【正文】 的城市，曾位居全國(guó)小康城市第 6 名、綜合實(shí)力第22 名。這一居民結(jié)構(gòu)，使廣場(chǎng)擁有一個(gè)相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體。 具體目標(biāo)：到 2020 年，補(bǔ)充耕地 11000 公頃，其中耕地整理增加耕地 公頃，農(nóng)村居民點(diǎn)新增耕地 公頃，土地復(fù)墾新增耕地 公頃，土地開(kāi)發(fā)新增耕地 公頃。建筑企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率為 萬(wàn)元 /人，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)價(jià)格狀況 ? 2020 年以前 A 市 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)平緩 2020 年以前 A 市 區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格緩慢增長(zhǎng)，商品住宅平均每季度增幅為 %。根據(jù)即將出臺(tái)的 A 市 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃顯示，北京路將是城區(qū)規(guī)劃的 9 個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一，并將在北京路立交橋處建一個(gè) 6000 平方米以上的百貨店或超市。 ? 考慮主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的方方面面。因此，在挑選目標(biāo)商戶（經(jīng)營(yíng)商家）時(shí)應(yīng)相當(dāng)嚴(yán)格，所挑選租戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，均應(yīng)為國(guó)內(nèi)、國(guó)外知名品牌。 檔次定位 在定位上，堅(jiān)持以中檔為主，兼顧高檔。餐飲總面積達(dá) 5000 平方米。地理位置優(yōu)越，交通便利。 具體見(jiàn)下表：開(kāi)發(fā)投資估算表 序號(hào) 工程 項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 造價(jià)或費(fèi)用 (元 ) 樓面造價(jià) (元 /㎡ ) 百分比 (%) 1 一、征地費(fèi)及土地契稅等 113971313 % 2 二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 21067332 % 3 三、建筑安裝工程費(fèi) 247163589 % 4 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 8295000 % 5 五、管理費(fèi) 13269130 % 6 六、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 672670 % 7 七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)） 40932398 % 8 八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3904972 % 合計(jì) 總投資造價(jià) 449276405 % 注：詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)附件：成本計(jì)算明細(xì)表 二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 3 年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。 （三）進(jìn)度安排 項(xiàng)目擬用三年進(jìn)行，根據(jù) A 市 可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定 的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 6個(gè)月 B 商業(yè)的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 15 個(gè)月 C 住宅主體及室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15 個(gè)月 （四）項(xiàng)目周期設(shè)定 ①開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)間 ,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。 細(xì)則：（ 1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)? （ 2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)? （ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)按功能面積比例分?jǐn)? （ 5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)? 三、項(xiàng)目銷售價(jià)格估算 本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。通過(guò)計(jì)算匯總得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)、面積、收入如下： 銷售項(xiàng)目 名稱 單價(jià) （元 /㎡） 建筑面積 （㎡） 可售 比例 可售面積 （㎡） 實(shí)際 銷售比例 實(shí)際 銷售面積 銷售收入(。 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，同時(shí)按照最低保守原則，我們以 2600 元 /平方米起價(jià)，最高為 3200 元 /平方米。 ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在開(kāi)發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，形成項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部分。擬建大型商業(yè)廣場(chǎng)和 6 棟 22 層的住宅樓。 ② 業(yè)態(tài)組合 一般認(rèn)為大型購(gòu)物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為 52： 18： 30，并稱之為黃金比例，業(yè)內(nèi)人士也都比較認(rèn)同。 