【正文】 的被訪者有大專以上學(xué)歷；其次是高中和技校，占了30％；這兩部分人的素質(zhì)和學(xué)歷較高，他們的消費(fèi)也較為理性，在前期和后期的銷售策劃當(dāng)中應(yīng)當(dāng)對他們的消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)，接受過高等教育者很容易接受新的消費(fèi)觀念和消費(fèi)模式，特別是產(chǎn)品。此部分人為市場中最具購買力的客戶，也是市場上的主力購房群體。調(diào)查根據(jù)貴陽市家庭住戶或各區(qū)收入水平，按比例抽取樣本數(shù)；再根據(jù)隨機(jī)等距原則抽取樣本進(jìn)行調(diào)查。（四）調(diào)查內(nèi)容：我們認(rèn)為、同時(shí)也建議調(diào)查至少應(yīng)包括以下一些內(nèi)容，才能較好地為貴陽市馳峰公司提供客觀、公正、科學(xué)的決策依據(jù)，但由于調(diào)查方式等條件的限制，我們選擇一些重要的問題進(jìn)行訪問：1． 購房者的基本資料諸如年齡、學(xué)歷、收入、家庭構(gòu)成2． 影響住房消費(fèi)的主要因素3． 住宅的消費(fèi)傾向、消費(fèi)特征4． 居民的住宅消費(fèi)觀念及收入水平的關(guān)系5． 對毛坯房和裝修程度的要求（樓型、戶型、面積、結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格）6． 對小區(qū)風(fēng)格商業(yè)和服務(wù)配套設(shè)施的要求（智能化管理、車庫、商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理等）7． 貴陽馳峰公司與該公司產(chǎn)品知名度、形象8． 對目前馳峰公司及其所建項(xiàng)目的的評價(jià)和看法9． 其他有關(guān)情況（五）調(diào)查方法本次調(diào)查采取問卷訪問的方式，訪問對象為貴陽市居民。（二）調(diào)查對象：貴陽市常住居民的和潛在的購房者，年齡在20～65歲之間。把消費(fèi)者從單純的賣產(chǎn)品演變?yōu)橘u概念賣生活方式，并且取得了很好的效果。物業(yè)管理： /㎡特點(diǎn)總結(jié)：a)各方面優(yōu)勢不明顯b)售價(jià)偏高c)單棟無特色l 樓盤名稱：廣信四季家園（三期）位置：貴陽市三橋白云大道192號(hào)規(guī)劃：占地面積： 130畝，建筑面積： 160000㎡，多層和小高層住宅為主的大社區(qū)主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)： —㎡占總戶數(shù)：40％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：50％五房兩廳雙衛(wèi)（復(fù)式）：—㎡占總戶數(shù)：10％售價(jià)：多層：1430元/㎡起 小高層：1510元/㎡起推廣主題：一生幸福小區(qū)內(nèi)還配有網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)等。物業(yè)管理：多層： ㎡ 小高層：㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 森林公園概念b) 貴鋼污染問題c) 戶型好d) 城區(qū)概念l 樓盤名稱：經(jīng)典時(shí)代（二期）位置：貴陽市寶山南路185號(hào)規(guī)劃：占地面積： 二期：30000㎡，建筑面積： 二期：68000㎡主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：30％三房兩廳雙衛(wèi)：—145㎡占總戶數(shù)：60％四房兩廳雙衛(wèi)（復(fù)式）：—㎡占總戶數(shù)：10％售價(jià)：多層（電梯）：8+1 2680元/㎡ 小高層：12+1 2580元/㎡推廣主題：經(jīng)典時(shí)代，掀起貴陽新都市主義生活人居風(fēng)暴！宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者及中年二次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有800平方米的陽光泳池。物業(yè)管理：㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 區(qū)域地理優(yōu)勢b) 交通優(yōu)勢c) 環(huán)境優(yōu)勢d) 戶型優(yōu)勢e) 售樓處人氣很旺，超過了所調(diào)查的其他樓盤l 樓盤名稱：錦繡家園（二期）位置：貴陽市富源北路3號(hào)規(guī)劃：占地面積：29400㎡ 分兩期開發(fā) 二期占地：17400㎡，建筑面積：88200㎡ 分兩期開發(fā) 二期建筑面積：48200㎡主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：25％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：50％售價(jià)：多層（電梯）：6+1 2380元/㎡ 小高層：12+1 2580元/㎡推廣主題：翡翠居家 錦繡生活宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：年青上班一族，第一次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有1200平方米的會(huì)所，康體設(shè)施應(yīng)有盡有。