【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用08年以來(lái)的供求數(shù)據(jù)來(lái)分析，可以清楚看到目前的供不應(yīng)求、成交火爆背后實(shí)際上新增供應(yīng)嚴(yán)重不足，這種人為形成的供不應(yīng)求成交火爆究竟還能維持多久，目前尚難以斷言，但是市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)是建立在真實(shí)的供求關(guān)系之中，目前的2009年以來(lái)的供求關(guān)系顯然已經(jīng)難以客觀的反映出火爆市場(chǎng)背后的玄機(jī)，但是隨著積壓的新增供應(yīng)在下半年的釋放，下半年的供求關(guān)系很難再出現(xiàn)類(lèi)似上半年的嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面圖42：2008年1月至2009年6月無(wú)錫市商品住宅供求情況比對(duì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析供應(yīng)總量分析n 供應(yīng)量繼續(xù)下滑6月，%，%。16月，，%。n 月度供應(yīng)接近谷底，繼續(xù)盤(pán)整醞釀反彈如果說(shuō)2008年是需求被壓抑的一年，那么2009年到目前為止無(wú)疑是供應(yīng)被壓抑的一年，在上月供應(yīng)增長(zhǎng)之后 ，本月供應(yīng)市場(chǎng)再度乏力出現(xiàn)小幅回落趨勢(shì)，月度供應(yīng)量已經(jīng)開(kāi)始觸底，進(jìn)入三季度初市場(chǎng)供應(yīng)極有可能繼續(xù)低位徘徊，但是自三季度末進(jìn)入傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季起，新項(xiàng)目入市及房展會(huì)等刺激之下，市場(chǎng)供應(yīng)勢(shì)必開(kāi)始進(jìn)行反彈。圖43：2008年1月至2009年6月無(wú)錫市商品住宅供應(yīng)量比對(duì)圖 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)四、成交量分析成交總量分析n 市場(chǎng)成交小幅減少，同比數(shù)據(jù)依舊保持高增長(zhǎng)6月，％，％。16月，，%。n 上半年火爆收盤(pán)，下半年市場(chǎng)仍需謹(jǐn)慎隨著6月成交量減少，2009年以來(lái)的成交走高勢(shì)頭終于被暫停，回顧二季度市場(chǎng)整體成交仍處在高位狀態(tài)中，但由于三季度初是房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季，因此市場(chǎng)成交在隨后兩月中極有可能繼續(xù)走低進(jìn)入09年來(lái)第一次盤(pán)整階段。但是隨著供應(yīng)市場(chǎng)后續(xù)的放量反彈，必將刺激成交市場(chǎng)的逐步升溫，但是需要關(guān)注的是，在本月成交價(jià)格對(duì)成交量的抑制作用已經(jīng)十分明顯，如在未來(lái)市場(chǎng)供求博弈中，開(kāi)發(fā)商仍堅(jiān)持現(xiàn)階段的提價(jià)策略，成交市場(chǎng)仍存有不穩(wěn)定性。圖46：2008年1月2009年6月無(wú)錫市商品住宅成交量走勢(shì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)成交結(jié)構(gòu)分析n 三區(qū)聚集效應(yīng)減弱本月濱湖、新區(qū)、惠山三區(qū)成交較上月均有不同程度減少，%%，錫山與北塘本月成交小幅增長(zhǎng)，但是對(duì)整體市場(chǎng)影響有限。n 區(qū)域成交結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定從區(qū)域比重對(duì)比來(lái)看，目前崇安、北塘、錫山隨著區(qū)域開(kāi)發(fā)推進(jìn)，區(qū)域正在不斷成熟區(qū)域成交比重也逐步穩(wěn)定，新區(qū)、濱湖、惠山盡管單月波動(dòng)不斷但是作為全市成交主力區(qū)域，三區(qū)比重也基本保持平穩(wěn)，唯一特例是南長(zhǎng)區(qū)，由于區(qū)域地理面積不大且近年來(lái)開(kāi)發(fā)集中在太湖廣場(chǎng)區(qū)域，項(xiàng)目同質(zhì)化明顯，導(dǎo)致成交大起大落，預(yù)計(jì)隨著下半年南長(zhǎng)北片板塊的啟動(dòng)，南長(zhǎng)成交比重將明顯提高。