【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的問(wèn)題。 天澤園 項(xiàng)目概況： 位于振興路中段，整個(gè)項(xiàng)目共規(guī)劃建設(shè) 8棟多層商住樓，其中包括“ 5+1”和“ 6+1”。具體規(guī)劃形態(tài)為 5樓為“ 5+1”住宅， 2樓為“ 5+1”商住樓，一、二層為商鋪， 6樓為“ 5+1”住宅樓，一層為層高 米的架空層花園和停車位， 8樓“ 6+1”商住樓，一、二層為商鋪。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 位于當(dāng)涂形象大道 —— 振興路中段，有公交車經(jīng)過(guò)，出入方便 周邊有醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施 區(qū)內(nèi)有天然湖 泊 ， 自然景觀環(huán)境良好 銀行、保險(xiǎn)公司、酒店 商業(yè)配套較為齊全 項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 社區(qū)規(guī)劃較小，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng) 項(xiàng)目沒(méi)有專門的售樓處和專業(yè)銷售人員，可能會(huì)成為制約銷售的主要因素 小區(qū)布局略顯局促 項(xiàng)目戶型分析： 主要戶型 分布為 四室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)，面積分布為 168平方米、 123平方米、 117 平方米等。目前該小區(qū)大部分樓已經(jīng)封頂，八月底交付使用 。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析： 目前的銷售價(jià)格為 2080— 2280 元 /平方米，商鋪已經(jīng)銷售完畢。 項(xiàng)目銷售分析： 該項(xiàng)目的 地理位置相對(duì)較好，但是由于與九韻國(guó)際相鄰 ，且沒(méi)有更為有效的宣傳方式和現(xiàn)場(chǎng)銷售，因此受到九韻國(guó)際的壓制，銷售情況并不樂(lè)觀，價(jià)格因素是唯一優(yōu)于九韻國(guó)際的地方，但是不足以保證小區(qū)的銷售。 飛達(dá)〃陽(yáng)光花園 項(xiàng)目概況： 位于提署西路與西苑路交匯處，總建筑面積 5萬(wàn)余平方米，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 13棟多層商住樓和 2棟“ 11+1”小高層，是目前當(dāng)涂縣內(nèi)唯一 一處在售 小高層的項(xiàng)目。小區(qū)建成后可容納 400 余戶居民。目前一期工程已經(jīng)完成，部分業(yè)主入住，二期工程大部封頂，二 OO八年一月份交付使用。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 距離縣城內(nèi)現(xiàn)有的公共設(shè)施較近，方便居民生活 周邊商業(yè)已經(jīng)起步，足以拉動(dòng)小區(qū)自身的商業(yè)發(fā)展 戶型及面積配比相對(duì)合理 首家設(shè)計(jì) 270度觀景陽(yáng)臺(tái) 高達(dá) 40%的綠化率 項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 周邊商業(yè)以小門頭為主，難以形成濃厚的商業(yè)氛圍，并且多以工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用品為主 ，形象較差 小高層一梯三戶的戶型配比和面積不太合理，尤其是頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)，單價(jià)、面積、總價(jià)以及之后的使用費(fèi)用都比較 高，消費(fèi)者難以接受 項(xiàng)目戶型分析： 該小區(qū)主要戶型有三室二廳一衛(wèi)，面積有 130— 137 平方米，二室二廳一衛(wèi)，面積包括 87平方米、 102平方米、 105平方米、 107平方米、 113平方米、 119平方米，四室二廳二衛(wèi)加閣樓，總面積在 200— 230平方米之間。平層的層高為 米。