【正文】 章后案例分析思考題，談?wù)勀銓訌?qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理的必要性的認(rèn)識。因已交定金，業(yè)主明知合同對發(fā)展商有利，也不得不簽了合同。合同的很多條款明顯與廣告不符。而且開發(fā)商做虛假廣告，合同條款投有完全兌現(xiàn)，貨不對板：浴室的坐廁沒有接通自來水；合同規(guī)定塔樓人口“安裝自動防盜門及對講機(jī)，每戶設(shè)獨(dú)立豪華不銹鋼信箱”，這些東西都不見蹤影；合同規(guī)定墻身“掃內(nèi)墻涂料”，現(xiàn)實(shí)是廚房、浴室、廁所墻身便以紅泥、沙、水泥批蕩，粗糙異常；在現(xiàn)場根本看不到臺同規(guī)定的安裝空調(diào)機(jī)、抽油煙機(jī)及其排氣管的預(yù)留位置，甚日連曬衣服的鐵架也沒有。按照業(yè)主同某開發(fā)商所簽合同，波開發(fā)商須于1994年12月30日前將交付通知書給業(yè)，15天內(nèi)將房屋交付業(yè)主使用。該投訴案涉及200多戶，金額上億對，是市消委會自1984年成立以來最大的購買商品房糾紛案。復(fù)習(xí)思考題。其經(jīng)營核心內(nèi)容是房地產(chǎn)的資金融通。這些機(jī)構(gòu)包括中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、交通銀行、信托投資公司、中國人民保險公司。國家對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行資格審查、持證上崗，核實(shí)經(jīng)營范圍、依法服務(wù)，簽討合同、合理收費(fèi)等法制管理。實(shí)行政企分開，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)要成為獨(dú)立的商品經(jīng)濟(jì)實(shí)體。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)僅指在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域進(jìn)行各類經(jīng)營活動的商品經(jīng)濟(jì)組織和獨(dú)立法人。房屋租賃巾場中房屋租賃管理堅(jiān)待為承租戶服務(wù)，維護(hù)公有財產(chǎn)，權(quán)利義務(wù)相一致，充分發(fā)揮房屋效用的原則。，受到法律的保障，雙方當(dāng)事人應(yīng)及時到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理租賃審核手續(xù)。拍賣價格應(yīng)在預(yù)測土地級差收益和壟斷收益的基礎(chǔ)上，制定遠(yuǎn)高于土地開發(fā)成本的底價，最終取決于公開拍賣的叫賣競爭結(jié)果。協(xié)議出讓的價格可低些。我國實(shí)行商品住宅價格申報制度。，我國對交易的主體、客體、場所及交易程序都應(yīng)有相應(yīng)法律加以規(guī)范。對房地產(chǎn)市場管理的原則是，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律；宏觀調(diào)控和微觀搞活；統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理，相互協(xié)調(diào)：靈活運(yùn)用多種管理手段進(jìn)行管理。，微觀搞活，管而不死，活而不亂。房屋修繕責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)可依據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬和約定責(zé)任確定，相應(yīng)承擔(dān)修繕費(fèi)用。當(dāng)事人雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。該合同具有如下特征：一定時期間轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)；是雙務(wù)有償關(guān)系；既是債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)性。國家對房屋買賣有嚴(yán)格規(guī)定，必須遵循一定的程序。房屋出售合同的當(dāng)事人雙方就合同條款達(dá)成一致，合同才能成立。具體程序?yàn)椋荷陥?、?yàn)證、查丈、確權(quán)審查、發(fā)證。1994年起，在標(biāo)準(zhǔn)分配面積內(nèi)，實(shí)行成本價出售公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有。這收房產(chǎn)都應(yīng)納入我國房屋產(chǎn)時的法制管理?！　稇椃ā返扔嘘P(guān)法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，并對城市土地有償使用制度作出了明確和具體的規(guī)范。外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營享有政策和稅收優(yōu)惠。、中外合作和外資獨(dú)資三種。土地使用權(quán)出讓經(jīng)營方式主要有拍賣、招標(biāo)和協(xié)議三種。：專門從事對土地進(jìn)行改良，提供建筑地段的土地經(jīng)營；在從事土地改良的同時，進(jìn)行地上建筑物開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)經(jīng)營。本章小結(jié)1. 改革開放以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營發(fā)展很快,但也出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”，房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，而城鎮(zhèn)普通住房建設(shè)卻熱不起來等問題。這一章從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，看重從法律和法制意義上說明房地產(chǎn)行政單位實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理問題。這突出反映出我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中管理薄弱和秩序混亂等問題。