【正文】 誤區(qū) B：缺乏文進(jìn)的權(quán)稱定位 一些房地產(chǎn)項目的策劃人員，經(jīng)過一番討論、研究篩選后，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒 去細(xì)心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設(shè)計了一個準(zhǔn)確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據(jù)，只是把所設(shè)計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標(biāo)市場是指企業(yè)對市場經(jīng)過細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分的領(lǐng)域；而市場定位則是指企業(yè)要把產(chǎn)品留在顧客心目中的位置和印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內(nèi)銷，讓深圳人和香港人都滿意。它的鉆石形結(jié)構(gòu)、它的戶型、它的陽臺以及陽臺上的欄桿、它的交樓標(biāo)準(zhǔn)等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設(shè)計，比如海悅?cè)A城沒有生活陽臺，在客廳只有一個一米寬的陽臺，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心里得到滿足。國際文化教育大廈的目標(biāo)客戶是 “創(chuàng)業(yè)新生化 ?，星河明居、東方玫瑰園的目標(biāo)客戶是二次置業(yè)者，海悅?cè)A城、中海恰翠山莊的目標(biāo)客戶是香港人。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。李嘉誠因此成為 “1980年香港風(fēng)云人物 ”。在 1982 年，他還與外國財團洽商了一筆 2 億美元的貸款，期限 5 年，利息和手續(xù)費都相當(dāng)?shù)土?。不過幾年，他迅速成為億萬富翁。 50 年代的塑料花熱，帶給李嘉誠一個好機會， 32 這類飾品是當(dāng)時香港大宗出口的主要貨品，李嘉誠因此發(fā)了大財，為其發(fā)展實業(yè)奠定了經(jīng)濟基則。為生計所迫， 13 歲便輟學(xué)從商。 復(fù)習(xí)思考題 。這是一種對三方都有利的活動。這種貸款是因地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的法要形式。這是以房地產(chǎn)為標(biāo)的，以經(jīng)濟合同方式建立的經(jīng)濟法律關(guān)系對待定災(zāi)害事故造成的財產(chǎn)和責(zé)任損失，提供資金保障的一種經(jīng)濟形式。 （ 3）房地產(chǎn)證券。包括房地產(chǎn)信貸資金的來源與運用兩個方面．這是籌集短期資金的主要渠道 。 ，以銷售區(qū)地產(chǎn)進(jìn)行資金籌集，開辟利用外資渠道等幾類方式。它可以資全的來源渠道、資金的權(quán)屬、資金在房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營中的作用以及資金的地域情況等進(jìn)行分類。公司在股票上市前靠的是信譽贏得金融界的信任，股票上市后利用發(fā)行股票吸收社會資金。國貿(mào)商往大廈等工程。它不要一分錢國家直接投資，充分利用特區(qū)的優(yōu)惠政策和條件，發(fā)揚 “團結(jié)奮斗、開拓創(chuàng)新 ”的精神．在承包建設(shè)深圳國際貿(mào)易中心大廈時，以三天一層樓的速度，以最優(yōu)的質(zhì)量、最低的成本，僅用了三年多的時間便完成具有世界先進(jìn)水平的超高層建筑，創(chuàng)造了 “深圳速度 ”。 探討籌集房地產(chǎn)資金的主要原則、渠道和方法。故該項目是可行的。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出的商品房有 6％可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力和公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，進(jìn)行項目開發(fā)。 4. 該市居民收入增加，一部分人的生活水平已顯著提高，已成為潛在的用戶。因此住宅需求是很大。 二、規(guī)劃設(shè)想 花園別墅地處山坡階地，為了盡量保持天然風(fēng)貌，由 100 幢兩班牙式高級別墅組成的別墅群依傍山地自然坡度，錯落有致地分布在坡地上，四幢四層的高級公寓及酒樓、健身中心等公共服務(wù)設(shè)施建在坡腳臺地上。 ：確定型、風(fēng)險型和不確型三類決策方法。 5. 房地產(chǎn)投資要考濾投資的安全性、收益性、風(fēng)險性和流動性。 3 房地產(chǎn)經(jīng)濟效益 分析指標(biāo)主要有投資收益率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等。 章前案例分析思考題 1 試說明房地產(chǎn)投資效益分析的重要性。 61％動態(tài)投資回收期為三年零七個月，凈現(xiàn)值約占 萬元，內(nèi)部收處率為 38． 23％。 經(jīng)估算，項目總投資費用這 5。在這種形式下深圳珠江 信托投資公司與香港隆基投資集團協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)。 27 4. 談?wù)勀愣逊诺禺a(chǎn)經(jīng)營管理原則的認(rèn)識。 公司加強經(jīng)營管理，注重三個效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。按常規(guī)，住宅交付使用后，公司可以不管了。 惠華房地產(chǎn)通過外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進(jìn)行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。 12. 必須加強對房地產(chǎn)經(jīng)營的 管理，包括加強房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)內(nèi)部管理和國家宏觀管理，以取得經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，微觀和宏觀的有機統(tǒng)一。 10. 房地產(chǎn)經(jīng)營必須掌握分析預(yù)測，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。 8. 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。 26 7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對于防務(wù)的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利?？梢蕴峁┐罅康呢斦e累。 3. 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在資產(chǎn)過億，成為一級房地產(chǎn)開發(fā)公司，業(yè)務(wù)還擴展到香港，在香港成立了聯(lián)營公司。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。經(jīng)充分研究，區(qū)政府決定通過 “以地養(yǎng)地 ”和引進(jìn)外資相結(jié)合的途徑來解決。 交通便利成為消費者對住宅區(qū)域的首要考慮因素： 在本次調(diào)查中， ％的被訪者希望項目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項優(yōu)勢的房地產(chǎn)項目成為他們的首選。 消費者角度的項目類型比較 23 消費者的項目類型偏好 排除一定范疇內(nèi)價格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對住宅項目類型的消費心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與 townhouse。 銷售分?jǐn)? 