【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 何等重要。這里所說(shuō)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全生命周期費(fèi) 用包括房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資和交付使用后的經(jīng)常性開支費(fèi)用，包括經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、日常維護(hù)修理費(fèi)用、使用期內(nèi)大修理和局部更新費(fèi)用、使用期滿后的報(bào)廢拆除費(fèi)用等。 19 從上圖看，施工階段影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的可能性不大，但是施工階段是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目人力、物力、財(cái)力等要素的主要投入結(jié)算，雖然施工階段不能減少投資量，但卻可以大量浪費(fèi)投資，這也就是一貫重視施工階段工程造價(jià)控制的重要原因之一。 影響投資的程度 (%) 項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間 不同建設(shè)階段影響投資程度的坐標(biāo)圖 100 95 75 35 25 10 項(xiàng)目決策 初步設(shè)計(jì) 技術(shù)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包 20 第三章 項(xiàng)目投資構(gòu)成概述 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn) 建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資分為建設(shè)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資兩部分。建設(shè)投資由設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅構(gòu)成，具體詳見下圖： 國(guó)際項(xiàng)目總建設(shè)成本 1978 年，世界銀行、國(guó)際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)對(duì)項(xiàng)目的總建設(shè)成本（相當(dāng)于我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資）做了統(tǒng)一的規(guī)定，其詳細(xì)內(nèi)容如下： 建設(shè)項(xiàng)目投資 建設(shè)投資 流動(dòng)資 產(chǎn)投資 設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 設(shè)備原價(jià) 設(shè)備 運(yùn)雜費(fèi) 工器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi) 鋪底流動(dòng)資金 直接費(fèi) 間接費(fèi) 利 潤(rùn) 稅 金 基本預(yù)備 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 土地使用費(fèi) 與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用 與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用 21 項(xiàng)目直接建設(shè)成本 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目直接建設(shè)成本包括以下內(nèi)容： 1. 土地征購(gòu)費(fèi)； 2. 場(chǎng)外設(shè)施費(fèi)用 ，如道路、碼頭、橋梁、機(jī)場(chǎng)、輸電線路等設(shè)施費(fèi)用； 3. 場(chǎng)地費(fèi)用 ，指用于場(chǎng)地準(zhǔn)備、廠區(qū)道路、鐵路、圍欄、場(chǎng)內(nèi)設(shè)施等的建設(shè)費(fèi)用； 4. 工藝設(shè)備費(fèi) ，指主要設(shè)備、輔助設(shè)備及零配件的購(gòu)置費(fèi)用，包括海運(yùn)包裝費(fèi)用、交貨港離岸價(jià)，但不包括稅金； 5. 設(shè)備安裝費(fèi) ，指設(shè)備安裝人工工資費(fèi)用，輔助材料、施工設(shè)備、消耗品和工具等費(fèi)用，以及安裝承包人的管理費(fèi)和利潤(rùn)等； 6. 管理系統(tǒng)費(fèi)用 ，指與系統(tǒng)的材料及勞務(wù)相關(guān)的全部費(fèi)用； 7. 電氣設(shè)備費(fèi) ，其內(nèi)容與工藝設(shè)備費(fèi)相同； 8. 電氣安裝費(fèi) ，指安裝人工 工資費(fèi)用，輔助材料、電纜、管道和工具費(fèi)用，以及營(yíng)造承包人的管理費(fèi)和利潤(rùn)； 9. 儀器儀表費(fèi) ，指所有自動(dòng)儀表、控制板、配線和輔助材料的費(fèi)用以及供應(yīng)商的相關(guān)費(fèi)用、承包人的管理費(fèi)和利潤(rùn)； 10. 機(jī)械的絕緣和油漆費(fèi) ，指與機(jī)械及管道的絕緣和油漆相關(guān)的全部費(fèi)用； 11. 工藝建筑費(fèi) ，指原材料、勞務(wù)費(fèi)以及與基礎(chǔ)、建筑結(jié)構(gòu)、屋頂、內(nèi)外裝修、公共設(shè)施有關(guān)的全部費(fèi)用； 12. 服務(wù)性建筑費(fèi)用 ，其內(nèi)容與工藝建筑費(fèi)相似； 13. 工廠普通公共設(shè)施費(fèi) ，包括材料和勞務(wù)費(fèi)以及與供水、燃料供應(yīng)、通風(fēng)、蒸汽、下水道、污水處理等公共設(shè)施有關(guān) 的費(fèi)用； 14. 其他當(dāng)?shù)刭M(fèi)用 ，指那些不能歸類于以上任何一個(gè)項(xiàng)目，不能計(jì)入項(xiàng)目間接成本，但在建設(shè)期間又是必不可少的當(dāng)?shù)刭M(fèi)用。如臨時(shí)設(shè)施、臨時(shí)公共設(shè)施及 22 場(chǎng)地的維持費(fèi)，營(yíng)地設(shè)施及其管理，建筑保險(xiǎn)和債券，雜項(xiàng)開支等費(fèi)用。 