但同時也出現(xiàn)了諸如“批地?zé)帷薄ⅰ叭Φ責(zé)帷?、“開發(fā)區(qū)熱”等“房地產(chǎn)熱”，使投資規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)失衡?！　「母镩_放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快。章前案例分析思考題，請你提出全國房地產(chǎn)經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的對策。正如原廣州市市長黎子流所說，廣州市房地產(chǎn)業(yè)升得最快、站得最穩(wěn)、跌得最慢。矯枉過正，又會使房地產(chǎn)業(yè)陷于停頓之中，許多企業(yè)損失慘重。　　房地產(chǎn)業(yè)從沉寂到興旺，是十分值得贊許的，但與任何事物的發(fā)展一樣，離開了客觀條件的發(fā)展，必須及時矯正。章后案例分析思考題 該公司還本售房的真正意圖是什么？該公司要承受還本的壓力，三年后需要償還多少“本息”？你認(rèn)為該公司采用“三年還未售房”應(yīng)該具備什么條件？（設(shè)年通貨群脹率為10％）你敢于采用還本售房的經(jīng)營方式嗎？為什么？房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理案例 　　1991年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入大發(fā)展，進(jìn)入全國性的房地產(chǎn)熱中、過熱了，就要調(diào)下來，于是1993年全國進(jìn)入房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時期。而不還本的同類房價為每平方米800元左右。成都物業(yè)投資總公司的“還本售房”的特點(diǎn)在于，一次交清全部房款，于近期入住，并在交付房款入住后滿三年時退還全部原房款給購房者，住房則歸購房者所有；同時，由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，靈活地從中作出選擇。它具有價值零星分割出售等幾個特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可采用利潤最大化定價和需求彈性定價的供求關(guān)系定價策略、以及低開漸高定價、高開漸低定價、穩(wěn)定價格定價和優(yōu)惠價格定價等促銷定價策略、房地產(chǎn)促銷手段可分為人員推銷、廣告、營業(yè)推廣和服務(wù)等方面。銷售渠道策略解決房地產(chǎn)開發(fā)公司采用直銷八式還是代理中介銷售方式問題。包括市場調(diào)查和市場預(yù)測的市場研究是房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的首要環(huán)節(jié)。優(yōu)惠價出售和優(yōu)惠折價出售是公房出售的兩種形式。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司司以從預(yù)售、一次付款銷售、按揭銷售。本章小結(jié) 房地產(chǎn)市場具有一般商品市場不同的營銷特點(diǎn)。爭購一空。去年開工的12萬平方米的普通群眾住宅，均由公司成立的“住宅建設(shè)設(shè)計(jì)院”自行設(shè)計(jì)，節(jié)約設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)60萬元。1993年上半年開發(fā)利用非耕地28畝，節(jié)約開支120萬元。該公司米取了兩條過硬措施：一是力避占用在耕土地，節(jié)約開發(fā)用地出讓金。房地產(chǎn)市場競爭異常激烈?！　∵€對房地產(chǎn)出售和租賃的程序、合同等有關(guān)操作實(shí)務(wù)給予粗略的介紹?！　∽赓U作為出售的一種特殊形式，具有自己的特點(diǎn)，租賃的租金收入可以按不同的方式修訂。房地產(chǎn)市場營銷策略是房地產(chǎn)市場營銷活動的核心。面臨小區(qū)的優(yōu)美景觀，人們不禁吟詩抒情：“身居鬧市不覺鬧，鳥語花香入畫山。他們在住宅小區(qū)的管理服務(wù)工作上取得顯著成績。他們請來城管、公安等部門，清除小區(qū)內(nèi)大量違章建筑，無償投資近100萬元，在小區(qū)建設(shè)園林景點(diǎn)，種植花卉樹木，使小區(qū)綠化起來。他們實(shí)行規(guī)劃建設(shè)先行。物業(yè)公司有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)。要建立健全有效的組織管理機(jī)構(gòu)，必須制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理隊(duì)伍。房屋設(shè)備維修率達(dá)98％、群眾滿意率在98％以上、各種費(fèi)用收取率在98％以上、治安事故率在2％以下。物業(yè)公司可用特定特種服務(wù)和多種經(jīng)營收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。特定委托性服務(wù)，如電梯管理與維修服務(wù)；發(fā)電機(jī)房、供水泵房。住宅小區(qū)服務(wù)分經(jīng)常性服務(wù)和特定委托服務(wù)兩大類。6．住宅小區(qū)管理的基本內(nèi)容包括：對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備。新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行物業(yè)公司管理的模式。具體說，住宅小區(qū)管理原則是：堅(jiān)持服務(wù)第一，用戶至上宗旨；實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合經(jīng)營；注重精神文明建設(shè)，建設(shè)優(yōu)秀社區(qū)文化。居住小區(qū)特點(diǎn)：開發(fā)建設(shè)集中化；功能齊全，多樣化；房屋和設(shè)施配套，一體化；投資多元化，產(chǎn)權(quán)多樣化。．基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居住區(qū)。一個城市都有自己的主導(dǎo)功能，以發(fā)揮各自的優(yōu)勢。