【正文】 出的費(fèi)用?！?公有住宅售后管理服務(wù)費(fèi)收取有什么規(guī)定？　　公有住宅售后管理服務(wù)費(fèi)與商品房的物業(yè)管理費(fèi)不同。◆ 已售房改公房的個(gè)人如何交納物業(yè)管理費(fèi)？　　根據(jù)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)房字（１９９７）第１９６號(hào)）的規(guī)定，北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目，分為住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目和產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目?jī)深??！　。矗邮芊课萃恋毓芾頇C(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督。◆ 物業(yè)管理收取費(fèi)用要收稅嗎？　　建設(shè)部辦公廳目前向各省、自治區(qū)、建委（建設(shè)廳），直轄市、計(jì)劃單列市建委（市政管委）、房地局（住宅局）轉(zhuǎn)發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)（１９９８）２１７號(hào)）。也就是說，只有當(dāng)房地產(chǎn)的實(shí)用建筑形態(tài)完成以后，開始進(jìn)入流通和消費(fèi)領(lǐng)域，并由相應(yīng)的企業(yè)通過服務(wù)向其追加價(jià)值時(shí)，這些房地產(chǎn)才成為真正意義上的物業(yè)，要及時(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值的增值，宜提倡物業(yè)的早期介入。社區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶業(yè)余生活內(nèi)容的豐富。1建立使民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語及行為。住戶裝修管理（1）制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、肘間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報(bào)手續(xù)；（2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響。 　　物業(yè)公司提前介入，對(duì)于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計(jì)思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加賣點(diǎn)。這就是我們的精神吧。正如一個(gè)社區(qū)，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有發(fā)案率等于零，社區(qū)的安全才會(huì)得到居民的認(rèn)可。我們?cè)谝?guī)劃的初期就積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、機(jī)電設(shè)備、營(yíng)銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進(jìn)行互動(dòng)。任整合過程中，規(guī)劃策劃的思路（設(shè)計(jì)理念）溝通，主要以《規(guī)劃建議書》的形式可設(shè)計(jì)部門提出。 對(duì)銷售代理所提出的銷售目標(biāo)書進(jìn)行分析、工程資金平衡后的批復(fù)。操作環(huán)節(jié)五：房地產(chǎn)整合營(yíng)銷對(duì)發(fā)展商的要求 發(fā)展商的角色扮演 　　發(fā)展商是風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)比最強(qiáng)的機(jī)構(gòu)，它通過對(duì)工程資金的總控達(dá)到操作整個(gè)整合過程，發(fā)展商的市場(chǎng)利益是由其提出問題交熱、冷線論證后解決問題，改善并提高工程整體形象，優(yōu)化市場(chǎng)表露系統(tǒng)，促進(jìn)銷售所實(shí)現(xiàn)的。當(dāng)產(chǎn)品具有同質(zhì)性、配銷通路類似、價(jià)格無差異且高層次的顧客服務(wù)變得普遍無奇，廠商唯一的競(jìng)爭(zhēng)武器僅有傳播的安排及其與消費(fèi)者的關(guān)系、事實(shí)上，傳播必須成為實(shí)際有效的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能使組織在市場(chǎng)上繼續(xù)生存。誤區(qū)D：規(guī)劃模式是由內(nèi)到外 　　傳統(tǒng)的營(yíng)銷規(guī)劃模式的確是由內(nèi)而外的，它往往是由下面的流程組成： 　　1. 銷售目標(biāo) 　　2. 銷售成本 　　3. 目標(biāo)利潤(rùn) 　　4. 銷售資金 　　5. 資源分配 　　6. 媒體選擇 　　7. 目標(biāo)實(shí)施 　　很明顯，這樣的流程是非常被動(dòng)的，而整合營(yíng)銷傳播則是化被動(dòng)為主動(dòng)，它是用產(chǎn)品或服務(wù)把客戶吸引而來，而不是用營(yíng)銷的努力把客戶拉進(jìn)來的。 （10）自創(chuàng)刊物或報(bào)紙獲取相關(guān)消費(fèi)者資料。（2）利用各類市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)問卷機(jī)會(huì)收集消費(fèi)者資料。 　　掌握以上一手詳細(xì)真實(shí)的消費(fèi)者資料，貫徹實(shí)施和理論才有基礎(chǔ)。廣告創(chuàng)作前必須廣泛、深入的調(diào)查研究，確切掌握目標(biāo)消費(fèi)者的構(gòu)成，以及他們的文化、社會(huì)、收入、心理等狀況，并通過調(diào)查測(cè)試確認(rèn)消費(fèi)者關(guān)注的利益點(diǎn)，最后以富于個(gè)性創(chuàng)意的方式表現(xiàn)出來，達(dá)至與消費(fèi)者的雙向式溝通，只有這樣才能確保廣告效果，才能“使100萬的廣告產(chǎn)生1000萬的效果。對(duì)不少消費(fèi)者來說，可能一輩子也只有一次購(gòu)樓。 