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析： 多層住宅的銷售均價(jià)在 23002400元 /平方米之間，小高層銷售均價(jià)在 2500元 /平方米左右，其頂層閣樓計(jì)算面積，銷售價(jià)格為1280 元 /平方米。商鋪銷售價(jià)格在 4500— 5000元 /平方米之間 項(xiàng)目銷售分析： 項(xiàng)目大部 分工程已經(jīng)封頂，即將實(shí)行現(xiàn)房銷售 。 襄河灣 項(xiàng)目概況： 位于姑孰路北端，護(hù)城河北岸，北靠 314省道，占地 13 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè) 63棟多層建筑，建筑形態(tài)包括住宅樓、商住樓以及臨河別墅，總建筑面積約 21萬(wàn)平方米，建成后可容納 1500 余戶居民。其售樓處位于護(hù)城河與姑孰路交叉口北 100 米左右。根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)東側(cè)沿姑孰路全部為商住樓，一、二層為商鋪。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 緊鄰省道，出行方便 作為新城區(qū)第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，占據(jù) 區(qū)位 先機(jī) 北側(cè)緊靠小黃山，南側(cè)緊鄰護(hù)城河，環(huán)境較好 建設(shè)規(guī)模較大，可以形成較為系統(tǒng)的品牌形象 社 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 處于新城區(qū)， 生活 環(huán)境不成熟， 周邊沒(méi)有公交車經(jīng)過(guò)，出行不便 小區(qū)西側(cè)為火車道，東側(cè)為姑孰路，北側(cè)為 314省道，環(huán)境嘈雜 項(xiàng)目戶型分析： 該小區(qū)全部為板式結(jié)構(gòu)，戶型 分布為 三室二廳二衛(wèi)，面積包括 138平方米、 112 平方米、 125 平方米、 122 平方米，三室二廳一衛(wèi)戶型面積包括 108 平方米，二室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 72 平方米、 83 平方米和 86 平方米，一室一廳一衛(wèi)戶型，面積為 60 平方米，層高為 米。頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，復(fù)式住宅的面積在 180200平方米之間。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析： 由于該項(xiàng) 目處于初建階段 ，尚未拿到預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)于 六月中旬開(kāi)盤， 現(xiàn)處于預(yù)約階段 。 項(xiàng)目銷售分析： 該小區(qū)是目前當(dāng)涂縣城最北側(cè)樓盤 ，因此配套設(shè)施尚不完善，在入住初期要使用罐裝液化氣。公交車有可能在未來(lái)兩到三年內(nèi)通達(dá)。目前來(lái)說(shuō)該項(xiàng)目在區(qū)位上并不占優(yōu)勢(shì)。 為避免 西側(cè) 鐵路 對(duì)社區(qū)影響 ，西側(cè) 將種植大型樹(shù)木，隔離噪音， 開(kāi)挖 5— 10 米寬的人工河，將護(hù)城河水引入河中，加寬小區(qū)和鐵路之間的距離。 小區(qū)內(nèi)建設(shè) 5000 平方米中央水景廣場(chǎng)，會(huì)所免費(fèi)向業(yè)主開(kāi)放，全部向小區(qū) 內(nèi)的居民開(kāi)放。在部分樓棟的一層設(shè)有車庫(kù) 。 該小區(qū)位于縣城最北側(cè)，同時(shí)也是 新城區(qū)為數(shù)不多的項(xiàng)目之一。縣政府對(duì)該地區(qū)進(jìn)行全面規(guī)劃，有望改變老城區(qū)街道混亂、衛(wèi)生狀況差的現(xiàn)狀。 九韻 國(guó)際 項(xiàng)目概況： 位于振興路中段東側(cè)，北臨太白路，與新建縣政府、政務(wù)中心、廣電大廈等隔路相望，總占地面積約 200 畝，規(guī)劃建筑面積 17萬(wàn)平方米，全部建成后可容納 1000 余戶居民入住。