【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)集中了大量高端住宅類項目，2011年合計成交3214套，%。本區(qū)域內(nèi)沿江東大道兩側(cè)樓盤供應(yīng)量相對集中而且在馬鞍山人心中，該區(qū)域已經(jīng)成為馬鞍山新的居住集中區(qū)域，因此未來成交量仍然會是成為馬鞍山的重點區(qū)域。由于在售項目眾多，且大體量、高品質(zhì)項目的上市將加劇區(qū)域競爭態(tài)勢，但區(qū)域規(guī)劃建設(shè)提速的利好保證了花山區(qū)未來發(fā)展的不斷成熟，隨著近期區(qū)域部分項目主動調(diào)低價格，預(yù)計明年板塊將維持價平量升的局面。板塊重點項目：劍橋公館、朝輝首府、綠地世紀(jì)城、匯成上東等 金家莊區(qū)：老市區(qū)的吸引力猶在，整體成交不溫不火（2010年成交1262套；2011年成交1254套）數(shù)據(jù)來源：馬鞍山房地產(chǎn)信息網(wǎng)金家莊區(qū)作為馬鞍山老市區(qū)，并沒有大量樓盤開發(fā)，因此供應(yīng)量和成交量一直沒有起色。2011年合計成交1254套，%。隨著今年危舊改造地塊的不斷擴大，老市區(qū)周邊將會有大范圍的改觀。成交均價浮動范圍較大，但是總體保持在5500元/㎡左右；預(yù)計明年成交量和成交均價仍然保持平穩(wěn)的狀態(tài)。 板塊重點項目：馬鋼新區(qū)、梧桐雅苑等 開發(fā)區(qū)：理論上的開發(fā)熱點區(qū)域，現(xiàn)實中的開發(fā)冷落區(qū)域（2010年成交528套；2011年成交389套）數(shù)據(jù)來源：馬鞍山房地產(chǎn)信息網(wǎng)2011年開發(fā)區(qū)成交389套，%。開發(fā)區(qū)目前發(fā)展并沒有大的起色，因此樓盤供應(yīng)和成交一直以來占馬鞍山市整體成交量較?。怀山痪鶅r起伏較大，波動比較明顯，說明開發(fā)區(qū)內(nèi)的樓盤品質(zhì)參差不齊。未來開發(fā)區(qū)的規(guī)周期較長，開發(fā)區(qū)供應(yīng)量和成交量短期內(nèi)將不會有大的起伏。預(yù)計明年開發(fā)區(qū)維持較低的成交量和成交均價。板塊重點項目：凡爾賽公館、金海岸名邸等（四）馬鞍山2011全年馬鞍山商品房成交套數(shù)前十樓盤數(shù)據(jù)來源：馬鞍山網(wǎng)上房地產(chǎn)2011年朝輝東方城以成交1167套的成績勇奪馬鞍山商品房成交套數(shù)冠軍，上東國際花園、東方明珠世紀(jì)花園以成交692和565套分別奪得亞軍和季軍。其他排名依次為春暉家園、天澤水岸佳苑、梧桐雅苑、綠地世紀(jì)城、藍山雅筑、綠洲茗苑、名仕苑。（五）馬鞍山住宅各板塊2012年形勢預(yù)判花山區(qū)繼續(xù)成為供應(yīng)量和成交量冠軍；金家莊區(qū)和雨山區(qū)持續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢；開發(fā)區(qū)逐步蔓延趨勢。供應(yīng)量對比成交量對比成交均價對比花山區(qū)持平小幅上升小幅上升雨山區(qū)小幅下跌小幅下跌持平金家莊區(qū)持平小幅下跌小幅下跌開發(fā)區(qū)小幅上升小幅上升小幅上升注：同比去年正負(fù)5%為持平；正負(fù)510%為小幅；正負(fù)1025%為中幅；正負(fù)25%以上為大幅。紅色為上漲、綠色為下跌、灰色為持平。 各大區(qū)域橫向比對來看，2012年市場供應(yīng)均會同比會出現(xiàn)小幅增長，其中開發(fā)區(qū)升幅較大；成交量來看，花山區(qū)仍然是上升趨勢，開發(fā)區(qū)開始出現(xiàn)小幅回升；成交價格來看，熱點區(qū)域花山區(qū)價格相對堅挺，金家莊區(qū)和雨山區(qū)將不會出現(xiàn)大幅度的變動甚至是有所下跌的趨勢。