【文章內(nèi)容簡介】 何等重要。這里所說的房地產(chǎn)建設(shè)項目全生命周期費 用包括房地產(chǎn)建設(shè)項目投資和交付使用后的經(jīng)常性開支費用，包括經(jīng)營費用、日常維護修理費用、使用期內(nèi)大修理和局部更新費用、使用期滿后的報廢拆除費用等。 19 從上圖看，施工階段影響房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制目標(biāo)的可能性不大，但是施工階段是房地產(chǎn)建設(shè)項目人力、物力、財力等要素的主要投入結(jié)算，雖然施工階段不能減少投資量，但卻可以大量浪費投資，這也就是一貫重視施工階段工程造價控制的重要原因之一。 影響投資的程度 (%) 項目進展時間 不同建設(shè)階段影響投資程度的坐標(biāo)圖 100 95 75 35 25 10 項目決策 初步設(shè)計 技術(shù)設(shè)計 施工圖設(shè)計 施工階段設(shè)計變更、發(fā)包 20 第三章 項目投資構(gòu)成概述 國內(nèi)房地產(chǎn) 建設(shè)項目投資構(gòu)成 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)建設(shè)項目投資分為建設(shè)投資和流動資產(chǎn)投資兩部分。建設(shè)投資由設(shè)備及工、器具購置費用、建筑安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅構(gòu)成，具體詳見下圖： 國際項目總建設(shè)成本 1978 年，世界銀行、國際咨詢工程師聯(lián)合會對項目的總建設(shè)成本（相當(dāng)于我國的房地產(chǎn)建設(shè)項目投資）做了統(tǒng)一的規(guī)定，其詳細內(nèi)容如下： 建設(shè)項目投資 建設(shè)投資 流動資 產(chǎn)投資 設(shè)備及工、器具購置費用 建筑安裝工程費用 工程建設(shè)其他費用 預(yù)備費 建設(shè)期利息 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 設(shè)備購置費 設(shè)備原價 設(shè)備 運雜費 工器具及生產(chǎn)家具購置費 鋪底流動資金 直接費 間接費 利 潤 稅 金 基本預(yù)備 漲價預(yù)備費 土地使用費 與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用 與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用 21 項目直接建設(shè)成本 房地產(chǎn)建設(shè)項目直接建設(shè)成本包括以下內(nèi)容： 1. 土地征購費； 2. 場外設(shè)施費用 ，如道路、碼頭、橋梁、機場、輸電線路等設(shè)施費用； 3. 場地費用 ，指用于場地準(zhǔn)備、廠區(qū)道路、鐵路、圍欄、場內(nèi)設(shè)施等的建設(shè)費用； 4. 工藝設(shè)備費 ，指主要設(shè)備、輔助設(shè)備及零配件的購置費用，包括海運包裝費用、交貨港離岸價，但不包括稅金； 5. 設(shè)備安裝費 ，指設(shè)備安裝人工工資費用，輔助材料、施工設(shè)備、消耗品和工具等費用，以及安裝承包人的管理費和利潤等； 6. 管理系統(tǒng)費用 ，指與系統(tǒng)的材料及勞務(wù)相關(guān)的全部費用； 7. 電氣設(shè)備費 ，其內(nèi)容與工藝設(shè)備費相同； 8. 電氣安裝費 ，指安裝人工 工資費用，輔助材料、電纜、管道和工具費用，以及營造承包人的管理費和利潤； 9. 儀器儀表費 ，指所有自動儀表、控制板、配線和輔助材料的費用以及供應(yīng)商的相關(guān)費用、承包人的管理費和利潤； 10. 機械的絕緣和油漆費 ，指與機械及管道的絕緣和油漆相關(guān)的全部費用； 11. 工藝建筑費 ，指原材料、勞務(wù)費以及與基礎(chǔ)、建筑結(jié)構(gòu)、屋頂、內(nèi)外裝修、公共設(shè)施有關(guān)的全部費用； 12. 服務(wù)性建筑費用 ，其內(nèi)容與工藝建筑費相似； 13. 工廠普通公共設(shè)施費 ，包括材料和勞務(wù)費以及與供水、燃料供應(yīng)、通風(fēng)、蒸汽、下水道、污水處理等公共設(shè)施有關(guān) 的費用； 14. 其他當(dāng)?shù)刭M用 ，指那些不能歸類于以上任何一個項目，不能計入項目間接成本，但在建設(shè)期間又是必不可少的當(dāng)?shù)刭M用。