【文章內容簡介】 右，二 OO七年八月底開盤銷售。二 OO八年中葉交付使用。 項目優(yōu)勢分析： 項目位于護城河北岸，環(huán)境優(yōu)良 占地面積大，具有規(guī)模優(yōu)勢 分期開發(fā)，分別命名，既保持了項目的一致性又體現(xiàn)了差異化 銷售價格較高，成為當涂縣高檔樓盤的象征 高達 45%的綠化率 項目劣勢分析： 距離老城區(qū)較遠，出入不便 周邊沒有大型超市、醫(yī)院等公共設施，單純依靠項目自身的商鋪在短時間難以形成商業(yè)氛圍 配套設 施不完備 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 項目戶型分析： 住宅方面，現(xiàn)房只剩三套三室二廳二衛(wèi)和五室三廳二衛(wèi)兩種戶型，面積分別為 135平方米和 平方米，后期開發(fā)過程中也主要以三室二廳戶型為主 項目價格分析： 剩余三室二廳的住宅銷售價格均為 2330 元 /平方米，頂層復式銷售價格為 2300 元 /平方米左右。一次性付款優(yōu)惠 3%，商業(yè)貸款優(yōu)惠 2%，公積金貸款優(yōu)惠 1%。 為應對天氣炎熱帶來的銷售淡季，目前該項目舉行“佳有千金”活動，活動時間自 2021年 5月 25日至 2021 年 6月 25日，為期一個月，從 5月 25 日起，業(yè)主購買指定房源時可享受 4999 元的優(yōu)惠，且該優(yōu)惠逐日遞減 166 元，至 6月 25 日活動全部結束為止。 項目銷售分析： 項目以“陽光、清風、秀水”為宣傳主題，著力塑造親水生活，迎合消費者對環(huán)境的要求。 該項目在當涂開發(fā)時間較早，在市場上具有一定的影響力，其分階段開發(fā)的思路為本案的操作提供了一個思路。但是必須注意到該項目開發(fā)周期較長致使成本增加的問題。 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 天澤園 項目概況： 位于振興路中段，整個項目共規(guī)劃建設 8棟多層商住樓，其中包括“ 5+1”和“ 6+1”。具體規(guī)劃形態(tài)為 5樓為“ 5+1”住宅， 2樓為“ 5+1”商住樓，一、二層為商鋪 ， 6樓為“ 5+1”住宅樓，一層為層高 米的架空層花園和停車位， 8樓“ 6+1”商住樓，一、二層為商鋪。 項目優(yōu)勢分析： 位于當涂形象大道 —— 振興路中段，有公交車經(jīng)過，出入方便 周邊有醫(yī)院、學校等公共設施 區(qū)內有天然湖泊，自然景觀環(huán)境良好 銀行、保險公司、酒店商業(yè)配套較為齊全 項目劣勢分析： 社區(qū)規(guī)劃較小，無法形成規(guī)模效應 項目沒有專門的售樓處和專業(yè)銷售人員，可能會成為制約銷售的主要因素 小區(qū)布局略顯局促 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 項目戶型分析： 主要戶型分布為四室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)，面積分布為 168平 方米、 123平方米、 117 平方米等。目前該小區(qū)大部分樓已經(jīng)封頂，八月底交付使用。 項目價格分析： 目前的銷售價格為 2080— 2280 元 /平方米，商鋪已經(jīng)銷售完畢。 項目銷售分析： 該項目的地理位置相對較好，但是由于與九韻國際相鄰，且沒有更為有效的宣傳方式和現(xiàn)場銷售，因此受到九韻國際的壓制，銷售情況并不樂觀，價格因素是唯一優(yōu)于九韻國際的地方，但是不足以保證小區(qū)的銷售。 飛達〃陽光花園 項目概況： 位于提署西路與西苑路交匯處，總建筑面積 5萬余平方米，整個項目規(guī)劃建設 13棟多層商住樓和 2棟“ 11+1”小高層 ，是目前 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 當涂縣內唯一一處在售小高層的項目。小區(qū)建成后可容納 400 余戶居民。目前一期工程已經(jīng)完成，部分業(yè)主入住，二期工程大部封頂，二 OO八年一月份交付使用。 項目優(yōu)勢分析： 距離縣城內現(xiàn)有的公共設施較近，方便居民生活 周邊商業(yè)已經(jīng)起步，足以拉動小區(qū)自身的商業(yè)發(fā)展 戶型及面積配比相對合理 首家設計 270度觀景陽臺 高達 40%的綠化率 項目劣勢分析： 周邊商業(yè)以小門頭為主，難以形成濃厚的商業(yè)氛圍，并且多以工農業(yè)生產用品為主，形象較差 小高層一梯三戶的戶型配比和面積不太合理，尤其是頂層復式結構，單價、面積、總價以及 之后的使用費用都比較高，消費者難以接受 項目戶型分析： 該小區(qū)主要戶型有三室二廳一衛(wèi)，面積有 130— 137 平方米，二室二廳一衛(wèi)，面積包括 87平方米、 102平方米、 105平方米、 107平方米、 113平方米、 119平方米，四室二廳二衛(wèi)加閣樓，總面積在 200— 230平方米之間。平層的層高為 米。 