漳州市房地產(chǎn)-漳州市東山項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc26)-房市分析-文庫(kù)吧
2025-07-10 10:31 本頁(yè)面
【正文】 灣濱海沙灘旅游景點(diǎn)等。全縣的潛伏碼頭與旅游風(fēng)景點(diǎn)大多集中于銅陵鎮(zhèn)。 銅陵鎮(zhèn)定位為以旅游、港口和漁業(yè)為主導(dǎo)的花園和港口城區(qū)，大力發(fā)展各類旅游服務(wù)和港口配套產(chǎn)業(yè)。本區(qū)規(guī)劃成三片：北側(cè)為萬(wàn)噸港配套區(qū)，其主要職能為港口、貿(mào)易、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)?功能；東南是以古城保護(hù)區(qū)為龍頭，以海灣風(fēng)景、休閑娛樂(lè)為主體的旅游區(qū)； 西南為行政辦公，生活區(qū)。 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策形勢(shì) （ 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)剛處于起步階段，市場(chǎng)尚不規(guī)范，開(kāi)發(fā)政策較為寬松； （ 2）各項(xiàng)制度不甚健全，操作空間較為彈性； （ 3）隨著市場(chǎng)的不斷成熟，政策逐漸規(guī)范，市場(chǎng)將更加趨于理性。 三、東山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 近幾年?yáng)|山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r （ 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，至今尚處于起步階段； （ 2）據(jù)調(diào)查， 2020 年?yáng)|山商品房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，商業(yè)用房 萬(wàn)平方米，商 品房銷售均價(jià)每平方米 918 元，住宅每平方米 847 元。全年購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米，平均購(gòu)置價(jià)格每平方米 335 元。 05 年具體數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì)出來(lái)，但從市場(chǎng)實(shí)地了解來(lái)看，銷量與房?jī)r(jià)均有一定的上升 ； （ 3）項(xiàng)目單體開(kāi)發(fā)量較小，不具規(guī)模。目前市場(chǎng)上尚有 78 個(gè)小樓盤在售，相當(dāng)一部分為單體建筑，銷售大多接近尾聲； （ 4）市場(chǎng)開(kāi)發(fā)層次較低，小區(qū)品質(zhì)不高，主要是滿足最初級(jí)的居住需求； （ 5） 房?jī)r(jià)相對(duì)偏低，住宅售價(jià)大多為每平方米 11001300元； （ 6） 商鋪規(guī)劃從以前的 15 層連體設(shè)計(jì)已逐漸轉(zhuǎn)變成單層或二層設(shè)計(jì)，目前市 場(chǎng)上單層店鋪規(guī)劃較多，售價(jià)大多在每平方米35004500 元，個(gè)別較成熟地段的樓盤店鋪售價(jià)達(dá)到每平方米50006000 元； （ 7）住宅價(jià)格相對(duì)較低，消費(fèi)者大多較能接受，且正逢早批購(gòu)房能量釋放，銷售情況尚可； （ 8） 店面規(guī)劃為單層或 2 層，單層面積在 4050 平方米、總價(jià)在 2030 萬(wàn)元，比較好銷售； （ 9） 住宅的消費(fèi)群體主要是城區(qū)附近為了改善居住條件或?yàn)榱? 小孩子讀書的小私營(yíng)企業(yè)主，以及城區(qū)剛成家的與父母親分開(kāi)住的年輕家庭； （ 10） 店面消費(fèi)群體主要是從事漁業(yè)、水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲等私營(yíng)企業(yè)主； （ 11）市場(chǎng) 上均為多層建筑，建筑風(fēng)格以歐式為主； （ 12）住宅層高大多在 米，商鋪層高以 米為多，交房形式以毛胚為主； （ 13）店鋪?zhàn)饨鹗杖氩桓?，大多在每平方?1020 元 /月，對(duì)于商鋪價(jià)格難以促動(dòng)； （ 14）當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)力度不夠，整體規(guī)劃無(wú)序。 