【文章內(nèi)容簡介】 市場 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 16 地理位置 貴友對面 規(guī)模 共五層、建筑面積約 4000 平米，共 130 家商戶 特點(diǎn) 以服裝為主，多為“ A 貨”； 消費(fèi)人群 主要消費(fèi)者為周邊白領(lǐng)女性為主，有少量固定客戶。 業(yè)態(tài) 一層 32 家：工藝品、服裝各占一半；二層 32 家；三層 30家；四層、五層各 20 家，二層以上都為服裝。 租金水平 標(biāo)準(zhǔn)攤位為 20 平米。租金： 元 /平 米 /天。租金交三個月，可經(jīng)營四個月，頭一個月免費(fèi)。押金為 4000 元 /攤位（即一個月租金），無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 綜評： 原是秀水對面的寫字樓，后來改為商鋪。先天硬件不足，外立面缺乏形象，無商業(yè)氣氛。 樓內(nèi)顧客稀少，生意蕭條，約有 30 家關(guān)門。 永安里范圍內(nèi)三家市場（日壇商務(wù)會館、秀水 2 號、藝嘉）都是寫字樓改為商鋪，消費(fèi)者都為固定客戶，同時由于硬件條件所限，沒有服務(wù)業(yè)態(tài)，只有購物業(yè)態(tài)。 女人街基本情況 地理位置 朝陽區(qū)麥子店西路 9 號甲一號 規(guī)模 總計 832 個攤位 業(yè)態(tài) 是目前北京大型服 裝市場之一 ， 主要經(jīng)營服裝、服飾、百貨、箱包、化妝品、工藝品、美甲、美足、美容 、 美發(fā)等。 租金水平 成立于 2020 年 9 月 22 日，由北京南洋萊太投資管理有限責(zé)任公司與香港維信集團(tuán)共同投資興建。 標(biāo)準(zhǔn)檔口（ 6 平米）日租金為 11 至 元 /平米 /天，無轉(zhuǎn)手費(fèi)，貨品檔次一般，經(jīng)營情況一般。押金為 1 萬元 /攤位。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 17 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)組合 商戶量（戶） 一層 服裝 642 飾品 10 鞋 83 箱包 20 童裝 7 軟家居 7 小百貨 10 水吧 3 食檔 20 化妝品 20 美甲 9 美容 1 總計 832 綜述： 前期宣傳很好，目前 ABC 三區(qū)客滿，原來定位為高檔時尚型產(chǎn)品，但因經(jīng)營不善，現(xiàn)在成為類似萬通的普通消費(fèi)場所。 日流水情況，一般為 500 至 800 元 /天。經(jīng)營旺季可達(dá) 1000 至 1500 元 /天。 營業(yè)時間 10:00 至 20:00。 3. 核心商圈內(nèi)市場型商鋪供應(yīng)量分析 業(yè)態(tài) 商戶數(shù)量 商戶比例 經(jīng)營面積 面積比例 服裝服飾 1899 48% 15884 61% 鞋 443 11% 2585 10% 箱包 208 5% 1795 7% 針織、絲綢 525 13％ 850 4% 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 18 小百貨、飾品 419 11% 2036 8% 工藝品 411 10% 1500 5% 美容、美發(fā)、美甲 12 300 % 食檔 40 1% 1100 % 其他 15 ％ 110 ％ 總計 約 3972 約 26160 （因女人街經(jīng)營檔次較低，因此以上數(shù)據(jù)中不含女人街?jǐn)?shù)據(jù)） 4. 核心商圈內(nèi)市場型商鋪?zhàn)饨鹚絽R總分析 市場 原始日租金 轉(zhuǎn)租金 目前均日 租金 轉(zhuǎn)讓費(fèi)（萬） 交租方式 雅秀 33 28 20 一年半付 佳藝 33 25 15 年付 新秀水 16 66 ―― 年付 那里 17 23 20 ―― 年付 同里 17 17 17 ―― 年付 日壇商務(wù) 20 23 5 押二付一 秀水 2 號 13 3 押二付三 藝嘉 ―― ―― 季付 女人街 11 13 ―― ―― 綜述： 1． 核心商圈內(nèi)目前以雅秀為首，無論人流量還是營業(yè)額都超越其他競爭對手；其次是佳藝，而日壇商務(wù)會館和秀水 2 號屬于淘貨類經(jīng)營模式，較有個性。 2． 通過對核心商圈的 購物業(yè)態(tài)分析得出：該區(qū)域購物業(yè)態(tài)的市場以服裝類商品占絕對優(yōu)勢，約到三分之二，鞋和小百貨各占 10%，其他類比例不大。 