房地產(chǎn)測(cè)量概論1-在線瀏覽
2025-01-30 05:02本頁(yè)面
【正文】 房屋用地的 坐落、權(quán)屬、權(quán)界、權(quán)源、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀 等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖集的形式表述出來。 同時(shí)，它也是 國(guó)家基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫(kù) 的重要組成部分，為城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)、市政工程、為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、評(píng)估、拆遷、征收稅費(fèi)、金融、保險(xiǎn)等提供基礎(chǔ)資料。 房地產(chǎn)測(cè)量的作用 1．地理方面的作用： 房產(chǎn)測(cè)繪為房屋和房屋用地及有關(guān)信息提供準(zhǔn)確的、具有統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)的地理位置數(shù)據(jù)資料 。是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛 的依據(jù)，是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、核發(fā)產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)證、保障房地產(chǎn)占有者和使用者的合法權(quán)益，加強(qiáng)社會(huì)主義法制管理的重要依據(jù)。 n 4．社會(huì)服務(wù)方面的作用 房地產(chǎn)測(cè)量提供房屋及其用地的地理位置、權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、及利用現(xiàn)狀等資料，可以很好地為房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃部門，全面了解和掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的總數(shù)量、總質(zhì)量、人均數(shù)量、發(fā)展速度等指標(biāo)，為更好地配置土地資源，合理使用房屋，有計(jì)劃的進(jìn)行城區(qū)的改造和新區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)服務(wù)。 房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)包括 房地產(chǎn)測(cè)量、房產(chǎn)預(yù)售、產(chǎn)權(quán)登記與交易管理、房產(chǎn)檔案管理，它們之間具有緊密的關(guān)系。 相應(yīng)的房地產(chǎn)測(cè)量業(yè)務(wù)分為 三個(gè)階段：房產(chǎn)預(yù)售階段的預(yù)售測(cè)量、存量房管理階段的竣工測(cè)量、二手房管理階段的變更測(cè)量 。房地產(chǎn)開發(fā)商要領(lǐng)取房產(chǎn)預(yù)售許可證，必須先申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)售測(cè)量，測(cè)量出預(yù)銷售建筑面積，否則不能進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)銷售。如果日后房產(chǎn)權(quán)屬和現(xiàn)狀發(fā)生變化時(shí)，還需要申請(qǐng)變更測(cè)量，對(duì)房產(chǎn)重新確權(quán)發(fā)證。可是在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常發(fā)生由此房屋建筑面積而引起的糾紛，究其原因是產(chǎn)權(quán)登記使用的房屋建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和建筑工程造價(jià)中使用的房屋建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同，前者執(zhí)行 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 GB/T 179862023,后者執(zhí)行《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》 GB/T 503532023，不是測(cè)量技術(shù)和精度問題，而是依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不同?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》規(guī)定：層高在 ， 。 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定： 陽(yáng)臺(tái)計(jì)算半面積。 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定： 有頂蓋樓梯計(jì)算半面積，無頂蓋樓梯不計(jì)算面積。n 近幾年，房屋權(quán)屬糾紛、面積糾紛經(jīng)常發(fā)生，隨著百姓法制觀念的不斷提高，國(guó)家法制建設(shè)的不斷完善，現(xiàn)在很多省、自治區(qū)、直轄市等都成立了仲裁委員會(huì)， 仲裁委員會(huì) 可以對(duì)房屋權(quán)屬糾紛、面積糾紛等進(jìn)行仲裁，但仲裁委員會(huì)由于缺乏相應(yīng)的執(zhí)行力，對(duì)仲裁的結(jié)果難以執(zhí)行。近幾年 各地高級(jí)人民法院司法鑒定中心 承擔(dān)起了解決此類糾紛的責(zé)任，為房產(chǎn)糾紛提供了一條司法訴訟的渠道。n 2)權(quán)利人將房地產(chǎn)進(jìn)行抵押后，又在該宗土地上新建了若干房屋，新建房屋沒有登記，如發(fā)生抵押人無法償還貸款需要對(duì)該宗房地產(chǎn)一并處理需要拍賣時(shí)，需對(duì)新建房屋進(jìn)行現(xiàn)狀測(cè)量。n 4)被查封的房屋和土地如果沒有辦理登記需要進(jìn)行現(xiàn)狀測(cè)量。n 城市控制性詳細(xì)規(guī)劃 是建設(shè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)的最重要的控制依據(jù)，在整個(gè)規(guī)劃建設(shè)活動(dòng)中起著承上啟下的作用，它是規(guī)劃工作的重點(diǎn)所在，也是規(guī)劃工作的中心， 規(guī)劃審批的根本 。提高建筑容積率，增加建筑面積是利益最大化的核心指標(biāo)。所以容積率必須嚴(yán)格控制。但傳統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)量理論存在一定的局限性，在解決上述幾個(gè)問題時(shí)捉襟見肘。這就為房屋公用建筑面積的分?jǐn)傋隽嗣鞔_規(guī)定。那么現(xiàn)在既然權(quán)屬非常明確，面積有多大就應(yīng)該準(zhǔn)確測(cè)量。另一部分是不能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為 公有（業(yè)主共有）建筑面積，為小區(qū)全體業(yè)主共有，故又稱之為業(yè)主共有建筑面積 這樣新構(gòu)建的房地產(chǎn)測(cè)量理論即可解決以上幾個(gè)瓶頸問題：n 1）原來被忽略了的 公有（業(yè)主共有）建筑面積 不但明確了歸屬，而且面積的大小業(yè)主也清清楚楚。n 2） 專有建筑面積 加上 共有建筑面積 即為產(chǎn)權(quán)面積，用于確權(quán)使用，這也是傳統(tǒng)的房測(cè)理論。經(jīng)過重新架構(gòu)以后的房地產(chǎn)測(cè)量理論可以很好地解決這個(gè)問題。n 4）建筑區(qū)劃內(nèi)的 地面以上的總建筑面積 可直接用于核算建筑容積率的建筑面積。 房地產(chǎn)測(cè)量的特點(diǎn)分幅平面圖（ 1）分幅房產(chǎn)圖：按規(guī)范規(guī)定的比例尺和圖面尺寸進(jìn)行分幅，以幅為單位滿幅作業(yè)；分幅圖必須覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)，是產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)圖件。一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元為 獨(dú)立丘 ，一地塊屬幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單元的為 組合丘 （公用一張分丘圖）。分丘圖（ 3） 分戶房產(chǎn)圖 ：以 每戶產(chǎn)權(quán)人 為一個(gè) “幅面 ”的房產(chǎn)圖，若為多層樓房，則以分層分戶為幅面，稱 房產(chǎn)分層分戶圖 ，它是 房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時(shí)的附圖
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