項(xiàng)目間接建設(shè)成本 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目間接成本包括： 1. 項(xiàng)目管理費(fèi)，包括： (1)總部人員的薪金和福利費(fèi)，以及用于初步和詳細(xì)工程設(shè)計(jì)、采購(gòu)、時(shí)間和成本控制、行政和其他一般管理的費(fèi)用； (2)施工管理現(xiàn)場(chǎng)人員的薪金、福利費(fèi)和用于施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、質(zhì)量保證、現(xiàn)場(chǎng)采購(gòu)、時(shí)間及成本控制、行政及其他 施工管理機(jī)構(gòu)的費(fèi)用； (3)零星雜項(xiàng)費(fèi)用，如返工、差旅、生活津貼、業(yè)務(wù)支出等； (4)各種酬金。 2. 開工試車費(fèi) 指工廠投料試車必須的勞務(wù)和材料費(fèi)用，包括項(xiàng)目完工后的試車和空運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。 3 業(yè)主的行政性費(fèi)用 指業(yè)主的項(xiàng)目管理人員費(fèi)用及支出，類似我國(guó)的建設(shè)單位管理費(fèi)。 4 生產(chǎn)前費(fèi)用 指前期研究、勘測(cè)、建礦、采礦等費(fèi)用。 5 運(yùn)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi) 指海運(yùn)、國(guó)內(nèi)運(yùn)輸、許可證及傭金、海洋保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)等費(fèi)用。 6 地方稅 指關(guān)稅、地方稅及對(duì)特殊項(xiàng)目征收的稅金。 應(yīng)急費(fèi) 應(yīng)急費(fèi)用包括： 1. 未明確項(xiàng)目的準(zhǔn)備 金。 23 此項(xiàng)準(zhǔn)備金用于在估算時(shí)不能明確的潛在項(xiàng)目，包括那些在做成本估算時(shí)因?yàn)槿狈ν暾?、?zhǔn)確和詳細(xì)的資料而不能完全預(yù)見和不能注明的項(xiàng)目，并且這些項(xiàng)目是必須完成的，或它們的費(fèi)用是必定要發(fā)生的，在每一個(gè)組成部分中均單獨(dú)以一定的百分比確定，并作為估算的一個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)列出。此項(xiàng)準(zhǔn)備金不是為了支付工作范圍以外可能增加的項(xiàng)目，不是用以支付天災(zāi)、非正常經(jīng)濟(jì)情況及罷工等情況，也不是用來(lái)補(bǔ)償估算的任何誤差，而是用來(lái)支付那些幾乎可以肯定要發(fā)生的費(fèi)用。因此，它是估算不可缺少的一個(gè)組成部分。 2. 不可預(yù)見準(zhǔn)備金。 此項(xiàng)準(zhǔn)備金用于在估算 達(dá)到了一定的完整性并符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由于物質(zhì)、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的變化，導(dǎo)致估算增加的情況。此種情況可能發(fā)生，也可能不發(fā)生。因此，不可預(yù)見準(zhǔn)備金只是一種儲(chǔ)備，可能不動(dòng)用。 建設(shè)成本上升費(fèi)用 通常，估算中使用的構(gòu)成工資率、材料和設(shè)備價(jià)格基礎(chǔ)的截止日期就是“估算日期”。必須對(duì)該日期或已知成本基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，以補(bǔ)償直至工程結(jié)束時(shí)的未知價(jià)格增長(zhǎng)。 工程的各個(gè)主要組成部分（國(guó)內(nèi)勞務(wù)和相關(guān)成本、本國(guó)材料、外國(guó)材料、本國(guó)設(shè)備、外國(guó)設(shè)備、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)）的細(xì)目劃分確定以后，便可確定每一個(gè)主要組成部分的增長(zhǎng)率。這個(gè)增 長(zhǎng)率是一項(xiàng)判斷因素，它以已發(fā)表的國(guó)內(nèi)和國(guó)際成本指數(shù)、公司記錄等為依據(jù)，并與實(shí)際供應(yīng)進(jìn)行校對(duì)，然后根據(jù)確定的增長(zhǎng)率和從工程進(jìn)度表中獲得的每項(xiàng)活動(dòng)的中點(diǎn)值，計(jì)算出每項(xiàng)主要組成部分的成本上升值。 24 第四章 項(xiàng)目投資控制方法 要有效地控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施。從組織上采取措施，包括明確組織結(jié)構(gòu)，明確項(xiàng)目投資控制者及其任務(wù)，以使項(xiàng)目投資控制有專人負(fù)責(zé)，明確管理職能分工；從技術(shù)上采取措施，包括重視設(shè)計(jì)多方案選擇，嚴(yán)格審查監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能性；從經(jīng)濟(jì)上采取措施，包括動(dòng)態(tài)地比較項(xiàng)目投資的實(shí)際值和計(jì)劃值，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用支出，采取節(jié)約投資的獎(jiǎng)勵(lì)措施等。 應(yīng)該看到，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制項(xiàng)目投資最有效的手段。長(zhǎng)期以來(lái)，在我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相分離的現(xiàn)象仍為普遍。為此，當(dāng)前迫切需要解決的是以提高項(xiàng)目投資效益為目的，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，要通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ) 上的技術(shù)先進(jìn)，把房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資觀念滲透到各階段中。 