【正文】 處有樓梯聯(lián)系。運(yùn)種做法香港的住宅設(shè)計(jì)中有一些例子，是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。 （ 4） 滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。 大量管理資料下載 8層住功能的國際標(biāo)準(zhǔn)是什么 按照國際文明住宅標(biāo)準(zhǔn)，住宅功能不僅要滿足最 基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會(huì)、人文等方面滿足現(xiàn)代人對(duì)婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關(guān)系等多方面的需要。 （ 2） 通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶的至少兩對(duì)電話線和一個(gè)寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（ Inter）插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。臥室的合理面積一般應(yīng)為 13至 14 平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對(duì)于居住者來說也有個(gè)良好的居室活動(dòng)空間。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià) 高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。 7拆 建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 7t、人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ ha。 6其他用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 4什么是花園式住宅？ 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料 ，抗壓強(qiáng)度在 8 兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強(qiáng)度上均超過了一般紅磚。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等 方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 4凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 4住宅的開間： 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 3居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供 住戶生活使用的居室凈面積之和。 此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 3使用率： 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率． — 般高 大量管理資料下載 層塔樓在 72％至 75％之間，板樓在 78％至 80％之間。 0177。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層 （如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積： （ 2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算： （ 3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算： （ 4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積： （ 5）穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何， 大量管理資料下載 均按一層計(jì)算建筑面積。由于抗震的要求，磚混住寫一般在 5 6 層以下。 （ 4） 辦理按揭須繳納的費(fèi)用 律師費(fèi)：貸款額的 ％。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。 2銀行接揭： 是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成 抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。 1高品房預(yù)售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。 1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記： 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。 大量管理資料下載 土地使用費(fèi) 土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。 國土局： 大量管理資料下載 代表國家行使177。主要區(qū)別是；建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)可分力房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 發(fā)展商： 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是小叫分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房 地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。 1房屋所有權(quán)： 大量管理資料下載 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。 印花稅：房價(jià)款的萬分之五。 建行采用太平洋保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率一般為 ％： 工行采用華泰保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率為 ％： 建行總行，中信采用人民保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率為 ％。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由 c 目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。 3建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。計(jì)算住宅使用面積，在過去主要用來計(jì)算和征收公共住宅房租時(shí)使用。 4住宅的進(jìn)深： 在建筑學(xué)上是指一問獨(dú)立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到 后墻皮之間的實(shí)際長度。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。它是既適應(yīng)地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)的建筑。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。 5居住小區(qū) 一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000 人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 5小區(qū)級(jí)路 一般用以劃分組團(tuán)的道路。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置 的控制線。 7住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積 平方米／公頃。 8均價(jià)： 將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 8一次性買斷價(jià)： 大量管理資料下載 買方與賣方商定的一次性定價(jià)。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒?dòng)的空間采用直接采光，可以節(jié)約能源。需要注意的是：擴(kuò)大居住面積是相對(duì)容易的，而對(duì)層高的 不滿意，確是無法改變的。 （ 4） 環(huán)境控制系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。要求起居、餐廳、廚房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。