全面解讀這一“方程式”的方法是深入調(diào)查、專業(yè)研究，及時(shí)準(zhǔn)確探明消費(fèi)者的 需求，并采取一切可行措施，切實(shí)消除或減低消費(fèi)者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 4C理論認(rèn)為了解并滿足消費(fèi)者的需要與欲求不能僅表現(xiàn)在一時(shí)一處的熱情，而應(yīng)始終貫穿于樓盤開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的全過程。而要失去計(jì)算你提供顧客這樣規(guī)格的房屋，需要付出多大的成本，然后結(jié)合顧客的購(gòu)買能力，決定價(jià)格策略和利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。保證溝通信息有效，最關(guān)鍵的是溝通的內(nèi)容、對(duì)象和頻率。房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略（Price)　　房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營(yíng)銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。房地產(chǎn)促銷組合策略（Promotion）　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷不僅是生產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品，并制定出合乎市場(chǎng)需求的價(jià)格占領(lǐng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)還必須同現(xiàn)時(shí)的潛在的消費(fèi)者進(jìn)行溝通，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都承擔(dān)起了溝通與促銷的職責(zé)。COST（成本），了解你的顧客需要什么規(guī)格的房屋之后，先不要者慮運(yùn)用什么樣的價(jià)格策略和確定投資回報(bào)。消費(fèi)者的生活經(jīng)歷、受教育程度、工作性質(zhì)、家庭結(jié)構(gòu)、個(gè)人審美情趣各不相同，每個(gè)人對(duì)物業(yè)品質(zhì)需求的側(cè)重點(diǎn)也就 大不相同，要了解并滿足消費(fèi)群的需求實(shí)屬不易。這是一個(gè)非常復(fù)雜的方程式。 信息資料的提供。 因此，按照和理論，廣告創(chuàng)作發(fā)布遵循消費(fèi)者——廣告主和廣告公司——一消費(fèi)者，這樣一個(gè)從消費(fèi)者中來，再到消費(fèi)者中去的完整過程。 第三，消費(fèi)者的過往購(gòu)買記錄。那么，如何才能建立起實(shí)用高效的資料庫(kù)呢？目前比較可行的資料收集辦法有： （1）收集已購(gòu)本公司商品房的消費(fèi)者材料，即業(yè)生資料，但要盡可能做到齊全深入。 （9）向燈飾、建材、家具、百貨、保險(xiǎn)等其他相關(guān)行業(yè)購(gòu)買。誤區(qū)C：核心環(huán)節(jié)是傳播 　　整合營(yíng)銷傳播與其他營(yíng)銷模式最大的不同是它的“整合”，它涉及到企業(yè)內(nèi)部理念、形象、管理組織的變化，不僅是由營(yíng)銷界、傳播界所決定的。 必要因素C：傳播必須成為一個(gè)實(shí)際有效的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 　　整合營(yíng)銷傳播要成功，所有的組織需認(rèn)清傳播將是最重要的競(jìng)爭(zhēng)武器之一。在如年代，傳播既是如此重要，絕不能由非技術(shù)性的經(jīng)理人員或基層員工掌控，因?yàn)槔慰貍鞑?，就是掌控公司的未來?對(duì)總體策劃所提出的銷售策劃書進(jìn)行審核批準(zhǔn)。步驟B：設(shè)計(jì)理念 　　在近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)中，某些樓盤在規(guī)劃策劃中不斷引進(jìn)國(guó)外一些較為先進(jìn)的理念供發(fā)展商參考，如對(duì)建筑外墻的輪廓及色彩處理；對(duì)建筑外層圍墻的藝術(shù)處理；對(duì)小區(qū)內(nèi)部的綠化造景處理；對(duì)建筑內(nèi)部房型布置安排，結(jié)構(gòu)變化等，都極具個(gè)性化。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見。但是站在業(yè)主的角度，哪怕你服務(wù)再及時(shí)，維修再到位，即使疲于奔命也不會(huì)使他們滿意。有人問起我什么是萬科精神，我想就跟我們推行提前介入一樣，不斷創(chuàng)新、在別人走時(shí)我們就開始跑。 第四，物業(yè)管理前期介入有利于物業(yè)公司日后的管理，有利于促進(jìn)銷售。房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患，制定相應(yīng)的完好率、維修及時(shí)率及驗(yàn)收合格率指標(biāo)；（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定；（3）制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理?xiàng)l例、崗位職責(zé)反作業(yè)指導(dǎo)書；（4）業(yè)生自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對(duì)承租人的管理規(guī)定。1便民服務(wù)（1）可分為無償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容及價(jià)格應(yīng)透明化；（2）無償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出；有償服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。內(nèi)容設(shè)定F；營(yíng)造社區(qū)文化2社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動(dòng)兩方面。物業(yè)主要是指房地產(chǎn)業(yè)的流通及售后服務(wù)環(huán)節(jié)而言的。第一種情況如，某一公司從房地產(chǎn)開發(fā)商那里購(gòu)得物業(yè)后，租給其它法人或自然人使用；如果業(yè)主和用戶同屬于某一家企業(yè)集團(tuán)或行政事業(yè)單位就屬于第二種情況；當(dāng)然，如果某一法人或自然人獲得某一物業(yè)的產(chǎn)權(quán)后，自己使用，那么，它就既是物業(yè)的業(yè)主， 又是物業(yè)的用戶?！　。