【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 未必產(chǎn)生利好效應(yīng)。對(duì)此，樓市不宜過(guò)度解讀貨幣政策逐漸轉(zhuǎn)向?qū)捤傻囊饬x。 央行年內(nèi)三次加息，每次加息對(duì)真正的購(gòu)買成本增加有限，但累計(jì)加息效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，一方面增加房貸壓力，抑制部分剛性需求，同時(shí)提高房產(chǎn)投資成本，打擊投資投機(jī)性需求；另一方面與限購(gòu)、限貸等抑制需求的措施形成合力，全面收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源，促開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)節(jié)奏，回籠資金。 市場(chǎng)步入新一輪加息通道：遏制需求，刺激供給 加息前后首套、二套房貸客戶還款變化（貸款 20年，等額本息） 貸款額 套數(shù) 執(zhí)行利率 月供 總利息 月供差 50萬(wàn) 首套 基準(zhǔn) 加息前 4022 465245 84 加息后 4106 485508 二套 加息前 4447 567354 105 加息后 4552 592438 100萬(wàn) 首套 基準(zhǔn) 加息前 8044 930490 169 加息后 8213 971017 二套 加息前 8895 1134708 209 加息后 9104 1184876 項(xiàng)目 類別 調(diào)整后 活期存款 % 整存整取定期存款 三個(gè)月 % 半年 % 一年 % 二年 % 三年 5% 五年 % 貸款 六個(gè)月 % 一年 % 一至三年 % 三至五年 % 五年以上 % 個(gè)人住房公積金貸款 五年以下（含五年） % 五年以上 % 年內(nèi)加息三次， 2023年元旦開(kāi)始執(zhí)行新利率，供房壓力驟然加大 房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地：滬渝開(kāi)征房產(chǎn)稅，以“試點(diǎn)”的探索性質(zhì)推出，對(duì)稅率以及征稅對(duì)象方面都較為謹(jǐn)慎，本次試點(diǎn)所涉及的人群范圍普遍較小、稅收力度較弱，示范性大于實(shí)質(zhì) 渝版房產(chǎn)稅細(xì)則 滬版房產(chǎn)稅細(xì)則 征稅對(duì)象：本市居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房；非本市居民家庭在本市新購(gòu)住房。 征收標(biāo)準(zhǔn)：按人均面積以上征稅 適用稅率：使用稅率暫定為 %（成交價(jià)低于上年度新建商品房成交均價(jià) 2倍減免為 %），應(yīng)稅住房以市場(chǎng)交易價(jià)格 70%計(jì)算繳納 計(jì)稅依據(jù)：參照應(yīng)稅住房市場(chǎng)價(jià)格確定評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估 征稅對(duì)象 ： 獨(dú)棟商品住宅（包括存量和增量）；個(gè)人新購(gòu)的高檔住房（比新建商品房均價(jià)高兩倍）；非重慶戶籍家庭新購(gòu)第二套及以上。 征收標(biāo)準(zhǔn)：累進(jìn)稅率：按成交均價(jià)高于近兩年商品房成交均價(jià)倍數(shù)。 適用稅率：?jiǎn)蝺r(jià)達(dá)到上兩年主城 9區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià) 3倍以下的住房，稅率為%； 3倍至 4倍的，稅率為 1%； 4倍以上的稅率為 %。重慶市“三無(wú)”個(gè)人新購(gòu)第二套（含）以上的普通住房，稅率為 %。 計(jì)稅依據(jù)：以商品房市場(chǎng)價(jià)格為征稅基數(shù) 房產(chǎn)稅作為一種長(zhǎng)期的制度安排，主要目的是稅制改革，而非抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，或單為增加地方政府財(cái)政收入。房產(chǎn)稅的征收從一開(kāi)始就面臨重重困難，隨著全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等信息平臺(tái)的建立，各種法制制度的建立健全，房地產(chǎn)稅在全國(guó)推行將指日可待。 1月 27日，財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布 《 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 》 ，與 2023 年末的政策相比，對(duì)購(gòu)買不足 5年的普通住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅，由差額調(diào)整為全額征收。在 2023 年，營(yíng)業(yè)稅減免年限已從 2年提高到 5年，今年 1月又對(duì)購(gòu)買不足 5年的普通住房營(yíng)業(yè)稅征收從差額變?yōu)槿~，逐步提高住宅交易營(yíng)業(yè)稅減免年限和征稅要求，有利于遏制投資投機(jī)需求。 