【文章內(nèi)容簡介】 ，受區(qū)域強勁吸引力下，寫字樓的購買熱情空前高漲，大多數(shù)寫字樓項目保持開盤熱銷。成交均價㎡，每平米上漲近3200元，上漲幅度超過了60%。受2011年鄭州市“限購令”所影響，部分投資資金從商品住宅市場流向商業(yè)與寫字樓市場，預(yù)計2011年寫字樓市場將保持高價熱銷的態(tài)勢。二手房市場（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）2010年，受商品房市場投放量增加和房地產(chǎn)高壓政策所影響，今年二手房市場的成交量與去年基本持平，銷售均價穩(wěn)步漸升。市場銷售量自2009年開始二手房市場銷售面積跨入200萬時代，2010年鄭州市二手房銷售量為278萬㎡，%，二手房成交量保持穩(wěn)定。目前二手房市場規(guī)范尚未健全，置業(yè)者更傾向于購買新房。隨著鄭州市限購令的出臺，鄭州市二手房市場2011年將出現(xiàn)新的商機，銷售量也將逐漸增加。成交均價根據(jù)房管局備案數(shù)據(jù)顯示2010年鄭州市二手房的成交均價為3780元/㎡。從歷年數(shù)據(jù)來看，二手房的價格增長趨勢更為平穩(wěn)。因二手房備案價格多為評估價格，與實際價格差異加大，所以備案價格參考意義不大。目前鄭州市二手房價格差異較大，部分成熟小區(qū)、精裝修房源、學(xué)區(qū)房源價格甚至超過一手房屋價格。未來鄭州市限購等政策的影響，將利好二手房市場，但隨著一手房價格的高位引導(dǎo)，二手房價格也將保持高位。區(qū)域指數(shù)分析（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）市場供應(yīng)2010年，金水區(qū)商品房供應(yīng)量位居全市首位，達(dá)到286萬平米，占全市商品房供應(yīng)量的30%。目前區(qū)域在售項目多為市場影響力較大的樓盤，因此商品房供應(yīng)量較大，隨著區(qū)域土地的日益稀缺，金水區(qū)供應(yīng)量將會逐漸減小。鄭東新區(qū)、中原區(qū)和二七區(qū)本年度供應(yīng)量也較大，僅次于金水區(qū)，年度供應(yīng)分別占到全市供應(yīng)量的17%、17%和19%，其中鄭東新區(qū)多為高端住宅或辦公用房項目，而中原區(qū)和二七區(qū)多為城中村改造項目，市場供應(yīng)多為普通商品住宅。管城區(qū)本年度供應(yīng)量較低，而惠濟區(qū)由于距市中心較為偏遠(yuǎn)項目很少，因此市場供應(yīng)量最低。市場成交量2010年，鄭州市區(qū)域成交量榜首依然為金水區(qū)。由于區(qū)域年度投放量最大，并且金水區(qū)作為鄭州市經(jīng)濟文化中心，區(qū)域配套極為完善，因此受到了廣大置業(yè)者的一致追捧。全年共實現(xiàn)銷售面積387萬平米，%。鄭東新區(qū)和中原區(qū)銷售量其次，鄭東新區(qū)一直為政府重點發(fā)展對象，近兩年已發(fā)展較為成熟，該區(qū)域成交多為高端住宅及辦公樓，其中住宅項目以銀河丹堤、東方鼎盛時代、聯(lián)盟新城最具有代表性。中原區(qū)項目多為大體量的綜合體項目，其中區(qū)域影響力最大的為中原新城和錦藝國際華都。二七區(qū)雖供應(yīng)量較高，但銷售量不敵中原區(qū)和鄭東新區(qū)。管城區(qū)雖供應(yīng)量較少，但銷售量卻高于二七區(qū)，位居銷售排名第四。市場成交價格2010年，全市商品房銷售均價最高區(qū)域為鄭東新區(qū)，作為鄭州市重點發(fā)展區(qū)域，鄭東新區(qū)無論是住宅還是辦公物業(yè)均是全市成交均價最高。2010年區(qū)域成交均價7753元/㎡，是唯一年度均價突破7000元/㎡大關(guān)的區(qū)域。二七區(qū)由于是鄭州市商業(yè)中心，因此區(qū)域市場商鋪類產(chǎn)品價格較高，拉升了區(qū)域年度商品房整體成交均價，達(dá)到6056元/㎡。