常卮蟮墓芾泶胧┨峤晃飿I(yè)管理委員會(huì)審議決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)；（１） 召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（２） 選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；（３） 設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；（４） 審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；（５） 聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)； （６） 監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；（７） 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。其中的常規(guī)性收費(fèi)，包括保潔費(fèi)（３元/戶）、保安費(fèi)（５元/戶）和各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)（１元/戶），一般每戶每月為９元，全年１０８元。 具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。離廣州每戶居民電表容量4千瓦至6千瓦的標(biāo)準(zhǔn)尚有距離?！　傋∵M(jìn)的住戶要搞裝修，亂倒淤泥。，綜合開發(fā)，興建綜合住宅小區(qū)，是解決城市住宅短缺，提高居民居住水平和質(zhì)量，發(fā)揮社區(qū)服務(wù)功能和城市功能的有效途徑。選擇住宅小區(qū)模式要貫徹因地制宜；協(xié)調(diào)關(guān)系，調(diào)動(dòng)積極性；服務(wù)住戶，優(yōu)化環(huán)境；管理人才到位等原則。7．住宅小區(qū)管理和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：房屋完好率達(dá)90％、市政系統(tǒng)完好率達(dá)90％、衛(wèi)生清潔率達(dá)95％、消防和避雷裝置完好率達(dá)100％、綠化覆蓋率達(dá)30％。章后案例廣州市穗華公司在完成新區(qū)開發(fā)和舊城改造任務(wù)當(dāng)中，還花大力氣，投入巨額資金，推動(dòng)新型住宅小區(qū)的管理與服務(wù)?！狈康禺a(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷本章要點(diǎn)　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分　　本章對(duì)房地產(chǎn)場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)給予詳細(xì)介紹，同時(shí)對(duì)幾種常見的銷售方式作出說明。海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司把投資開發(fā)的重點(diǎn)放在建設(shè)普通住宅及相適應(yīng)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用房上。在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不很景氣的形勢(shì)中，威海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司卻呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的景象。而市場(chǎng)細(xì)分則是產(chǎn)品準(zhǔn)確定位的前提。復(fù)習(xí)思考題 ？？章后案例 　　在“”上，成都物業(yè)投資總公司推出“三年還本售房”的舉措，在短短10多天內(nèi)售出商品期房、現(xiàn)房 5500平方米，成交額達(dá)700多萬元而且成交額還在繼續(xù)不斷擴(kuò)大。于是從興旺到調(diào)整就順理成章了。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，為國(guó)家提供了大量基礎(chǔ)設(shè)施、廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓宇和住宅等，為國(guó)家財(cái)政帶來大筆收入，并為調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作出了突出貢獻(xiàn)。解決這些問題，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走上平穩(wěn)高速發(fā)展的軌道，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法制管理所面臨的緊迫問題。　，對(duì)城市土地實(shí)行有效管理。必須加強(qiáng)產(chǎn)籍管理。合同的訂立、變更和終止有其嚴(yán)格的程序扣條款規(guī)定。進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)管理要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)。從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，其設(shè)立、變更或終止都應(yīng)按法律規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)審批和注冊(cè)登記。：嚴(yán)格禁止房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)炒賣房地產(chǎn)；房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)參加房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng),必須受到國(guó)家宏觀嚴(yán)格控制；銀行金融機(jī)構(gòu)一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)公司。然而，商品房交付業(yè)主使用比臺(tái)同規(guī)定時(shí)間遲了8個(gè)月。，談?wù)勀壳拔覈?guó)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法制管理上存在哪些問題？？為什么？三、房地產(chǎn)投資開發(fā)實(shí)用工具（另冊(cè)專載）22 / 22