【正文】 （ 2） 注意時間的間隔，一般以三天左右為宜。 （ 5） 持《認購協(xié)議書》，領客戶到財務處交定金，并由財務開具定金收據(jù)。 （十一）換房 基本動作 （ 1） 將客戶要求上報主管，確認可行后方可通知客戶前來換房。 （ 3） 通知銷控 放出該房位，通知財務，由財務將定金退給客戶。 （ 5） 甲方最終審核無誤后，送到房地局登記備案。 （ 3） 若客戶未按時交款，及時了解原因，上報后盡快解決。 樓款收據(jù)： 代理費收據(jù)： 身份證。 轉移登記申請書（在產(chǎn)權登記科領?。?； 《商品房買賣合同》： 付清房款證明： 購房發(fā)票復印件： 身份證明：個人身份證復印件（單位購買的，應提交營業(yè)執(zhí)照復印件或政府批文、法定代表人委托書、法人身份證復印件、委托人身份證復印件）。換房手續(xù)須由業(yè)主提交申請，經(jīng)理確認方可辦理。 （ 2） 操作：合同前：擬定：房屋另行 出售后扣取總房款 1％手續(xù)費請業(yè)主提交申請書。 銷售動態(tài)及廣告效果監(jiān)控 （ 1） 對每天的來人來電量作出統(tǒng)計，及時反饋客戶關注問題， 大量管理資料下載 并據(jù)此編制《銷售日動態(tài)表》； （ 2） 通過對來人來電量的統(tǒng)計，為廣告效果測評提供參照，從而適時調整廣告策略。 三、填報規(guī)定 每天由銷售部值班人員填寫《來電來訪客戶記錄》，下班前交由銷售主管負責整理并匯總成《銷售國統(tǒng)計報表 》； 每周由銷售經(jīng)理安排銷售主管根據(jù)《銷售日統(tǒng)計報表》匯總成《銷售周統(tǒng)計報表》，并同時填寫《成交客戶檔案》； 大量管理資料下載 銷售經(jīng)理每月根據(jù)《銷售周報表》和《成交客戶檔案》內容并經(jīng)過整理分析＇進行來電來訪客戶分析、成交客戶分析等工作，并完成《銷售月報》的撰寫工作； 《銷售周報表》、《成交客戶檔案》、《銷售月報》等相關表格按月上報營銷中心； 報表填寫要有明確人員和時間安排，如哪一環(huán)節(jié)和個人出現(xiàn)問題，則由其直接上級根據(jù)實際情況處以不同形式的處罰。 二、銷售誤區(qū)預防 房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售好比戰(zhàn)場上的短兵相接，一個 細微的過失往往會 大量管理資料下載 造成一次交鋒的失敗，在堅持客戶公司，“雙嬴策略”，努力提高成交率的同時，銷售技能的不斷自我完善，則是銷售人員成功的階梯，從以下 8 個方面進行剖析，避免銷售中更多的失誤。 － 應對： （ 1） 開發(fā)商提供切實的標準； （ 2） 銷售人員應樹立自信，相信自己的產(chǎn)品及能力； （ 3） 銷售人員應掌握每 一項規(guī)定，如遇不明確問題，應及時向現(xiàn)場經(jīng)理請示； （ 4） 注意把握影響客戶成交的關鍵因。 促銷場所：熱鬧、人氣。 將辦理延期付款的客戶輸入《延期付款客戶一覽表》，并結合《客戶交款情況明細表》，便于及時了解回款情況。 二、客戶資源管理 （ — ）銷控管理 操作程序 （ 1） 售房前核對房源表，開房位確認單，待客戶交定金并經(jīng)財務確認后，在售樓大廳的房源表處做出售出標志； （ 2） 及時通知銷售人員房位認購情況，督促其填寫房源表。 已辦理按揭者不能更名：申報初始登記后不能更名。一次性付款 —— 按揭：給予按揭折扣。 大量管理資料下載 （五）辦理入伙手續(xù) 提供樓款收據(jù)、合同復印 件： 到管理處領取鑰匙； 提供銀行存折、入住通知單、身份證復印件、交水電費押金、公共維修基金、有線電視開戶費、煤氣開戶費等。 個人提供身份證； 大量管理資料下載 公司提供營業(yè)執(zhí)照復印件，還須在認購書上蓋公章。 （十四）交首付款 基本動作 （ 1） 根據(jù)合同約定時間，督促客戶如期交納首付款。 （ 3） 與客戶就合同內容達成一致后，認真填寫。 （十二）退房 基本動作 （ 1） 了解客戶退房原因，采取補救措施。 （ 4） 認購書上另外有注明的，買賣雙方都須簽名確認。一份給客戶，一份交銷控備案。 （ 2） 將每次追蹤情況都記錄在案，便 于日后分析。 （ 2） 及時分析未成交的原因，并記錄在案。 （ 3） 多找一些話題，讓客戶始終為你所吸引。 （ 6） 現(xiàn)場氣氛應自然親切，不宜過于急切，給人強硬推銷印象。 （ 5） 列出面積、單價、總價、首付款、按揭月供款等數(shù)據(jù)清單。 （ 2） 沙盤解說，并配合戶型模型，展板等銷售道具，自然而有重點地解說（地段、環(huán)境、產(chǎn)品機能、景觀、升值潛力等）。 大量管理資料下載 （二）迎接客戶 基本動作 （ 1）客戶進門，每個看見的銷售員都應主動招呼“您好， 您第一次來嗎？”，提醒其他銷售員注意；若非第一次來，應協(xié)助找到第一次接待的銷售員。 （ 4） 最好能直接約請客戶到現(xiàn)場看房。 廣告調查： （ 1） 企業(yè)促銷方式廣告媒介的比較及選擇： （ 2） 廣告費用及廣告量的調查； （ 3） 廣告效果的調查。許多項目六層也配有電梯，更加充滿人文關懷。 6 層以下的則稱炎“多層”；更高的稱為“高層”。自住房對環(huán)境質量要求較高，房屋內部和小區(qū)環(huán)境都要宜人。可以利用錯層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外 邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。 （ 5） 滿足住宅功能多樣化個性要求原則。 （ l） 滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。 實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網(wǎng)絡功能及一些物業(yè)管理功能。 房間的內部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內層澤高在 米到 米之間。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。較低的起步價容易引起消費者的注意。 80、住宅單方綜合造價 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用 元／平方米。 7住宅建筑套凈密度 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套／ ha。 6道路紅線 城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。在大城市中通常與城市支路同級。 50、城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 5⒁00 人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住 生活聚居地。 充分利用自然資源。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內涵是全方位的立體環(huán)保工程。 4什么是住宅組團？ 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內樓宇成排排列，道路暢通無阻。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建勾物除外。 