如臨時設(shè)施、臨時公共設(shè)施及 22 場地的維持費，營地設(shè)施及其管理，建筑保險和債券，雜項開支等費用。 項目間接建設(shè)成本 房地產(chǎn)建設(shè)項目間接成本包括： 1. 項目管理費，包括： (1)總部人員的薪金和福利費，以及用于初步和詳細工程設(shè)計、采購、時間和成本控制、行政和其他一般管理的費用； (2)施工管理現(xiàn)場人員的薪金、福利費和用于施工現(xiàn)場監(jiān)督、質(zhì)量保證、現(xiàn)場采購、時間及成本控制、行政及其他 施工管理機構(gòu)的費用； (3)零星雜項費用，如返工、差旅、生活津貼、業(yè)務(wù)支出等； (4)各種酬金。 2. 開工試車費 指工廠投料試車必須的勞務(wù)和材料費用，包括項目完工后的試車和空運轉(zhuǎn)費用。 3 業(yè)主的行政性費用 指業(yè)主的項目管理人員費用及支出，類似我國的建設(shè)單位管理費。 4 生產(chǎn)前費用 指前期研究、勘測、建礦、采礦等費用。 5 運費和保險費 指海運、國內(nèi)運輸、許可證及傭金、海洋保險、綜合保險等費用。 6 地方稅 指關(guān)稅、地方稅及對特殊項目征收的稅金。 應(yīng)急費 應(yīng)急費用包括： 1. 未明確項目的準(zhǔn)備 金。 23 此項準(zhǔn)備金用于在估算時不能明確的潛在項目，包括那些在做成本估算時因為缺乏完整、準(zhǔn)確和詳細的資料而不能完全預(yù)見和不能注明的項目，并且這些項目是必須完成的，或它們的費用是必定要發(fā)生的，在每一個組成部分中均單獨以一定的百分比確定，并作為估算的一個項目單獨列出。此項準(zhǔn)備金不是為了支付工作范圍以外可能增加的項目，不是用以支付天災(zāi)、非正常經(jīng)濟情況及罷工等情況，也不是用來補償估算的任何誤差，而是用來支付那些幾乎可以肯定要發(fā)生的費用。因此，它是估算不可缺少的一個組成部分。 2. 不可預(yù)見準(zhǔn)備金。 此項準(zhǔn)備金用于在估算 達到了一定的完整性并符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由于物質(zhì)、社會和經(jīng)濟的變化，導(dǎo)致估算增加的情況。此種情況可能發(fā)生，也可能不發(fā)生。因此，不可預(yù)見準(zhǔn)備金只是一種儲備，可能不動用。 建設(shè)成本上升費用 通常，估算中使用的構(gòu)成工資率、材料和設(shè)備價格基礎(chǔ)的截止日期就是“估算日期”。必須對該日期或已知成本基礎(chǔ)進行調(diào)整，以補償直至工程結(jié)束時的未知價格增長。 工程的各個主要組成部分（國內(nèi)勞務(wù)和相關(guān)成本、本國材料、外國材料、本國設(shè)備、外國設(shè)備、項目管理機構(gòu)）的細目劃分確定以后，便可確定每一個主要組成部分的增長率。這個增 長率是一項判斷因素，它以已發(fā)表的國內(nèi)和國際成本指數(shù)、公司記錄等為依據(jù)，并與實際供應(yīng)進行校對，然后根據(jù)確定的增長率和從工程進度表中獲得的每項活動的中點值，計算出每項主要組成部分的成本上升值。 24 第四章 項目投資控制方法 要有效地控制房地產(chǎn)建設(shè)項目投資，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同與信息管理等多方面采取措施。從組織上采取措施，包括明確組織結(jié)構(gòu)，明確項目投資控制者及其任務(wù)，以使項目投資控制有專人負(fù)責(zé)，明確管理職能分工；從技術(shù)上采取措施，包括重視設(shè)計多方案選擇，嚴(yán)格審查監(jiān)督初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工組織設(shè)計，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能性；從經(jīng)濟上采取措施，包括動態(tài)地比較項目投資的實際值和計劃值，嚴(yán)格審核各項費用支出，采取節(jié)約投資的獎勵措施等。 應(yīng)該看到，技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制項目投資最有效的手段。長期以來，在我國房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域，技術(shù)與經(jīng)濟相分離的現(xiàn)象仍為普遍。