低 高 塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高 單價 高 低 犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓 小戶型 —— 塔樓突圍 塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。 22 板、塔優(yōu)劣勢集錦 比較角度 板樓 塔樓 備注 建筑密度 低 高 建筑平均高度 低 * 高 * 不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受 遮擋，間接有利。 Townhouse獨棟 傳統(tǒng)別墅 塔樓 板樓 21 從 2020 年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要； ? 滿意度以多層居首： 在消費者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費者最中意的是多層板樓； ? 平均售價以高層板樓最低： 由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低； 塔樓基本形式 傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓 改革的塔樓形式：蝶型塔樓 ? 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征： ? 外形輕盈 蝶式建筑一般是 “ 半蝶半塔 ” ，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。 傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個性。 ?雙拼別墅 兩個相同的單位平行組合而成。 塔樓 —— 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 Townhouse的四種形式 通常，我們稱 Townhouse 為聯(lián)排別墅，因為 Townhouse 的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。 環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。 Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運而生。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導(dǎo)項目。顧名思義， “ 別 ” 字是 “ 另外 ” 、 “ 另一處 ” 的意思，而 “ 墅 ”則是 “ 野 ” 與 “ 土 ” 兩個字的組合，從字面上可以作 “ 山野之地 ” 解。 隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時尚。銷售對象面向本 市戶口居民。目前，房價大致可分為四大部分組成： 一是地價成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費用等；二是建筑安裝費用，如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平費），甚至市政費、用電權(quán)費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經(jīng)營費 用，包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者 購買。這實際上是開發(fā)商在玩弄 “ 文字游戲 ” 。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為 ： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 獨立式住宅的換算系數(shù)為 ，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上 “ 混淆視聽 ” 的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 而 “ 建筑面積 ” 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出一個 “ 實得建筑面積 ” ，就是我們平時所講的 “ 套內(nèi)面積 ” 。 抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。如： B10724這個地號表示福田區(qū)第 1帶 07 片第 24宗地。此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴大、城 市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。要求精心設(shè)計，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。即商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。根據(jù) 1987 年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。銷售對象是單位在冊職工。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任 保險、房地產(chǎn)人身保險。 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交 易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。 房地產(chǎn)抵押貸款 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸 款。它反映一宗地的基本情況。 一次性付款 這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說 一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。 在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。一層的廚房高 2 米，上層貯藏間高 米；一層起居室高 2 米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。 12 住宅的進(jìn)深 住宅的長度或進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實際長度。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。 房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)估價是由專業(yè) 估價人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計、推測或判斷。 確認(rèn)價 是目前政府有關(guān)管理部門對評估機構(gòu)評估地產(chǎn)所認(rèn)定的價格。 清產(chǎn)核資價 11 為會計核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時，也要對該地產(chǎn)賦予一定的價格。 評估價 是指中介評估機構(gòu)受委托而對地產(chǎn)評估出的價格。 轉(zhuǎn)讓價 指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時所收取的貨幣總額。房地產(chǎn)主營企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請資質(zhì)等級。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車 場等。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 實用率 實用率 是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 8 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（ % ）。 銷售面 積 銷售面積是指商品房按 套 或 單元 出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑 . 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 得房率