【導讀】網shiqun747與您一起分享文檔,瀏覽整個世界!----------------------自由、自主、自在-----------------------------. 產權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。量部門的分戶房屋平面圖。公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未。出售之前，住宅的產權歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按。房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定

　　

【正文】 等。進行分析，必須有基礎數據和分析報表。分析報表主要是現金流量表和預測報益表。 、比較、選擇，最終作出判斷的過程。 5. 房地產投資要考濾投資的安全性、收益性、風險性和流動性。 6. 房地產投資的物業(yè)類型有：生地投資、住宅投資、寫字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。 28 ，包括：投資類別選擇、風險選擇、階段 選擇、獨資與合資選擇、長期中期或短期投資的選擇等。 8. 房地產投資項目可行性研究一般分為機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，其目的在于把投資決策建立在科學分析基礎上。 ：確定型、風險型和不確型三類決策方法。 。 復習思考題 1 房地產投資經濟效益分析有哪些方法？ 2 房地產投資項目可行性研究的內容是什么？ 3 試述房地產投資的基本程序。 章后案例 花園別墅可行性研究報告 一、項目概況 花園別墅位于廣州市市郊，距市區(qū) 9 公里處，占地 100 畝，該區(qū)背靠崇山峻嶺，面對天然湖泊，山清水秀，環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)地。 二、規(guī)劃設想 花園別墅地處山坡階地，為了盡量保持天然風貌，由 100 幢兩班牙式高級別墅組成的別墅群依傍山地自然坡度，錯落有致地分布在坡地上，四幢四層的高級公寓及酒樓、健身中心等公共服務設施建在坡腳臺地上。按初步規(guī)劃，該別墅區(qū)主要建設項目有： A 型別墅 20 棟， B 型別墅 80 棟 ,高級公寓 6 棟，健身中心1 棟、酒樓 1 棟。其它設施包括路網、花園、景點及綠化等。 三、市場需求預測 1. 該市經濟發(fā)展規(guī)劃要求在本世紀末達到人均住房 10 平方米的小康水平，幣區(qū)總人口由 395 萬增長到 460萬。因此住宅需求是很大。 2. 該市每年有大批華僑回國定居及為國內親屬購置屋。因而該市商品房，尤其是高級別墅在港澳巾場有一定的競爭力。 3. 隨著改革開放的深入，各國駐該市辦事機構增加，需要大量高級住宅以安置其高級職員。 4. 該市居民收入增加，一部分人的生活水平已顯著提高，已成為潛在的用戶。 29 四、項目投資估算 依據有關定額和幣場調查資料，項目總投資費用為 萬元，其中基建部分為 1374 5 萬元。項目投資估算匯總表為表 5－ 7。 表 5－ 7 項 目投資費用估算匯總表 五、項目開發(fā)進度及投資安排計劃 本項目計劃自 1994 年刀月開，至 1999 年 5 月竣工，總工期 5 年．為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開發(fā)，開發(fā)一片，交付使用一片。據市場分析，預計每期推出的商品房有 6％可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力和公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，進行項目開發(fā)。 平均銷售單價 =銷售收入 /開發(fā)工程量 =（元 /m2） 平均變動成本 =變動成本 /開發(fā)工程量 =（元 /m2） 故可求出盈虧平衡點 Q0: Q0＝固定成本 /平均銷售單價 單位變動成本 =*10000/（ ） =27610（ m2） 即本項目不至虧損的最少商品房開發(fā)面積為 27610m2。 十二、項目經濟效益敏感性分析（略） 十三、項目社會效益與環(huán)境分析（略） 十四、結論 綜合上述分析，該項目由于在銷售策略上采取了提前預售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開發(fā)成本，具有良好的經濟效益。同時，該項目規(guī)劃合理，注重基礎設施及公共設施配套建設，具有良好的社會效益。故該項目是可行的。 章后案例分析思考 題 詳細閱可行性報告，你認為報告結論是否正確？為什么？ 說明房地產投資可行性報告各項內容的作用和相互聯系。 房地產籌資 本章要點 30 介紹房地產資金的概念和分類。 詳細分析目地產資金運用方面的特點，以此為基礎闡述多渠道籌土房地產資金的必要性和可能性。 探討籌集房地產資金的主要原則、渠道和方法。房地產資金籌集的主要渠道和方法是本章的核心內容，本章著重研究了房地產金融融資、以銷售為基礎的籌資以及利用外資 等二種主要籌集渠道和方法。 案例 1991 年 11 月 10 日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司的股票正式上市 ，將發(fā)行 7150 萬股。 1982 年，深圳物業(yè)開創(chuàng)時，只有十幾個人，是單一性的小公司。