【正文】 的范圍。估價者必須確認是對所有權估價還是對使用權或租賃權估價；是對所有政與使用權合一情況下的估價還是分離情況下的估價；是在租賃行為發(fā)生還是沒有發(fā)生情況下的估價；對使用權估價，使用權年報為多長，已使用了多少年，還余下多少年等。通過對產(chǎn)權狀態(tài)的確定，把握估價對象的內在情況。此類情況可根據(jù)業(yè)務需要采用填寫表格的方式獲得?！≈饕腹纼r對象的外在值稅。為了更好地完成委托的業(yè)務，必須對估價對宋的各種影響價格的具體因素進一步確認。在規(guī)模較大的評估項目中，制定計劃對估價作業(yè)的成敗與質量有著極為重要的作用。簽訂合同后，估價者應按合同的時效和質量要求，編制估價計劃，安排估價人員。估價者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價委托書并辦理有關手續(xù)，簽訂委托合同。估價合同簽訂前，雙方應說明收費標準和付款形式。從理論上講，估價活動是受委托而進行的活動，應嚴格按照委托人的要求去做。但當估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，估價者應向委托人說明原因，商定一個較合適的時間。所謂估價的作業(yè)日期，是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設備，如為酒樓是否包括其中的家具等。作為具體要評估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價委托時必須明確的基本事項。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。由于估價目的的不同使價格類型也有所不同，如買賣交易價格、抵押價格、租賃價格、典當價格、課稅價格、征用價格等。房地產(chǎn)價格評估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項基礎工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。這些問題主要包括；估價目的、估價對象、估價的作業(yè)日期等?！　》康禺a(chǎn)價格評估機構在收到評估委托人的申請書和有關證明及資料后，要在一個有限的時間內（如3天）作出是否受理此項業(yè)務的決策并通知申請人。評估申請書或評估委托書應寫明的事項包括：（1）當事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關系、所在地址、法定代表人姓名、職務等）； （2）評估標的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；（3）申請評估的原因和用途；（4）房屋產(chǎn)權人、土地作用人的領勘人； （5）委托評估的要求。房地產(chǎn)估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務費。這套工作程序是進行房地產(chǎn)估價所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認識的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實踐總結出來的客觀規(guī)律。房地產(chǎn)項目評價小組應就上述內容進行分析匯總，并在此基礎上形成項目后評價分析報告，提交發(fā)展商的決策層，用以指導新的房地產(chǎn)投資決策?！　【C合評價的目的是最終產(chǎn)生評價結論，總結經(jīng)驗、教訓，并提出建議。住宅內部居住環(huán)境：住宅標準、住宅類型、隔聲、通風、光照、保溫等。對項目配套設施、交通、放火、防震、安全性等的評價。項目提供居住水平評價。　　工、國民經(jīng)濟評價指標。對影響盈利指標的主要因素的相關分析。效率指標。盈利指標。l、工程造價指標。（二）經(jīng)濟效益評價指標　　經(jīng)濟效益后評價指標體系的設置，基本上與項目前評價（可行性研究）一致。（7）投資總額（靜態(tài)投資總額、動態(tài)投資總額）。（5）工程優(yōu)良率。（3）建設工期（竣工項目定額工期率）。定量評價可選用下列指標：（1）項目決策周期（項目決策周期變化率）。（6）項目租售情況和分析。（4）配套設施和服務條件。（2）項目規(guī)劃設計內容和建筑規(guī)模。步驟C：基本內容及拒標體系（－）過程評價項目的過程評價，應將可行性研究報告所預計的情況和實際執(zhí)行過程進行對照比較和分析，找出差別，分析原因。在具體人員的配置上，應精心挑選那些既懂投資、經(jīng)營、又懂技術經(jīng)濟的人員。發(fā)展商可以委托專業(yè)的咨詢評估公司進行后評價工作。按照當前國內房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，項目后評價的最佳時機為項目竣工后1－2年，依筆者經(jīng)驗，一個大型房地產(chǎn)項目（五萬平方米建筑面積以上）的項目后評價時間大約為 2一 3個月，下述的時間安排可供參考：策劃準備 1－ 2周，調查和收集資料 3－4周，分析研究3一4周，編寫報告2—3周。后評價在新項目選定、調整在建項目計劃，完善已建項目方面可以起到重要作用。對發(fā)展商而言，開展項目后評價工作有著更重要的意義。有些決策分析人員搞不清”稅費“的內容，有些決策者弄不清本企業(yè)各類型物業(yè)（高層住宅、多層住宅、寫字樓）的單方造價水平等，這些都與企業(yè)缺乏項目后評價有關。包括以下5點1. 能夠選擇正確的規(guī)劃設計合作伙伴2. 能保證客戶需求內容在規(guī)劃設計工作中得到體現(xiàn)3. 能激勵規(guī)劃設計機構采用創(chuàng)新手法4. 能保證住宅項目成本得到有效保障5. 能保障根據(jù)客戶需求和市場形式變化而靈活調整第5操作環(huán)節(jié)：建立項目后評價體系 步驟A：認清作用及現(xiàn)狀　　毋容置疑，房地產(chǎn)項目后評價工作長期受忽視，使發(fā)展商和政府管理部門失去了“總結經(jīng)驗，吸取教訓”的機會，同時也使許多來源于開發(fā)建設第一線的寶貴數(shù)據(jù)資料沒有得到及時的整理和利用。C、項目定板—一滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃、效益預測的分析以及比較 第4操作環(huán)節(jié)：項目策劃研究模式設計　　規(guī)劃設計確定了住宅項目的基本參數(shù)。