【文章內容簡介】 收土地出讓金。關鍵詞：外企買地最近有媒體報道稱：外商直接投資(fdi)已經連續(xù)7個月負增長，為此商務部已將一份包括42條措施的如何穩(wěn)定外商在華投資的意見書上呈國務院。其中，商務部建議對外商投資房地產企業(yè)外匯登記手續(xù)進行簡化和適當放寬。（2009 年6 月30日 重慶日報）216。 杭州：7月再推446畝宅地繼6月份成功出讓了516畝宅地后，杭州市國土資源局官方網站上，又接連掛出了446畝宅地。據公告顯示，這批宅地的出讓時間為7月23日和7月28日。得關注的是，和6月份宅地主要位于拱墅區(qū)不同，這次公告的6塊宅地有5塊位于江干區(qū)。江干區(qū)成了6月土地出讓的“重頭戲”。7宗宅地，5宗在江干區(qū)值得關注的是，7月28日出讓的3宗宅地，全部在江干區(qū)。其中，223號地塊位于筧橋鎮(zhèn)黎明村，與規(guī)劃建設中的“城東新城”僅德勝高架一路之隔。城東新城依托于建設中的東站樞紐，是當前炙手可熱的區(qū)域，也是杭州市區(qū)的供地潛力板塊之一。7月23日將出讓的4宗宅地，兩宗在江干區(qū)九堡鎮(zhèn)，一宗在三堡，一宗在華豐板塊。據統(tǒng)計，7月份，杭州將出讓7宗446畝宅地。這一數字雖然略小于6月份的516畝，但7月份出讓的宅地，地塊位置和地塊條件要好于6月份推出的宅地。如黎明村的兩塊宅地，面積共計176畝。九堡的兩塊宅地，面積共計124畝。規(guī)模都不小，而且位置也不錯。特別是黎明村宅地，位于筧橋鎮(zhèn)附近，離市中心不遠。還有一塊不錯的宅地，位于錢江新城南星單元，57畝。錢江新城近年來宅地較少出讓，而這塊宅地的規(guī)模在錢江新城也屬上乘。（2009 年7 月2日 住在杭州）216。 杭州上半年二手房成交超兩萬套今年上半年杭州主城區(qū)二手房交易總量為2萬多套，遠遠超過了去年同期6000多套的成交量。同時，今年上半年二手房的交易均價為13210元/平方米，相比去年同期12652元/%。從前6個月成交數據來看，60平方米以下的小戶型房源是目前二手房市場成交的主力，其交易比重占到了整體成交量的近四成。%。從中可以看出，90平方米以下的中小戶型比重占了約7成，說明中小戶型依然是目前市場上的主力。當然，隨著市場持續(xù)強勁，改善性需求也加入到市場中來，使得大戶型交易比重出現上升趨勢。與中小戶型成交相對較多相對應的是，成交總價在50萬元以內、%%。也就是說，100萬以內區(qū)間房源的交易占據著二手房市場的半壁江山，從今年上半年來看，%。從今年上半年各區(qū)域價格變化來看，江干區(qū)的價格增幅位居全市前列。位于江干區(qū)的錢江新城是城市發(fā)展的新標桿、生活品質之城新領地，目前已經成為杭州高端住宅項目的聚集地，從而也帶動了區(qū)域二手房成交價格的走高。（2009 年7 月01日 住在杭州）點評：首先是因為政府一系列刺激政策的疊加作用推動了市場剛性需求的釋放，從杭州“24 條”房產新政開始、營業(yè)稅“五變二”以及去年下半年連續(xù)五次降息等諸多保障居民購房政策的連續(xù)出臺，使得購房者的購房成本大幅度降低，從而推動了市場上需求的釋放。另外，隨著通脹預期的增加，使得通過買房實現資產保值的購房者大幅增加，從而支撐了二手樓市持續(xù)走牛。第二篇 市場分析篇Market Analysisn 六月樓市淡季不淡，新房成交熱度不減在紅五月銷售熱潮的刺激下，六月樓市淡季不淡，成交量仍居高不下，雖然不及五月的水平，但已成功超越了傳統(tǒng)的銷售旺季“金三銀四”。持續(xù)的暖市下，市場供應節(jié)奏開始放緩， 6月主城區(qū)商品房供求比例擴大為1：。2009年6月，%，%。，%，%；成交均價13368元/平方米，%，%。圖211： 2008年1月至2009年6月杭州市商品房供求走勢圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)表211：杭州市6月商品房各類指標變化表指標2009年5月2009年6月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比1：1：供應量（萬m2）成交量（萬m2）成交價格（元/ m2）1293713368成交總額（億元）資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2009年6月，全市商品房供需小幅回落，杭州主城區(qū)供求比擴大到1：。本月新增供應量較上月有所減少，新推房源中首次推盤的新盤較上月有所減少。圖221：2008年1月至2009年6月杭州市商品房供求關系對比圖備注：供求比=1：（成交量/供應量）資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)n 供不應求現象明顯，江干區(qū)供需缺口大本月全市各區(qū)供求冷熱不均，供應主要集中在濱江區(qū)、西湖區(qū)和下沙區(qū)，%。