營(yíng)業(yè)稅：抑制投機(jī)需求 年限 2023年 12月 22日 2023年 1月 27日 普通住宅 購(gòu)買不足 5年 差額 全額 購(gòu)買超過(guò) 5年（含 5年） 免征 免征 非普通住宅 購(gòu)買不足 5年 全額 全額 購(gòu)買超過(guò) 5年（含 5年） 差額 差額 土地政策繼續(xù)成為調(diào)控政策重要著力點(diǎn)，國(guó)土部先后出臺(tái)多項(xiàng)涵蓋供應(yīng)、招拍掛、征地、價(jià)格監(jiān)測(cè)等各個(gè)環(huán)節(jié)，意在調(diào)整完善招拍掛制度，確保保障房用地落實(shí)到位，商品房用地供應(yīng)計(jì)劃也有明顯增長(zhǎng)。 深化土地市場(chǎng)改革：出臺(tái)土地市場(chǎng)“國(guó)五條”，回收地方用地審批權(quán)，規(guī)范放地時(shí)序，多方位措施為樓市調(diào)控保駕護(hù)航 切實(shí)加強(qiáng)耕地保護(hù)，確保耕地保有量不減少、質(zhì)量有提高； 嚴(yán)格依法依規(guī)管地用地，調(diào)整放地時(shí)序，堅(jiān)決防止違法違規(guī)用地反彈； 落實(shí) 《 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 》 ，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理； 加強(qiáng)和改善土地調(diào)控，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變； 做好保障性安居工程用地供應(yīng)； 取消土地供應(yīng)雙軌制，加強(qiáng)土地審批中央集權(quán)； 加快處臵閑臵用地，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)利用。 繼續(xù)完善土地招拍掛制度， “限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，“限定配建保障房面積”，“綜合評(píng)標(biāo)”等土地出讓方式被推廣采用 ； 嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，堅(jiān)決杜絕土地出讓中，出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況 。通知中強(qiáng)調(diào) 2023年要增加中小型限價(jià)房供地，進(jìn)一步完善招拍掛供地政策，對(duì)保障房供地實(shí)行責(zé)任制。 加強(qiáng)用地監(jiān)管 規(guī)范土地出讓 已經(jīng)施行了 12年的 《 閑臵土地管理辦法 》 即將進(jìn)行修改。國(guó)土資源部 21日發(fā)布通知，公開(kāi)就 《 閑臵土地管理辦法 （修訂草案） 》 征求意見(jiàn)。 相比此前的版本，草案增加了一項(xiàng)重要內(nèi)容，即規(guī)定政府原因造成的土地閑臵，須在 15日內(nèi)向主管部門提出申請(qǐng)。 臨近年末，政府開(kāi)始對(duì)土地“查家底”。根據(jù)專家組的調(diào)查顯示，近些年開(kāi)發(fā)商囤地行為屢屢發(fā)生，很多閑臵土地并未得到有效處臵，且一些地方政府以規(guī)劃因素造成土地閑臵為由，逃避處罰規(guī)定。 為了預(yù)防閑臵用地的出現(xiàn)，征求意見(jiàn)稿還規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同和劃撥決定書(shū)應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目開(kāi)工、竣工時(shí)間和違約責(zé)任等作出明確約定。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照要求向縣級(jí)以上地方國(guó)土部門申報(bào)項(xiàng)目開(kāi)工、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、竣工等情況，在現(xiàn)場(chǎng)上牌公示項(xiàng)目開(kāi)工、竣工時(shí)間和土地開(kāi)發(fā)利用標(biāo)準(zhǔn)。 據(jù)國(guó)土部的統(tǒng)計(jì)， 2023年全國(guó)曾清理整治房地產(chǎn)閑臵用地 13萬(wàn)畝，處臵近 10萬(wàn)畝。而其中約半數(shù)的土地閑臵是因?yàn)椤罢蛩亍薄? 因此，此番修法過(guò)程中，國(guó)土部也將土地閑臵的板子打在了地方政府身上。 征求意見(jiàn)稿規(guī)定，政府或者政府有關(guān)部門因未履行國(guó)有建設(shè)用地有償使用合同和劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的義務(wù)或者違法行政行為造成項(xiàng)目動(dòng)工遲延的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。 國(guó)土部： 12年來(lái)首次修訂 《 閑臵土地處臵辦法 》 ，嚴(yán)管政府原因致土地閑臵 保障性住房：提出 1000 萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃，超過(guò)上年商品住宅銷售套數(shù)，土地、資金、制度多管齊下，確保 1000萬(wàn)套建設(shè)計(jì)劃落實(shí)到位 保投入 多方籌措資金，采取的主要方式包括：財(cái)政預(yù)算、土地出讓金收益、住房公積金凈收益、公積金貸款、地方政府融資平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)的中長(zhǎng)期貸款等。