【正文】 文化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 價(jià)格：一套售價(jià)控制在 80萬至 180萬元之間為好。 建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 規(guī)模：社區(qū)容積率 一般不超過 0． 6，其規(guī)模最好在 15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。 第 18 頁 共 90 頁 Townhouse 作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。 公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。 Townhouse 的基本解讀 1 原始的 Townhouse 概念： TOWNHOUSE 的原始概念是 “ 聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫 ” ，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過 4 層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱耍噍^之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅， 城市別墅不具備相應(yīng)的開闊面貌。因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂設(shè)施、附近或有山有水的地方。 第 17 頁 共 90 頁 項(xiàng)目類型的新界定 以別墅、 Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 —— 別墅的概念： 別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。 城市別墅的興起； Townhouse 的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。 公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。 板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。 項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富 經(jīng)濟(jì)適用房 :政府對(duì)開發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念 傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來加以計(jì)算。 商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成 大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。按國家規(guī)定，對(duì)于住宅 第 16 頁 共 90 頁 小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)。 剪力墻結(jié)構(gòu) 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積） 套內(nèi)墻體面積＝ 1／ 2 共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之 和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。容積率越高， 則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。例如你買了一間 120 平方米的房子，這個(gè)面積就是由 平方米的公共分?jǐn)偯娣e加上 平方米的套內(nèi)面積得出來的。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA 級(jí)企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5年到 20 年不等，在國外還有長(zhǎng)達(dá) 30 年的。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。 三通一平 指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法 定要求。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為 4： 6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在 55平方米以下。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻 第 14 頁 共 90 頁 體面積、陽臺(tái)建筑面積。除獨(dú)立使用的空間外，公用部位、公 用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按 套 或 單元 銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來在全國各城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。 躍層式住宅 這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。 住宅的開間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距 離。這類房屋不是通過市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。 物業(yè)管理 建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。 房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的 第 13 頁 共 90 頁 權(quán)力。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房 地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。 結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、 宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。 宗地圖 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。 智能化大廈 第 12 頁 共 90 頁 又稱 智能型大廈 是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信 、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。實(shí)施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。 9 小康型住宅 是指為實(shí)施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程 項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。 上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在： 平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高 50%70%。 9 復(fù)式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實(shí)際早在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用， 上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說，住宅的進(jìn)深不宜過大。 9 貨幣分房 所謂貨幣分房，就是把原來單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費(fèi)因素，納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物為工資分配，由 第 11 頁 共 90 頁 職工自己買房或租房。 9 安居工程 國家安居工程是黨和政府為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。 9 住房公積金 我國從 1991 年開始在全國城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。 90、 標(biāo)定地價(jià) 指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格。該價(jià)格可以是原評(píng)估價(jià)格，也可以不是。若今后按市場(chǎng)價(jià)格水平補(bǔ)交價(jià)款時(shí)，贏余就應(yīng)放在市場(chǎng)交易價(jià)里。 8 補(bǔ)交價(jià) 指對(duì)行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià) 額款。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報(bào)成交價(jià)，但他們不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)時(shí)，就要對(duì)其地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為征稅提供依據(jù)。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價(jià)格、價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對(duì)其土地入股有一個(gè)確認(rèn)價(jià)，這個(gè)價(jià)不一定就是合作經(jīng)營或合作開發(fā)雙方所認(rèn)可的價(jià)格。 8 出租價(jià) 指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。 7 出讓價(jià) 指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。 7 代理商 代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。 7 發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。 7 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。居室是家庭的 領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。 7 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 6 道路紅線 道路紅線是指城市道路 含居住區(qū)級(jí)道路 用地的規(guī)劃控制線。 6 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 6 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地 含宅間綠地和宅間小路等 的總稱 6 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留 的自然村或不可建設(shè)用地等。 6 地下室 地下室是 指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2 者。 5 平臺(tái) 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 5 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 5 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 5