因此， 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 自然層首層、二層定位為綜合性、大眾化的購(gòu)物中心。 由于這些優(yōu)秀的商戶有品牌、有形象，因此他們所愿意承受的租金也是很 有限的，通常是地主方主動(dòng)邀請(qǐng)他們來(lái)為自己的商業(yè)項(xiàng)目增添光彩，提高檔次，他們具備壓低租金入駐的條件。 （二）市場(chǎng)定位 開(kāi)發(fā)概念的指導(dǎo)思路 a、基于消費(fèi)市場(chǎng)引導(dǎo)（自上而下引領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)調(diào)檔次、功能、個(gè)性、價(jià)值取向和生活方式等）。 西進(jìn)的主要發(fā)展方向，紅衛(wèi)片區(qū)作為車城的西大門(mén)，穿境而過(guò)的 316 國(guó)道，使該區(qū)域的交通條件十分便利。 二是主城區(qū)內(nèi)一些高檔樓盤(pán)的大量推出整體上抬高了全市的均價(jià)，如錦繡華庭、武當(dāng)國(guó)際園及金地廣場(chǎng)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由 1993 年前中房集團(tuán) A 市 公司一家發(fā)展到 2020 年的 200 多家。計(jì)劃新增 灌溉耕地 4 萬(wàn)公頃，改造中低產(chǎn)田 8 萬(wàn)公頃。占全市 GDP 比重的 %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市城市居民可支配收入達(dá)到 10944 元，同比增長(zhǎng) %，人均消費(fèi)性支出 8616 元，同比增長(zhǎng) %.今年上半年，城市居民人均可支配收入 6506 元，支出為 元，居民收入和支出都有較大幅度提高，也逐漸帶動(dòng)了房地產(chǎn)的火爆。 ? 分城鄉(xiāng)看 城市市場(chǎng)消費(fèi)品零售額為 億元，增長(zhǎng) ％，占全部零售額比重達(dá) ％；縣及縣以下農(nóng)村消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) ％。 截止 2020 年末 A 市 人均 GDP 為 9965 元即 1328 美元，現(xiàn) A 市 的住房消費(fèi)已處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段。 盛華國(guó)際廣場(chǎng) 三面環(huán)路，有 5 條公交線路在廣場(chǎng)前設(shè)站，公交線路覆蓋 A 市 三大區(qū)，在 A 市 的任何地方都可以輕松到達(dá)廣場(chǎng)。 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 （一 ） A 市 經(jīng)濟(jì)格局 ? A 市 第一商圈的形成 A 市 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經(jīng)逐步形成以 人民中路 、 人民路 為頂點(diǎn)，東西兩翼發(fā)展，以人民路為軸線， 人民中路 、 人民路 為中心，各經(jīng)濟(jì)因子點(diǎn)狀散布著城市空間的經(jīng)濟(jì)格局。 在交通組織上，采用人車分流，在西南與市府路銜接處西側(cè)與人民路銜接處及北側(cè)各設(shè)一個(gè)車庫(kù)入口，這樣車輛能直接便捷地進(jìn)出車庫(kù)，消減停車對(duì)周圍的影響。 A 市 政府通過(guò)對(duì)舊城改造和新城的開(kāi)發(fā)，確立了向新的發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合 A 市 舊城改造的戰(zhàn)略規(guī)劃。在 A 市 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“紅山 新城一期工程”累計(jì)開(kāi)發(fā)門(mén)面房、倉(cāng)儲(chǔ)、商品房 萬(wàn)平方米 。 公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平 。 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 盛華投資公司（以下簡(jiǎn)稱盛華 ）成立于 2020 年 11 月，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。 本項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元，單位樓面成本為 元 /平方米。 通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，自身積累增加，對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益 、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于 2020 年 12 月 30 日完成評(píng)估工作。 第一章 概 要 根據(jù) 盛華投資公司 開(kāi)發(fā)“ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”工程申請(qǐng)貸款的需要，于 2020 年 12 月22 日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為 2020 年 1 月 2 日）。企業(yè)無(wú)不良信用記錄。 四、投資籌資評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參考該開(kāi)發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)成本以及 A 市 同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況進(jìn)行計(jì)算。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ茫瑢?duì)房屋開(kāi)發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 公司現(xiàn)有員工 30 人，其中碩士生 2 名、本科生 9 名，大專生 15 名，高級(jí)工程師2 名，工程師 5 名，助理工程師 2 名，高級(jí)會(huì)計(jì)師 1 名，會(huì)計(jì)師 1 名，經(jīng)濟(jì)師 2 名，房地產(chǎn)高級(jí)策劃師 2 名。 