3． 區(qū)域市場租金具有很強(qiáng)的支持力，原始價格為 15 元 /天 /平米，目前主流租金達(dá) 25 元 /天 /平米左右。 4． 區(qū)域商戶總量大，經(jīng)營面積也具有規(guī)模。 5． 區(qū)域市場都依托涉外資源，市場有外貿(mào)貨品和外賓購物。 6． 區(qū)域市場都以零售為主，產(chǎn)品單價高于北京西城或南城同類服裝市場。 7． 區(qū)域市場除了秀水和雅秀稍有規(guī)模外，其他規(guī)模偏小，且地理位置一般。 8． 區(qū)域消費(fèi)人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，單次消費(fèi)較高，而且多為固定消費(fèi)人群。 9． 區(qū)域市場普遍裝 修差，隔斷面積小，多為 5 平米，房間為 15 平米，不利于北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 19 未來經(jīng)營發(fā)展需要。 10． 區(qū)域市場營業(yè)時間普遍較晚，下午通常是購物高峰時間，一般在晚九點(diǎn)打烊。 11． 區(qū)域商戶營業(yè)收入偏高，一般流水在 2 萬元 /月以上。 12． 區(qū)域消費(fèi)人群 80%為女性，多在 25— 40 歲之間。 13． 區(qū)域市場的產(chǎn)品進(jìn)貨多從廣州、香港等地，款式新穎，前衛(wèi)流行，很多商品價格與中檔商場不相上下。 14． 消費(fèi)人群中有相當(dāng)部分是娛樂行業(yè)從業(yè)者，通常晚上購物，明顯區(qū)別于北京其他區(qū)域市場的消費(fèi)人群。 15． 消費(fèi)人群對休閑購物需求較高，對環(huán)境和配套要求高。 16． 區(qū)域商戶的原始資本積累較多，對商 鋪投資有能力和意愿。 核心商圈內(nèi)的購物業(yè)態(tài)的商場分析 太平洋百貨 地理位置 北京市朝陽區(qū)工體北路 2 號 規(guī)模 建筑面積 70,000 平方米，總營業(yè)面積 37,800 平方米 特點(diǎn) 2020 年開業(yè)，中高檔商場， 主打商品為國際、國內(nèi)品牌服裝服飾 消費(fèi)人群 主要消費(fèi)者為對品位要求較高的國內(nèi)時尚人士及周邊外籍人士。 經(jīng)營狀況 2020 年開業(yè)一直處于虧損狀態(tài)， 2020 年達(dá)到經(jīng)營收支平衡。 銷售 模式 流水倒扣 35% 業(yè)態(tài)組合 樓層 業(yè)態(tài)組合 1 層 家電用品館；超市 1 層 流行名品館；化妝 品、女鞋、國際精品服飾、珠寶、飾品 2 層 新潮少女館；流行少女裝、化妝品、飾品 3 層 名媛淑女館；職業(yè)女裝、女士睡衣、鉆石珠寶 4 層 紳士休閑館；男士精品服裝、飾品、男鞋、皮件箱包 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 20 5 層 甜蜜家庭生活館；兒童世界、運(yùn)動用品、家庭用品、美食城 餐飲及其他： 米斯特比薩、俏江南餐廳、星巴克、歡奇環(huán)球西餐廳、美食廣場、花店、藥房、丁和李樸理發(fā)店、秀江雨、易喜壽司 綜述： 1)經(jīng)營流水情況： 20 平米的服裝經(jīng)營檔口日流水約 1500 元。 2)營業(yè)時間到晚上 10 點(diǎn)，周邊區(qū)域白領(lǐng)消費(fèi)較多。 3)目標(biāo)消費(fèi)群 ： 2045 歲、月收入在 5000 元以上的白領(lǐng)消費(fèi)者 燕莎友誼商城 地理位置 朝陽區(qū)亮馬橋路 52 號 規(guī)模 總建筑面積 42,000 平方米，營業(yè)面積 22,000 平方米 特點(diǎn) 1992 年開業(yè)，高檔商場， 主打商品為國際知名服裝品牌 消費(fèi)人群 主要消費(fèi)者為對國內(nèi)收入高端人群及周邊外籍人士。 