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 項目價格分析： 多層住宅的銷售均價在 23002400元 /平方米之間，小高層銷售均價在 2500元 /平方米左右，其頂層閣樓計算面積，銷售價格為1280 元 /平方米。商鋪銷售價格在 4500— 5000元 /平方米之間 項目 銷售分析： 項目大部分工程已經(jīng)封頂，即將實行現(xiàn)房銷售。 襄河灣 項目概況： 位于姑孰路北端，護城河北岸，北靠 314省道，占地 13 萬平方米，規(guī)劃建設 63棟多層建筑，建筑形態(tài)包括住宅樓、商住樓以及臨河別墅，總建筑面積約 21萬平方米，建成后可容納 1500 余戶居民。其售樓處位于護城河與姑孰路交叉口北 100 米左右。根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)東側沿姑孰路全部為商住樓，一、二層為商鋪。 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 項目優(yōu)勢分析： 緊鄰省道，出行方便 作為新城區(qū)第一個房地產項目，占據(jù)區(qū)位先機 北側緊靠小黃山，南側緊鄰護城河，環(huán)境較好 建設規(guī)模較大，可以形成較 為系統(tǒng)的品牌形象 社區(qū)內配套設施齊全 項目劣勢分析： 處于新城區(qū)，生活環(huán)境不成熟， 周邊沒有公交車經(jīng)過，出行不便 小區(qū)西側為火車道，東側為姑孰路，北側為 314省道，環(huán)境嘈雜 項目戶型分析： 該小區(qū)全部為板式結構，戶型分布為三室二廳二衛(wèi)，面積包括 138平方米、 112 平方米、 125 平方米、 122 平方米，三室二廳一衛(wèi)戶型面積包括 108 平方米，二室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 72 平方米、 83 平方米和 86 平方米，一室一廳一衛(wèi)戶型，面積為 60 平方米，層高為 米。頂層為復式結構，復式住宅的面積在 180200平方米之間。 項目 價格分析： 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 由于該項目處于初建階段，尚未拿到預售許可證，預計于六月中旬開盤，現(xiàn)處于預約階段。 項目銷售分析： 該小區(qū)是目前當涂縣城最北側樓盤，因此配套設施尚不完善，在入住初期要使用罐裝液化氣。公交車有可能在未來兩到三年內通達。目前來說該項目在區(qū)位上并不占優(yōu)勢。 為避免西側鐵路對社區(qū)影響，西側將種植大型樹木，隔離噪音，開挖 5— 10 米寬的人工河，將護城河水引入河中，加寬小區(qū)和鐵路之間的距離。 小區(qū)內建設 5000 平方米中央水景廣場，會所免費向業(yè)主開放，全部向小區(qū)內的居民開放。在部分樓棟的一層設有車庫。 該小區(qū)位于 縣城最北側，同時也是新城區(qū)為數(shù)不多的項目之一?？h政府對該地區(qū)進行全面規(guī)劃，有望改變老城區(qū)街道混亂、衛(wèi)生狀況差的現(xiàn)狀。 九韻 國際 項目概況： 位于振興路中段東側，北臨太白路，與新建縣政府、政務中心、廣電大廈等隔路相望，總占地面積約 200 畝，規(guī)劃建筑面積 17萬平方米，全部建成后可容納 1000 余戶居民入住。小區(qū)全部為“ 6+1”多層住宅樓和商住樓規(guī)劃形態(tài)。目前小區(qū)一期工程銷售過半， 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 二期工程準備動工。一期水景正在制作過程中，其規(guī)劃是在小區(qū)內貫穿全區(qū)的人工河，周邊全部為綠地、假山等，所有景觀隨八月底交房時一并交付 使用。 該小區(qū)沿振興路一側以及小區(qū)主入口兩側全部為一、二層商鋪，同時針對小區(qū)周邊沒有大型超市的現(xiàn)狀，該項目有意在銷售完畢后將目前正在使用的售樓處作為超市。 項目優(yōu)勢分析： 緊靠當涂主要道路振興路和太白路，有公交車經(jīng)過，出行方便 小區(qū)西側不足一公里處為正在建設中的市政廣場，北側為新建的縣政府、行政中心等機構 小區(qū) 2021 米范圍內有醫(yī)院、學校、大型酒店、保險公司、銀行等公共設施 項目劣勢分析： 以大戶型為主，銷售總價較高，業(yè)主對價格的抗性較強，尤其是與之相鄰的天澤園低價格的沖擊 項目戶型分析： 主力戶型為三室二 廳一衛(wèi)和二室二廳一衛(wèi)等戶型，輔以部分頂層復式結構。面積包括 122平方米、 123平方米、 126平方米、 127平方米、 130平方米、 134平方米、 137平方米、 138平方米。商鋪已經(jīng)銷售完畢。目前一期全部為現(xiàn)房銷售。 在該小區(qū)后續(xù)開發(fā)的工程中，三室二廳和二室二廳成為主力戶型，面積分別分布在 110— 130 平方米和 90— 100 平方米，同時設置部分面積在 200平方米以下的頂層復式和四層的疊加別墅。 