江干區(qū)本月成交量快速攀升，供求比為1：，供求失衡嚴重。下城區(qū)本月供需雙雙萎縮，，供求比縮小到1：。此外，本月下沙區(qū)的供求差距也在縮小，，供求比縮小到1：。圖222：2009年6月杭州市各區(qū)商品房供求對比圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)n 存量區(qū)域格局未變，主要集中在西湖區(qū)和濱江區(qū)6月樓市，存量房源去化持續(xù)加速，截止6月30日，杭州主城區(qū)存量房源為15801套，，下降了18%。其中商品住宅存量已不足萬套，本月驟降至7823套。從各區(qū)域來看，存量房源最集中的區(qū)域仍為西湖區(qū)、濱江區(qū)和江干區(qū)。本月除拱墅區(qū)和江干區(qū)存量比重有所減少外，其余各區(qū)的比重均有所增加。其中存量房最為集中的區(qū)域為西湖區(qū)。濱江區(qū)是本月存量房源比重上升最多的區(qū)域。江干區(qū)本月存量房源去化快速，截止月底僅剩2507套，%%。圖223：2009年5月與2009年6月杭州市各區(qū)商品房存量對比圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)表221：杭州市2009年6月各區(qū)域存量房源表區(qū)域套數面積（平方米）上城區(qū)2059下城區(qū)881江干區(qū)2507拱墅區(qū)1315西湖區(qū)2914濱江區(qū)3740下沙區(qū)2385資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)n 商業(yè)市場回暖加速 ，環(huán)比減少22萬平方米，%；，%；辦公本月無新推房源。市場總體成交持續(xù)熱銷帶動了商業(yè)市場的加速回暖，本月商業(yè)的推案量雖較上月有所減少，約占總推案的1/10。住宅比重持續(xù)減少，%。圖224：2009年5月與2009年6月新推房源業(yè)態(tài)對比圖數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)n 住宅成交量本月有所減少，市場比重也較上月下降了3個百分點，商業(yè)成交本月出現小放量，比重上升到了5%，辦公成交比重則與上月持平。圖225：2009年5月與2009年6月各業(yè)態(tài)商品房成交比重對比數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)n 區(qū)域成交格局不變，冷暖城區(qū)差距拉大圖226：2009年5月與2009年6月各區(qū)商品房成交比重對比數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)n 成交量TOP10排行榜本月進入TOP10排行的項目中成交放量明顯，所有樓盤成交量均突破250套，其中新城時代廣場的成交套數更是接近500套。藍色錢江本月依靠上月的大量預定轉成交，銷售情況一路飄紅，奪得本月銷冠。從成交價格來看，TOP10項目價格主要集中在700010000、1000015000兩個價格區(qū)間段，交通便利、配套成熟、投資成本較小的低總價盤正刺激投資需求。u 成交區(qū)域集中在江干區(qū)和下沙區(qū)本月TOP10項目主要集中在江干區(qū)和下沙區(qū)濱江區(qū)，其中江干區(qū)3個，下沙區(qū)3個，占了10席中的6個席。u 低總價的中小戶型成市場追逐的“香饃饃”本月TOP10項目中有半數項目的套均面積在90方左右，平均總價百萬左右的項目達到6成，投資成本較小的小戶型住宅和酒店式公寓，吸引了大量入市投資者的追捧。表222：商品房銷售TOP10項目名稱業(yè)態(tài)區(qū)位 成交面積（平方米）成交套數成交均價（元/平方米）藍色錢江公寓住宅上城區(qū)342檸檬郡家園住宅下沙區(qū)397伊薩卡國際城住宅/別墅下沙區(qū)268風景蝶院住宅濱江區(qū)32153347東方郡公寓住宅濱江區(qū)326和家園住宅/別墅西湖區(qū)254東方麗都花苑住宅江干區(qū)282廣宇上東城住宅/商業(yè)江干區(qū)296新城時代廣場酒店式公寓江干區(qū)497保利東灣住宅/別墅下沙區(qū)263數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2009年6月商品房成交均價13368元/平方米，%，%。除上城區(qū)和下城區(qū)外，其余各區(qū)成交均價持續(xù)出現微漲。上城區(qū)為本月成交均價最高的區(qū)域，由于該區(qū)內均價29000元/，使得總體均價仍處于高位，達到25835元/平方米。