3怎樣計算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用 面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準。 商品房銷售面積： 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積； （ 11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積； （ 12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋 用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。保費一次性交。在辦理產(chǎn)權證時需交納（一般由財政局委托房地局代收）。凡是國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)權管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權登記，才能對各類房地 大量管理資料下載 產(chǎn)權實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權利。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀 行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。 商品房： 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、 贈與、交換的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方：房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任 務←建筑業(yè)則是承包單位＇按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設的生產(chǎn)任務。運兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產(chǎn)。地所有者職權以及對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。 房地產(chǎn)產(chǎn)權： 是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用杈，具體內容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和外分的權利。經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，由房地產(chǎn)管理機關發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》。 1房地產(chǎn)買賣合同： 是由國土局 統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議。 2契稅： 是指當房地產(chǎn)所有權發(fā)生轉移時，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。 2房屋買賣所需費用 （ 1） 交易過程中需交費用： 契稅：面積小于（含） 120 平米繳納房價款的 2％∶購房面積 超過 120平米， 120平米以內部分繳納房價款的 2?，超出部分繳納 4％。 保險費：財險保險費＝總房款十年費率礻年限系數(shù)。 磚木結構住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或 大量管理資料下載 砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構佐成的房屋。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面 積： （ 6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計算建設面積； （ 7）住宅建筑內的技術層（放置各種設備和修理養(yǎng)護用），層高超過 22 米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積； （ 8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積； （ 9）突出房屋的有圍護結構的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積； （ 10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐｀按通廊的投影面積計算建筑面積。 14,而舊標準允許面積測量誤差為 。 3實用率： 實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 3建筑容積率： 大量管理資料下載 是指項目規(guī)劃建設用地范園內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動 場地等等）之比。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。住宅開間一般為 － 米，磚混結構住宅開間一般不超過 米。凈高和 層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。 4什么是綠色住宅？ “綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一股為高收入者購買。 5居住區(qū)級道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。 6公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 7住宅建筑套毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套／ ha。 大量管理資料下載 7土地開發(fā)費 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用 萬元／ ha。房產(chǎn)廣告中常表為“元／平方米起售”。 房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。 陽臺，好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。 （ 3） 信息服務系統(tǒng)。就住宅的室內功能而言，應滿足以下基本要求。要按國際發(fā)達國家住宅設計的要求，制定日照標準、通風標準、廚、廁排氣標準和生活垃圾處理標準。 復式住宅實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感。 第二是居住環(huán)境。我們目前常說的“小高層” 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有電梯，大多在 7 至 12 層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。其一，設備