房地產測量概論1(編輯修改稿)
2025-01-16 05:02 本頁面
【文章內容簡介】 ，拖欠工程款的數(shù)目小于被查封樓房的價值時，需要對該樓房進行分割測量，以分割出的房屋受償或通過拍賣后以價款受償。n 城市控制性詳細規(guī)劃 是建設項目和房地產開發(fā)商實施項目建設的最重要的控制依據，在整個規(guī)劃建設活動中起著承上啟下的作用，它是規(guī)劃工作的重點所在，也是規(guī)劃工作的中心， 規(guī)劃審批的根本 。這一環(huán)節(jié)也是建設單位和房地產開發(fā)商獲取最大利益的重點環(huán)節(jié)。提高建筑容積率，增加建筑面積是利益最大化的核心指標。 而改變容積率則導致其它技術指標的改變 ，造成綠化面積減少、房屋間距縮小、樓層增高、密度加大等。所以容積率必須嚴格控制。n 綜上所述，房地產測量涉及到房地產領域的多個方面，是一項非常重要的工作。但傳統(tǒng)的房產測量理論存在一定的局限性，在解決上述幾個問題時捉襟見肘。 《物權法》已于 ，明確規(guī)定： 建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有 。這就為房屋公用建筑面積的分攤做了明確規(guī)定。建筑區(qū)劃內的整個房屋建筑面積當中，有一部分面積如為小區(qū)服務的物業(yè)用房、設備用房、管理用房，地下人防工程，消防避難層（間）是不被分攤的建筑面積，在以往的測量當中這部分面積到底有多大，產權歸誰所有都是未知數(shù)。那么現(xiàn)在既然權屬非常明確，面積有多大就應該準確測量。n 鑒于此，本教材在此方面進行了探索和創(chuàng)新：把建筑區(qū)劃內的建筑面積分為 專有建筑面積 和 公用建筑面積 ，公用建筑面積又分為兩部分，一部分是能被分攤的公用建筑面積，稱之為 共有建筑面積 ，為本幢業(yè)主共有。另一部分是不能被分攤的公用建筑面積，為 公有（業(yè)主共有）建筑面積，為小區(qū)全體業(yè)主共有，故又稱之為業(yè)主共有建筑面積 這樣新構建的房地產測量理論即可解決以上幾個瓶頸問題：n 1）原來被忽略了的 公有（業(yè)主共有）建筑面積 不但明確了歸屬，而且面積的大小業(yè)主也清清楚楚。如果以后這一部分面積經過業(yè)主大會同意改變其用途，也便于變更測量和操作。n 2） 專有建筑面積 加上 共有建筑面積 即為產權面積，用于確權使用，這也是傳統(tǒng)的房測理論。n 3）為健全房地產市場，規(guī)范房地產市場建筑面積計算和使用標準，現(xiàn)有的兩套建筑面積計算規(guī)范《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和《房產測量規(guī)范》應該采用一個。經過重新架構以后的房地產測量理論可以很好地解決這個問題。即 建筑區(qū)劃內的 總建筑面積 可以直接用于工程概預算計算中的建筑面積 。n 4）建筑區(qū)劃內的 地面以上的總建筑面積 可直接用于核算建筑容積率的建筑面積。167。 房地產測量的特點分幅平面圖（ 1）分幅房產圖：按規(guī)范規(guī)定的比例尺和圖面尺寸進行分幅，以幅為單位滿幅作業(yè)；分幅圖必須覆蓋整個城市建成區(qū)，是產籍管理的基礎圖件。（ 2） 分丘房產圖 ：以 丘 的范圍為繪圖 “幅面 ”而繪成的局部明細圖 。一個地塊只屬于一個產權單元為 獨立丘 ，一地塊屬幾個產權單元的為 組合丘 （公用一張分丘圖）?！扒?”－以某房地產單元的 用地界線封閉 而形成的地塊，是 地表上一塊有界空間的地塊 。分丘圖（ 3） 分戶房產圖 ：以 每戶產權人 為一個 “幅面 ”的房產圖，若為多層樓房，則以分層分戶為幅面，稱 房產分層分戶圖 ，它是 房屋產權登記發(fā)證時的附圖 。分層分戶圖總結：；；；1）、城鎮(zhèn)建成區(qū)的 分幅房產圖 采用 1： 500比例尺測圖，作業(yè)中一般須 滿幅 ； 分丘圖 也用 1： 500比例尺繪制。2）、遠離城區(qū)的工礦企事業(yè)等單位及毗連的居民地，采用 1： 1000比例尺測圖。3）、 分層分戶圖 可采用 1： 200或 1： 100比例尺繪制。4）、 分丘圖 的比例尺可在 1： 100－ 1： 1000之間選用，用 4開－ 32開紙； 分戶圖 選用 1： 200比例尺，用 16或32開圖紙繪制?？偨Y：； ；、補測、變更測量及時；、更懂房地產。 167。n 房屋的權利人 書面申請 房屋測繪－－ 審查 申請人提交的各種證明文件，并與房屋權利人 簽訂測繪合同 。測繪隊伍要做到合同在前、測在后，一有變化及時變更，是房地產測量的重要內容之一。n 合同簽訂后，由房屋權利人及時提供有關房屋的設計 施工圖（平、立、剖） 、 總體規(guī)劃圖 和各種 結構詳圖 。如有變更，及時提供 變更圖 。 預售測量、竣工測量、變更測量。 預售測量 就是房屋主體沒有完工以前，開發(fā)商為了取得銷（預）售許可證并提前進行銷（預）售而需要進行的房產測量，目的是進行預銷售面積測量。這一時期測量以設計施工圖為標準。
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