房地產(chǎn)測(cè)量概論1(編輯修改稿)
2025-01-16 05:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，拖欠工程款的數(shù)目小于被查封樓房的價(jià)值時(shí)，需要對(duì)該樓房進(jìn)行分割測(cè)量，以分割出的房屋受償或通過拍賣后以價(jià)款受償。n 城市控制性詳細(xì)規(guī)劃 是建設(shè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)的最重要的控制依據(jù)，在整個(gè)規(guī)劃建設(shè)活動(dòng)中起著承上啟下的作用，它是規(guī)劃工作的重點(diǎn)所在，也是規(guī)劃工作的中心， 規(guī)劃審批的根本 。這一環(huán)節(jié)也是建設(shè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)商獲取最大利益的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。提高建筑容積率，增加建筑面積是利益最大化的核心指標(biāo)。 而改變?nèi)莘e率則導(dǎo)致其它技術(shù)指標(biāo)的改變 ，造成綠化面積減少、房屋間距縮小、樓層增高、密度加大等。所以容積率必須嚴(yán)格控制。n 綜上所述，房地產(chǎn)測(cè)量涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的多個(gè)方面，是一項(xiàng)非常重要的工作。但傳統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)量理論存在一定的局限性，在解決上述幾個(gè)問題時(shí)捉襟見肘。 《物權(quán)法》已于 ，明確規(guī)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有 。這就為房屋公用建筑面積的分?jǐn)傋隽嗣鞔_規(guī)定。建筑區(qū)劃內(nèi)的整個(gè)房屋建筑面積當(dāng)中，有一部分面積如為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)用房、設(shè)備用房、管理用房，地下人防工程，消防避難層（間）是不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，在以往的測(cè)量當(dāng)中這部分面積到底有多大，產(chǎn)權(quán)歸誰所有都是未知數(shù)。那么現(xiàn)在既然權(quán)屬非常明確，面積有多大就應(yīng)該準(zhǔn)確測(cè)量。n 鑒于此，本教材在此方面進(jìn)行了探索和創(chuàng)新：把建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑面積分為 專有建筑面積 和 公用建筑面積 ，公用建筑面積又分為兩部分，一部分是能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，稱之為 共有建筑面積 ，為本幢業(yè)主共有。另一部分是不能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為 公有（業(yè)主共有）建筑面積，為小區(qū)全體業(yè)主共有，故又稱之為業(yè)主共有建筑面積 這樣新構(gòu)建的房地產(chǎn)測(cè)量理論即可解決以上幾個(gè)瓶頸問題：n 1）原來被忽略了的 公有（業(yè)主共有）建筑面積 不但明確了歸屬，而且面積的大小業(yè)主也清清楚楚。如果以后這一部分面積經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意改變其用途，也便于變更測(cè)量和操作。n 2） 專有建筑面積 加上 共有建筑面積 即為產(chǎn)權(quán)面積，用于確權(quán)使用，這也是傳統(tǒng)的房測(cè)理論。n 3）為健全房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑面積計(jì)算和使用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有的兩套建筑面積計(jì)算規(guī)范《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》應(yīng)該采用一個(gè)。經(jīng)過重新架構(gòu)以后的房地產(chǎn)測(cè)量理論可以很好地解決這個(gè)問題。即 建筑區(qū)劃內(nèi)的 總建筑面積 可以直接用于工程概預(yù)算計(jì)算中的建筑面積 。n 4）建筑區(qū)劃內(nèi)的 地面以上的總建筑面積 可直接用于核算建筑容積率的建筑面積。167。 房地產(chǎn)測(cè)量的特點(diǎn)分幅平面圖（ 1）分幅房產(chǎn)圖：按規(guī)范規(guī)定的比例尺和圖面尺寸進(jìn)行分幅，以幅為單位滿幅作業(yè)；分幅圖必須覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)，是產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)圖件。（ 2） 分丘房產(chǎn)圖 ：以 丘 的范圍為繪圖 “幅面 ”而繪成的局部明細(xì)圖 。一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元為 獨(dú)立丘 ，一地塊屬幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單元的為 組合丘 （公用一張分丘圖）。“丘 ”－以某房地產(chǎn)單元的 用地界線封閉 而形成的地塊，是 地表上一塊有界空間的地塊 。分丘圖（ 3） 分戶房產(chǎn)圖 ：以 每戶產(chǎn)權(quán)人 為一個(gè) “幅面 ”的房產(chǎn)圖，若為多層樓房，則以分層分戶為幅面，稱 房產(chǎn)分層分戶圖 ，它是 房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時(shí)的附圖 。分層分戶圖總結(jié)：；；；1）、城鎮(zhèn)建成區(qū)的 分幅房產(chǎn)圖 采用 1： 500比例尺測(cè)圖，作業(yè)中一般須 滿幅 ； 分丘圖 也用 1： 500比例尺繪制。2）、遠(yuǎn)離城區(qū)的工礦企事業(yè)等單位及毗連的居民地，采用 1： 1000比例尺測(cè)圖。3）、 分層分戶圖 可采用 1： 200或 1： 100比例尺繪制。4）、 分丘圖 的比例尺可在 1： 100－ 1： 1000之間選用，用 4開－ 32開紙； 分戶圖 選用 1： 200比例尺，用 16或32開圖紙繪制?？偨Y(jié)：； ；、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)量及時(shí)；、更懂房地產(chǎn)。 167。n 房屋的權(quán)利人 書面申請(qǐng) 房屋測(cè)繪－－ 審查 申請(qǐng)人提交的各種證明文件，并與房屋權(quán)利人 簽訂測(cè)繪合同 。測(cè)繪隊(duì)伍要做到合同在前、測(cè)在后，一有變化及時(shí)變更，是房地產(chǎn)測(cè)量的重要內(nèi)容之一。n 合同簽訂后，由房屋權(quán)利人及時(shí)提供有關(guān)房屋的設(shè)計(jì) 施工圖（平、立、剖） 、 總體規(guī)劃圖 和各種 結(jié)構(gòu)詳圖 。如有變更，及時(shí)提供 變更圖 。 預(yù)售測(cè)量、竣工測(cè)量、變更測(cè)量。 預(yù)售測(cè)量 就是房屋主體沒有完工以前，開發(fā)商為了取得銷（預(yù)）售許可證并提前進(jìn)行銷（預(yù)）售而需要進(jìn)行的房產(chǎn)測(cè)量，目的是進(jìn)行預(yù)銷售面積測(cè)量。這一時(shí)期測(cè)量以設(shè)計(jì)施工圖為標(biāo)準(zhǔn)。
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