為此，當(dāng)前迫切需要解決的是以提高項目投資效益為目的，在房地產(chǎn)建設(shè)項目實施過程中把技術(shù)與經(jīng)濟有機結(jié)合，要通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價，正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎(chǔ) 上的技術(shù)先進，把房地產(chǎn)建設(shè)項目投資觀念滲透到各階段中。 建設(shè)方案比選 方案比選的目的是選擇較優(yōu)方案。 比選的內(nèi)容 1. 技術(shù)比選 根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項目的性質(zhì)、產(chǎn)品方案和生產(chǎn)規(guī)模的具體要求，研究確定項目的工藝技術(shù)路線、工藝流程、工藝參數(shù)、原材料和公用工程單耗、產(chǎn)品質(zhì)量、主要設(shè)備選型和配置等。在上述工作的基礎(chǔ)上，將有關(guān)資料進行整理歸納，在技 25 術(shù)進行分析、對比和評價。 2. 經(jīng)濟比選 經(jīng)濟比選只回答各選方案中哪個方案經(jīng)濟上較優(yōu)，不回答各方案經(jīng)濟上是否可行的問題。顯然，即使某項目在經(jīng)濟上是完全不可行的，但在技術(shù) 上可行的若干個技術(shù)方案中也可以通過方案比選找出一個相對最優(yōu)的方案。雖然，采用這個相對最優(yōu)方案，該項目經(jīng)濟上也是不可行的。相反，若某項目采用某一技術(shù)方案在經(jīng)濟上是可行的，并不能說明該技術(shù)方案是該項目在經(jīng)濟上較優(yōu)的方案。由此可見，方案比選是研究各方案的相對經(jīng)濟效果，而項目經(jīng)濟評價是研究項目絕對經(jīng)濟效果（經(jīng)濟上是否可行）。 3. 技術(shù)經(jīng)濟綜合比選 技術(shù)經(jīng)濟綜合比選是在綜合考慮方案的技術(shù)可行性和經(jīng)濟可行性下的綜合比選。在各個環(huán)節(jié)的方案比選中，技術(shù)經(jīng)濟比選是技術(shù)政策、發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃的制定和項目評價的重要內(nèi)容和組成部分，在房 地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究中，各項主要經(jīng)濟與技術(shù)決策均應(yīng)在對各種技術(shù)上可行的方案進行技術(shù)經(jīng)濟對比分析計算，并結(jié)合其他因素詳細論證、比較的基礎(chǔ)上做出選擇。因此，技術(shù)方案比選是項目評價的前提。 比選的原則 1. 技術(shù)比選原則 (1) 先進性原則 分析生產(chǎn)工藝技術(shù)在國內(nèi)外采用的情況及發(fā)展趨勢，評價技術(shù)方案在項目整個壽命周期內(nèi)的可行性。一般要比國內(nèi)現(xiàn)有的生產(chǎn)工藝先進，力爭較強的國際競爭力。項目的技術(shù)先進性可以通過各種技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)體現(xiàn)出來，主要有：勞動生產(chǎn)率、單位產(chǎn)品的原材料和能源消耗量、產(chǎn)品質(zhì)量、項目占地面積和運輸量等。 (2) 適用性原則 所采用的技術(shù)工藝方案必須考慮對當(dāng)?shù)刭Y源的適用性，充分發(fā)揮我國和項目 26 所在地的資源優(yōu)勢。必須適應(yīng)項目特定的自然、經(jīng)濟、社會等方面的條件，企業(yè)可以迅速消化吸收，取得良好的經(jīng)濟效益。適用性較強的技術(shù)通常能合理利用資源，降低原材料，特別是能源的消耗，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，同時也有利于充分發(fā)揮原有技術(shù)裝備和技術(shù)力量的作用。 (3) 可靠性原則 項目擬采用的技術(shù)方案必須是成熟的、穩(wěn)定的，對產(chǎn)品的質(zhì)量性能和項目的生產(chǎn)能力有足夠的保證程度，通過技術(shù)方案的實施能夠取得預(yù)期的項目經(jīng)濟效益。采用可靠性強的技術(shù)方案能防范 和積極避免因技術(shù)方案而產(chǎn)生的資源浪費，生態(tài)平衡、人類安全受危害等情況的發(fā)生。