【正文】 具備相應(yīng)的開(kāi)闊面貌。 公寓的建筑形式不再單一，過(guò)去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。 環(huán)保小區(qū) 即注重 環(huán)境保護(hù)的小區(qū)。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。這類房屋不帶有政府行為，只是開(kāi)發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。除獨(dú)立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按 套 或 單元 銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。 物業(yè)管理 建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。 結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 上部夾層采用推拉窗及 墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。 貨幣分房 所謂貨幣分房，就是把原來(lái)單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消 費(fèi)因素，納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物為工資分配，由職工自己買房或租房。 標(biāo)定地價(jià) 指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格。例如，土地增值稅，本來(lái)是讓交易雙方申報(bào)成交價(jià)，但他們不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)時(shí)，就要對(duì)其地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為 征稅提供依據(jù)。 出讓價(jià) 指政府將國(guó)有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。 道路紅線 道路紅線是指城市道路 含居住區(qū)級(jí)道路 用地的規(guī)劃控制線。 平臺(tái) 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。 套內(nèi)面積 俗稱 地磚面積 。 開(kāi)間 7 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的 實(shí)際距離。 計(jì)租面積 作為計(jì)算房租的面積。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍 6 返還定金。房產(chǎn)廣告中常表 ?quot。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 一手 ，第二次交易則為 二手 。 廉租房 廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出 售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。 私房 3 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。期房在港澳地區(qū)稱做為買 樓花 ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 共同共有房產(chǎn) 4 共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè) 或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 基價(jià) 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。 一次性買斷價(jià) 一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 公攤面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2． 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 綠化率 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 3，且不超過(guò) 1／ 2 者 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。 建造商 建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。 入股價(jià) 指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與 其他投資者進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)或合作經(jīng)營(yíng)，雙方所認(rèn)可的價(jià)格。該價(jià)一般是根據(jù)評(píng)估的價(jià)格確定，并低于市場(chǎng)價(jià)。 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 、 米、 、 、 。 解困房 指在實(shí)施 安居工程 之前或未實(shí)施安居工程的各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為 3A 建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（ BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（ OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（ CAS），其中 BAS 中應(yīng)包含 FAS 和 SAS 兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為 5A 建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng) FAS） ,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（ SAS） 。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。 房改房 指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過(guò)程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計(jì)算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售、出租的住房。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。 安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到 置業(yè)安居，近幾年國(guó)家開(kāi)始實(shí)施安居工程，推動(dòng)住房制度改革。 宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 16 建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。 知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購(gòu)房時(shí)，心中就有數(shù)了。所以，對(duì)那些喜好走近大自然的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其要謹(jǐn)慎 “ 環(huán)保牌 ” 的廣告效應(yīng)。 別墅 代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 Townhouse 風(fēng)聲水起，第一批 Townhouse 火了；跟風(fēng)的 Townhouse 被困了；究竟 Townhouse 何去何從，業(yè)界還在摸索中。 北京的 Townhouse緣起： 別墅有開(kāi)闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來(lái)了考驗(yàn)。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。 在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格 表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼 20 板樓、塔樓項(xiàng)目類型 板樓與塔樓的基本解讀 1 板樓、塔樓是通過(guò)建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢?、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。從戶型圖 上清晰可見(jiàn)區(qū)別。 ? 斜角存在成為新問(wèn)題 但蝶式建筑中因各戶間 連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問(wèn)題，這既是蝶式建筑的 “ 標(biāo)簽 ” 之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 小戶型以總價(jià)低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價(jià)的 性價(jià)比較高。 消費(fèi)者購(gòu)房單價(jià)首選79%4%17%50006000元7000元7000以上消費(fèi)者購(gòu)房總價(jià)首選%%%%50萬(wàn)元以下50 100 萬(wàn)元之間100150萬(wàn)元之 間150 萬(wàn)元以上消費(fèi)者購(gòu)房區(qū)域條件首選%28%19%%周邊良好的交通環(huán)境成熟社區(qū)中具升值潛力熱點(diǎn)區(qū)域 25 由此可見(jiàn)，一部分消費(fèi)者開(kāi)始把住宅市場(chǎng)作為一種投資，并且北京有著不錯(cuò)的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問(wèn)題諸如稅費(fèi)過(guò)高、二級(jí)市場(chǎng)的拖沓不前、租賃市場(chǎng)信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。 1983 年 6 月定名為華東實(shí)業(yè)公司， 1988 年改組為東華實(shí)業(yè)股份有限公司。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。具有商品屬性，有價(jià)值和使用價(jià)值。其基本要求是要遵循價(jià)值規(guī)律要求，要等價(jià)交換；土地要有償使用；地價(jià)、地租的確定要以市場(chǎng)供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計(jì)劃推進(jìn)房改。公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的昌樂(lè)苑小區(qū)建成，住戶進(jìn)住后，搞了數(shù)以百計(jì)的違章建筑和防盜設(shè)施，有的花上萬(wàn)元建造起來(lái)，相當(dāng)高級(jí)。 2. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)、原則和運(yùn)行機(jī)制。項(xiàng)目占地面積 120 060 平方米，規(guī)劃建筑占地面積 35 000 平方米，建筑總面積 269 700 平方米建筑密度為 ％．綠化面積 35％容積率 2。得出項(xiàng)目的投資和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，而盈利性好。分析報(bào)表主要是現(xiàn)金流量表和預(yù)測(cè)報(bào)益表。 復(fù)習(xí)思考題 1 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析有哪些方法？ 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容是什么？ 3 試述房地產(chǎn)投資的基本程序。因而該市商品房，尤其是高級(jí)別墅在港澳巾場(chǎng)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 十二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析（略） 十三、項(xiàng)目社會(huì)效益與環(huán)境分析（略） 十四、結(jié)論 綜合上述分析，該項(xiàng)目由于在銷售策略上采取了提前預(yù)售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開(kāi)發(fā)成本，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 案例 1991 年 11 月 10 日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司的股票正式上市 ，將發(fā)行 7150 萬(wàn)股。公司還經(jīng)營(yíng)深圳最高食府 ——國(guó)貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐廳等酒店服務(wù)及大型綜合性超級(jí)市場(chǎng) ——國(guó)貿(mào)商場(chǎng)并投資上千萬(wàn)元擴(kuò)展汽車營(yíng)運(yùn)業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu)良的效益。 ，分散風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)育等。這是信托機(jī)構(gòu)接受委托，經(jīng)營(yíng)、管理或處理房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)物的信托關(guān)系。 （ 5）房地產(chǎn)金融結(jié)算。 。后開(kāi)了一家小型塑料廠。 李嘉誠(chéng)并不滿足于現(xiàn)狀 。 。分析 B：明確定位的市場(chǎng)沖擊力海悅?cè)A城的目標(biāo)客戶十分明確，用發(fā)展商的話來(lái)說(shuō)就是，以該項(xiàng)目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對(duì)象只能是香港人，發(fā)展商別無(wú)選擇。 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位誤區(qū)及對(duì)策 誤區(qū) A 市場(chǎng)定位 =目標(biāo)市場(chǎng) 這兩者是市場(chǎng)營(yíng)銷的基礎(chǔ)和根本，沒(méi)有明確的目標(biāo)市場(chǎng)和清晰的市場(chǎng)定位，一切的策劃和營(yíng) 銷就會(huì)變得無(wú)的放矢和搖擺不定，就不能在營(yíng)銷大戰(zhàn)中把