置業(yè)顧問房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)[1]-wenkub.com
2025-06-25 06:42 本頁面
【正文】 2項(xiàng)目定位：了解最大化的消費(fèi)群體再了解消費(fèi)型態(tài)得出需求市場產(chǎn)品2國家標(biāo)準(zhǔn)建筑密度：住宅類型 一類 二類 三類 低層 / 50% / 多層 30% 35% 40% 中高層 25% 28% 30% 高層 / 22% 25%2國家標(biāo)準(zhǔn)容積率：1）。2價(jià)格構(gòu)成：1）土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)（了解地質(zhì)結(jié)構(gòu)）；2）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（統(tǒng)稱土地成本）；3）建安成本（土建成本）； 4）管理成本（包括營銷預(yù)算成本）；5）融資成本（利息）； 6）稅收費(fèi)用； 7）利潤；2銷控：內(nèi)部認(rèn)購：一、定向； 二八理論：好5%、次15%、差80%； 三七理論：好10%、次20%、差70%；公開銷售：用于調(diào)節(jié)控制銷售進(jìn)度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。1綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個(gè)方面。陰：山之南、水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)）1建筑顏色：紅色象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。 IRS：商業(yè)飽和度 C：主要客戶指數(shù) RE：每一個(gè)顧客平均購買量 RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營面積 IRS=（C*RE）/RF嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：1）價(jià)格組成=土地成本價(jià)格+建安成本+利潤+管理費(fèi)用（國民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)）；2）影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場供求、品牌、銷售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制；3）影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)；4）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀越好；5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。有正確的價(jià)值觀：價(jià)值觀信念期望態(tài)度行動(dòng)目標(biāo)行動(dòng)過程：執(zhí)行核心價(jià)值中程目標(biāo)短期目標(biāo)每日工作計(jì)劃忌語：大概不能肯定的語言 五聲四語：迎客聲稱呼聲致謝聲送客聲 反對(duì)四語：蔑視語煩躁聲否定語斗氣語（，雜屋沒有產(chǎn)權(quán)），建筑如配套游泳池、車庫等不算面積）；朝向：一般以客廳陽臺(tái)的朝向?yàn)闇?zhǔn)。四、其它內(nèi)容須知：辦理銀行按揭合同需出示：1）個(gè)人身份證及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流動(dòng)人口未婚證明；2）首期購房款（不低于30%，二次購房者首付不低于40%）購房人已付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件； 3）購房者或配偶單位的工資收入證明；4）與開發(fā)商簽訂的購房合同； 5）開戶銀行開戶的活期存折并含有3個(gè)月的按揭款；6）個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù)； 7）委托銀行扣收購房房款協(xié)議書；8）住房抵押承諾書； 9）貸款申請(qǐng)書。房屋的所有權(quán)：對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。土地開發(fā)：將生地（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。2復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。1層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。 公式：植被垂直面積/占地面積*100%1綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。 包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)； B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； C、建安工程費(fèi)； D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； E、管理費(fèi)； F、貸款利息； G、稅金；二、建筑基礎(chǔ)知識(shí)：三通一平：是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。4基價(jià)：即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。4契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房價(jià)的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。3業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。3物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（
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