房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè)1-wenkub.com
2025-01-02 04:24 本頁面
【正文】 目前 ， 房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成： 一是地價(jià)成本 ， 包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用 ，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償 、 勞動(dòng)力安置 、 城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用 ， 如設(shè)計(jì) 、 招標(biāo) 、 監(jiān)理 、 材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi) 、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 七通一平費(fèi) ） ， 甚至市政費(fèi) 、 用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ， 包括辦公管理費(fèi) 、 銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 。 一般都帶有花園草坪和車庫的獨(dú)立院落平房式二三層小樓 ， 建筑密度很低 ， 內(nèi)部居住功能完備 、 裝修豪華 ， 并富于變化 ， 住宅水 、 電 、 暖供給一應(yīng)俱全 ， 戶外道路 、 通訊 、 購(gòu)物 、 綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn) ， 一般為高收入者購(gòu)買 。 所以 ， 對(duì)那些喜好走近大自然的購(gòu)房者來說 ， 尤其要謹(jǐn)慎 “ 環(huán)保牌 ” 的廣告效應(yīng) 。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。 知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購(gòu)房時(shí)，心中就有數(shù)了。 3/2/2023 49 ※ 容積率 在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。 ※ 保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 3/2/2023 48 ※ 建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 。 銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開始不久 ， 不但發(fā)展非常訊速 ， 這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力 ， 使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求 。 3/2/2023 46 ※ 宗地 宗地是地籍的最小單元 ， 是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊 。 3/2/2023 45 ※ 微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤(rùn)極低的一類商品房 ， 面向社會(huì)銷售 。 3/2/2023 44 ※ 安居房 為了讓廣大普通工薪階層 、 中低收入的住房困難戶買得起房 ， 真正做到置業(yè)安居 ， 近幾年國(guó)家開始實(shí)施安居工程 ， 推動(dòng)住房制度改革 。 3/2/2023 43 ※ 購(gòu)房面積 商品房與其他商品有一點(diǎn)是很不相同的 ， 它在使用中一般不可能完全獨(dú)立 ， 套與套之間 、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián) 、 互為依存的 。 躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好 ， 戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大 ， 布局緊湊 ， 功能明確；相互干擾較小 。 ※ 房改房 指國(guó)家機(jī)關(guān) 、 企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過程中 ，按各單位確定的分房原則 （ 一般按照職工工齡 、職務(wù) 、 職稱打分計(jì)算 ） ， 已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售 、 出租的住房 。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。 ? ? 3/2/2023 40 ※ 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少 ， 但并不是毫無風(fēng)險(xiǎn) ， 因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時(shí)都存在 ，為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 、 減少經(jīng)濟(jì)損失 ， 購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要 。 在抵押期間 ， 抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn) ，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查 。 包括：宗地權(quán)屬界線 、 界址點(diǎn)位置 、 宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì) ， 與相鄰宗地的關(guān)系等 。 3/2/2023 38 ※ 智能化大廈 又稱 智能型大廈 是指利用系統(tǒng)集成方法 ， 將智能型計(jì)算機(jī) 、 通信 、 信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合 ， 通過對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控 、 對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合 ， 所獲得的高效率 、 高功能 、高度安全與高度舒適的建筑 。 解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶 。 ? 3/2/2023 36 ※ 小康型住宅 是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程 2023年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程 項(xiàng)目 ， 由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅 ， 這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向 。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在： 平面利用系數(shù)高 ， 通過夾層 ， 可使住宅的使用面積提高 50%70%。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：、 、 、 、 、 、 、 、 、 。 實(shí)施國(guó)家安居工程可以調(diào)動(dòng)各方面的積極性 ， 加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會(huì)化進(jìn)程 ， 促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè) 。 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性 。 ※ 基準(zhǔn)地價(jià) 指城鎮(zhèn)各類各級(jí)土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。該價(jià)一般是根據(jù)評(píng)估的價(jià)格確定，并低于市場(chǎng)價(jià)。 3/2/2023 30 ※ 征稅價(jià) 如果根據(jù)地產(chǎn)價(jià)值對(duì)地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時(shí)，就要評(píng)估出該地產(chǎn)的價(jià)格。 3/2/2023 29 ※ 入股價(jià) 指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進(jìn)行合作開發(fā)或合作經(jīng)營(yíng)，雙方所認(rèn)可的價(jià)格。 3/2/2023 28 ※ 征用價(jià) 指政府征用各種地產(chǎn)時(shí)（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。 ※ 建造商 建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程 、 基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商 。 ※ 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. ※ 過道 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 3/2/2023 26 ※ 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。 ※ 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 3/2/2023 23 ※ 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者 ※ 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 ※ 陽臺(tái) 陽臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 ※ 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地?！?綠化率 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 ※ 共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 ※ 公攤面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5米左右，不能任意擴(kuò)大。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性
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