小區(qū)全部為“ 6+1” 多層住宅樓和商住樓規(guī)劃形態(tài)。 目前小區(qū)一期工程銷售過(guò)半，二期工程準(zhǔn)備動(dòng)工。一期水景正在制作過(guò)程中，其規(guī)劃是在小區(qū)內(nèi)貫穿全區(qū)的人工河，周邊全部為綠地、假山等，所有景觀隨八月底交房時(shí)一并交付使用。 該小區(qū)沿振興 路一側(cè)以及小區(qū)主入口兩側(cè)全部為一、二層商鋪，同時(shí)針對(duì)小區(qū)周邊沒(méi)有大型超市的現(xiàn)狀，該項(xiàng)目有意在銷售完畢后將 目前 正在使用的售樓處作為超市。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 緊靠當(dāng)涂主要道路振興路和太白路，有公交車經(jīng)過(guò)，出行方便 小區(qū)西側(cè)不足一公里處為正在建設(shè)中的市政廣場(chǎng)，北側(cè)為新建的縣政府、行政中心等機(jī)構(gòu) 小區(qū) 2020 米范圍內(nèi)有醫(yī)院、學(xué)校、大型酒店、保險(xiǎn)公司、銀行等公共設(shè)施 項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 以大戶型為主，銷售總價(jià)較高，業(yè)主對(duì)價(jià)格的抗性較強(qiáng)，尤其是與之相鄰的天澤園低價(jià)格的沖擊 項(xiàng)目戶型分析： 主力戶型為 三室二廳一衛(wèi)和二室二廳一衛(wèi) 等戶型， 輔以 部分頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)。面積包括 122平方米、 123平方米、 126平方米、 127平方米、 130平方米、 134平方米、 137平方米、 138平方米。商鋪已經(jīng)銷售完畢。目前 一期 全部為現(xiàn)房銷售。 在該小區(qū)后續(xù)開(kāi)發(fā)的工程中，三室二廳和二室二廳成為主力戶型，面積分別分布在 110— 130 平方米和 90— 100 平方米，同時(shí)設(shè)置部分面積在 200平方米以下的頂層復(fù)式和四層的疊加別墅。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析： 目前該小區(qū)一期工程銷售過(guò)半，剩余住宅的銷售價(jià)格在 2236— 2276元 /平方米之間，商鋪價(jià)格在 4500 元 /平方米左右，已經(jīng)售罄 ，二期尚未確定何時(shí)開(kāi)盤。 項(xiàng)目銷售分析： 目 前一期工程銷售已經(jīng)過(guò)半，該小區(qū)以“好房子給愛(ài)家的人”為宣傳主題， 除在樓體外里面和內(nèi)部戶型的設(shè)計(jì)上追求時(shí)尚前衛(wèi)外，更多的突出了水岸生活、人文關(guān)懷以及文化內(nèi)涵，其外立面采用白色和灰色為主色調(diào)在一定程度上 沿襲 了傳統(tǒng)徽派的建筑風(fēng)格。宣傳單 主 色調(diào)選用黃色，某種程度上體現(xiàn)了尊貴社區(qū)的特點(diǎn)。 【第五章 需求市場(chǎng)分析】 一、調(diào)查的目的、內(nèi)容、方法及調(diào)查情況 調(diào)查內(nèi)容：了解當(dāng)涂潛在購(gòu)房群體的購(gòu)房意向 調(diào)查目的：為貴公司提供科學(xué)的決策依據(jù) 調(diào)查方法：定點(diǎn)走訪 調(diào)查對(duì)象 ：當(dāng)涂 縣城 ，且要求是在五年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房者 調(diào)查范圍：各企事業(yè)單位、沿街商鋪等 調(diào)查情況： 調(diào)查時(shí)間： 2020 年 5月 30日 —— 6 月 3日 共 5 天 收回問(wèn)卷 200份，有效問(wèn)卷 194 份，成功訪問(wèn) 194 位消費(fèi)者。 資料處理方法：?jiǎn)柧砭幋a后運(yùn)用 SPSS 統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行計(jì)算機(jī)錄入和統(tǒng)計(jì)分析。 二、購(gòu)房意愿分析 消費(fèi)者購(gòu)房的消費(fèi)心理及需求，直接影響商品房的推廣策略和方向；而商品房以什么樣的形象出現(xiàn)在消費(fèi)者面前，以什么為訴求點(diǎn)來(lái)?yè)糁邢M(fèi)者的需求，同樣至關(guān)重要。 