建設(shè)方案比選 方案比選的目的是選擇較優(yōu)方案。 比選的內(nèi)容 1. 技術(shù)比選 根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、產(chǎn)品方案和生產(chǎn)規(guī)模的具體要求，研究確定項(xiàng)目的工藝技術(shù)路線、工藝流程、工藝參數(shù)、原材料和公用工程單耗、產(chǎn)品質(zhì)量、主要設(shè)備選型和配置等。在上述工作的基礎(chǔ)上，將有關(guān)資料進(jìn)行整理歸納，在技 25 術(shù)進(jìn)行分析、對(duì)比和評(píng)價(jià)。 2. 經(jīng)濟(jì)比選 經(jīng)濟(jì)比選只回答各選方案中哪個(gè)方案經(jīng)濟(jì)上較優(yōu)，不回答各方案經(jīng)濟(jì)上是否可行的問題。顯然，即使某項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是完全不可行的，但在技術(shù) 上可行的若干個(gè)技術(shù)方案中也可以通過方案比選找出一個(gè)相對(duì)最優(yōu)的方案。雖然，采用這個(gè)相對(duì)最優(yōu)方案，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上也是不可行的。相反，若某項(xiàng)目采用某一技術(shù)方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的，并不能說(shuō)明該技術(shù)方案是該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上較優(yōu)的方案。由此可見，方案比選是研究各方案的相對(duì)經(jīng)濟(jì)效果，而項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是研究項(xiàng)目絕對(duì)經(jīng)濟(jì)效果（經(jīng)濟(jì)上是否可行）。 3. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合比選 技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合比選是在綜合考慮方案的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性下的綜合比選。在各個(gè)環(huán)節(jié)的方案比選中，技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選是技術(shù)政策、發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃的制定和項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容和組成部分，在房 地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究中，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)與技術(shù)決策均應(yīng)在對(duì)各種技術(shù)上可行的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析計(jì)算，并結(jié)合其他因素詳細(xì)論證、比較的基礎(chǔ)上做出選擇。因此，技術(shù)方案比選是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的前提。 比選的原則 1. 技術(shù)比選原則 (1) 先進(jìn)性原則 分析生產(chǎn)工藝技術(shù)在國(guó)內(nèi)外采用的情況及發(fā)展趨勢(shì)，評(píng)價(jià)技術(shù)方案在項(xiàng)目整個(gè)壽命周期內(nèi)的可行性。一般要比國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的生產(chǎn)工藝先進(jìn)，力爭(zhēng)較強(qiáng)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性可以通過各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體現(xiàn)出來(lái)，主要有：勞動(dòng)生產(chǎn)率、單位產(chǎn)品的原材料和能源消耗量、產(chǎn)品質(zhì)量、項(xiàng)目占地面積和運(yùn)輸量等。 (2) 適用性原則 所采用的技術(shù)工藝方案必須考慮對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源的適用性，充分發(fā)揮我國(guó)和項(xiàng)目 26 所在地的資源優(yōu)勢(shì)。必須適應(yīng)項(xiàng)目特定的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的條件，企業(yè)可以迅速消化吸收，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。適用性較強(qiáng)的技術(shù)通常能合理利用資源，降低原材料，特別是能源的消耗，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)也有利于充分發(fā)揮原有技術(shù)裝備和技術(shù)力量的作用。 (3) 可靠性原則 項(xiàng)目擬采用的技術(shù)方案必須是成熟的、穩(wěn)定的，對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量性能和項(xiàng)目的生產(chǎn)能力有足夠的保證程度，通過技術(shù)方案的實(shí)施能夠取得預(yù)期的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。采用可靠性強(qiáng)的技術(shù)方案能防范 和積極避免因技術(shù)方案而產(chǎn)生的資源浪費(fèi)，生態(tài)平衡、人類安全受危害等情況的發(fā)生。