通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集 8000億，由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集 5000億。 保用地 “新國(guó)八條”強(qiáng)調(diào)在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。明確規(guī)定各商品住宅應(yīng)配建一定比例的保障性用房。 保質(zhì)量 強(qiáng)化監(jiān)管，多方強(qiáng)調(diào)， 5月 1日，溫家寶總理在北京市朝陽(yáng)區(qū)視察保障房建設(shè)時(shí)指出，保障房建設(shè)要“講質(zhì)量” ，就是從設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理到驗(yàn)收都要堅(jiān)持“質(zhì)量第一”的理念。 5月 18日住建部發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理的通知 》 ，也都指出保障房建設(shè)要確保工程質(zhì)量和品質(zhì)。 保分配 4月 22日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā) 《 關(guān)于 2023 年糾風(fēng)工作實(shí)施意見(jiàn)的通知 》 ，要求及時(shí)將保障房房源、配臵過(guò)程、配臵結(jié)果等相關(guān)信息公之于眾，接受社會(huì)監(jiān)督，做到配臵過(guò)程公開(kāi)透明、配臵結(jié)果公開(kāi)公正。 保落實(shí) 為保證計(jì)劃按時(shí)完成，中央政府繼續(xù)實(shí)行問(wèn)責(zé)制，并且在多項(xiàng)政策中重復(fù)提出，反復(fù)強(qiáng)調(diào)。 5月住建部發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理的通知 》 指出把工程質(zhì)量管理納入住房保障工作考核、約談和問(wèn)責(zé)范圍。 保障性住房：指標(biāo)分列到市 2月 24日，全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議召開(kāi)，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在會(huì)上強(qiáng)調(diào)， 2023年要保質(zhì)保量完成開(kāi)工建設(shè) 1000萬(wàn)套保障房的任務(wù)，努力改善群眾住房條件。 自 21日 — 24日，住建部代表國(guó)務(wù)院與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂 《 保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū) 》 ，完成了 1000萬(wàn)套保障房的指標(biāo)分配。 這份被業(yè)界俗稱為”軍令狀”的目標(biāo)責(zé)任書(shū)明確指出，所有分配完成的目標(biāo)任務(wù)，必須在 2023年 10月 31日前全部開(kāi)工，否則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級(jí)、免職的嚴(yán)厲處罰。 2023年各城市保障房建設(shè)一覽 城市 新增保障房 公租房 北京 20萬(wàn)套以上 6萬(wàn)套 上海 22萬(wàn)套 約 4萬(wàn)套 廣州 天津 23萬(wàn)套 約 10萬(wàn)套 城都 約 400萬(wàn)平米 204萬(wàn)平米 哈爾濱 1萬(wàn)套 武漢 10萬(wàn)套 4萬(wàn)套 青島 1萬(wàn)套 南京 650萬(wàn)平米 50萬(wàn)平米 煙臺(tái) 創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式：政企合作，房企參建 房企 表態(tài) 保利 迎接挑戰(zhàn)，獻(xiàn)力保障房 富力 嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)做好保障房 綠城 要做一流的安臵房 遠(yuǎn)洋 義無(wú)反顧響應(yīng)政府號(hào)召 萬(wàn)科 有一元利潤(rùn)就會(huì)建保障房 雅居樂(lè) 我們不會(huì)做保障房 ? 在傳統(tǒng)的地方政府負(fù)責(zé)保障房土地整理的模式下，政府很難承擔(dān)近 5000億的資金壓力，因此需要尋求開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的幫助，而“政府＋開(kāi)發(fā)商”的模式勢(shì)必將成為公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造和限價(jià)房的最主要建設(shè)方式。 ? 3月 9日，住建部副部長(zhǎng)齊驥 表示， 2023年將吸引社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，其中，地產(chǎn)商被寄予厚望。 ? 保障性住房占有比例的激增促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，此舉將嚴(yán)重沖擊現(xiàn)有以商品房供給為主的樓市供應(yīng)格局，致使兩三年內(nèi)有一半的房企將被淘汰出局。為此房企紛紛提前布局保障房。 ? 