管城區(qū)本年度市場供應(yīng)量較小，:1，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀況，因此成交價也較高，達(dá)到5832元/㎡。惠濟區(qū)目前在售的多為高端別墅項目，均價較高也在情理之中，次于管城區(qū)達(dá)到5563元/㎡。小結(jié)2010年鄭州商品房價格再創(chuàng)新高，達(dá)到6138元/平米。其中商品住宅成交量在政策的打壓下與去年基本持平，商品非住宅成交量大幅度提高。二手房市場發(fā)展走勢穩(wěn)健，成交量價均有不同程度的提升。2011年房地產(chǎn)政策將進(jìn)一步嚴(yán)厲，因此全年地產(chǎn)走勢存在較多不確定性，但就鄭州市場來看，目前剛需依然堅挺，外來投資客也有增多趨勢，因此成交量將保持相對穩(wěn)定，城區(qū)商品房價格將進(jìn)一步拉升，但這也將間接抑制中低端需求。第四章、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析金水區(qū)2010年金水區(qū)規(guī)劃示意圖廟李總體規(guī)劃連霍高速與洛陽路立交連霍高速與金杯路立交新龍路與索凌路立交新龍路與豐慶路立交新龍路與文化路立交新龍路與花園路立交新龍路與中州大道立交新龍路與洛陽路立交東風(fēng)渠“十里銀河灣”賽博數(shù)碼廣場科技市場百腦匯科技園區(qū)金水區(qū)屬于鄭州市成熟行政居住區(qū)，是鄭州市當(dāng)前城市行政、文化、居住中心地位，發(fā)展較為成熟，因此整體規(guī)劃較少，主要規(guī)劃建設(shè)集中在北區(qū)，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境改造、交通改善、教育資源再分配等方面，規(guī)劃區(qū)域已擴展到連霍高速以北地區(qū)。目前主要規(guī)劃包括廟李鎮(zhèn)總體規(guī)劃、科技市場升級科技園區(qū)、東風(fēng)渠環(huán)境改造等，具體規(guī)劃內(nèi)容如下：2010年金水區(qū)重點規(guī)劃一覽表規(guī)劃主題具體內(nèi)容科技市場將升級為科技園區(qū)未來3年，金水區(qū)科技信息業(yè)的布局將按照“兩區(qū)兩基地四中心”推進(jìn)，努力構(gòu)建以東風(fēng)路為主軸，文化路、花園路為側(cè)翼的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架。重點建設(shè)IT產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，主要發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)、孵化、展示、交易、中介服務(wù)等綜合性產(chǎn)業(yè)，同時包括創(chuàng)業(yè)孵化中心、企業(yè)研發(fā)中心、技術(shù)和產(chǎn)品交易中心以及成果展示中心等。東風(fēng)渠沿線，將打造“十里銀河灣”“十里銀河灣”主要區(qū)域包括東風(fēng)渠北岸、北環(huán)、中州大道段等，全長4公里。計劃將該區(qū)域東段餐飲與休閑結(jié)合，將沿街休閑引入縱深；中段充分利用鄭州皇宮大酒店與金錢豹國際美食所帶來的輻射作用，引進(jìn)國內(nèi)頂尖餐飲；西段以休閑業(yè)態(tài)為主，逐步匯聚各地特色風(fēng)味，打造高雅主題餐廳。廟李鎮(zhèn)“增肥”，未來10年建8座立交廟李鎮(zhèn)總體規(guī)劃顯示，其總體區(qū)域為：金杯路以東、中州大道以西、賈魯河以南、新龍路以北的范圍，包括如今廟李鎮(zhèn)、柳林鎮(zhèn)、惠濟區(qū)等行政轄區(qū)的部分用地。將廟李鎮(zhèn)的主要城鎮(zhèn)職能定位于鄭州市區(qū)北部商貿(mào)服務(wù)中心，近郊現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地，廟李鎮(zhèn)綜合服務(wù)中心。