞的小票）。問(wèn)題七：合同無(wú)效、撤銷、解除，導(dǎo)致雙倍賠償?shù)那闆r 根據(jù)《解釋》第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； ?。ǘ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第八條規(guī)定的是買受人無(wú)法取得房屋的兩種情況，本條是三種合同無(wú)效或被撤銷的情況。共同點(diǎn)是這五種情況都可以引發(fā)當(dāng)事人的雙倍索賠。案例：２０００年１２月１８日，華海開發(fā)公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書》，約定：乙方購(gòu)買甲方開發(fā)建設(shè)的門面房２套，建筑面積９８平方米；購(gòu)房款４５０８００元，乙方應(yīng)在合同簽訂的５日內(nèi)預(yù)付５０％，余款在交房時(shí)付清；甲方于２００２年８月底將驗(yàn)收合格的房屋交付使用；本協(xié)議與國(guó)家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告張某交付被告購(gòu)房預(yù)付款１０萬(wàn)元。后發(fā)生糾紛。法院判決：
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