一般來說，一項新技術(shù)、新工藝的廣泛應(yīng)用應(yīng)當(dāng)建立在多次試驗成功，并經(jīng)權(quán)威機構(gòu)認(rèn)定，在相應(yīng)企業(yè)實施并且取得預(yù)期效益的基礎(chǔ)之上。如果一項技術(shù)不成熟，則會為將來埋下隱患，甚至造成不可估量的損失。未經(jīng)中間試驗就轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)的技術(shù)決不能冒險采用。同時，技術(shù)的來源也應(yīng)當(dāng)可靠。 (4) 安全性原則 在選擇工藝方案時，應(yīng)考慮房地產(chǎn)建設(shè)項目對人員和環(huán)境的影響，主要是考慮所采用的生產(chǎn)工藝技術(shù)是否會對操作人員造成人身傷害，有無保護措施，“三廢”的產(chǎn)生和治理情況，是否 會破壞自然環(huán)境和生態(tài)平衡等。應(yīng)使選擇的工藝有利于環(huán)境保護和盡量少排放廢氣、廢水和固體廢棄物。 (5) 經(jīng)濟性原則 就是從經(jīng)濟效益的角度來考察評價項目技術(shù)方案，經(jīng)濟性體現(xiàn)為最大收益和最小成本原則。進行經(jīng)濟性評價時，要根據(jù)項目的具體情況，分析項目的投資費用、勞動力需要量、能源消耗量、產(chǎn)品最終成本等，反復(fù)比較各種技術(shù)方案的經(jīng)濟效益。通過分析比較各方案工藝成本和產(chǎn)品性能，選擇“性價比”較高的方案為較優(yōu)方案。 (6) 技術(shù)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境相結(jié)合原則 27 就是在選擇技術(shù)方案時，不僅要考慮技術(shù)和經(jīng)濟問題，還要對社會影響和環(huán)境影響給予必要的 考慮，避免產(chǎn)生不良的社會問題和環(huán)境問題。 2. 經(jīng)濟比選原則 (1) 方法科學(xué) 凡進行經(jīng)濟分析的項目，主要應(yīng)依據(jù)經(jīng)濟分析的數(shù)據(jù)來進行方案經(jīng)濟比選。方案經(jīng)濟比選應(yīng)以動態(tài)分析為主。在對投入和產(chǎn)出進行經(jīng)濟比較時，必須考慮資金時間價值的影響。 (2) 方案可比 方案經(jīng)濟比選應(yīng)注意各個方案之間的可比性。 (3) 口徑一致 比較的范圍和時間要一致，研究深度相同，計算基礎(chǔ)資料可比，選用的方法和指標(biāo)要一致，效益和費用計算口徑要一致。 經(jīng)濟比選的方法 目前，國內(nèi)外常用的方案比選方法有兩類：考慮資金時間價值的動態(tài)分析方法；不考慮資金時間價值的靜 態(tài)分析方法。方案比選一般以動態(tài)分析法為主。在方案初選階段，可采用靜態(tài)分析法。 28 技術(shù)比選方法 1. 簡單評分法 首先確定技術(shù)方案的評價標(biāo)準(zhǔn)，可以根據(jù)項目的特點，采用技術(shù)先進性、適用性、可靠性、安全性和經(jīng)濟性等指標(biāo)。其次，由專家對不同備選方案按照各評價標(biāo)準(zhǔn)進行評價，剔除不能滿足最低要求的方案，然后對其他方案進行評分，打出分值。最后，對各項標(biāo)準(zhǔn)的評分值加總，即為該備選方案的評價總分。按照不同的方案按總分排列，即可對各技術(shù)方案的優(yōu)越性進行先后排序。 例 ：有 A、 B、 C、 D四個備選的技術(shù)方案，確定采用技術(shù)先進性、適用性、可靠性、安全性和經(jīng)濟性等五項標(biāo)準(zhǔn)進行評價，假定各項指標(biāo)的重要性相同，各方案的評分分?jǐn)?shù)如下標(biāo)所示。請對四個方案進行排序，并提出推薦方案。 差額投資內(nèi)部收益率 現(xiàn)值比較法 年值比較法 最低價格法 效益費用法 差額投資收益率法 差額投資回收期法 計算費用法 動態(tài)分析法 靜態(tài)分析法 互斥方案經(jīng)濟比選方法 29 序號 標(biāo)準(zhǔn) 方案 A 方案 B 方案 C 方案 D 1 技術(shù)先進性 70 90 60 80 2 技術(shù)適用性 80 70 80 80 3 技術(shù)可靠性 95 60 70 50 4 技術(shù)安全性 60 60 70 60 5 技術(shù)經(jīng)濟性 80 40 70 90 采用簡單評分法，將各方案的評價分匯總，得出 A、 B、 C、 D各方案的平均得分分