它不要一分錢國家直接投資，充分利用特區(qū)的優(yōu)惠政策和條件，發(fā)揚 “團結奮斗、開拓創(chuàng)新 ”的精神．在承包建設深圳國際貿易中心大廈時，以三天一層樓的速度，以最優(yōu)的質量、最低的成本，僅用了三年多的時間便完成具有世界先進水平的超高層建筑，創(chuàng)造了 “深圳速度 ”。并在二年多的時間里收回成本，獲得了良好的經濟放益和社會效益。 1989 年 6 月，深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設總承包公司，于 1993 羊 8 月正式通車。此外，物業(yè)集團還成功地建成了國貿大廈 、紅嶺大廈高層建筑群。國貿商往大廈等工程。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè) ——深圳國材織造中心在內的數家企業(yè)，年產值近 3000 萬元，產品 90％以上外銷。公司還經營深圳最高食府 ——國貿旋轉餐廳等酒店服務及大型綜合性超級市場 ——國貿商場并投資上千萬元擴展汽車營運業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu)良的效益。 物業(yè)公司從國家直接拿到的土地不多．只有 7 萬平方米，其余土地都靠競投、拍賣中得到。公司在股票上市前靠的是信譽贏得金融界的信任，股票上市后利用發(fā)行股票吸收社會資金。 房地產開發(fā)經營需要大量 資金，房地產籌資就成為十分緊迫的問題。 章前案例分析思考題 1. 試論企業(yè)信譽對房地產籌資的重要性。 ？如何靈活籌資？ 本章小結 房地產資金是房地產企業(yè)而于房地產開發(fā)經營的財產、物資的貨幣表現。它可以資全的來源渠道、資金的權屬、資金在房地產生產經營中的作用以及資金的地域情況等進行分類。 2．房地產資金運用具有運用量大，運動量大、非自有資金比重大、運用效果呈增長趨勢等特點。 ，分散風險，促進房地產市場的形成與發(fā)育等?；I集房 地產資金必須考慮籌資規(guī)模、時機、企業(yè)的利益和投資者的權益、資金來源結構等方面的因素。 ，以銷售區(qū)地產進行資金籌集，開辟利用外資渠道等幾類方式。 31 ，專門為房地產業(yè)及相關部門籌集、融通資金，提供相應服務的所有金融行為。是以銀行為中心的所有各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起 的貨幣流通在房地產領域的運用。房地產金融主要有五個方面的內容： （ l）信貸。包括房地產信貸資金的來源與運用兩個方面．這是籌集短期資金的主要渠道 。 （ 2）房地產信托。這是信托機構接受委托，經營、管理或處理房地產及相關財物的信托關系。這種關系為資金的投資者和使用者架起了一個橋梁，也是開辟房地產買賣的一種新形式。 （ 3）房地產證券。它是格以房地產為對象而發(fā)行的證券。包括股票、債券兩種形態(tài)是籌集長期資金的主要方式之一。 （ 4）房地產保險。這是以房地產為標的，以經濟合同方式建立的經濟法律關系對待定災害事故造成的財產和責任損失，提供資金保障的一種經濟形式。房地產保險可以提供一種房地產資金來源渠道，同時也是用地產信用的一種擔保形式。 （ 5）房地產金融結算。 房 地產抵押貸款是債務人以房地產權作為償還債務的擔保外債權入手中獲得資金融通的行為。這種貸款是因地產信貸業(yè)務的法要形式。 ，由承購入支付定金或房價款的行為、這是一種特殊胡期貨買賣形式。預售商品房可以實現四個功能：（ 1）籌集；（ 2）獨買賣雙方帶來風險報酬（ 3）為投機者提供一種活動空間；（ 4）為商品房交易的實現奠定基礎。 8. 樓宇按揭是由銀行、房地廠開發(fā)公司 ,購接者三方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務活動 ,是為幫助售樓者和購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供 房屋報押貸款的融資業(yè)務活動。這是一種對三方都有利的活動。它既是一種售樓活動 ,也是一種籌集方法。 。利用外資的主要方式有：外國政府貸款，國際金融組織貸款，外國商業(yè)銀行貸款、與外資合營、發(fā)行國際債券，租賃開發(fā)。 復習思考題 。 ？ 。 章后案例 李嘉誠原籍廣東潮安，家境貧寒。自小就沒有讀過多少書。為生計所迫， 13 歲便輟學從商。開始，他在香港作玩具推銷 生意。后開了一家小型塑料廠。 1950 年，他創(chuàng)立了長江實業(yè)有限公司，專門生產玩具和家庭用品。 50 年代的塑料花熱，帶給李嘉誠一個好機會， 32 這類飾品是當時香港大宗出口的主要貨品，李嘉誠因此發(fā)了大財，為其發(fā)展實業(yè)奠定了經濟基則。 50 年代后，香港經濟迅速繁榮，房地產需求大增。李嘉誠看準時機，毅然扭轉長江實業(yè)的業(yè)務方向，開始轉向地產生意。他趁土地尚未漲價之際，大量購入地皮，火速貸款興建各式樓宇，然后再售出。不過幾年，他迅速成為億萬富翁?，F在，長江實業(yè)有限公司僅次于香港政府的最大港埠土地擁有者。 李嘉誠并不滿足于現狀 。他通過發(fā)行上市股票，籌集了大筆資金，去繼續(xù)擴充業(yè)務，并經營酒店、金融等業(yè)務。在 1982 年，他還與外國財團洽商了一筆 2 億美元的貸款，期限 5 年，利息和手續(xù)費都相當低廉。通過外資貸款，他上了很多有利可圖的項目。 1979 年 9 月 25 日，長江實業(yè)控制英資和記黃浦公司 ％的股份。 