與時(shí)代共見證物業(yè)管理：未定特點(diǎn)總結(jié)：a) 價(jià)格優(yōu)勢b) 區(qū)位優(yōu)勢c) 戶型優(yōu)勢d) 開發(fā)商有實(shí)力e) 高層問題f) 電梯問題（二梯十戶）g) 車位問題h) 居民區(qū)，人口密度大i) 定價(jià)有問題（起價(jià)低層差高，導(dǎo)至高樓層總價(jià)單價(jià)過高）l 樓盤名稱：小石城（一期物業(yè)管理：多層：㎡ 小高層：㎡起特點(diǎn)總結(jié)：a) 成熟大社區(qū)，生活配套好b) 物業(yè)管理好c) 小區(qū)規(guī)劃好d) 中國名盤50強(qiáng)概念e) 戶型好f) 現(xiàn)階段屬于區(qū)域高價(jià)位物業(yè)g) 建筑立面設(shè)計(jì)好h) 交通不方便i) 由于樓盤被大眾認(rèn)為是貴陽市品質(zhì)最好的樓盤，吸引了大量兩城區(qū)的購買者l 樓盤名稱：振華配套設(shè)施：貴陽市社區(qū)最大的幼兒園—新世紀(jì)興隆中英文幼兒園，5000平方米紅華便利興隆超市，5000平方米洗浴中心設(shè)置棋牌室、書吧、健身室、閱覽室、室內(nèi)恒溫游泳池和室外游泳池，同時(shí)在小區(qū)中心開辟1300平方米地塊建設(shè)成兩個(gè)室外仿NBA標(biāo)準(zhǔn)籃球場，還將在室內(nèi)架空層設(shè)置壁球、桌球、乒乓球等近二十項(xiàng)普及性運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施。第一居所宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者配套設(shè)施：運(yùn)動(dòng)、購物、休閑、娛樂、醫(yī)療、國際化教育、郵政、銀行、會(huì)所物業(yè)管理：㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 有價(jià)格優(yōu)勢b) 大社區(qū)優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、綠化優(yōu)勢c) 區(qū)域環(huán)境比較差：d) 期房問題、拆遷問題e) 戶型設(shè)計(jì)及多元化優(yōu)勢f) 周邊生活圈屬社會(huì)底層，治安差g) 無銷售技巧，接待比較差h) 有城區(qū)概念l 樓盤名稱：興隆城市花園位置：貴陽市小河漓江路57號(hào)規(guī)劃：占地面積： 190000㎡；建筑面積： 320000㎡，多層7層為主主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：81 —86㎡占總戶數(shù)：19％三房兩廳雙衛(wèi)：106—148㎡占總戶數(shù)：33％四房兩廳雙衛(wèi)：157—188㎡占總戶數(shù)：35％售價(jià)：多層：1910元/㎡起 小高層：1858元/㎡起推廣主題：仁者樂山，智者樂水。月起特點(diǎn)總結(jié)：a) 大部份購房者是因?yàn)闆_著中天的學(xué)校產(chǎn)生購買b) 價(jià)格過高，降價(jià)能起到很好的促銷效果c) 主力戶型過大，總價(jià)過高d) 沿街樓戶型朝向不好（主臥和客廳面大街）e) 銷售通路設(shè)計(jì)不合理f) 銷售技巧單一，接待不專業(yè)，不熱情g) 建筑外觀過時(shí)城郊板塊中：交通優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、大社區(qū)完好配套優(yōu)勢、名牌學(xué)校優(yōu)勢。物業(yè)管理：多層：㎡康體俱樂部、社區(qū)醫(yī)院。月宣傳推廣渠道：售樓處、分展場、戶外廣告、報(bào)紙廣告特點(diǎn)總結(jié)：a) 售樓處面積較大，功能分區(qū)明確，燈光搭配、銷售道具準(zhǔn)備較為充分；b) 工地現(xiàn)場圍墻已經(jīng)充分展示運(yùn)用，傳遞項(xiàng)目相關(guān)信息；c) 售樓現(xiàn)場居家及熱銷氣氛營造；d) 無樣板房展示（未作出）；e) 樓書制作有特色，對樓盤基本狀況表述較為清楚；l 樓盤名稱：中天玉蘭園位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道南段289號(hào)規(guī)劃：占地面積： 36畝；建筑面積： 42700㎡，小高層和多層組成主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：9198㎡占總戶數(shù)：20％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：30％四房兩廳雙衛(wèi)：146─㎡占總戶數(shù)：40％復(fù)式： 188236㎡占總戶數(shù)：10%售價(jià)：多層：2180元/㎡起 小高層：2580元/㎡起推廣主題：美麗小城每一天宣傳推廣渠道：售樓處、公交車體、路牌廣告、報(bào)紙、廣播、電視購買客戶：30—40歲二次置業(yè)者居多配套設(shè)施：中天花園擁有完善的社區(qū)配套。三、在售樓盤狀況l 樓盤名稱：曦陽山莊位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道黃山?jīng)_路18號(hào)規(guī)劃：占地面積：26000㎡ 、建筑面積：52400㎡，8棟帶電梯多層主力戶型： 103─123㎡三房兩廳兩衛(wèi)售價(jià)：多層1740元/㎡起 多層帶電梯1800元/㎡起推廣主題：白領(lǐng)，就是一種生活態(tài)度購買客戶：多為第一次置業(yè)的年青人和喜歡清靜的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有室內(nèi)會(huì)所兩個(gè)、醫(yī)療站，室外迷你高爾夫球場、游泳池、網(wǎng)球場、門球場、羽毛球場 、兒童游樂場等?？梢钥闯觯臼袠潜P戶型一般是居家型的三房，三口之家居住的兩房，而面積較小的一房一廳一衛(wèi)供應(yīng)較少，吸引以投資為主或是剛參加工作不久的外地人，或是想要與父母分開住的年輕人。而本地區(qū)的價(jià)格在全市中處于中等的水平，目前中天花園以其公司品牌和大規(guī)模的規(guī)劃與優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)有逐漸走高的趨勢，并且也得了市場的認(rèn)同，但是中小樓盤的價(jià)格若想要走高，必須需要一定的條件來支撐。