（六）馬鞍山2012商品住宅市場形勢預(yù)判2011年市場小結(jié)從全市來看：住宅供應(yīng)量比去年出現(xiàn)了大量的增長，成交量同比跌幅達到7%，今年馬鞍山市商品住宅市場的整體趨勢為量跌價升，這與今年密集出臺的政策調(diào)控是分不開的。政策的調(diào)控特別是限購等行政手段使用，短時間內(nèi)不僅壓制投資需求，自住改善型需求客戶也被阻擋在市場之外，從而導(dǎo)致整體市場成交量的大幅下滑。2012年市場預(yù)判在近期CPI開始回落同時GDP增幅放緩的背景下，2012年偏緊的宏觀環(huán)境可能面臨微調(diào)，銀行信貸可能會逐步寬松。在市場逐步理性回歸，部分高品質(zhì)項目性價比開始凸顯，具備高支付能力的中高端客戶預(yù)計會逐步入市，帶動中高端公寓項目率先復(fù)蘇。從區(qū)域來看：花山區(qū)為政府重點建設(shè)的區(qū)域之一，馬鞍山重點集中居住區(qū)域的偏移也使得該區(qū)域未來仍將是市場的供銷熱點；雨山區(qū)、金家莊區(qū)和開發(fā)區(qū)由于開發(fā)熱度和進程等原因，仍然將持續(xù)本年度不溫不火的成交局面。五、 別墅市場分析（一）馬鞍山別墅市場梳理【碧桂園如山湖城（和縣）】項目鳥瞰圖項目交通圖項目經(jīng)濟指標(biāo)開發(fā)商：安徽和縣碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司付款方式：一次性付款或按揭投資商：碧桂園集團建筑類別：框架代理公司：暫缺占地面積：6666000㎡設(shè)計單位：暫缺公攤：暫缺 %施工單位：暫缺綠化率：50 %總建筑面積：6666000㎡容積率：項目概況碧桂園如山湖城項目首期包括雙拼 、聯(lián)排、度假公寓三種物業(yè)，分六個苑區(qū)：煙波環(huán)玉（雙拼、公寓），山湖翠柳（雙拼、聯(lián)排），觀瀾竹韻（雙拼），鳳棲三山（雙拼）、碧嶺清溪（雙拼）、西山秀色（雙拼）。碧桂園如山湖城作為碧桂園傾力打造的集休閑娛樂、旅游度假、投資居住等功能于一體的復(fù)合式開發(fā)項目，是滿足現(xiàn)代都市人對健康、悠閑生活的需求而開發(fā)的休閑度假型高品質(zhì)社區(qū)。項目規(guī)劃建設(shè)有五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、交通中心等高尚生活配套設(shè)施。 項目充分利用天然湖泊——如山湖，以及四周環(huán)繞的如方山山脈，再結(jié)合苑區(qū)內(nèi)的街心花園等創(chuàng)造出多層次的生態(tài)型園林綠化體系、環(huán)湖親水步道以及苑區(qū)水系等，環(huán)境優(yōu)雅、靜謐。首期規(guī)劃有花園美墅（雙拼），親鄰美墅（聯(lián)排）及度假公寓等多種產(chǎn)品。園林設(shè)計讓建筑與層次豐富的綠化體系完美結(jié)合，親近自然并具有超高性價比。在售房源：目前在售150—250平米房源，均價6500元/平米。戶型圖鑒賞 EC戶型 G10X戶型 G10c戶型 G11X戶型【東方明珠英郡領(lǐng)譽】項目鳥瞰圖項目交通圖項目經(jīng)濟指標(biāo)開發(fā)商：上海地產(chǎn)集團付款方式：貸款 按揭投資商：上海地產(chǎn)集團建筑類別：框架代理公司：世聯(lián)地產(chǎn)占地面積：90820㎡設(shè)計單位：上海天華建筑設(shè)計公司公攤：9 %施工單位：上海地產(chǎn)集團綠化率：36 %總建筑面積：90000M2容積率：項目概況東方明珠英郡領(lǐng)譽近10萬平方米恢宏規(guī)劃，辟出稀有尊貴領(lǐng)地，重塑中世紀(jì)歐洲貴族的生活；入口的恢弘氣度，尊重主人的同時，也讓嘉賓放慢腳步；超過188幢的英倫都鐸別墅典藏大自然的美和生命的壯麗；，每一棟別墅都有莊園般的綠意空間。從空中俯瞰，英郡領(lǐng)譽就是樹木掩映著的純英式綠色小鎮(zhèn)。