為方便對外交通，未來10年，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)還將新建8座立交廟李鎮(zhèn)、東風(fēng)渠等相關(guān)規(guī)劃勢必會帶動相關(guān)片區(qū)的房地產(chǎn)市場升級，為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)I造新的格局。目前來看，金水區(qū)居住環(huán)境已較為擁擠，土地稀缺，資源被充分利用，因此短期之內(nèi)金水區(qū)城市建設(shè)和規(guī)劃格局不會有大的改變，主城區(qū)內(nèi)規(guī)劃仍將主要表現(xiàn)為對現(xiàn)有資源的改造，包括城中村改造、道路系統(tǒng)改造（建設(shè)立交、下穿隧道、道路拓寬等）、人文環(huán)境改造等。同時主力發(fā)展方向?qū)⑦M(jìn)一步向北區(qū)轉(zhuǎn)移，即北環(huán)以北區(qū)域，甚至逐漸向連霍高速以外擴展，這也將是金水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的長期方向。2010年金水區(qū)樓盤分布圖恒大名都英地天驕華庭金水區(qū)當(dāng)前共有各類在售待售項目60余個，但大多為尾盤項目，目前主力在售項目和即將入市項目僅20多個，初步估算約有700多萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量，基本相當(dāng)于區(qū)域兩年的商品房去化量。其中，年內(nèi)新增項目恒大名都、將區(qū)域價格拉升到了一個新的高度。預(yù)計2011年上半年，共有4個項目即將入市銷售，分別為天旺優(yōu)庫（）、金成時代廣場、鑫苑世家、蘇荷公寓，短期之內(nèi)新增項目有限，市場供應(yīng)持續(xù)不足，三環(huán)內(nèi)新增項目多定位準(zhǔn)高端，價格拉升勢在必然。 （數(shù)據(jù)來源：鄭州同致行研究中心數(shù)據(jù)庫） ㎡，%；㎡，%；全年成交均價5408元/㎡，%?？v向比較來看，2010年度金水區(qū)商品房市場發(fā)展維持較好狀態(tài)，供應(yīng)的增長為需求釋放提供保證，全年銷售量超過2007年，但仍略低于2009年水平，成交均價增幅加大。金水區(qū)配套完善，居住氛圍濃厚，因此對置業(yè)者的吸引力居高不下，本年成交量仍位居全市榜首。但區(qū)域土地稀缺已是不爭的事實，目前環(huán)內(nèi)項目多為城中村改造、校區(qū)機關(guān)改造用地等，預(yù)計2011年區(qū)域市場隨著庫存量的不斷消化，新土地供給無法及時轉(zhuǎn)變成商品房供給的情況下，區(qū)域供應(yīng)量仍將走低，這也將是區(qū)域房地產(chǎn)市場今后發(fā)展的主旋律，在此帶動下，區(qū)域市場價格也將持續(xù)走高。2010年金水區(qū)住宅、辦公及商業(yè)用房供求價格表業(yè)態(tài)商品住宅商業(yè)用房辦公用房投放面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 銷售價格（元/㎡） （數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局） 2010年金水區(qū)分物業(yè)數(shù)據(jù)來看，商品住宅依然占據(jù)絕對市場主力，占區(qū)域商品房供應(yīng)、成交量的比例分別達(dá)到85%、87%。同時區(qū)域也是全市商品住宅的主力供求區(qū)域，:1，依然處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，這一狀態(tài)也將持續(xù)伴隨區(qū)域市場發(fā)展。