【正文】 指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑 . 4 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 5 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。玄關(guān)一般與 第 9 頁 共 90 頁 廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 8 評(píng)估價(jià) 是指中介評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托而對(duì)地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)格。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會(huì)住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵 押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。銷售對(duì)象是單位在冊(cè)職工。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。 而 “ 建筑面積 ” 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出一個(gè) “ 實(shí)得建筑面積 ” ，就是我們平時(shí)所講的 “ 套內(nèi)面積 ” 。一般都帶有花園草坪和車庫的獨(dú)立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。顧名 思義， “ 別 ” 字是 “ 另外 ” 、 “ 另一處 ” 的意思，而 “ 墅 ” 則是 “ 野 ” 與 “ 土 ” 兩個(gè)字的組合，從字面上可以作 “ 山野之地 ”解。 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。 傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。 消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較 消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好 排除一定范疇內(nèi)價(jià)格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對(duì)住宅項(xiàng)目類型的消費(fèi)心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、 塔樓與 townhouse?，F(xiàn)在資產(chǎn)過億，成為一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司，業(yè)務(wù)還擴(kuò)展到香港，在香港成立了聯(lián)營公司。 8. 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。按常規(guī)，住宅交付使用后，公司可以不管了。 第 25 頁 共 90 頁 經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資費(fèi)用這 5。 5. 房地產(chǎn)投資要考濾投資的安全性、收益性、風(fēng)險(xiǎn)性和流動(dòng)性。 4. 該市居民收入增加，一部分人的生活水平已 顯著提高，已成為潛在的用戶。它不要一分錢國家直接投資，充分利用特區(qū)的優(yōu)惠政策和條件，發(fā)揚(yáng) “ 團(tuán)結(jié)奮斗、開拓創(chuàng)新 ” 的精神．在承包建設(shè)深圳國際貿(mào)易中心大廈時(shí)，以三天一層樓的速度，以最優(yōu)的質(zhì)量、最低的成本，僅用了三年多的時(shí)間便完成具有世界先進(jìn)水平的超高層建筑，創(chuàng)造了 “ 深圳速度 ” 。 第 28 頁 共 90 頁 ，以銷售區(qū)地產(chǎn)進(jìn)行資金籌集，開辟利用外資渠道等幾類方式。這種貸款是因地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的法要形式。 50 年代的塑料花熱，帶給李嘉誠一個(gè)好機(jī)會(huì)， 這類飾品是當(dāng)時(shí)香港大宗出口的主要貨品，李嘉誠因此發(fā)了大財(cái)，為其發(fā)展實(shí)業(yè)奠定了經(jīng)濟(jì)基則。賣點(diǎn)和定位是兩回事，定位不清的賣點(diǎn)不能稱之為真正的賣點(diǎn)。也就是說，一個(gè)樓盤很難做到既能外銷又能內(nèi)銷，讓深圳人和香港人都滿意。李嘉誠因此成為 “1980 年香港風(fēng)云人物 ” 。為生計(jì)所迫， 13 歲便輟學(xué)從商。 這是以房地產(chǎn)為標(biāo)的，以經(jīng) 濟(jì)合同方式建立的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系對(duì)待定災(zāi)害事故造成的財(cái)產(chǎn)和責(zé)任損失，提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形式。它可以資全的來源渠道、資金的權(quán)屬、資金在房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營中的作用以及資金的地域情況等進(jìn)行分類。 探討籌集房地產(chǎn)資金的主要原則、渠道和方法。因此住宅需求是很大。 3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益分析指標(biāo)主要有投資收益率、靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團(tuán)協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)。 惠華房地產(chǎn)通過外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進(jìn)行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。 7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對(duì)于防務(wù)的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。 銷售分?jǐn)? 低 高 塔樓的過道、電梯、不對(duì)稱戶型等因素，造成公攤面積高 單價(jià) 高 低 犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓 第 21 頁 共 90 頁 小戶型 —— 塔樓突圍 塔樓市場(chǎng)形勢(shì)危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開發(fā)商開始實(shí) 行市場(chǎng)定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場(chǎng)地位。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。 環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。 隨著板塔之爭，一批板 樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。這實(shí)際上是開發(fā)商在玩弄 “ 文字游戲 ” 。 抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。即商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公 司進(jìn)行管理。 房地產(chǎn)抵押貸款 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。 在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住 宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。 9 房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的體價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理的估計(jì)、推 測(cè)或判斷。 80、 轉(zhuǎn)讓價(jià) 指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時(shí)所收取的貨幣總額。 70、 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。 