萬(wàn)科在 2023年報(bào)會(huì)上表示，“今年拿地主要目標(biāo)是在保障房方面”。而一向只建豪宅的綠城集團(tuán)不僅拿下了杭州 22個(gè)代建的保障性住房項(xiàng)目中的 12個(gè)，還在青島涉足保障房建設(shè)。 配合中央調(diào)控 惠州版細(xì)則落地：惠州年內(nèi)的調(diào)控政策基本是對(duì)中央政策的重申，其震懾意味重于執(zhí)行力度，限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策也基本照搬“國(guó)版”，對(duì)市場(chǎng)影響力度不大 4月，惠州市政府出臺(tái) 《 關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn) 》 1 4月 17日，惠州市物價(jià)局下發(fā)《 關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)有關(guān)問(wèn)題的通知 》 —— 一房一價(jià) 2 3月末，惠州市房管局發(fā)布 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售款管理 》的通知 3 意見(jiàn)要求：房企取得預(yù)售證后，需一次性公開(kāi)房源及價(jià)格；查處哄抬房?jī)r(jià)行為；加強(qiáng)稅收征管；配合商業(yè)銀行落實(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的住房貸款資格審核制度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家差別化住房信貸政策規(guī)定；清理閑臵土地；單列保障房用地。 通知要求：新建商品房已取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)及時(shí)向政府價(jià)格主管部門申報(bào)，辦理新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制。商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)示每套商品房銷售單價(jià)和銷售總價(jià)。 通知要求：開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資金要優(yōu)先用于預(yù)售樓盤(pán)的工程建設(shè)，銀行在辦理預(yù)售房的抵押登記業(yè)務(wù)時(shí)，必須向房管局保證將按揭貸款和在建工程抵押貸款存入監(jiān)管賬戶，存入的款項(xiàng)開(kāi)發(fā)商因后期工程建設(shè)需要可以申請(qǐng)使用，但必須預(yù)留銷售款的 15%在賬戶內(nèi)。 限購(gòu)、限價(jià)與限貸聯(lián)合發(fā)力，成為調(diào)控利器，促使房?jī)r(jià)合理回調(diào) 1 流動(dòng)性緊縮遏制投資投機(jī)需求，助力調(diào)控顯效 2小結(jié) 保障房制度逐漸完善，供應(yīng)雙軌制進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果 3 年末政策風(fēng)向不變，調(diào)控政策不動(dòng)搖，長(zhǎng)效機(jī)制建立指日可待 4 惠州市 2023年樓市發(fā)展展望 Part C 2023年政策展望 Part 2023年政策展望： 從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，限購(gòu)儼然已成調(diào)控利器，是各地樓市成交量大幅下降，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)逼近的直接推手。堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)以及保障房重心向分配管理轉(zhuǎn)移，將是明年行業(yè)的政策主基調(diào)。 復(fù)雜局勢(shì)中強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)” “調(diào)結(jié)構(gòu)”力推發(fā)展方式轉(zhuǎn)變 “穩(wěn)增長(zhǎng)”應(yīng)對(duì)下行壓力 “惠民生”突出提高發(fā)展的包容性 穩(wěn)，就是要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本穩(wěn)定，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，保持社會(huì)大局穩(wěn)定。進(jìn)，就是要繼續(xù)抓住和用好我國(guó)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上取得新進(jìn)展，在深化改革開(kāi)放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。 會(huì)議還提出，明年要著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。要堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快壯大文化產(chǎn)業(yè)等。 會(huì)議提出，明年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財(cái)政政策要繼續(xù)完善結(jié)構(gòu)性減稅政策，加大