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 項目價格分析： 目前該小區(qū)一期工程銷售過半，剩余住宅的銷售價格在 2236— 2276元 /平方米之間，商鋪價格在 4500 元 /平方米左右，已經(jīng)售罄，二期尚未確定何時開盤。 項目銷售分析： 目前一期工程銷售已經(jīng)過半，該小區(qū)以“好房子給愛家的人”為宣傳主題，除在樓體外里面和內部戶型的設計上追求時尚前衛(wèi)外，更多的突出了水岸生活、人文關懷以及文化內涵，其外立面采用白色和灰色為主色調在一定程度上沿襲了傳統(tǒng)徽派的建筑風格。宣傳單主色調選用黃色，某種程度上體現(xiàn)了尊貴社區(qū)的特點。 【第五章 需求市場分析】 一、調查的目的、內容、方法及調查情況 調查內容：了解當涂潛在購房群體的購房意向 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 調查目的：為貴公司提供科學的決策依據(jù) 調查方法：定點走 訪 調查對象：當涂縣城，且要求是在五年內計劃購房者 調查范圍：各企事業(yè)單位、沿街商鋪等 調查情況： 調查時間： 2021 年 5月 30日 —— 6 月 3日 共 5 天 收回問卷 200份，有效問卷 194 份，成功訪問 194 位消費者。 資料處理方法：問卷編碼后運用 SPSS 統(tǒng)計軟件進行計算機錄入和統(tǒng)計分析。 二、購房意愿分析 消費者購房的消費心理及需求，直接影響商品房的推廣策略和方向；而商品房以什么樣的形象出現(xiàn)在消費者面前，以什么為訴求點來擊中消費者的需求，同樣至關重要。 通過 分析目標消費者群體特征，探討近、中期在當涂及城北地區(qū)的潛在購房目標消費群體的輪廓特征，為發(fā)展商制定產品策略 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 尋找訴求點。 受訪人群基礎特征分析 年齡構成： 從上表可以看出，受訪人群的 年齡主要集中在 36 歲到 50 歲之間，數(shù)量上占到 73%，原因在于這一部分人群大多經(jīng)過一段時間的創(chuàng)業(yè)，在事業(yè)上小有所成，因而在經(jīng)濟實力上有購買商品住宅的實力，而在生活上又有擁有獨立居所的愿望。這一部分人群 構成了商品住宅的主要目標客戶群體；在生活習慣和居住需求上，這一部分人群大多比較樸實、注重實用性不會過多地張揚個性。 年齡 30 以下 31— 35 36— 40 41— 50 51— 60 60 以上 人數(shù) 18 18 89 53 12 4 10%9%46%27%6% 2%30以下31—3536—4041—5051—6060以上 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 因此，在房地產產品設計階段，在兼顧每一客群需求的同時更要充分考慮這部分人群對商品住宅的需求特征，設計出迎合他們意愿的產品，并在宣傳推廣中最大程度地宣傳住宅項目在實用性和符合客戶需求的方面的優(yōu)勢，迅速達到銷售目的。 在調研時我們根據(jù)各區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平選擇不同比例的客戶，由于姑孰是經(jīng)濟發(fā)展水平較高，同時也是本項目的所在地，我們將其做為本次調研的重點，銷售過程中，應針對周邊市場需求，作有效引導，將 周邊地縣市區(qū)域劃入我們的目標市場。 職業(yè)特征： 工作單位 國家機關 事業(yè)單位 國有企業(yè) 三資企業(yè) 私營企業(yè) 個體業(yè)主 人數(shù) 64 22 20 15 60 13 對于受訪人群的職業(yè)特征的分析，目的是通過其所從事職業(yè)來分析其在價格上承受能力的真實性。 從以上圖表我們可以看到，受訪人群中有 7%的個體業(yè)主， 31%的私營企業(yè)。需要指出的是，以上人群只是我們調查所分類的人群，只能代表當涂目前經(jīng)濟的發(fā)展，政策的利好，人們告別大鍋飯，下海經(jīng)商人群的大量增加，此一數(shù)據(jù)并不代表他們是有效需求或有購房需求。要成功將上述客 群吸納，在銷售和推廣中就應加以引導，使之成為本項目的有效訴求對象；另外，三資企業(yè)、國有企業(yè)、事業(yè)單位和國家機關人員比例也超過半數(shù)，將會成為本案核心客戶群體。 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 三、受訪人群對產品需求特征 對地塊的了解情況 數(shù)據(jù)分析： 通過調查，被訪者對項目地塊的了解情況來看 ,八成以上的人是知道該地塊。 從消費者對地塊的了解情況來看，已經(jīng)被當涂市民所熟知，且相當一部分市民對該地塊看好。在訪問中，表現(xiàn)出對該地塊有初步購買意向的被訪者也占到了一定比例，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是，在對被訪者介紹片區(qū)時，把我們的項目向被訪者作了介紹 。由此可見，宣傳是有效地引導消費者購房的關鍵因素之一。