【正文】 別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經濟地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機。市政、配套不足自然風光出眾板樓別墅無論以單價或以總價論：別墅、Townhouse項目仍然很難在市場份額上有所進步；無論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的5000元單價的普通住宅，有最廣闊市場空間。最高高于板樓單價比較：多層小高層高層最高板樓別墅北京住宅建筑類型受歡迎程度調查：％的購房者選擇多層板樓，％的購房者選擇小高層板樓，％，％。消費者角度的項目類型比較小戶型以總價低吸引消費者，實際上單價的性價比較高。犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓小戶型——塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。高高銷售分攤塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設計高使用率使用率高戶型靈活程度高度問題較容易受遮擋同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設置。戶戶朝陽，南北通透戶戶朝陽好低大不直接構成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。低*低塔樓板、塔優(yōu)劣勢集錦比較角度平衡成本與建筑形式板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現了成本與戶型的平衡。與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應性：167。朝向、采光、通風上有突破蝶形建筑設計還有效地避免小區(qū)內各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數單元都是南北朝向，實現了在采光、通風性能上的突破。167。平均售價以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低；塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓改革的塔樓形式：蝶型塔樓q供應量以小高層最重：從2001年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應量在三種板樓中為最主要；q板樓、塔樓的不同，在內、外兩方面均產生影響：外部——建筑高度、密度、容積率不同內部——戶型、銷售分攤不同塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。板樓、塔樓項目類型板樓與塔樓的基本解讀1板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。但實際上，一個純粹的Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯排、雙拼、疊拼、獨棟。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應運而生。Townhouse的基本解讀1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現的住宅形態(tài)，樓體高度不超過4層；其特點集中表現為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應的開闊面貌。因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。城市別墅的興起；Townhouse的出現、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現，近年板樓形式的公寓項目漸多。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。項目類型的發(fā)展與豐富經濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。這種劃分的標準綜合了建筑形式與經濟意義的考慮因素。一是地價成本，包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經營費用，包括辦公管理費、銷售經營費等；四是開發(fā)商經營利潤。目前，房價大致可分為四大部分組成：房產在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。商品房房價的構成　　花園式住宅　也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應。這實際上是開發(fā)商在玩弄“文字游戲”。　　剪力墻結構　是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構?！　?，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：　　公用建筑面積分攤系數＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內建筑面積之和　　套內墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積　　建筑面積＝套內建筑面積＋應分攤的公共建筑面積容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低?！　《敖ㄖ娣e”扣除公共分攤面積后的余額就得出一個“實得建筑面積”，就是我們平時所講的“套內面積”。建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。質押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。質押貸款方式銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。宗地此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。指房地產開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。微利房要求精心設計，保證施工質量，提高和改善住宅的使用功能。為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。安居房即商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯、互為依存的。購房面積但這類住宅也有不足之處，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。根據1987年發(fā)布的《住宅建筑模數協(xié)調標準》，磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：、。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。銷售對象是單位在冊職工。指國家機關、企事業(yè)單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務、職稱打分計算），已經分配或將要分配、執(zhí)行國家規(guī)定的房改標準價或成本價出售、出租的住房。房改房也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。1994處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。使用權，是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利。房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權力。房屋所有權所謂房地產保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。在房地產交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產權屬登記發(fā)證制度。房地產交易房地產抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產抵押貸款和個房地產抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產抵押貸款、浮動利率房地產抵押貸款、可調利率房地產抵押貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。住宅的結構面積是指構成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。結構面積包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。宗地圖又稱智能型大廈是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。解困房只售給經審查合格的無房戶和住房困難戶。實施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。是指為實施國家重大科技產業(yè)工程2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產業(yè)工程項目，由建設部在各大城市指導建設的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產業(yè)未來發(fā)展的方向。小康型住宅　　上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。復式住宅的經濟性體現在：　　平面利用系數高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%70%。這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。復式住宅為了保證住宅具有良好的自然休光和通風條件，從理論上說，住宅的進深不宜過大。貨幣分房所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費因素，納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。安居工程單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉換住房分配機制的目的。我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設立的公積金法定管理機構集中管理。住房公積金標定地價指城鎮(zhèn)各標準地塊的價格?；鶞实貎r指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內土地的平均價格。該價格可以是原評估價格，也可以不是。該價一般是根據評估的價格確定，并低于市場價。征稅價如果根據地產價值對地產占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產的價格。該價格也可以產生在地產不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產核資等。入股價指地產所有者或使用者將其地產使用權入股與其他投資者進行合作開發(fā)或合作經營，雙方所認可的價格。出租價指地產所有者或使用者出租其地產每年收取的貨幣金額。轉讓價指地產使用者將其受讓的地產轉讓出去時所收取的貨幣總額。出讓價指政府將國有地產出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現值總額。征用價指政府征用各種地產時（如農地、林地、市地等）向該地產的原使用者或所有者支付的賠償額。房地產主營企業(yè)必須向房地產業(yè)務的行政主管部門申請資質等級。建造商是指負責建設房地產項目的市政工程、基礎工程及土建裝修工程的建筑商。建造商從房地產存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.過道過道是指住宅套內使用的水平交通空間。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。居室是家庭的領地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。建筑線道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。公共綠地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。公共服務設施用地其他用地是指規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者地下室走廊