就成交價格來看，㎡，主要原因在于，區(qū)域有大量經(jīng)濟適用房，拉低了區(qū)域住宅價格，但就現(xiàn)有在售項目來看，東風(fēng)路沿線項目均價普遍在8000元/㎡以上，而三全路以南北環(huán)路以北項目均價也都在6000元/㎡以上，隨著區(qū)域住宅稀缺性的體現(xiàn)，未來價格仍將大幅拉升，尤其是環(huán)內(nèi)項目均價將達(dá)到新的高度。金水區(qū)商業(yè)市場持續(xù)繁榮，借助于區(qū)域完善的配套和充足的人氣，區(qū)域商業(yè)用房銷售量一直是全市主力，㎡的商業(yè)用房，均價達(dá)到9606元/㎡，與往年相比實現(xiàn)了較大幅度的拉升。與住宅類似，區(qū)域商業(yè)用房也存在供應(yīng)不足的問題，目前銷售的商業(yè)房源多為老項目底商，并無大體量商業(yè)供應(yīng)，2011年隨著天旺優(yōu)庫的入市，區(qū)域商業(yè)供求將會有所提升，均價也將進(jìn)一步上漲，但與潛在需求相比，仍然處于不足狀態(tài)。相比較來講，區(qū)域辦公市場出現(xiàn)一定程度下滑，㎡，低于去年，銷售均價8697元/㎡，雖較去年有所提升，但與鄭東新區(qū)仍有較多差距。主要原因在于，目前區(qū)域辦公用房本身較少，而在城市規(guī)劃格局的影響下，城市辦公市場供應(yīng)和需求均大量向鄭東新區(qū)轉(zhuǎn)移，因此品質(zhì)不突出的項目已難以吸引客戶，未來區(qū)域辦公用房成交也將主要集中為高品質(zhì)項目。鄭東新區(qū)2010年鄭東新區(qū)規(guī)劃示意圖商業(yè)步行街2010年鄭東新區(qū)重點規(guī)劃一覽表規(guī)劃主題具體內(nèi)容鄭東新區(qū)新建9停車場2010年，鄭東新區(qū)9大停車區(qū)域已經(jīng)全面完工并交付使用。此批車位分布在整個CBD商務(wù)外環(huán)之外，大大減輕ＣＢＤ日后的停車壓力。鄭東新區(qū)教育配套建設(shè)2006年至今，鄭東新區(qū)的建設(shè)工程正在如火如荼的進(jìn)行著，但是隨著鄭東新區(qū)的部分區(qū)域的建設(shè)完成、入駐，區(qū)域內(nèi)的配套資源匱乏的問題便越顯突出。據(jù)悉，鄭東新區(qū)將在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃、鄭東新區(qū)將在商住物流區(qū)建8所學(xué)校，包括2所公辦幼兒園、4所小學(xué)和2所中學(xué)。即將入駐的學(xué)校有鄭州市鄭東新區(qū)普惠路第一幼兒園；鄭州市鄭東新區(qū)普惠路第二幼兒園；鄭州市鄭東新區(qū)園丁幼兒園；鄭東新區(qū)實驗幼兒園；鄭州市鄭東新區(qū)實驗學(xué)校；鄭州市鄭東新區(qū)普惠路小學(xué)；鄭東新區(qū)心怡路小學(xué)；鄭東新區(qū)康平路第二小學(xué)；鄭州市鄭東新區(qū)秋實小學(xué)；鄭州第九十七中學(xué)。醫(yī)療配套建設(shè)即將入駐的醫(yī)院有：鄭州市兒童醫(yī)院東區(qū)項目；鄭州頤和醫(yī)院；河南友誼醫(yī)院；鄭州視光眼科醫(yī)院；泓盛口腔醫(yī)院。商業(yè)配套建設(shè)逐漸進(jìn)駐的商業(yè)有環(huán)商務(wù)內(nèi)環(huán)商業(yè)步行街和寶龍城市廣場。隨著鄭東新區(qū)整體配套的逐漸完善，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)價值與升值潛力將會在整個鄭州市的市場中更加凸顯。龍子湖的整體完工據(jù)悉，10年農(nóng)歷年末，龍子湖高校區(qū)將整體工作完工，人工湖將會在年底引水完畢。龍子湖高校區(qū)是鄭東新區(qū)建設(shè)的高校集群區(qū)域，不僅分布了各類高校，并且將吸引各類配套高端企業(yè)進(jìn)入。鄭東新區(qū)將再添一座湖到2011年10月，鄭東新區(qū)將再添一座湖，具體位置是：東風(fēng)渠北、魏河南、森林公園以東、107國道輔道以西。行政區(qū)劃上分屬鄭州市金水區(qū)的祭城鎮(zhèn)、柳林鎮(zhèn)、姚橋鄉(xiāng)。