在售情況：目前在售二期1117別墅，面積為220㎡，260㎡和317㎡，總價分別在210萬，300萬，450萬左右，均為現(xiàn)房銷售?！居皥@】項目鳥瞰圖項目交通圖項目經(jīng)濟指標(biāo)開發(fā)商：馬鞍山仁信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司付款方式：一次性付款或按揭投資商：馬鞍山仁信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別：框架代理公司：上海經(jīng)略中聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司占地面積：320000㎡設(shè)計單位：上海同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院景觀藝術(shù)設(shè)計分院公攤：具詳細(xì)情況而定 %施工單位：上海同濟大學(xué)華都建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司綠化率：5060 %總建筑面積：328000M2容積率：結(jié)構(gòu)：框架剪力墻外墻：江蘇宜欣陶土磚、毛石、文化石門：中空雙層伏法玻璃和斷墻隔熱彩鋁窗：中空雙層伏法玻璃和斷墻隔熱彩鋁項目概況御景園位于馬向路北側(cè)，東部新城中心區(qū)。安徽工業(yè)大學(xué)東校區(qū)、安徽工貿(mào)技師學(xué)院、中加雙語學(xué)校等大學(xué)環(huán)繞其周邊。本項目周邊山體環(huán)繞，地塊內(nèi)部高差從26米到56米，是難得的山體別墅。項目開發(fā)商為馬鞍山仁信房地產(chǎn)開發(fā)公司，項目以聯(lián)排別墅/疊拼別墅/臺地別墅等低密度產(chǎn)品為主，志在打造馬鞍山最高檔富人區(qū)。景觀設(shè)計根據(jù)山體地形特點，水系組織，水流走勢，設(shè)計形成各個景觀空間，以水為軸，形成迎賓大道、流水轉(zhuǎn)月、芳菲醉月等20個景觀。戶型面積從200多平方米到500多平方米。在售情況：目前在售最后2套聯(lián)排別墅，面積為327㎡總價為210—220萬。項目戶型分析 G戶型下 G戶型上 E戶型下 E戶型上【新都國際秀水山莊（金家莊區(qū)）】項目鳥瞰圖項目交通圖項目經(jīng)濟指標(biāo)開發(fā)商：馬鞍山綠都置業(yè)有限公司付款方式：一次性付款或按揭投資商：馬鞍山綠都置業(yè)有限公司建筑類別：框架代理公司：上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：46000㎡設(shè)計單位：江蘇智匯設(shè)計所公攤：暫缺 %施工單位：歌山建設(shè)集團綠化率：40 %總建筑面積：55000M2容積率：項目概況秀水山莊,新都國際旗下人文地產(chǎn)品牌,山水雙棲城市別墅,得天時,取地利,必為全城矚目、萬眾景仰的生活領(lǐng)地！“別墅用地全面禁批”一紙臨城，馬鞍山高端純別墅項目將由此謝幕，秀水山莊的“絕版”地位將永無取代！一道永恒的城市風(fēng)景由此定格！銷售情況：目前在售2236聯(lián)排別墅，面積在270——292㎡左右，總價在196——230萬左右，目前還剩十余套房源。項目戶型分析 B戶型 B戶型（二）馬鞍山市別墅市場分析 作為針對中高端客戶的別墅產(chǎn)品，在馬鞍山市供應(yīng)量和成交量一直都比較小，別墅供應(yīng)量主要集中在東方明珠海上御園和碧桂園如山湖城這兩個項目。市區(qū)別墅供應(yīng)量極少，只有零星分布在幾個偏遠(yuǎn)樓盤之間。隨著2011年限購和銀根收緊等政策減少了大部分潛在客戶，特別是高端別墅項目由于總價較高成交比較慘淡。馬鞍山高端客戶有限，別墅成交量相對比較慘淡，未來數(shù)年內(nèi)，別墅成交將維持慘淡成交狀態(tài)。