【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 結(jié)構(gòu)性因素有關(guān)，由于限購(gòu)之前，高價(jià)位的大盤(pán)和品質(zhì)性樓盤(pán)成交活躍，而限購(gòu)政策出臺(tái)后，品質(zhì)改善性需求受到壓制，這類項(xiàng)目成交量銳減，使得高價(jià)位樓盤(pán)成交量權(quán)重下降，而性價(jià)比較高的項(xiàng)目成交量上升，從而導(dǎo)致整體房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)或下降。同時(shí)考慮到各大樓盤(pán)相繼開(kāi)始加大促銷(xiāo)優(yōu)惠力度的因素，實(shí)際成交價(jià)格更有走低趨勢(shì)。鄭州市商品住宅存量與各區(qū)域供求市場(chǎng)分析　　二、鄭州市商品住宅存量分析圖5 10年1月—11年6月鄭州市商品住宅存量走勢(shì)圖 (數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC)　　截止6月底，㎡，達(dá)到2010年來(lái)的峰值，若剔除經(jīng)濟(jì)適用房及定向開(kāi)發(fā)房源，㎡，按照目前的月度去化情況推算存銷(xiāo)比約為7，也就是說(shuō)存量預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期為7個(gè)月左右。由于受限購(gòu)令的持續(xù)影響，我市住宅銷(xiāo)量持續(xù)下滑，而供應(yīng)量不斷有所放量，因此存量會(huì)有一個(gè)不斷攀升的過(guò)程，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間存銷(xiāo)比會(huì)達(dá)到1012。鑒于此，企業(yè)庫(kù)存壓力會(huì)不斷加大，客觀上需要進(jìn)行量?jī)r(jià)權(quán)衡，“舍價(jià)保量”將可能成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主旋律?！　∪?鄭州市商品住宅各區(qū)域供求市場(chǎng)分析圖6 2011年上半年鄭州市商品住宅區(qū)域供求價(jià)走勢(shì)圖 (數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC)　　從16月份各區(qū)域的供應(yīng)成交情況看，供應(yīng)量依次是，㎡、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡；成交量依次是，㎡、㎡、㎡、㎡、㎡㎡；、、中原區(qū)、鄭東新區(qū)、二七區(qū)供求基本平衡，表現(xiàn)良好，金水區(qū)和惠濟(jì)區(qū)表現(xiàn)供過(guò)于求，管城區(qū)需求表現(xiàn)最為疲軟，嚴(yán)重供過(guò)于求。鄭州市商品住宅（不含經(jīng)適房）成交結(jié)構(gòu)分析　　四、鄭州市商品住宅(不含經(jīng)適房)成交結(jié)構(gòu)分析　　商品住宅成交面積段分析圖7 20092011年全市商品住宅成交面積段套數(shù)占比分布圖 (數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC)圖8 20092011年全市商品住宅成交套型套數(shù)占比分布圖 (數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC)　　從全市16月份商品住宅(不含政策房)成交面積段結(jié)構(gòu)看，90㎡%，%，其中50㎡以下戶型成交量下降明顯，%，；而90150㎡%。與之相應(yīng)的從成交戶型看，%，%，和前兩年基本持平，三、四、五房成交占比呈增長(zhǎng)趨勢(shì)?！　〈爽F(xiàn)象說(shuō)明在國(guó)家一系列調(diào)控政策作用下，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)在悄然發(fā)生變化，對(duì)投資客的限購(gòu)以及對(duì)首置首付比例的提高，使得小戶產(chǎn)品成交量呈下滑趨勢(shì)，另一方面，改善型客戶具有相對(duì)較好的經(jīng)濟(jì)承受力，受政策影響較小，再加之限購(gòu)促使部分需求采取一步到位置業(yè)策略，致使功能型窗體頂端戶型戶成交量及占比有所放大。　　商品住宅成交價(jià)格段分析　圖9 10年16月份、11年16月份全市商品住宅成交價(jià)格段結(jié)構(gòu)對(duì)比圖 (數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC)從圖9可以看出，與10年同期價(jià)格段結(jié)構(gòu)對(duì)比，11年上半年住宅價(jià)格上移較為明顯，6000元/㎡以上結(jié)構(gòu)占比有較大幅度的上升，%%。