a、客戶定位—一明確住宅樓盤是為哪個價格區(qū)間的客戶開發(fā)。如以下一些需通過市場研究提供決策支持的例子：新戶型的市場接受性；住宅智能設備的投資對促進銷售有多大作用；項目定價的合理性；市場促銷策略的有效性；廣告訴求點的有效性；包裝及廣告方案的合理性。房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，開發(fā)過程中的每一項決策都牽涉到大量的投資，由于房地產(chǎn)開發(fā)的長周期特性和不可逆性，又導致決策帶有很大的風險。正確的市場定位能大大降低房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險。b、輔助項目定位。步驟B：房地產(chǎn)企業(yè)進行市場研究的步驟：a、尋找市場機會。少數(shù)發(fā)展商已經(jīng)認識到了必須對市場需求進行科學的、系統(tǒng)的調查，在市場調查中開始引入科學的調查理論。發(fā)展商只有建立自己獨立的核心營銷策劃“技術”，才能成為房地產(chǎn)市場的旗手，才能在“入世”后與國外大地產(chǎn)商全面抗衡。這種創(chuàng)新，豐富了營銷策劃的內涵，活躍7深圳房地產(chǎn)市場，促進了資金、規(guī)模向房地產(chǎn)市場品牌的集中，將那些慣于追風仿效的中小發(fā)展商塵封于被消費者冷落的角落。經(jīng)過殘酷的商戰(zhàn)洗禮和有效的咀嚼消化，深圳房地產(chǎn)策劃界開始倡導從產(chǎn)品做起，從提高樓盤的綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。這一方面緣于深圳房地產(chǎn)市場的歷史短，底子薄，無經(jīng)驗積累；另一方面則是深圳與香港地理位置的直接相鄰。我們能不能在生產(chǎn)者與消費者中間找到一個平衡點？因此這個平衡點應該建立在消費者和生產(chǎn)者之間的“雙贏”基礎之上，符合中國國情，符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和生態(tài)環(huán)保要求。步驟B。為此，住宅需求服務商會更有意識地培育客戶需求判斷和規(guī)劃設計控制方面的核心競爭力，并在此基礎上系統(tǒng)強化包括施工監(jiān)理、市場營銷、品牌塑造、物業(yè)管理等因素的綜合競爭力體系。觀念的創(chuàng)新，使住宅從目的變成了手段。第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念步驟A：自我觀念和企業(yè)使命的創(chuàng)新　　住宅開發(fā)商，特別是國有住宅開發(fā)商，要強化核心競爭力，除了體制改革外，最關鍵是經(jīng)營觀念的創(chuàng)新：要從住宅開發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨蠓丈獭Ｉ钲谑芯陀蟹浅５湫偷睦?。定位不當?shù)男问蕉喾N多樣：有在城市快速干道邊建高檔大戶型住宅的，有在毫無資源特色的城市中心地塊建豪宅的，有在只能容納建一棟高層的巴掌地塊建全復式家宅的，有認為采用了一些現(xiàn)代通信和監(jiān)控設備就是豪宅的……但是他們一個共同的特點，就是沒有很好地研究市場，許多發(fā)展商完全憑心血來潮決定項目，在項目開始階段就已經(jīng)鑄成大錯。根據(jù)98年規(guī)劃國土局統(tǒng)計結果。《房地產(chǎn)項目實戰(zhàn)研究模式專業(yè)操作手冊》詳細介紹了房地產(chǎn)項目的研究模式與基本操作程序。中國房地產(chǎn)領域的研發(fā)經(jīng)費從投入比例而言，也是低得驚人。（5）市場關系熟悉。（3）有客戶來源。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應具備以下條件：（1）對市場行情看得準。（3）獲得物業(yè)升值的利潤。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。由于開發(fā)項目的銷售期較短，不定因素及新的投資風險已減小很多。（4）定價不適當。（2）競爭性項目出現(xiàn)?！　≌怯捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風險仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。分析D：房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值。（5）自己擁有施工隊伍，或與施工隊伍有密切關系。（3）對房地產(chǎn)項目的市場前景看好。在房地產(chǎn)開發(fā)建設階段投資，投資者應具備以下條件：（1）對房地產(chǎn)開發(fā)建設階段的管理有豐富的經(jīng)驗。（7）便于及時抓住盈利高的房地產(chǎn)項目。（5）對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點對待，節(jié)約二次裝修費。（3）投資回收期較短。在房地產(chǎn)開發(fā)建設階段投資的主要好處有：（1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用?！　≌怯捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)建設階段的上述工作內容，在此階段投資的風險較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也較高。分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)建設階段的主要目的是保證按期、按質、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設。（6）熟悉建設地點的各種關系。（4）有一定的融資能力。（2）有配套的高素質專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗豐富的勘察、規(guī)劃設計人員，征地拆遷入員，招標投標人員，市場營銷人員等。由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處