【正文】 。每平方米為5018元。1989年4月交易價2800元／平方米。1991年12月交易價3400 元／平方米。（二）市場比較法（1）. 豐臺區(qū)某樓，磚混結(jié)構(gòu)，～，共三層，1990年5月交易價2230元／平方米。按照一般標準確定經(jīng)常管理費、折舊、大修理基金及土地使用費、稅收等，得年總支出力100萬元。八、評估計算（一）收益還原法大廈評估值=（總收入一總支出〕/還原利率計（r）（r）的選擇根據(jù)1991年國庫券利率及一年期存款利率，國家計委規(guī)定的折現(xiàn)率， ％。有優(yōu)越的地理條件，存在較大的潛在經(jīng)營收益。（五）北京市有關(guān)飯店、寫字間、客房的收費標準及參照物的交易價。（三）北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會1989年頒發(fā)的“建筑安裝工程概算定額”、“工程間接費及其它費用定制”；北京市建設(shè)工程造價工程管理處1991年11月25日頒發(fā)的“關(guān)于第四季度竣工工程概算調(diào)價系數(shù)的通知”。五、評估原規(guī)（略）六、評估依據(jù)（一）委托單位提供的本工程預、決算及施工圖等。（三）其它情況?！捕┙Y(jié)構(gòu)及功能狀況：框架結(jié)構(gòu)。（－）座落及周圍環(huán)境：位于北京站附近，距北京站約200米交通方便、靠近商業(yè)區(qū)，過往行人多．是開設(shè)商業(yè)?？偯娣e為36000平方米。三、評估日期本估價報告書勘估日期始于1991年12月19日，終于1992年2月28日。本章對房地產(chǎn)價格評估方法作了較詳細介紹。7. 房地產(chǎn)價格評估的方法包括：市場比較法、收益還原法、成本法、剩余法、趨勢法、購買年限法和土地路線價法等。，考慮各種影響因價格的因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實物形態(tài)得以用貨幣形式表現(xiàn)。個別因素包括位置、土地形狀、面積、地質(zhì)地形、地勢、光線和通風、建筑物外觀裝飾和內(nèi)部狀況等方面；社會因素包括人口狀態(tài)、社會治安狀況、政局變化狀況等方面；經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟增長狀況、財政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價水平等方面；區(qū)域因素主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面；法制因素包括國家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產(chǎn)價格管理措施和住房政策等。房產(chǎn)價格可分為市場價格、評估價格、租賃價格、抵押價格和課稅價格等。房屋建筑價格是房屋建筑商品價值的貨幣表現(xiàn)。土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、基準地價、標定地價和抵押價格等。土地價格具體反映為：地租和土地開發(fā)成本及利息。相應地，土地價格可分解成兩部分：土地資源價格和土地資本價格?！　　」纼r人員經(jīng)過收集資料，整理、計算，得出了展覽中心的市場價格：寫字樓為 ．。　　估價人員在評估時，將整體分為四個部分：寫字樓、展廳，賓館和會議中心。案例　　東方國際展覽中心委托深圳房地產(chǎn)交易所對該中心整體市場價格進行評估。分析影響房地產(chǎn)價格的因素。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費標準向委托估價者收取估價服務費。 10．評估小組成員和評估單位資格證書。 7．評估方法選擇 8．評估計算分析 應介紹接選定方法所進行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測算、公式選用等理由和計算過程，對計算分析過程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價結(jié)論的理由。 5．評估原則 　反映在評估活動中的主要適用原則，以及評估人的立場。 3．評估日期 是反映估價工作期限的起止日期。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價報告書應包含下列具體內(nèi)容： 1．估價委托人名稱 應有委信人的全稱，有時還應有地址，以確認服務對象。 6．評估結(jié)果。 3．估價對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等． 4．估價對象具備的條件分析。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項： 1．此項評估項目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負責承接評估人員的姓名。定型式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動或填減。估價報告書是記述估價成果的文件，它把估價過程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。在實際工作中，最后決定的估價額，可能以計算出的價格為主，也可能以估價人員的其地判斷為主，而計算結(jié)果只作為參考。③以一種估價方法計算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計算出的結(jié)果只供參考。即賦予每個價格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個價格。其次，要對2種估價方法估算出的價格進行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術(shù)平均。由于資料的限制和房地產(chǎn)價格的復雜性，使三件方法估出的價格難以一致，因此需要進行價格調(diào)整。應該注意的是，房地產(chǎn)評估測算時，如有當?shù)卣?guī)定的測算標準，應認真采用，如“土地分等定級標準”、“房屋新舊程度評定標準”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標準”等。 （2）價格估算。因為三種方法各有利弊，僅靠一種方法不易達到正常價格。盡管房地產(chǎn)估價方法比較多，但最基本的方法還是成本估價法、市場比較法和收益還原法三種。 （1）選擇估價方法。個別分析應當正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。 （2）個別分析。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。估價時首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發(fā)展。 　　因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實際上的使用分區(qū)。因為房地產(chǎn)價格會隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無法獲得房地產(chǎn)的適當價格。 （l）區(qū)域分析。房地產(chǎn)價格的實體因素可以通過確認來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗的評估人員加以分析，以便把握各因素對價格的影響程度。 2．價格形成分析。如果資料綜合分析不能如實反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會影響到價格評估的正確性，致使當事人蒙受不應有的損失，也會影響到估價者的聲譽。這一階段的作業(yè)包括2項： 1，資料綜合分析。環(huán)境條件包括：商業(yè)服務、市政設(shè)施、文化教育、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、娛樂設(shè)施、人文自然景觀等。 5．對環(huán)境條件的確認。拍照或錄像能直觀地反映評估對象的特征，尤其是文字敘述未能達到對標的物理想的描述目的時，通過拍照或錄像可以彌補其不足。 4．拍照、錄像。 3．勘丈繪圖。一聽，是聽取住房或使用者對房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽到的的反映，結(jié)合所要評定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu)件本身的剛度、強度進行測量檢查，看其是否有潛在的危險；四問，是就查出的問題詢問使用各，了解其有關(guān)的情況；五測，是在條件具體時，用儀器測量房屋的結(jié)構(gòu)變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。 （4）評定房屋成新。 （3）確定房屋的建造年份。房屋的裝修、設(shè)備、層高和朝向是房屋估價的基本內(nèi)容，它的主要項目是墻體、屋頂、天花板，地面、門窗、隔間、層高、衛(wèi)生設(shè)備和暖氣設(shè)備等。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積的記載，但在實際中由于種種情況，如產(chǎn)權(quán)登記時的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。對同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點內(nèi)有多幢房屋的情況，要認真核實房屋的評估范圍，正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨有部分、共有部分或他人所有部分，以免出現(xiàn)誤估．發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。對房屋查勘的主要項目有： （1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。在現(xiàn)場查勘階段，評估委托人應負領(lǐng)勒之責，派員領(lǐng)勘。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環(huán)境的優(yōu)劣，政府的城市規(guī)劃、政策對房地產(chǎn)征用、改擴建的限制及市場交易的限制，以及相似房地產(chǎn)市場行情，包括成交價格、租賃條件、維修費用、使用收益及當前市場供需狀況等。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價格，房地產(chǎn)維修保護及現(xiàn)存的借用、占用情況等。在估價中，有些必需的資料無法從現(xiàn)場查勘中獲得，可借助建筑開發(fā)的原始資料來確定。 2．房地產(chǎn)建筑開發(fā)資料。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。 　　 資料收集除了來源于評估委托人提供的必要資料和實地查勘所得資料外，估價人員還可以從估價機構(gòu)建立的資料存儲系統(tǒng)小提取有關(guān)資料，或到政府有關(guān)主管部門去查詢，或向其他當事者、咨詢公司變問。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分攤折舊、負擔利息、運營管理費、稅收等方面的資料。操作三、資料的收集與整理 　　資料的收集與整理是估價者在計劃指導下充分占有和利用信息資源的階段，也是為準確估價尋找依據(jù)、為現(xiàn)場查勘進行準備的階段。 、估價作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項作出明確規(guī)定。一般委托人對估價完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時作為重要條款寫進合同，能否在約定時間內(nèi)圓滿地完成估價任務，不僅關(guān)系對估價方的經(jīng)濟利益，而且對估價方的信譽有著舉足輕重的影響。 3，估價作業(yè)的工作進度安排 　　估價作業(yè)的時間性和實務性都很強，必須注意時效。根據(jù)估價對象的目的、時點、日期及初選的估價方法可判斷委托任務的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項評信任務。 2．初選估價方法和人員 　　明確了估價作業(yè)的具體因素后，應初步選出擬采用適合于該估價對象房地產(chǎn)的估價方法。估價時點一般定為委托估價的當日或現(xiàn)場調(diào)查的當日。一般說來，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的時點詳 細，通常至少要指明月，甚至要到日。 （3）確定估價時點 　　估價時點是對估價對象的房地產(chǎn)決定其估價額的基準日期。 ③合并估價。 ②建筑物估價。土地估價一是空地估價，二是地塊上有建筑物，但視為空地。 （2）確定估價范圍 　　房地產(chǎn)的內(nèi)容復雜，影響價格的因素眾多，一般在估價對象得到確認以后，還必須確定估價