區(qū)域市場及本項目周邊市場調(diào)研房地產(chǎn)調(diào)查房市分析-wenkub
2023-06-13 17:36:36 本頁面
【正文】 媒體關(guān)注度高。 SWOT分析 優(yōu)勢：（ STRENGTH） 規(guī)模：項目規(guī)模大，總建筑面積 108萬平方米 地段：一期臨后湖片區(qū)主干道，昭示性明顯，距市中心車行距離近。 Action8：在開盤前重新改造售樓處 Action9:在主干道車行入口處設(shè)置朝南方向的大廣告牌，提高昭示性。辦理入住手續(xù)的為 20% 物業(yè)管理：自管 分析： 第五章 銷售策略 環(huán)境、戶型（三房）、外立面設(shè)計較好 片區(qū)印象、區(qū)域配套缺乏 ，周邊環(huán)境差（臨鋼材 市場） 一層會所兼咖啡廳過大，無人氣。以萬科四季花城為競爭對手的分析將使我們站在一個 比較高的平臺上來看問題，以確保我們的項目的成功。 各片區(qū)主要樓盤列舉： 后湖片區(qū)：東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、世紀(jì)家園、后湖生態(tài)家園、城開項目（未動工） 金銀湖片區(qū)：萬科四季花城、碧?；▓@、書香水榭 楊叉湖片區(qū)：新華家園、陽光花園、田園小區(qū) 常青片區(qū)：常青花園十二期、十四期 (大量管理資料下載 ) 競爭片區(qū)位置示意圖： 解放公園 西北湖 金融一條街 后 湖 片 區(qū) 常青片區(qū) 金銀湖片區(qū) 楊叉湖片區(qū) 張 公 堤 發(fā)展大道 大批國家機(jī)關(guān) (大量管理資料下載 ) 競爭片區(qū)比較表 比較項目 后湖 金銀湖 楊叉湖 常青 目前片區(qū)集中均價 多層 1800，小高層 2200 多層 16002300 多層 2000，小高層 2500 多層 1800 市政配套 較差 較差 較好 稍好 商業(yè)配套 較差 較差 較好 梢好 距市中心距離 較近 很遠(yuǎn) 較近 較遠(yuǎn) 交通 交通線路少，輕軌、地鐵未通過 通輕軌，目前交通線路少 交通線路較多 通地鐵、輕軌？？ /， 景觀 無景觀資源 金銀湖 無 無 區(qū)域形象 新興片區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合帶向中高檔住宅區(qū)過渡 新興片區(qū)中高檔住宅區(qū) 相比屬于舊城改造 最早的目前較成熟 的中低檔住宅區(qū) (大量管理資料下載 ) 發(fā)展前景 臨科技園，大型綜合居住組團(tuán) 環(huán)湖中高檔居住組團(tuán) 開發(fā)潛力較小 已成型，建設(shè)用地減少 綜合評價 后湖在目前的片區(qū)比較中不占優(yōu)勢； 片區(qū)優(yōu)勢為距市中心直線距離短、原有物業(yè)形象尚可； 項目的脫穎而出主要要依靠項目本身。 (大量管理資料下載 ) 綜合治理大氣污染。 ） 確立 21 世紀(jì)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 區(qū)域形象 整體市政配套較差，缺乏商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施；煤氣、電話等隨地塊開發(fā)跟進(jìn)較慢； 交通條件一般，目前僅 706 路公交車經(jīng)過； 在人們心目中屬于城鄉(xiāng)結(jié)合帶（后湖鄉(xiāng)） 經(jīng)過兩年房地產(chǎn)的開發(fā)，部分中檔住宅小區(qū)的 建設(shè)區(qū)域印象有所改觀。 (大量管理資料下載 ) 區(qū)域市場及本項目周邊市場調(diào)研 地理位置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 后湖位于漢口東部，屬于未來漢口三個綜合組團(tuán)之一。 (大量管理資料下載 ) 銷售狀況： 銷售期普遍較長，一般在 年左右。后湖、四新、南湖綜合組團(tuán)的部分居住新區(qū)大氣質(zhì)量達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)。 區(qū)域內(nèi)：后湖生態(tài)花園、城開項目、世紀(jì)家園 區(qū)域外：萬科四季花城、陽光花園、常青小區(qū)、新華家園 (大量管理資料下載 ) 注 ：萬科四季花城與城開項目價格屬于預(yù)估，城開項目含 300400 元 /平方米左右的裝修 評價：本項目在后湖片區(qū)除價格不占優(yōu)勢 外，與大多項目相比優(yōu)勢明顯，有超出一個層面的可能。 項目 萬科四季花城 東方恒星園二期 比較分析（以萬科項目為基準(zhǔn)） 地段 金銀湖、距中心區(qū)域遠(yuǎn) 后湖、距中心區(qū)域近、花橋北 本項目占優(yōu)，“離繁華很近” 公共交通 無，輕軌前景 車輛少 綜合比較略差 層數(shù) 5 層 7 層 略差 風(fēng)格 歐洲小鎮(zhèn)（德式），標(biāo)志性明顯 現(xiàn)代風(fēng)格（荷蘭風(fēng)格派） 差異點 沿襲與原創(chuàng)的區(qū)別 景觀與周邊環(huán)境 金銀湖、高爾夫、小區(qū)水系 小區(qū)內(nèi)園林 略差 商業(yè)配套 目前無，建成后分散布置 目前無，規(guī)劃中商業(yè)街 略優(yōu) 戶型 略分散 、三房、二房、復(fù)式 三房、復(fù)式 戶型集中、更成熟 物業(yè)管理 萬科品牌管理 開發(fā)商自管 +中海模式 目前知名度不如萬科 開發(fā)條件 首期開發(fā) 一期已入伙 一期可展示、客戶可利用 包裝與宣傳 已經(jīng)開始，萬科的包裝較為成熟 未開始，各成熟專業(yè)公司合作 相似，但不占先機(jī) 社區(qū)文化 萬客會的長期積累、“客戶”傳 大規(guī)模開始建設(shè) 在認(rèn)知時間與忠誠度上略 (大量管理資料下載 ) 播 差 企業(yè)品牌與實力 全國連鎖、文化成熟、有實力 規(guī)模相對小，品牌影響力小 較差 銷售組織 成熟模式、新人操作 專業(yè)公司介入 相似 價格 2300 2100 占 優(yōu) (大量管理資料下載 ) 小結(jié)： 注意發(fā)揮優(yōu)勢： 地段：“花橋北”與城市的可融合性為我們相比之下最大的價值點。 售樓大廳大而空 主人流方向昭示性不夠 合作品牌宣傳增加了品牌的混淆性 多種戶型定位弱化了產(chǎn)品的檔次 分產(chǎn)品銷售走勢分析： 第五章 銷售策略 多層住宅銷售速度快，銷售率高； 三房二廳 120平方米左右 ，銷售速度快、銷售率高； 方正實用戶型銷售速度快； 復(fù)式住宅穩(wěn)定銷售，銷售率高； 滯銷產(chǎn)品主要為：小高層、不
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