2020 年 1 月起正式進(jìn)行“紅山 新城一期工程”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 盛華投資公司 多年來(lái)在 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”是 A 市 中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場(chǎng)及精品住宅，也是決心在 A 市 樹(shù)立的樣板工程。商業(yè) 基本沿市府路與 文明廣場(chǎng) 布置，最大化利用 文明廣場(chǎng) 的資源來(lái)提升商業(yè)價(jià)值。 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。廣場(chǎng)集公交車站、巴士站、停車場(chǎng)、的士站、直通火車站站點(diǎn)五大交通功能于一體，瞬間即通達(dá)全城。） 圖： A 市 歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） ? 2020 年人均 GDP 達(dá)到 1328 美元 按照聯(lián)合國(guó)對(duì) 40 多個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果：人均 GDP800 美元左右時(shí)，住房消費(fèi)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 ， 1300 美元以上時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，達(dá)到 8000 美元時(shí)增長(zhǎng)速度趨緩。 社會(huì)消費(fèi)品零售情況 ? 城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速 5 3 . 0 56 3 . 5 37 8 . 4 78 6 . 3 29 5 . 8 11 0 8 . 7 51 2 5 . 0 61 4 4 . 76 8 . 4 56 5 . 6 75 7 . 6 51 0 . 2 %3 . 4 %4 . 2 %1 4 . 6 %8 . 7 %1 0 . 0 %1 1 . 0 %1 3 . 5 %1 5 . 7 %1 5 . 0 %0501001502002501996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增幅 趨勢(shì)線 圖： A 市 歷年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 2020 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％，是“九五”以來(lái)增幅最快的一年。近年來(lái)，由于受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和外部環(huán)境變化的影響， A 市 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行波動(dòng)較大。 二、 A市 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重 ? 房地產(chǎn)投資占全市經(jīng)濟(jì)比重明顯提高 2020 年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25 億元，比上年增長(zhǎng) 20%。在確保劃定的基本農(nóng)田面積 公頃得以實(shí)施的前提下，大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，通過(guò)對(duì)農(nóng)村山、水、林、田、路的綜合治理，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。房屋建筑竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 %。 十堰市城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖3555 357535893398 34453530 36283656 36753790375737243822157715671587149214711579160916601631 1672 1692 171121005001000150020002500300035004000450050001Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 110月2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020元/平方米商品房?jī)r(jià)格 住宅價(jià)格 ? 2020 年價(jià)格上漲開(kāi)始提速，商品住宅均價(jià)突破 2000 元 /平方米 價(jià)格提高的原因主要有 2 個(gè)： 一是土地價(jià)格的自然增長(zhǎng)。同時(shí)，北京北路將建設(shè)成文化用品和體育器材一條街。 ? 概念作為項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)乃至企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性，即概念最終能通過(guò)品牌積累形成企業(yè)文化。 從目前的商戶組合來(lái)看，入駐商戶必須是老字號(hào)的品牌商戶，或者是以個(gè)性特色獨(dú)樹(shù)一幟的魅力商戶。購(gòu)物中心是一個(gè)無(wú)差別的消費(fèi)中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端的或者低端的，就不能吸引所有的消費(fèi)者?？偟膩?lái)說(shuō)，廣場(chǎng)由零售、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、休閑六大功能組成。該項(xiàng)目總占地 平方米（約合 畝），建筑總面積 平方米。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目 順利開(kāi)發(fā)。 ②根據(jù) A 市 可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工 程進(jìn)度周期如下。 （一）住宅銷售價(jià)格 根據(jù)目前 A 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)，目前市場(chǎng)上同類住宅價(jià)格在 25003000元 /平方米之間，考慮價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)本項(xiàng)目住宅商品房?jī)r(jià)格可達(dá)到 3000 元 /平方米