本章小結(jié)，是一個國家或一個地區(qū)的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心和社會生活的中心。　　　　　　在這種情況下，入住居民未真正感受到住新居的歡樂，而感到寢食不安，有如誤進(jìn)了虎口。居民衛(wèi)生意識不強(qiáng)，亂倒亂扔垃圾。小區(qū)雖配有多名保安員，但由于周圍地區(qū)仍有工程在施工，“閑雜人員常滯留小區(qū)內(nèi)，住戶沒有安全感。入住一年前每戶預(yù)交5000無電話費(fèi)，由公司統(tǒng)一為住戶裝電話。為此電工竟貼出告示，要住戶每天下午17時后和休息日．不要找他維修。電力的不足也影響了小區(qū)的水的供應(yīng)，停水常有，電幾乎天天停。電網(wǎng)鋪設(shè)緩慢，要到9月才能完。該區(qū)有商品房400套，當(dāng)時入住 200戶人家。說明住宅小區(qū)的功能、特點(diǎn)、管理原則、管理模式以及住宅小區(qū)管理和服務(wù)的基本內(nèi)容?！?物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目的構(gòu)成　　１． 房屋建筑及其設(shè)備、設(shè)施的自有部位、自用設(shè)備的維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用；　?。玻?共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)營和管理費(fèi)用；　?。常?物業(yè)范圍內(nèi)的市政設(shè)施道路、維護(hù)維修費(fèi)用；　?。矗?物業(yè)所有人、使用人在使用物業(yè)過程中，為維護(hù)公共環(huán)境的安全、清潔、秩序、優(yōu)美，而要求物業(yè)經(jīng)營人所進(jìn)行的管理和服務(wù)費(fèi)用；５． 物業(yè)所有人、使用人要求物業(yè)經(jīng)營人提供的特殊和專業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目而付出的費(fèi)用。（５） 保潔服務(wù)費(fèi)　　住宅每戶每月３－６元，由房屋住戶支付；非居住房屋按每平方米建筑面積０．２－０．５元/月計(jì)算，由房屋使用人支付。（３） 在售后公有住宅區(qū)域內(nèi)且執(zhí)行全市統(tǒng)一的非居住用房標(biāo)準(zhǔn)的營業(yè)、辦公用房管理費(fèi)按租金的２５％計(jì)算，由產(chǎn)權(quán)人支付。 　　具體收費(fèi)檔次劃分，在此幅度內(nèi)由業(yè)主委員會同所委托的物業(yè)管理單位商定?！?公有住宅售后管理服務(wù)費(fèi)收取有什么規(guī)定？　　公有住宅售后管理服務(wù)費(fèi)與商品房的物業(yè)管理費(fèi)不同。該項(xiàng)費(fèi)用包括裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車輛存車費(fèi)和機(jī)動車豐車費(fèi)等?！　?jù)此規(guī)定，有關(guān)方面經(jīng)測算后得出，一套６０平方米的多層住宅，若不包括大修費(fèi)，每戶每年交納物業(yè)管理約８５０元，其中住戶個人交納１０８，每月９元，產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)７２４元，每月６２元；同樣面積的高層住宅，每戶每年交納物業(yè)管理費(fèi)約１４１４元，其中住戶個人交納１０８元，每月９元，產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)１３０６元，每月１０９元?！　〉歉鶕?jù)該暫行辦法的第五條按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)?quot?！?已售房改公房的個人如何交納物業(yè)管理費(fèi)？　　根據(jù)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價房字（１９９７）第１９６號）的規(guī)定，北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目，分為住戶個人交費(fèi)項(xiàng)目和產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目兩類。◆ 業(yè)主大會的職責(zé)和職權(quán)是什么？業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：（１） 選舉、罷免業(yè)主委員會委員；（２） 審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；（３） 聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報告；（４） 決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 　　有關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定，結(jié)合管轄小區(qū)實(shí)行情況，制定較具體的義務(wù)和責(zé)任條款并公之于眾，以方便房產(chǎn)消費(fèi)者的了解和監(jiān)督。　?。矗邮芊课萃恋毓芾頇C(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督?！　。玻邮芪飿I(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同?！　【S修基金，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財政部《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財基字（１９９８）７號）的規(guī)定，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和公用設(shè)施設(shè)備維修基金?！?物業(yè)管理收取費(fèi)用要收稅嗎？　　建設(shè)部辦公廳目前向各省、自治區(qū)、建委（建設(shè)廳），直轄市、計(jì)劃單列市建委（市政管委）、房地局（住宅局）轉(zhuǎn)發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)（１９９８）２１７號）。在現(xiàn)實(shí)社會里，業(yè)主和用戶既可能是相互獨(dú)立的，也可能處于