下沙板塊為本月唯一的一個均價不足萬元的城區(qū)，該區(qū)成交均價為8064元/平方米，%。圖231：2009年6月杭州市各區(qū)商品房成交量價對比圖數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)216。 解放70/90 標志性調控政策被證實退出上海、南京、成都等多個城市已經在土地招拍掛操作中，取消了單體項目70%以上建90平方米以下戶型的硬性要求。作為房地產宏觀調控標志性政策，“7090”政策目前已經實質性退出市場。（2009 年7月5日 上海證券報）　216。 地市下半年趨于理性 6月底將現集中出讓高峰6月份第三周（）全國20個重點城市共成交住宅用地8宗，環(huán)比下降50%，成交土地面積約23萬平方米，環(huán)比下降71%，土地市場熱有所降溫，成交量創(chuàng)下自3月份第三周以來最低值。成交價格方面，二線城市住宅用地仍然高溢價成交。 受近期土地市場回暖影響，5月份開始，各地政府開始加大居住用地供應量。6月底，各地將出現土地集中競價出讓高潮。以北京為例，6月11日開始掛牌競價的10塊地將在6月25日和26日集中出讓，6月15日開始掛牌競價的8塊土地，也進入報價階段，將于6月底、7月初集中出讓。 (2009 年6 月24日 中國證券報)216。 地產項目密集掛牌產交所 中小房企進入整合期　來自京、滬產權交易所的統(tǒng)計數據顯示，2009年二季度，地產項目密集掛牌產權交易所，房地產行業(yè)成為最受投資人關注的行業(yè)。業(yè)內人士分析，雖然受前5個月樓市小陽春以及銀行信貸資金流入等因素提振，大型房企的資金鏈有所放松，但中小房企依然存在融資困境，未來融資渠道有限、遭遇經營困局的中小地產商將進入整合期?！I(yè)內人士認為，中小房企依然存在融資困境，未來融資渠道有限、遭遇經營困局的中小地產商將進入整合期，房地產行業(yè)面臨新一輪洗牌。以上海聯(lián)合產權交易所為例，二季度在其掛牌的房企產項目基本全是股權轉讓，其中有一部分是遭遇經營困局的中小地產商，也有大型地產公司和央企計劃調整戰(zhàn)略布局所作出的轉讓。雖然今年前幾個月房地產銷售出現一定程度的回暖，但整體而言房地產行業(yè)仍處于低迷期，行業(yè)還沒有走出調整周期，中小企業(yè)的日子還是不好過。相對大型房企，中小開發(fā)商開發(fā)的樓盤數量有限，既沒有資金實力，也缺乏融資渠道來等待資金的回流，在此前銀行加強風險控制而帶來資金緊缺的大環(huán)境之下，進行行業(yè)整合，讓一部分競爭力不足的企業(yè)退出市場是未來的趨勢。（2009 年6月24 日 中國證券報）n 六月土地供應量下降，江干區(qū)成為供應大戶6月杭州主城區(qū)共推出9幅土地，占地面積約為312343平方米，總建面積達772045平方米，環(huán)比上月下降35%。其中江干區(qū)共出讓5幅土地，%，成為六月土地供應大戶。圖321：杭州市土地市場供應走勢資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)n 土地成交量大幅回升，拱墅79億攬入囊中6月主城區(qū)共成交10幅土地，占地面積達352942平方米。其中拱墅區(qū)共成交9幅土地，成交金額共計79億，為本月土地成交市場中的最大贏家。圖331：杭州市土地市場成交走勢數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)n 土地成交均價開始回升本月杭州主城區(qū)共計成交土地面積達352942平方米，總成交價格近80億元，樓面均價為8555元/平方米，%，本月杭州土地市場可謂量價齊升。圖332：杭州市土地市場成交樓面價走勢數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)本月土地交易市場異?；钴S，競拍的10幅土地中，有多幅土地經過數輪激烈競價而成交，%，其中杭政儲出[2009]%。表331：土地成交溢價率分析表土地名稱起始價（萬元）成交總價（萬元）土地溢價率杭政儲出[2009]6號78567876%杭政儲出[2009]7號98669886%杭政儲出[2009]8號6015388000%杭政儲出[2009]9號3695464000%杭政儲出[2009]10號1345822500%杭政儲出[2009]11號3933264200%杭政儲出[2009]13號72764111000%杭政儲出[2009]14號89840140080%杭政儲出[2009]15號89593161800%杭政儲出[2009]16號73108131000%數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)216。 杭政儲出[2009]13號地塊表341：杭政儲出[2009]13號地塊經濟指標列表地塊名稱杭政儲