通過(guò)分析目標(biāo)消費(fèi)者群體特 征，探討近、中期在當(dāng)涂及城北地區(qū)的潛在購(gòu)房目標(biāo)消費(fèi)群體的輪廓特征，為發(fā)展商制定產(chǎn)品策略尋找訴求點(diǎn)。 受訪人群基礎(chǔ)特征分析 年齡構(gòu)成： 從上表可以看出，受訪人群的 年齡主要集中在 36 歲到 50 歲之間，年齡 30 以下 31— 35 36— 40 41— 50 51— 60 60 以上 人數(shù) 18 18 89 53 12 4 10%9%46%27%6% 2%30以下31—3536—4041—5051—6060以上數(shù)量上占到 73%，原因在于這一部分人群大多經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的創(chuàng)業(yè)，在事業(yè)上小有所成，因而在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上有購(gòu)買商品住宅的實(shí)力，而在生活上又有擁有獨(dú)立居所的愿望。這一部分人群構(gòu)成了商品住宅的主要 目標(biāo)客戶群體；在生活習(xí)慣和居住需求上，這一部分人群大多比較樸實(shí)、注重實(shí)用性不會(huì)過(guò)多地張揚(yáng)個(gè)性。 因此，在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，在兼顧每一 客群 需求的同時(shí)更要充分考慮這部分人群對(duì)商品住宅的需求特征，設(shè)計(jì)出迎合他們意愿的產(chǎn)品，并在宣傳推廣中最大程度 地 宣傳 住宅項(xiàng)目 在 實(shí)用性 和 符合客戶需求的方面 的優(yōu)勢(shì) ，迅速達(dá)到銷售目的。 在調(diào)研時(shí)我們根 據(jù)各區(qū) 域 的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平選擇不同比例的客戶，由于姑孰是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，同時(shí)也是本項(xiàng)目的所在地， 我們將其做為 本次調(diào)研的 重點(diǎn) ， 銷售過(guò)程中，應(yīng)針對(duì)周邊市場(chǎng)需求，作有效引導(dǎo)，將周邊地縣市區(qū)域劃入我 們的目標(biāo)市場(chǎng)。 職業(yè)特征： 工作單位 國(guó)家機(jī)關(guān) 事業(yè)單位 國(guó)有企業(yè) 三資企業(yè) 私營(yíng)企業(yè) 個(gè)體業(yè)主 人數(shù) 64 22 20 15 60 13 對(duì)于受訪人群的職業(yè)特征的分析， 目的 是 通過(guò)其所從事職業(yè)來(lái)分析其在價(jià)格上承受能力的真實(shí)性。 從以上圖表我們可以看到，受訪人群中有 7%的個(gè)體業(yè)主， 31%的私營(yíng)企業(yè)。需要指出的是，以上人群只是我們調(diào)查所分類的人群，只能代表當(dāng)涂目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政策的利好，人們告別大鍋飯，下海經(jīng)商人群的大量增加，此一數(shù)據(jù)并不代表他們是有效需求或有購(gòu)房需求。要成功 將 上述客群 吸納，在銷售和推廣 中就應(yīng)加以引導(dǎo)，使之成為 本項(xiàng)目的 有效 訴求對(duì)象 ； 另外，三資企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位和國(guó)家機(jī)關(guān) 人員比例也超過(guò)半數(shù) ， 將會(huì)成為本案核心客戶群體。 三、受訪人群對(duì)產(chǎn)品需求特征 對(duì)地塊的了解情況 數(shù)據(jù)分析： 通過(guò)調(diào)查，被訪者對(duì)項(xiàng)目地塊的了解情況來(lái)看 ,八成以上的人是知道該地塊。 從消費(fèi)者對(duì)地塊的了解情況來(lái)看，已經(jīng)被當(dāng)涂市民所熟知，且相當(dāng)一部分市民對(duì)該地塊看好。