【正文】 2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國(guó)實(shí)施的第一個(gè)重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。 本報(bào)告的投資估算是按照該市目前同類(lèi)型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。 建筑工程中不可預(yù)見(jiàn)的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)條件及本項(xiàng)目的實(shí)際壯況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題 進(jìn)一步做出說(shuō)明，并提出若干建議： 本報(bào)告是該項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問(wèn)題均未確定，由于市場(chǎng)調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。 十、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 作為 2000年小康住宅示范小區(qū)，金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)原則之一便是以具有 21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標(biāo)，滿(mǎn)足居住生活環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會(huì)提供多樣化、可選擇性的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 金輝廣場(chǎng)居住區(qū)是全國(guó)性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個(gè)示范小區(qū)之一。 （ 2）當(dāng)售價(jià)降低 5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 投資利潤(rùn)率： % 從計(jì)算結(jié)果可知，售價(jià)降低 5%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益也產(chǎn)生較大影響，內(nèi)部收益率同樣達(dá)不到基準(zhǔn)收益率。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率≤ 70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。貸款償還估算表詳見(jiàn)表 4— 2— 25。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 財(cái) 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表 4— 2— 22 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷(xiāo)售收入 176421 — 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 2 現(xiàn)金流出 144714 13622 19020 20202 19959 16061 18318 17392 16239 3981 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 銷(xiāo)售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增值稅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此 計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。 合 計(jì) 176421 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 （四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算 項(xiàng)目土地增值稅估算表如表 4— 2— 19所示，增值率 0，增值稅率 0； 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表如表 4— 2— 20所示； 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如表 4— 2— 21所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為 14747萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3 本年應(yīng)計(jì)利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 4 本年底本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 5 年末借款累計(jì) 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 6 歸還借款本息來(lái)源 52260 9271 9812 17158 16019 投資回收 52260 9271 9812 17158 16019 其他收入 注： 貸款利率為 % 當(dāng)年利息 =（年初借款本息 +當(dāng)年借款 /2）年利率。 貸款本金的償還及利息支付 銷(xiāo)售收入扣除有關(guān)銷(xiāo)售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 高 層 住 宅 建 安 費(fèi)（表 4— 2— 8） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià) /元 /㎡ 工程量 /㎡ 金額 /萬(wàn)元 1 土建及裝修工程費(fèi) 1580 169593 2 水電安裝工程費(fèi) 220 169593 3 電梯 150 169593 4 消防 50 169593 5 小計(jì) 2000 169593 （ 3）建 安工程費(fèi)合計(jì)： （萬(wàn)元） 前期工程費(fèi) （ 1）籌建開(kāi)辦費(fèi)： %=（萬(wàn)元）。 （ 2）土地有嘗使用出讓金。 （注：按 12元 /㎡計(jì)征， ㎡ /畝 12元 /㎡ =8000元 /畝，交市國(guó)土局，可申請(qǐng)減免）。 五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 （一）開(kāi)發(fā)成本 土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （ 1）征地費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買(mǎi)家享受到對(duì)面開(kāi)發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 表（ 4— 2— 1） 編號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積 /㎡ 用地面積 /㎡ 數(shù)量 1 幼兒園 1500+1800 1800+2000 2 2 小學(xué) 4500 8500 1 3 中學(xué) 9000 14000 1 4 衛(wèi)生站 450 3 5 文化活動(dòng)中心 400 1 6 球類(lèi)場(chǎng)地 2550 2 7 糧油店 300 1 8 肉菜市場(chǎng) 2000 1 9 副食品店 400 2 10 飲食店 500 2 11 飯店 500 1 12 小吃店 300 3 13 綜合百貨店 500 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ④“兩帶 ”。 （ 4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿(mǎn)足居住生活需要的環(huán)境功能。目前征地情況進(jìn)展順利。 劣勢(shì)及對(duì)策分析 （ 1）變電站和高壓線(xiàn) 已建成的 220KVA變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀(guān)造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線(xiàn)既 占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀(guān)形成較大影響。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線(xiàn)路還不止這些，已有一 些線(xiàn)路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線(xiàn)盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線(xiàn)有四組。 地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以 東的夏利大道紅線(xiàn)寬 60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。自 1995年 7月起，已停耕填土的地塊面積為 ，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線(xiàn)范圍內(nèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對(duì)濕度 83%，為多雨潮濕區(qū)。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線(xiàn)由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是 110KVA碧開(kāi)線(xiàn)，南邊是 220KVA黃開(kāi)線(xiàn)，另有一條 110KVA高壓線(xiàn)至該區(qū)，在用地紅線(xiàn)內(nèi)邊緣由北向南穿過(guò)。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周?chē)杂胁簧俟麍@，植被條大，水質(zhì)較好，便于營(yíng)造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。 本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為 15821萬(wàn)元。 （ 3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線(xiàn)規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見(jiàn)表 4— 2— 1。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。同時(shí)開(kāi)發(fā)南片多層住宅 66609㎡。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對(duì)銷(xiāo)售有利。 第一期（二年） 1998年 10月 — 2000年 9月 第二期（二年） 2000年 10月 — 2002年 9月 第三期（二年） 2002年 10月 — 2020年 9月 第四期（二年） 2020年 10月 — 2020年 9月 詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表（表 4— 2— 5）。 ⑤耕地墾復(fù)基金： 8000元 /畝 =（萬(wàn)元）。 ⑨已支付利息：到 1998年 7月止，東方公司已支付給夏園村委會(huì)土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計(jì)： （萬(wàn)元） 合計(jì)： （萬(wàn)元）。 多 層 住 宅 建 安 費(fèi)（ 4— 2— 7） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià) /元 /㎡ 工程量 /㎡ 金額 /萬(wàn)元 1 土建及裝修工程費(fèi) 1250 181883 2 水電安裝工程費(fèi) 100 181883 3 小 計(jì) 1350 181883 （ 2）高層住宅建安費(fèi)（表 4— 2— 8）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (三 )投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 4— 3— 13） 投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表（表 4— 3— 13） 成本項(xiàng)目 總額 /萬(wàn)元 得房成本（萬(wàn)元 /㎡） 多層（ 181883㎡） 高層（ 169593㎡） （一）土地成本 650 650 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見(jiàn)表 4— 2— 14“投資計(jì)劃與資金籌措表”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤(rùn)。本項(xiàng)目貸款利率為 %，故基準(zhǔn)收益率 I取 10%，由表 4— 2— 22及表 4— 2— 23計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。 全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 1430萬(wàn)元 自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 3172萬(wàn)元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。 %時(shí)，總投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)建安工程費(fèi)的有效 控制，仍然十分必要而且重要的。國(guó)家科委、建設(shè)部制定了 2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程的發(fā)展研究計(jì)劃和實(shí)施方案，通過(guò)示范小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境