在售項(xiàng)目及即將投放項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 （一）在售項(xiàng)目的銷售情況 （ 1）聚福花園 位于東山西埔鎮(zhèn)東環(huán)路汽車站北側(cè)，由福州開(kāi)發(fā)商（漳州市東山聚福房地產(chǎn)有限公司）開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目占地 17632 平方米，總建 35153 平方米，由 9 幢公寓住宅 、 3 幢聯(lián)排住宅與臨街特色商業(yè)街組成。 住宅規(guī)劃 3040 平方米一房、 8090 平方米二房、 110130平方米三房、 150 多平方米四房及 200 多平方米的樓中樓。 店鋪主力面積 5080 平方米，層高 米，面寬 米，徑深 12 米。 銷售情況尚可。 住宅所余戶型為較大面積的四房、樓中樓，售價(jià)每平方米在 11001300 元；店鋪銷售過(guò)半，沿街店鋪售價(jià)每平方米在 40004500 元。 開(kāi)發(fā)商具有一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，著重于產(chǎn)品規(guī)劃、居住品質(zhì)（綠化、建筑質(zhì)量）和產(chǎn)品包 裝等。 （ 2）宏益商城 位于東山西埔鎮(zhèn)新城路和西前路交匯處，由宏益基業(yè)（東山）建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，規(guī)劃為 2 期，呈圍合式建筑，內(nèi)外設(shè)步行街?，F(xiàn)一期住宅已全部售完，未售店面位置較偏，規(guī)劃為單層臨街店鋪、 25 層住宅，原為 15 層連體設(shè)計(jì)，后可能考慮銷售難度較大，現(xiàn)分割銷售。 住宅規(guī)劃為 4 層復(fù)式樓或與一層店鋪相連，面積 200 多平方米， 商鋪主力面積為 59 平方米，層高 米，面寬 5 米，徑深 12 米，主街店鋪已售完，所余偏側(cè)店鋪，每平方米開(kāi)價(jià) 5500元（該項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)，店鋪起價(jià)為每平方米 5088 元）。 此項(xiàng)目地理位置較好，商業(yè)氛圍較濃，周邊配套較成熟，定位為東山商業(yè)新地標(biāo)，是目前東山開(kāi)發(fā)層次較高、規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。二期預(yù)計(jì)在下半年推出，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，在路口交匯處的店鋪開(kāi)盤時(shí)可能定價(jià)在每平方米 70008000元，創(chuàng)造東山店鋪價(jià)格之最。 （ 3）海峽金州（又名金殿海景大酒店） 位于東山馬鑾灣，由廈門宏都酒店老板投資開(kāi)發(fā)，分為二期建設(shè)，一期已近完成，主要規(guī)劃為渡假酒店與別墅，項(xiàng)目占地 86460 平方米，總建 45333 平方米。 產(chǎn)品規(guī)劃為 260470 平方米 別墅，配置基本裝修，現(xiàn)一期已全部售完，二期預(yù)計(jì)在 6 月份開(kāi)始預(yù)定。 原一期起價(jià)每平方米 3380 元，銷售均價(jià)約每平方米 3500 元，有個(gè)別以返租的形式進(jìn)行銷售。 （ 4）嘉禾園 位于東山縣銅陵鎮(zhèn)水產(chǎn)路，規(guī)劃單幢 5 層建筑，大部分店面采用底層店面連接上面住宅的設(shè)計(jì)形式，即 15 層一起銷售，現(xiàn)有 2 個(gè)單層店面未售，層高 米，面積 4850 平方米，面寬 米，徑深 12 米，售價(jià)每平方米 3500 元，旁邊業(yè)主店面寄租，租金每平方米 20 元 /月。住宅現(xiàn)已售完，銷售均價(jià)每平方米 1200元左右。 （ 5）同興花園 位于銅陵鎮(zhèn)文峰 街銅興路，分為 2 期開(kāi)發(fā)，地處銅陵鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)新區(qū)。 現(xiàn)住宅大部分已售完，僅剩幾套三房，售價(jià)每平方米11001200 元；店面僅剩幾間，按 2 層設(shè)計(jì)，單層面積 60 多平方米，面寬 米，徑深 16 米，底下一層售價(jià)每
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