在訪問(wèn)中，表現(xiàn)出對(duì)該地塊有初步 購(gòu)買 意向的被訪者也占到了一定比例，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是，在對(duì)被訪者介紹片區(qū)時(shí)，把我 們的項(xiàng)目 向 被 訪者作了介紹。由此可見(jiàn)，宣傳是有 效地引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房的關(guān)鍵因素之一。 對(duì)地塊的初步印象 數(shù)據(jù)分析： 在受訪者看重的眾多因素中，自然環(huán)境成為其關(guān)注的首要因素。潛在客戶對(duì)“自然環(huán)境”的重視則表明當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住房的需求已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向提高生活環(huán)境質(zhì)量 ， 繼而 會(huì)對(duì)景觀、物 管等方面相關(guān)配套提出高要求。其次，選擇交通便捷以及具有升值潛力也占到了相當(dāng)大的比例，這 說(shuō)明該地塊已經(jīng)成為人們心目中極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。 7． 1%的受訪者選擇了其他項(xiàng)，地塊偏北且 交通不便為成其考慮的主要因素，大多數(shù)都是因?yàn)樯舷掳嗖环奖慊颥F(xiàn)階段生活配套不完善。因此可針對(duì)性的建議公交公司設(shè)立公 交車車 站 是 解決此類問(wèn)題的合理方案。 在該地塊購(gòu)置住房的可能性 數(shù)據(jù)分析： 房地產(chǎn)區(qū)位因素對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響重大。 ％的受訪者十分認(rèn)可此地段，對(duì)于該區(qū)的新建項(xiàng)目有購(gòu)買欲望。其中，由于縣政府部門及部分企事業(yè)部門的北遷，部分受訪的企事業(yè)單位工作人員對(duì)該地塊表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的購(gòu)買意向。 計(jì)劃購(gòu)房的主要用途 數(shù)據(jù)分析： 在對(duì)居民購(gòu)買動(dòng)機(jī)的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，為 55%，其次是本地拆遷和投資 升值的獲選比例分別 占到了 %和 %。在選擇投資升值的被訪者中，屬于企事業(yè)單位以及二次置業(yè) 的占有相當(dāng)高的比例。 可以得出結(jié)論購(gòu)房主體是中年人群體。因此在廣告宣傳的側(cè)重點(diǎn)上，應(yīng)該以宣揚(yáng)住宅產(chǎn)品的高舒適性以及升值潛力為主。 對(duì)建筑形式的選擇 數(shù)據(jù)分析： 從消費(fèi)者對(duì)建筑形式的選擇來(lái)看，多層更受消費(fèi)者的青睞，獲選比例高達(dá) 77%。其主要原因是：多層“方便” 、 “購(gòu)買和居住價(jià)格低” 。當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，但目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均收入不高， 加之高層和小高層 居住成本高， 受傳統(tǒng)居住觀念的影響，消費(fèi)者 更喜歡選擇 價(jià)格低、公攤面積小 、物業(yè)管理費(fèi)用低的多層 。 同時(shí)也有一部分中高層收入者及年輕人，因小高層廣闊的視野 ，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對(duì)其表現(xiàn)出一定的青睞。這與市場(chǎng)上供應(yīng)的主流建筑類型符合，為市場(chǎng)習(xí)慣性消費(fèi)。現(xiàn)階段當(dāng)涂市民對(duì)小高層的認(rèn)知程度可反映出陽(yáng)光花園小高層前期市場(chǎng)沒(méi)很好的引導(dǎo)；由此可見(jiàn)，市場(chǎng)對(duì)小高層物業(yè)亦存在一定的潛在需求，加之政府強(qiáng)制性要求，在本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃中部分小高層的設(shè)立是可行的。 對(duì)于建筑面積的選擇 數(shù)據(jù)分析：