但從個(gè)案來(lái)看，政策調(diào)控以來(lái)，除鄭東新區(qū)部分稀缺性樓盤(pán)逆勢(shì)漲價(jià)外，我市大部分商品住宅價(jià)格明顯趨于穩(wěn)定，并通過(guò)加大促銷(xiāo)優(yōu)惠以尋求量的支撐；另外從近幾個(gè)月銷(xiāo)量排行榜看，占據(jù)榜單前列的普通住宅價(jià)格大多在60008000元/㎡之間，這一價(jià)位成為目前鄭州市民普遍傾向性接受的性價(jià)比，諸如中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、升龍國(guó)際中心、橡樹(shù)玫瑰城、黃金海岸等項(xiàng)目，以其大盤(pán)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)在緊縮政策調(diào)控下依然收到良好的市場(chǎng)反應(yīng)。第三章鄭州市區(qū)2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告之商業(yè)篇08年上半年—11年上半年鄭州市商業(yè)供求關(guān)系對(duì)比圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC） 近段時(shí)間，隨著二三線城市限購(gòu)的話題不斷受人關(guān)注，二三線城市限購(gòu)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也已經(jīng)頒布，住建部頒布5條限購(gòu)建議，只要符合兩條將有可能納入限購(gòu)城市范圍內(nèi)。目前有關(guān)于二三線城市限購(gòu)的信息鋪天蓋地，而開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房群體都在等待8月底左右最終限購(gòu)城市的名單。除此之外，克而瑞數(shù)據(jù)信息中心發(fā)布鄭州市2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告，其中包括關(guān)于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、成交價(jià)格等相關(guān)數(shù)據(jù)分析。不難發(fā)現(xiàn)自鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行限購(gòu)政策以來(lái)，鄭州市商業(yè)辦公類新房成交價(jià)持續(xù)走高?！　∫?、市場(chǎng)綜述　　供求關(guān)系：　　2011年16月，㎡，㎡，整體上呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)，供求比為1：。商業(yè)物業(yè)2010年以來(lái)供應(yīng)的大大放量有效地緩解了供求之間的矛盾?！　」?yīng)量：　　2011年16月，㎡，與2010年上半年相比，%；與2010下半年相比，%，上升態(tài)勢(shì)比較明顯?！　∩虡I(yè)物業(yè)09年以來(lái)供應(yīng)逐年攀升，特別是2011年以來(lái)對(duì)住宅市場(chǎng)的限購(gòu)政策導(dǎo)致投資商業(yè)物業(yè)的熱潮，未來(lái)供需形勢(shì)也會(huì)有樂(lè)觀表現(xiàn)。　　成交量：　　2011年16月，㎡，與2010年上半年相比，%；與2010下半年相比，%?！　∩虡I(yè)物業(yè)09年以來(lái)過(guò)熱的成交態(tài)勢(shì)導(dǎo)致存量下降較多，而11年上半年供應(yīng)的集中放量體現(xiàn)在46月份，因此上半年沒(méi)有及時(shí)消化新增供應(yīng)導(dǎo)致成交狀況一般，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著上半年新增供應(yīng)的持續(xù)消化以及下半年供應(yīng)的持續(xù)放量，下半年商業(yè)的成交狀況將有較大的提升?！　〕山痪鶅r(jià)：　　2011年16月，鄭州市商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)為13976元/㎡，與2010年上半年相比，%；與2010年下半年相比，%。　　2011年上半年的成交均價(jià)上漲比較明顯，一方面源于商業(yè)物業(yè)的成交態(tài)勢(shì)一直比較火熱，加上住宅的限購(gòu)，導(dǎo)致商業(yè)投資的更加趨熱化，催使商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)一路攀升，另一方面位置較好或是品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大型集中型商業(yè)物業(yè)的面世，亦拉升了商業(yè)物業(yè)的價(jià)格。