1981 年初，李嘉誠成為 “和記黃埔 ”董事長，主持此英資公司。李嘉誠因此成為 “1980年香港風云人物 ”。 章后案例分析思考題 。 。 房地產 市場調研 房地產市場細分與 定位 (一 ) 操作程序 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位實戰(zhàn)價值分析 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位誤區(qū)及對策 第 3 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位概念精要 第 4 操作環(huán)節(jié)：房地產市場細分定位的具體策略 第 5 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位要點分析 第 6 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位實戰(zhàn)流程設計 使用指南 進行準確的市場定位，從而銷定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。本手冊對房地產市場細分提出了具體策略，并設計了市場定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實戰(zhàn)指引工具。 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位實戰(zhàn)價值分析 分析 A：樓盤暢銷的先決條件 33 進行準確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。國際文化教育大廈的目標客戶是 “創(chuàng)業(yè)新生化 ?，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業(yè)者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。位于皇崗中岸的海悅華城堪稱為目標客戶度身訂造的典范，二棟 35 層高的樓共 520 個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅華 城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。分析 B：明確定位的市場沖擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。它的鉆石形結構、它的戶型、它的陽臺以及陽臺上的欄桿、它的交樓標準等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設計，比如海悅華城沒有生活陽臺，在客廳只有一個一米寬的陽臺，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心里得到滿足。因為在香港，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽臺只 有富人才有可能享用。再如海悅華城只有四種產型，交房標準就是樣板房的裝修標準，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發(fā)展商的誠實和細致給購房者留下好印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點也應該適合其它內銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領。 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位誤區(qū)及對策 誤區(qū) A 市場定位 =目標市場 這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營 銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰(zhàn)中把握自我。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指企業(yè)對市場經過細分后，確定自己的產品所要進入的細分的領域；而市場定位則是指企業(yè)要把產品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場 定位是文化豐富的和諧居家場所。市場定位不止局限在功能特征上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤 “未成曲調先有情 ”。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個準確而生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。 誤區(qū) B：缺乏文進的權稱定位 一些房地產項目的策劃人員，經過一番討論、研究篩選后，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒 去細心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設計了一個準確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。定位是發(fā)展商用來為樓盤