六、 商業(yè)辦公市場分析（一）馬鞍山2011年商業(yè)類市場供銷形勢分析2010年馬鞍山商業(yè)類成交1571套；2011年馬鞍山商業(yè)類成交1464套 2011年馬鞍山市商業(yè)類成交1464套，%。商業(yè)類在馬鞍山的銷售一直處于不溫不火的狀態(tài)，馬鞍山作為三四線城市，商業(yè)類需求量小，加上城市發(fā)展速度無法滿足商業(yè)的建設(shè)速度和供應(yīng)量，因此成交量表現(xiàn)一般。在住宅市場受到行政限購等政策的影響下，受調(diào)控影響小得商辦類產(chǎn)品2011年市場成交量似乎也受到了一定的影響，成家量也有一定幅度的下跌。（二）馬鞍山2011年商業(yè)類市場區(qū)域分布分析雨山區(qū)占比39%，成為商業(yè)類市場成交冠軍；其他三區(qū)分布均勻，占比均為20%左右。 2011年雨山區(qū)成為商業(yè)類市場成交霸主，這也與其周邊樓盤數(shù)量成正比關(guān)系，由于未來居住人口較多，商業(yè)類市場相對較為火爆；其他三區(qū)成交量持平，說明商業(yè)類市場本身作為投資占主導(dǎo)的市場，各區(qū)域未來規(guī)劃和現(xiàn)有居住結(jié)構(gòu)足夠吸引投資者前來投資商業(yè)類市場。未來馬鞍山商業(yè)類市場將會保持這種平穩(wěn)的態(tài)勢繼續(xù)發(fā)展。（三）總結(jié)在住宅市場繼續(xù)受到政策調(diào)控的背景下，部分投資資金開始轉(zhuǎn)入商業(yè)性項目使得商業(yè)類項目成交量在2011年住宅市場大幅下滑的情況仍然保持高成交量。未來住宅市場收益率下降，部分主題明顯，運營有保證的商業(yè)項目會受到投資者的青睞。七、品牌房企分析（一）國內(nèi)品牌房企前三季度排行榜提前布局二三線城市房企受調(diào)控影響小排名靠前2011前三季度商品房銷售金額前三十強排名公司名稱銷售金額（億元）排名公司名稱銷售金額（億元）1萬科集團16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2恒大集團69417招商地產(chǎn)1513中海地產(chǎn)58618融創(chuàng)中國1354保利地產(chǎn)58019融僑集團1255綠地集團54020保利香港1216萬達集團45021首開股份7碧桂園33022中國鐵建1078龍湖集團28923新城控股1069綠城中國26724金輝集團10510雅居樂24525金科集團10311華潤置地23726中國中鐵10212富力地產(chǎn)22027佳兆業(yè)10113世茂房地產(chǎn)28SOHO中國14中信地產(chǎn)19629九龍倉9915金地集團19530中糧集團97數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)全部來自上市公司三季報（下同）2011前三季度銷售面積前三十強排名公司名稱銷售面積（萬平米）排名公司名稱銷售面積（萬平米）1恒大集團104716遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1422萬科集團17榮盛發(fā)展3綠地集團56018金地集團1374保利地產(chǎn)51819中國中鐵1355碧桂園51020金科集團1336中海地產(chǎn)42721綠城中國1237萬達集團22新城控股1188龍湖集團23722建業(yè)地產(chǎn)1139雅居樂23224中國鐵建10華潤置地20325世紀(jì)金源10811世茂房地產(chǎn)26恒盛地產(chǎn)12中信地產(chǎn)15927金輝集團10313保利香港15728融僑集團14佳兆業(yè)15029融創(chuàng)中國15富力地產(chǎn)30首開股份 受益于三四線城市成交的放量，不少提前布局三四線城市的企業(yè)在2011年歷史最嚴(yán)厲的調(diào)控中整體受營銷較小，排名都比較靠前?！　‰S著一二線城市市場的日趨飽和、競爭日益激烈及