工程建成后，，比鄭東新區(qū)CBD（）還要大。，總庫容2680萬立方米。工程將集調(diào)蓄、灌溉、景觀、氣候調(diào)節(jié)等多種功能于一身，充分體現(xiàn)了鄭東新區(qū)“生態(tài)城市”、“共生城市”等城市發(fā)展理念。鄭東新區(qū)位于鄭州市東部，規(guī)劃總面積150平方公里，常住人口260萬。鄭東新區(qū)規(guī)劃先進(jìn)、配套完備、環(huán)境一流，是鄭州乃至河南省的發(fā)展標(biāo)志性窗口區(qū)域。多年來一直保持著強勁吸引力，2010年鄭東新區(qū)規(guī)劃升級，教育、醫(yī)療、商業(yè)配套繼續(xù)豐富，使區(qū)域凝聚力更上一籌，2011年鄭東新區(qū)將保持強勁吸引力，商、住地產(chǎn)也將共同繁榮。2010年鄭東新區(qū)樓盤分布圖永威東棠永威翡翠城鑫苑世紀(jì)東城海馬公園旭日龍園2010年，鄭東新區(qū)售項目共有21個，新入市項目８個，以商務(wù)辦公類項目為主。普通商品住宅類項目主要集中在CBD核心區(qū)域和東風(fēng)東路沿線。2010年鄭東新區(qū)各大樓盤保持高價熱銷，市場供給極度緊張，尤其是住宅項目，無需過多推廣，客戶蜂擁而至。鼎盛時代、銀河丹堤、中豪匯景灣等項目只要有房源推出即刻售罄。初步統(tǒng)計，區(qū)域在售和待售樓盤的剩余體量約630萬平米，僅夠兩年消化。2011年永威東棠、永威翡翠城、旭日龍園、鑫苑世紀(jì)東城和海馬公園等多個項目即將上市。屆時東區(qū)的房屋供給將得到有效緩解，預(yù)計2011年鄭東新區(qū)將繼續(xù)保持高價熱銷局面。（數(shù)據(jù)來源：同致行研究中心數(shù)據(jù)庫），%；㎡，%。近幾年來，在區(qū)域凝聚力不斷增強的影響下，鄭東新區(qū)商品房價格一直引領(lǐng)全市。預(yù)計2011年區(qū)域成交均價仍將高位徘徊于全市最高位，房價也將再創(chuàng)新高。2010年鄭東新區(qū)住宅、辦公及商業(yè)用房供求價格表業(yè)態(tài)住宅商業(yè)辦公投放面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）銷售價格（元/㎡）(數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局) 2010年鄭東新區(qū)分物業(yè)數(shù)據(jù)來看，商品住宅依然占據(jù)絕對市場主力，占區(qū)域商品房供應(yīng)、% %。2010年商品住宅供給明顯不足，㎡，較去年有較大幅度的提升，%。中原區(qū)2010年中原區(qū)重點規(guī)劃示意圖中原區(qū)是鄭州市的老城區(qū)、配套成熟、教育資源豐富，但居住環(huán)境相對破舊。在政府在“北擴東移”成功之余，開始謀劃西區(qū)老城改造。2010年區(qū)域先后將制造業(yè)外遷，加大招商引資力度，先后引入萬達(dá)、寶龍等國內(nèi)外知名企業(yè)，重振區(qū)域商業(yè)格局。加上區(qū)域地鐵1號線的開建，未來區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展將受到政府的大力支撐，住宅和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。2010年中原區(qū)重點規(guī)劃一覽表：規(guī)劃主題具體內(nèi)容鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園，總面積13平方公里，目前已完成投入50億元，一期建設(shè)初具規(guī)模，入駐企業(yè)28家。預(yù)計到2012年，年產(chǎn)值和交易額將達(dá)到300億元；2015年，年產(chǎn)值和交易額將達(dá)600億元，還可提供就業(yè)崗位15萬個。目前杉杉時尚創(chuàng)意園、宏達(dá)印染等項目正在加緊協(xié)調(diào)，近期有望