一般來(lái)說(shuō)，一項(xiàng)新技術(shù)、新工藝的廣泛應(yīng)用應(yīng)當(dāng)建立在多次試驗(yàn)成功，并經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)定，在相應(yīng)企業(yè)實(shí)施并且取得預(yù)期效益的基礎(chǔ)之上。如果一項(xiàng)技術(shù)不成熟，則會(huì)為將來(lái)埋下隱患，甚至造成不可估量的損失。未經(jīng)中間試驗(yàn)就轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)的技術(shù)決不能冒險(xiǎn)采用。同時(shí)，技術(shù)的來(lái)源也應(yīng)當(dāng)可靠。 (4) 安全性原則 在選擇工藝方案時(shí)，應(yīng)考慮房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)人員和環(huán)境的影響，主要是考慮所采用的生產(chǎn)工藝技術(shù)是否會(huì)對(duì)操作人員造成人身傷害，有無(wú)保護(hù)措施，“三廢”的產(chǎn)生和治理情況，是否 會(huì)破壞自然環(huán)境和生態(tài)平衡等。應(yīng)使選擇的工藝有利于環(huán)境保護(hù)和盡量少排放廢氣、廢水和固體廢棄物。 (5) 經(jīng)濟(jì)性原則 就是從經(jīng)濟(jì)效益的角度來(lái)考察評(píng)價(jià)項(xiàng)目技術(shù)方案，經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)為最大收益和最小成本原則。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)時(shí)，要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，分析項(xiàng)目的投資費(fèi)用、勞動(dòng)力需要量、能源消耗量、產(chǎn)品最終成本等，反復(fù)比較各種技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效益。通過分析比較各方案工藝成本和產(chǎn)品性能，選擇“性價(jià)比”較高的方案為較優(yōu)方案。 (6) 技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境相結(jié)合原則 27 就是在選擇技術(shù)方案時(shí)，不僅要考慮技術(shù)和經(jīng)濟(jì)問題，還要對(duì)社會(huì)影響和環(huán)境影響給予必要的 考慮，避免產(chǎn)生不良的社會(huì)問題和環(huán)境問題。 2. 經(jīng)濟(jì)比選原則 (1) 方法科學(xué) 凡進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的項(xiàng)目，主要應(yīng)依據(jù)經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比選。方案經(jīng)濟(jì)比選應(yīng)以動(dòng)態(tài)分析為主。在對(duì)投入和產(chǎn)出進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，必須考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響。 (2) 方案可比 方案經(jīng)濟(jì)比選應(yīng)注意各個(gè)方案之間的可比性。 (3) 口徑一致 比較的范圍和時(shí)間要一致，研究深度相同，計(jì)算基礎(chǔ)資料可比，選用的方法和指標(biāo)要一致，效益和費(fèi)用計(jì)算口徑要一致。 經(jīng)濟(jì)比選的方法 目前，國(guó)內(nèi)外常用的方案比選方法有兩類：考慮資金時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)分析方法；不考慮資金時(shí)間價(jià)值的靜 態(tài)分析方法。方案比選一般以動(dòng)態(tài)分析法為主。在方案初選階段，可采用靜態(tài)分析法。 28 技術(shù)比選方法 1. 簡(jiǎn)單評(píng)分法 首先確定技術(shù)方案的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可以根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，采用技術(shù)先進(jìn)性、適用性、可靠性、安全性和經(jīng)濟(jì)性等指標(biāo)。其次，由專家對(duì)不同備選方案按照各評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，剔除不能滿足最低要求的方案，然后對(duì)其他方案進(jìn)行評(píng)分，打出分值。最后，對(duì)各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)分值加總，即為該備選方案的評(píng)價(jià)總分。按照不同的方案按總分排列，即可對(duì)各技術(shù)方案的優(yōu)越性進(jìn)行先后排序。 例 ：有 A、 B、 C、 D四個(gè)備選的技術(shù)方案，確定采用技術(shù)先進(jìn)性、適用性、可靠性、安全性和經(jīng)濟(jì)性等五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，假定各項(xiàng)指標(biāo)的重要性相同，各方案的評(píng)分分?jǐn)?shù)如下標(biāo)所示。請(qǐng)對(duì)四個(gè)方案進(jìn)行排序，并提出推薦方案。 差額投資內(nèi)部收益率 現(xiàn)值比較法 年值比較法 最低價(jià)格法 效益費(fèi)用法 差額投資收益率法 差額投資回收期法 計(jì)算費(fèi)用法 動(dòng)態(tài)分析法 靜態(tài)分析法 互斥方案經(jīng)濟(jì)比選方法 29 序號(hào) 標(biāo)準(zhǔn) 方案 A 方案 B 方案 C 方案 D 1 技術(shù)先進(jìn)性 70 90 60 80 2 技術(shù)適用性 80 70 80 80 3 技術(shù)可靠性 95 60 70 50 4 技術(shù)安全性 60 60 70 60 5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)性 80 40 70 90 采用簡(jiǎn)單評(píng)分法，將各方案的評(píng)價(jià)分匯總，得出 A、 B、 C、 D各方案的平均得分分