供求關(guān)系分析08年上半年—11年上半年鄭州市商業(yè)供求關(guān)系對(duì)比圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC） 10年1月—11年6月鄭州市商業(yè)供求關(guān)系對(duì)比圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC） 　　二、供求關(guān)系分析　　2011年16月，㎡，㎡，供求比為1：，市場(chǎng)整體上供大于求。2010年以來(lái)供求比上半年1：，下半年1：，10年以來(lái)供應(yīng)逐漸增加，而11年以來(lái)的6個(gè)月均表現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)，供求比分別為1：、1：、1：、1：、1：、1：?！　?011年上半年的供大于求的態(tài)勢(shì)，很大程度上源于房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)頻繁受到政策打壓，而商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)空間在逐步加大，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始加大了在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)拓力度，個(gè)別企業(yè)甚至將布局商業(yè)地產(chǎn)提升到未來(lái)企業(yè)戰(zhàn)略的高度，以此尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，平衡業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)。　　未來(lái)隨著商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的持續(xù)放量，特別是城市綜合體項(xiàng)目的增加，大型集中型商業(yè)的將會(huì)大量入市，未來(lái)商業(yè)供應(yīng)有進(jìn)一步放大趨勢(shì)，但由此帶來(lái)的過(guò)剩問(wèn)題值得注意?！　∪?、市場(chǎng)供應(yīng)量分析　　2011年16月，㎡，%，㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，㎡?！　∈茏≌拶?gòu)及商業(yè)物業(yè)的高回報(bào)率利益驅(qū)動(dòng)， 11年上半年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形勢(shì)大好，月均供應(yīng)將近10萬(wàn)㎡，其中1月份供應(yīng)量較大的的項(xiàng)目包含金水區(qū)的曼哈頓廣場(chǎng)、藍(lán)堡灣二期、經(jīng)適房泰和苑一期，二七區(qū)的亞星盛世雅居，中原區(qū)的鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。2月份供應(yīng)量較大的項(xiàng)目有管城區(qū)的新天地三期。3月份供應(yīng)量較大的項(xiàng)目有金水區(qū)的升龍鳳凰城，管城區(qū)的興達(dá)國(guó)貿(mào)大廈。4月份供應(yīng)量較大的項(xiàng)目有二七區(qū)的升龍國(guó)際中心二期B區(qū)，金水區(qū)的非常國(guó)際二期，鄭東新區(qū)的綠地之窗二期。5月份供應(yīng)量較大的項(xiàng)目有二七區(qū)的興達(dá)錦繡小區(qū)，金水區(qū)的普羅旺世地中海廣場(chǎng)和格林融熙國(guó)際。6月份供應(yīng)量較大的項(xiàng)目有二七區(qū)的萬(wàn)博商城二期和商業(yè)中心二七店(新悅城)。從11年上半年的商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)形態(tài)情況來(lái)看，商業(yè)形態(tài)仍以住宅辦公配套商業(yè)為主，商業(yè)類型則多為底商形式，而商業(yè)的用途及規(guī)模則逐漸由之前單一的僅僅滿足小區(qū)業(yè)主生活需求的小規(guī)模的底商，慢慢向商業(yè)街區(qū)、大型的集中型商業(yè)過(guò)渡，比如中原區(qū)的鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、二七區(qū)的升龍國(guó)際中心，金水區(qū)的普羅旺世地中海廣場(chǎng)等等，都是商業(yè)街區(qū)及大型集中型商業(yè)的典范，而像二七區(qū)火車(chē)站附近的萬(wàn)博商城的純大型商業(yè)樓的形態(tài)在新增商業(yè)供應(yīng)中并不多見(jiàn)。