3 違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。 2 均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 1 內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 公房 公房也稱公有住房，國有住宅。 期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 爛尾 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 2 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 3 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和 。住宅開間一 般不超過 米 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。 4 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 6 地下室 地下室是 指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2 者。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。 8 補(bǔ)交價(jià) 指對(duì)行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià) 額款。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說，住宅的進(jìn)深不宜過大。 智能化大廈 第 12 頁 共 90 頁 又稱 智能型大廈 是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信 、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。 房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的 第 13 頁 共 90 頁 權(quán)力。 躍層式住宅 這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。 三通一平 指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法 定要求。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積） 套內(nèi)墻體面積＝ 1／ 2 共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之 和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念 傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。 Townhouse 的基本解讀 1 原始的 Townhouse 概念： TOWNHOUSE 的原始概念是 “ 聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫 ” ，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過 4 層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。但實(shí)際上，一個(gè)純粹的 Townhouse 項(xiàng)目中，一般可以包括四類建筑形式 ,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。 ? 朝向、采光、通風(fēng)上有突破 蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。 28％的購房者希望所購房產(chǎn)在成熟社區(qū)， 19％的調(diào)查者希望有升值潛力，只有 ％的人希望在目前的熱點(diǎn)區(qū)域購房。房地產(chǎn)是國家的一筆寶貴財(cái)富。 第 24 頁 共 90 頁 11. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理運(yùn)行機(jī)制是商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，要按商品經(jīng)濟(jì)原則進(jìn)行經(jīng)營管理。 復(fù)習(xí)思考題 1. 說明房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。并對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作敏感分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 。 平均銷售單價(jià) =銷售收入 /開發(fā)工程量 =（元 /m2） 平均變動(dòng)成本 =變動(dòng)成本 /開發(fā)工程量 =（元 /m2） 故可求出盈虧平衡點(diǎn) Q0: Q0＝固定成本 /平均銷售單價(jià) 單位變動(dòng)成本 =*10000/（ ） =27610（ m2） 即本項(xiàng)目不至虧損的最少商品房開發(fā)面積為 27610m2。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè) —— 深圳國材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000 萬元，產(chǎn)品 90％以上外銷。 （ 2）房地產(chǎn)信托。它既是一種售樓活動(dòng) ,也是一種籌集方法?，F(xiàn)在，長江實(shí)業(yè)有限公司僅次于香港政府的最大港埠土地?fù)碛姓?。位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱為目標(biāo)客戶度身訂造的典范，二棟 35 層高的樓共 520 個(gè)單位，不到二個(gè)月銷售率為卯九樓賣得快價(jià)格也高，海悅?cè)A城的價(jià)格，比周邊樓盤價(jià)格每平方米高出一二千五。因此，海悅?cè)A城可以說是為香港入度身計(jì)造。他通過發(fā)行上市股票，籌集了大筆資金，去繼續(xù)擴(kuò)充業(yè)務(wù)，并經(jīng)營酒店、金融等業(yè)務(wù)。利用外資的主要方式有：外國政府貸款，國際金融組織貸款，外國商業(yè)銀行貸款、與外資合營、發(fā)行國際債券，租賃開發(fā)。這種關(guān)系為資金的投資者和使用者架起了一個(gè)橋梁，也是開辟房地產(chǎn)買賣的一種新形式。 物業(yè)公司從國家直接拿到的土地不多．只有 7 萬平方米，其余土地都靠競(jìng)投、拍賣中得到。同時(shí)，該項(xiàng)目規(guī)劃合理，注重基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套建設(shè)，具有良好的社會(huì)效益。 章后案例 花園別墅可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 花園別墅位于廣州市市郊，距市區(qū) 9公里處，占地 100 畝，該區(qū)背靠崇山峻嶺，面對(duì)天然湖泊，山清水秀，環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)地。 經(jīng)過反復(fù)論證，合作雙方?jīng)Q定合資成立新景花園項(xiàng)目有限公司，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的興建和經(jīng)營。 3. 結(jié)合本案例談?wù)勀銓?duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的認(rèn)識(shí)。要?jiǎng)?chuàng)造實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化經(jīng)營的良好條件。 4. 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有重大作用，他是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)系統(tǒng)中基本 單位的承載體，起著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費(fèi)、生產(chǎn)與流通的作用。 二、房地產(chǎn)投資學(xué) 消費(fèi)者購房單價(jià)首選79%4%17%50006000元7000元7000以上消費(fèi)者購房總價(jià)首選%%%%50萬元以下50 100 萬元之間100150萬元之 間150 萬元以上消費(fèi)者購房區(qū)域條件首選%28%19%%周邊良好的交通環(huán)境成熟社區(qū)中具升值潛力熱點(diǎn)區(qū)域 第 23 頁 共 9