（3） 價(jià)格在1300元/平方米左右樓盤價(jià)格屬于貴陽市較低水平，近年價(jià)格有所上升，但短期內(nèi)難以提高。產(chǎn)品狀況（1） 結(jié)合外部環(huán)境，提升內(nèi)部環(huán)境利用現(xiàn)有的自然環(huán)境，樓盤較為重視改造內(nèi)部環(huán)境，全封閉的小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃較好，以滿足業(yè)主日?；拘蓍e娛樂所需。（4）自然環(huán)境怡人，實(shí)際離市區(qū)的交通距離短本區(qū)域大部分處于貴陽市環(huán)城林帶，有著良好的自然環(huán)境，明顯區(qū)別于市區(qū)的嘈雜，距市區(qū)的交通距離由于路況的改善而縮短。（2） 區(qū)域配套不齊全目前居住人口混雜，但是由于在區(qū)域經(jīng)過幾年發(fā)展，已經(jīng)形成一定規(guī)模，商業(yè)配套等各項(xiàng)設(shè)施將逐漸改善。（2） 戶型以中型面積為主以居家型的兩房與三房戶型為主，兩房面積在80—90平方米，三房面積在100—125平方米.（3） 價(jià)格在1400元/平方米左右樓盤價(jià)格在逐漸走高，但短期內(nèi)難以提高。（3） 房地產(chǎn)水平在不斷提升本區(qū)房地產(chǎn)水平在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品規(guī)劃等方面已經(jīng)處于城市較高水平（4） 購房客戶主要來自市區(qū)購房客戶主要以市區(qū)行政事業(yè)單位以及企業(yè)，優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸引全市各區(qū)的客戶前往置業(yè)。（五）金陽新區(qū)市場狀況（1） 有一定需求市場由于市政府搬遷此區(qū)，金陽新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，但畢竟離市區(qū)較遠(yuǎn)，且各方面不成熟，市場多為集體團(tuán)購為主，目前市場需求有限。（3） 價(jià)格主要在1600元/平方米左右統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場的行情價(jià)格在15002000元/ 平方米左右。（2） 戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，戶型從、兩房、三房、四房都有。在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設(shè)施。（5） 產(chǎn)品將趨于同質(zhì)此區(qū)由于是通往金陽和出城的交通要道，同時(shí)景色優(yōu)美，空氣清新，并且離市區(qū)較近，完全符合修建大型普通居住社區(qū)，并且產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)接近沿海城市的水平；目前，土地成本降低，住宅的價(jià)格也相對較低，今后價(jià)格競爭將十分激烈。（3） 區(qū)域配套設(shè)施不齊全做為又一新開發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)剛剛處于啟動(dòng)階段，周邊配套并不完善，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等設(shè)施非常欠缺。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價(jià)，區(qū)域住宅的價(jià)格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。（2） 環(huán)境優(yōu)美喧囂的城市與陳舊的生活方式壓抑了人的個(gè)性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。目前已有幾十家房開公司圈地進(jìn)入該片區(qū)，容易營造大社區(qū)的居住氛圍，居住空間純凈。（3） 價(jià)格在1800—2200元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開發(fā)水平逐漸提高，整體價(jià)格在全市范圍內(nèi)在前兩年攀升較快，近期價(jià)格穩(wěn)定，區(qū)域內(nèi)也由于樓盤質(zhì)素的不同，價(jià)格也有所不同。市場產(chǎn)品（1） 規(guī)模大，以中高檔為主所開發(fā)的樓盤規(guī)模較大，這也造成其開發(fā)的檔次高。（3） 片區(qū)逐漸成熟，人文環(huán)境好多年的開發(fā)，使小河區(qū)形成良好的居住氛圍，而并非其他城鄉(xiāng)結(jié)合部的臟亂差。（三）小河片區(qū)市場現(xiàn)狀（1） 需求市場較大兩城區(qū)是本區(qū)域的主要客源，交通、環(huán)境提高，居家氛圍好，良好的居住環(huán)境和離城相對不遠(yuǎn)的距離是他們選擇此地的主因。（4） 區(qū)域內(nèi)樓盤基本都為小區(qū)形式由于區(qū)域自然環(huán)境好，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤結(jié)合自然環(huán)境并注重小區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中等偏高價(jià)位。其中以100135的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其中高檔樓盤的質(zhì)素。（3） 自然和人文環(huán)境限制，土地開發(fā)規(guī)模有限由于土地供給的有限性，