要達(dá)到國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)更多的讓居民和用戶參與住宅設(shè)計(jì)。而躍層住宅的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式住宅的空間是兩種不同的類型。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖 土的土方量。雖然環(huán)境質(zhì)量高的房屋易于 出售，但投資購房主要側(cè)重于投資成本及房屋本身的升值潛力，對(duì)環(huán)境質(zhì)量相對(duì)要求低一些。 塔樓：“塔樓”主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 大量管理資料下載 第二部分 產(chǎn)品篇 一、樓盤基本資料解述 發(fā)展商簡介、樓盤所處區(qū)域、區(qū)域特色、公共投資與重大建設(shè)、教育設(shè)施、交通狀況、都市發(fā)展規(guī)劃與公共設(shè)施、產(chǎn)品的基本數(shù)據(jù) 、樓盤抗性、樓盤特色 二、產(chǎn)品解述 位置： 項(xiàng)目所在位置、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀、區(qū)域規(guī)劃前景、交通狀況、生活方便度、科教文衛(wèi)分布 配套： 小區(qū)內(nèi)配套、市政配套、商業(yè)配套、銀行、會(huì)所、配套使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及比較、配套的可達(dá)性、配套的可持續(xù)性發(fā)展 建筑單體： 建筑風(fēng)格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材質(zhì)、色彩、結(jié)構(gòu)?? 戶型： 分區(qū)、功能、開間、進(jìn)深、視野、家具布置、通風(fēng)、排水、采光、氣候調(diào)節(jié) 設(shè)備： 設(shè)備、品牌、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材質(zhì)、環(huán)保、節(jié)能、科技含量 規(guī)劃： 大量管理資料下載 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃特點(diǎn)、 日照、通風(fēng)、區(qū)內(nèi)道路 區(qū)內(nèi)交通： 人車分流、人與車、交通的干擾、車庫（位）、管理費(fèi)用、停放位置、車速 價(jià)格： 開盤價(jià)、起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)、性價(jià)比、折扣、實(shí)際支出、裝修 結(jié)構(gòu)： 結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、施工方法、材質(zhì)、造價(jià)、抗震性、防水性、防火性、耐腐蝕性、 防噪性能 使用年限： 各種材料的壽命、材料維護(hù)、價(jià)格轉(zhuǎn)移年限、折舊與升值 1面積： 功能、大小、合用性、經(jīng)濟(jì)性、緊湊度 1分?jǐn)偅? 分?jǐn)偛课?、分推率、分?jǐn)倶?gòu)成 1物業(yè)管理： 物業(yè)公司、介入時(shí)間、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)的可延續(xù)性、服務(wù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1綠化： 綠化率、綠化形態(tài)、綠化功能、綠化規(guī)模 大量管理資料下載 1日照： 規(guī)范要求、日照時(shí)間、日照質(zhì)量、間距、外立面與日照 1通風(fēng)： 朝向、主導(dǎo)風(fēng)向、垂直氣流、平面氣流 1節(jié)能： 采暖系統(tǒng)、保溫材料、外墻能耗 1隔音： ’ 噪聲、隔音能力及措施、聲源控制 1私密性： 視線干擾、公私分離、動(dòng)靜分離、潔污分離 優(yōu)惠措施： 價(jià)格優(yōu)惠、贈(zèng)品 2開發(fā)商： 開發(fā)商、實(shí)力介紹、信譽(yù)介紹 2付款方式：待定 2施工管理：待定 2施工進(jìn)度知會(huì)：待定 2合作單 位： 物業(yè)管理公司、其他合作單位、設(shè)計(jì)單位、管理單位 三、項(xiàng)目賣點(diǎn)解述 品牌 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 大量管理資料下載 市場(chǎng)形象與定位（市場(chǎng)形象、目標(biāo)市場(chǎng)） 區(qū)位價(jià)值（區(qū)位環(huán)境、地塊資源、區(qū)位歷史、區(qū)位景點(diǎn)、區(qū)位規(guī)劃、區(qū)位交通） 創(chuàng)新（產(chǎn)品綜合概念創(chuàng)新、文化設(shè)定創(chuàng)新、規(guī)模創(chuàng)新、規(guī)劃布局創(chuàng)新、產(chǎn)品功能定位創(chuàng)新、建筑單體創(chuàng)新、景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、公建配套創(chuàng)新、價(jià)格創(chuàng)新、宣傳推廣創(chuàng)新、銷售方式創(chuàng)新、物管服務(wù)創(chuàng)新、智能化概念創(chuàng)新）。 競爭情況謂查： （ 1） 競爭企業(yè)的數(shù)量規(guī)模實(shí)力： （ 2） 競爭企業(yè)的市場(chǎng)營銷及開發(fā)情況： （ 3） 競爭產(chǎn)品的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)質(zhì)量服務(wù)狀況； （ 4） 競爭產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)： （ 5） 消費(fèi)者對(duì)競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況。 （ 5） 立即 將來電信息登在《電話接聽記錄表》上。 （ 2） 銷售員立即上前接待（按接待順序）。 注意事項(xiàng) （ 1） 沙盤解說簡潔而又有側(cè)重，時(shí)間不宜過長，以 3 至 5 分鐘為宜。 （ 6） 針對(duì)客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，逐一克服其購買障礙。 大量管理資料下載 （五）帶看樣板房 基本動(dòng)作 （ 1） 根據(jù)客戶需求及喜好，選擇一個(gè)樣板房帶客戶參觀。 注意事項(xiàng) （ l） 熟悉工地情況及講解路線，對(duì)樓位的具體位置事前心中有數(shù)。 （ 3） 根據(jù)未成交原因，尋求相應(yīng)解決方法。 注意事項(xiàng) （ 1） 追蹤客戶要選擇適當(dāng)話題切入，不要給人強(qiáng)硬推銷的印象。 （ 4） 客戶簽訂認(rèn)購書后，再復(fù)核一遍，看 首期樓款是否含定金，然后簽上自己的姓名和日期、售樓處負(fù)責(zé)人審核無誤后，最后讓客戶確認(rèn)簽名。 （ 5） 送客時(shí)再次強(qiáng)調(diào) 正式簽約的時(shí)限和違約后果。 （ 2） 客戶非退不可時(shí)，明確定金可退。 （ 4） 合同填寫完后，交給主管審核。 大量管理資料下載 （ 2） 客戶交款前，及時(shí)通知財(cái)務(wù) 。 （二）辦理合同手續(xù) 交首期樓款后與發(fā)展商簽訂買賣合同。 （六）辦理房產(chǎn)證手續(xù) 到所在區(qū)屬規(guī)劃國土分局房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記科辦理申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》。 換房： （ 1） 關(guān)鍵：客戶所換出的房在銷售中是否有優(yōu)勢(shì)： （ 2） 簽訂合同前：如果客戶所定的房較所換的房屋易銷售，則應(yīng)給予更換； （ 3） 簽訂合同后至房屋初始登記前（不包括辦理按揭），如果存在：換出的房較為搶手：房產(chǎn)已升值，可按高價(jià)換房。 退房： （ 1） 原則：不接受退房。 銷售統(tǒng)計(jì) （ 1） 將銷售房位按樓棟、戶型、面積、樓層、價(jià)格分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，售房后及時(shí)更新有關(guān)數(shù)據(jù)，并編制《銷售日?qǐng)?bào)表》，及時(shí)反饋銷售情況； （ 2） 對(duì)銷控房位作出統(tǒng)計(jì)，根據(jù)銷售情況和客戶意向?qū)︿N控比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，可采用滾動(dòng)釋放侯留房源的方式。 （六）問題客戶管理 對(duì)于一些存在棘手問題的客戶，可將其情況輸入《問題客戶一覽表》，并及時(shí)上報(bào)，以便盡快解決。 員工工作場(chǎng)所：秩序忙碌、節(jié)奏感強(qiáng)、活潑