房地產(chǎn)測量概論1-文庫吧資料
2025-01-02 05:02本頁面
【正文】 房銷售管理?xiàng)l例》中規(guī)定， 合同有效性誤差為 3%，即 產(chǎn)權(quán)登記建筑面積 與 合同約定建筑面積 誤差比在 3％之內(nèi)（含 3％），此合同生效，以產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為準(zhǔn)，房價(jià)款多退少補(bǔ)。此種情況則需要增加補(bǔ)充合同，根據(jù) “竣工 ”測量的產(chǎn)權(quán)登記建筑面積重新計(jì)算房款。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的精度要求， 計(jì)算 “竣工 ”測量和 “預(yù)售 ”測量的誤差 ，如果誤差在規(guī)定限差之內(nèi)，即以 “預(yù)售 ”測量面積為最后成果，合同無須改變。這一階段的房產(chǎn)測量屬于 “預(yù)售 ”測量 ，是按建筑施工圖計(jì)算，此時(shí)簽訂合同面積為 “合同約定面積”。這一時(shí)期測量以設(shè)計(jì)施工圖為標(biāo)準(zhǔn)。 預(yù)售測量、竣工測量、變更測量。n 合同簽訂后，由房屋權(quán)利人及時(shí)提供有關(guān)房屋的設(shè)計(jì) 施工圖（平、立、剖） 、 總體規(guī)劃圖 和各種 結(jié)構(gòu)詳圖 。n 房屋的權(quán)利人 書面申請 房屋測繪－－ 審查 申請人提交的各種證明文件，并與房屋權(quán)利人 簽訂測繪合同 ?？偨Y(jié)：； ；、補(bǔ)測、變更測量及時(shí)；、更懂房地產(chǎn)。3）、 分層分戶圖 可采用 1： 200或 1： 100比例尺繪制。分層分戶圖總結(jié)：；；；1）、城鎮(zhèn)建成區(qū)的 分幅房產(chǎn)圖 采用 1： 500比例尺測圖，作業(yè)中一般須 滿幅 ； 分丘圖 也用 1： 500比例尺繪制。“丘 ”－以某房地產(chǎn)單元的 用地界線封閉 而形成的地塊，是 地表上一塊有界空間的地塊 。（ 2） 分丘房產(chǎn)圖 ：以 丘 的范圍為繪圖 “幅面 ”而繪成的局部明細(xì)圖 。167。即 建筑區(qū)劃內(nèi)的 總建筑面積 可以直接用于工程概預(yù)算計(jì)算中的建筑面積 。n 3）為健全房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)市場建筑面積計(jì)算和使用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有的兩套建筑面積計(jì)算規(guī)范《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《房產(chǎn)測量規(guī)范》應(yīng)該采用一個(gè)。如果以后這一部分面積經(jīng)過業(yè)主大會同意改變其用途，也便于變更測量和操作。n 鑒于此，本教材在此方面進(jìn)行了探索和創(chuàng)新：把建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑面積分為 專有建筑面積 和 公用建筑面積 ，公用建筑面積又分為兩部分，一部分是能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，稱之為 共有建筑面積 ，為本幢業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的整個(gè)房屋建筑面積當(dāng)中，有一部分面積如為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)用房、設(shè)備用房、管理用房，地下人防工程，消防避難層（間）是不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，在以往的測量當(dāng)中這部分面積到底有多大，產(chǎn)權(quán)歸誰所有都是未知數(shù)。 《物權(quán)法》已于 ，明確規(guī)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有 。n 綜上所述，房地產(chǎn)測量涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的多個(gè)方面，是一項(xiàng)非常重要的工作。 而改變?nèi)莘e率則導(dǎo)致其它技術(shù)指標(biāo)的改變 ，造成綠化面積減少、房屋間距縮小、樓層增高、密度加大等。這一環(huán)節(jié)也是建設(shè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)商獲取最大利益的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。n 5)工程款糾紛中，拖欠工程款的數(shù)目小于被查封樓房的價(jià)值時(shí)，需要對該樓房進(jìn)行分割測量，以分割出的房屋受償或通過拍賣后以價(jià)款受償。n 3)因法院判決、司法仲裁等法律行為需要對房地產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，需要進(jìn)行分割測量。在房地產(chǎn)司法鑒定中房地產(chǎn)測量的幾種情形：n 1)權(quán)利人對房屋的產(chǎn)權(quán)面積有異議時(shí)可以申請更正登記，更正登記需要對房地產(chǎn)進(jìn)行更正測量，可以通過司法訴訟來解決?，F(xiàn)實(shí)生話中房屋權(quán)屬糾紛、面積糾紛又屢見不鮮，業(yè)主需要強(qiáng)有力的訴訟途徑來解決此類紛爭。n 4）最主要的區(qū)別在于：依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》計(jì)算的產(chǎn)權(quán)面積不包括不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。 n 3)室外樓梯的計(jì)算，《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定： 有頂蓋樓梯計(jì)算全面積，無頂蓋樓梯計(jì)算半面積。 2)陽臺面積的計(jì)算，《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定：封閉陽臺計(jì)算全面積，不封閉陽臺計(jì)算半面積。 兩個(gè)規(guī)范存在較大的不同，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1)對房屋層高的計(jì)算，《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定：層高在 ， 面積 。n 5. 建筑工程施工招標(biāo)中的作用 在建筑工程施工招標(biāo)過程中，建設(shè)單位與施工方簽訂房地產(chǎn)施工合同時(shí)，經(jīng)常以房屋建筑面積為施工款結(jié)算的面積依據(jù)，一旦定下單價(jià)后，最重要的就是房屋建筑面積的多少。在存量房管理階段，房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，需要申請竣工測量，房地產(chǎn)管理部門審查確權(quán)后登記發(fā)放證書，并進(jìn)行檔案管理和物業(yè)維修基金管理。在房產(chǎn)預(yù)售階段，房地產(chǎn)管理部門主要進(jìn)行商品房預(yù)售審批，核發(fā)商品房預(yù)售許可證，并對預(yù)售合同進(jìn)行備案管理。如下圖所示：
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