圖47：2009年5月－2009年6 月商品住宅區(qū)域成交面積比重對(duì)比圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)區(qū) 域5月成交面積(萬(wàn)㎡)6月成交面積(萬(wàn)㎡)同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）崇安區(qū) %%南長(zhǎng)區(qū) %%北塘區(qū) %%新區(qū) %%濱湖區(qū) %%錫山區(qū) %%惠山區(qū) %%表42：2009年5月－2009年6月商品住宅區(qū)域成交面積表數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)五、成交均價(jià)分析n 成交均價(jià)基本持平6月份全市商品住宅成交均價(jià)為5727元/平米，%，與去年同期相比，%。本月成交均價(jià)基本持平，%，并且是新區(qū)、濱湖、惠山主力區(qū)域的共同下降，明顯隨著價(jià)格的不斷攀升，需求正在逐步減弱。圖49：2008年1月2009年6月無(wú)錫市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)六、項(xiàng)目解析6月錫城樓市與5月相比雖有小幅下滑，但是依舊處于高位運(yùn)行狀態(tài)。，%，跌幅有逐漸方法的趨勢(shì)。n 罕見(jiàn)，6大區(qū)域均有項(xiàng)目入圍TOP10從本月TOP10的入榜項(xiàng)目來(lái)看，除南長(zhǎng)區(qū)以外，其余6大區(qū)域均有項(xiàng)目入榜，其中濱湖區(qū)依舊為入榜項(xiàng)目數(shù)量最多的區(qū)域，達(dá)到了4個(gè)。6大區(qū)域均有項(xiàng)目入榜確實(shí)比較罕見(jiàn)，這個(gè)也在一定程度上反映出目前無(wú)錫樓市板塊的聚集效應(yīng)在逐漸減退。與濱湖樓盤(pán)動(dòng)輒幾十萬(wàn)平米的體量相比，錫山、崇安、北塘等項(xiàng)目體量明顯較小，而能持續(xù)幾月保持較好的成交走勢(shì)入圍TOP10實(shí)屬不易，這主要是由于濱湖區(qū)不斷回漲的均價(jià)成為購(gòu)房者的主要限制因素，而目前北塘區(qū)等離市中心距離較近的板塊項(xiàng)目成交均價(jià)相對(duì)較低，加之目前快速內(nèi)環(huán)線(xiàn)的開(kāi)通，區(qū)域交通改善，產(chǎn)品之間差距縮減，因此逐漸成為經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較弱，對(duì)總價(jià)較為敏感購(gòu)房者的首選。n 開(kāi)盤(pán)、加推不再成為入榜條件與以往新開(kāi)盤(pán)、新加推項(xiàng)目集中成交從而入圍TOP10不同，本月TOP10項(xiàng)目中僅有萬(wàn)科城市花園和愛(ài)家金河灣兩大項(xiàng)目有房源加推，其他8大項(xiàng)目均是由于之前存量房源帶動(dòng)成交，由此也可以看出，個(gè)案影響導(dǎo)致成交波動(dòng)的現(xiàn)象正在逐漸減弱，整體市場(chǎng)逐漸趨于平穩(wěn)。 n 中高端物業(yè)又成市場(chǎng)主流本月TOP10樓盤(pán)中，五成項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)到6000元/平米以上，其中太湖國(guó)際社區(qū)和長(zhǎng)江國(guó)際花園分別達(dá)到7000+和8000+以上。與之前中低價(jià)樓盤(pán)明顯占優(yōu)不同，目前中高端我也又稱(chēng)市場(chǎng)主流。主要原因有二，一是目前各個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)均有回漲的趨勢(shì)，項(xiàng)目檔次發(fā)生變化，由本處于中低端區(qū)域的項(xiàng)目逐漸上升成為中高端項(xiàng)目，二是由于目前改善型需求入市，導(dǎo)致中高端物業(yè)較之前成交量有顯著上升。表44： 2009年6月商品住宅成交套數(shù)TOP10列表排名項(xiàng)目區(qū)域板塊最新開(kāi)盤(pán)時(shí)間成交套數(shù)成交均價(jià)同比周邊價(jià)格漲跌幅累計(jì)銷(xiāo)售率開(kāi)發(fā)商1太湖國(guó)際社區(qū)濱湖太湖新城板塊20086141667176 %%華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)(無(wú)錫)有限公司2山語(yǔ)銀城濱湖梁溪河板塊20084181366220 —%無(wú)錫銀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3春江花園錫山東亭板塊20061211245599 —%無(wú)錫聚江房地產(chǎn)有限責(zé)任公司4綠地世紀(jì)城惠山惠山新城板塊20081221434267 %%上海綠地集團(tuán)無(wú)錫置業(yè)有限公司5尚錦城濱湖太湖新城板塊20079221245240 —%新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(無(wú)錫)有限公司6金河灣家園崇安通江－上馬板塊20088231266530 %%無(wú)錫愛(ài)家投資有限公司7富城灣公寓北塘北塘北片板塊200811151184481 —%無(wú)錫市北塘區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司8萬(wàn)科城市花園濱湖太湖新城板塊2006511196906 %%無(wú)錫萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 9西城紀(jì)北塘盛岸山北板塊20086271224960 —%無(wú)錫山北綜合建設(shè)發(fā)展有限公司10長(zhǎng)江國(guó)際雅園新區(qū)長(zhǎng)江路板塊20086281148546 —%無(wú)錫市民生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)第五章、辦公市場(chǎng)篇市場(chǎng)綜述n 市場(chǎng)供應(yīng)有所回暖，成交量?jī)r(jià)均大幅上漲6月，無(wú)錫辦公用房供應(yīng)面積 ，成交均價(jià)9304元/平米；16月，，累計(jì)供求比1：。圖51： 2008年1月至2009年6月無(wú)錫市辦公用房供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)表51：無(wú)錫市2009年6月辦公用房各類(lèi)指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比—1——供應(yīng)量（萬(wàn)m2）0——成交量（萬(wàn)m2）%%成交價(jià)格（元/ m2）78839304%%成交總額（億元）%%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)第六章、商業(yè)市場(chǎng)篇市場(chǎng)綜述n 供應(yīng)量大幅回升，成交量再度下滑，均價(jià)大幅反彈6月，，成交均價(jià)10220元/平米；16月，，累計(jì)供求比1：。圖6 1： 2008年1月至2009年6月無(wú)錫市商業(yè)用房供求走勢(shì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)表61：無(wú)錫市09年6月商業(yè)用房各類(lèi)指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1：1：%%供應(yīng)量（萬(wàn)m2）%%成交量（萬(wàn)m2）%%成交價(jià)格（元/ m2）855010220%%成交總額（億元）%%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)第七章、別墅市場(chǎng)篇市場(chǎng)綜述n 供應(yīng)量大幅上揚(yáng)，成交量?jī)r(jià)雙漲6月，，成交均價(jià)9455元/平米；16月，，累計(jì)供求比1：。圖7 1： 2008年1月至2009年6月無(wú)錫市別墅市場(chǎng)供求走勢(shì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)表71：無(wú)錫市09年6月別墅市場(chǎng)各類(lèi)指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1：1：%%供應(yīng)量（萬(wàn)m2）%%成交量（萬(wàn)m2）%%成交價(jià)格（元/ m2）92349455%%成交總額（億元）%%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)第八章、產(chǎn)品分析篇熱銷(xiāo)產(chǎn)品分析——綠地世紀(jì)城本月綜述本月，成為惠山新城各大樓盤(pán)的領(lǐng)頭羊。綜觀整體市場(chǎng)走勢(shì)，綠地世紀(jì)城本月成交搶眼的主要原因一是離不開(kāi)5月份“前程”組團(tuán)的加推，二是項(xiàng)目本身的確存在較多的亮點(diǎn)，較為完善的商業(yè)和教育配套也使得其在惠山新城板塊中占據(jù)了較為重要的位置。 項(xiàng)目背景表81：綠地世紀(jì)城項(xiàng)目概況 占地面積（萬(wàn)平方米）52所在區(qū)位惠山新城板塊總建筑面積（萬(wàn)平方米）78規(guī)劃戶(hù)數(shù)5000套容積率首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間20061012綠化率50累積