經(jīng)營模式 經(jīng)營較好 租金水平 扣點(diǎn) 30％ 業(yè)態(tài)組合 樓層 業(yè)態(tài)組合 1 層 超市 12 層 時尚內(nèi)衣、羊毛羊絨、兒童天地、男士休閑服、女士休閑服、鞋帽總匯 3 層 男士服裝、女士服裝 4 層 眼鏡精品、運(yùn)動天地、音像制品、家電總匯、名表名筆、電腦通訊、攝影器材、文化辦公用品 5 層 家居用品、絲綢睡衣、時尚制品、工藝禮品、陶瓷地毯、珍珠翡翠 6 層 書店 綜述： 作為北京最早的高檔商場，主要以使館區(qū)外籍人士和北京收入最高的人群為主 依托燕莎商城已經(jīng)形成了獨(dú)具特色的燕莎商圈 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 21 區(qū)域服務(wù)業(yè)態(tài)總結(jié)及分析 美容美發(fā) 面積： 100— 2 00 平方米（使用面積） 租金： 8— 12 元 /天 /平方米 裝修：自行設(shè)計裝修 要求：上下水 客戶：詩婷美容院、今日美容美體、伊婷美容院、露媚安 美容美發(fā)等 美甲 面積： 1050 平方米（使用） 租金： 8— 16 元 /天 /平方米 裝修：自行設(shè)計裝修 要求：上下水 客戶：千指秀、佳億美甲、京東美甲等 紋身 面積： 1050 平方米（使用） 租金： 8— 16 元 /天 /平方米 裝修：自行設(shè)計裝修 要求：最好有上下水 客戶：頂尖一族紋身、圖騰紋身、京東紋身等 音像店 面積： 50100 平方米（使用） 租金： 4— 6 元 /天 /平方米 裝修：自行設(shè)計裝修 要求：無 客戶：好望角、華人音像、大地音像等 美思圖 MSTUDIO 數(shù)碼影像（印尼產(chǎn)品） 面 積： 60 平方米（使用） 租金： 6 元 /天 /平方米 裝修：自行設(shè)計裝修 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 22 要求：無 西餐、咖啡廳 面積： 100200 平方米（使用） 租金： 610 元 /天 /平方米 裝修：自行設(shè)計裝修 要求：上下水、電量不少于 150 千瓦 客戶：星巴克、上島咖啡、百一咖啡、吉野家等 中餐廳 面積： 3001000 平方米（使用） 租金： 610 元 /天 /平方米 裝修：自行設(shè)計裝修 要求：上下水 客戶：渝鄉(xiāng)人家 呷哺火鍋 面積： 100150 平方米（使用） 租金： 812 元 /天 /平方米 裝修：自己設(shè)計裝修 要 求：上下水、電量不少于 150 千瓦 水吧 面積： 1525 平方米（使用） 租金： 1520 元 /天 /平方米 裝修：可以自行設(shè)計裝修，最好已有裝修 要求：上下水 核心商圈服務(wù)業(yè)態(tài)的總結(jié)： 因拆遷問題，核心商圈內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)從規(guī)模上已經(jīng)大傷元?dú)?，只有那些比較有特色的店還有穩(wěn)定客源保證，但也已大不如以往了。其租金的支撐還是比較堅固，自發(fā)形成的各類服務(wù)業(yè)態(tài)雖游離于三里屯的里外街內(nèi)，但各有其特色，這也是三里屯這種游蕩、前沿、頹廢精神文化特性所決定的。 整體區(qū)域服務(wù)業(yè)態(tài)以酒吧和餐廳為主 休閑為主題：以年輕人（ 18－ 35 歲）為主要消費(fèi)群，這是整個核心區(qū)域所有北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 23 服務(wù)業(yè)態(tài)最大的共性，代表性較強(qiáng)的為酒吧、西餐、咖啡廳、音像店。 娛樂性突出：以整個三里屯酒吧為典型。 時尚性強(qiáng)：美容美發(fā)、美甲、紋身、足道為代表，除足道面積稍大在 200 平方米左右，其余美甲、紋身等需要面積均比較小，體現(xiàn)時尚個性。 特色餐廳：包括西式、泰式、中式（少數(shù)民族為主）、火鍋等，規(guī)模均屬于中等，在 100 平方米左右為主流，區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的紅玫瑰餐廳不足 500 平方米。 個性鮮明，品位生活：以原創(chuàng)設(shè)計店、寵物店、高爾夫用品等服務(wù)業(yè)態(tài)為代表。 整體服務(wù)業(yè)態(tài)可承受高租金能 力較強(qiáng)，約為 10 元 /平方米天，半年付租為主流。 核心商圈內(nèi)其他在售商鋪分析 泰樂坊 地理位置 三里屯南街盡頭，泰悅豪庭底商 規(guī)模 地上 3 層，總建筑面積 5060 平米，共計 33 個單位，面積從40 平米至 1500 平米，使用率 72% 銷售價格 一層 均價 萬 元 /平方米 （建面） 二層 萬 元 /平方米 三層 萬 元 。目前無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 租金水平 日租金為 10 至 20 元 /平米 /天（建面）。 業(yè)態(tài)組合： 夜總會、酒吧