【正文】 占總戶數(shù)：45％三房?jī)蓮d雙衛(wèi)：㎡—㎡占總戶數(shù)：50％四房?jī)蓮d雙衛(wèi)（復(fù)式）：㎡占總戶數(shù)：5％售價(jià)：2170元/㎡起 層差30元推廣主題：城市中心生活—盡享優(yōu)越無(wú)限宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購(gòu)買客戶：二次置業(yè)配套設(shè)施：毗鄰噴水池商業(yè)圈，購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)皆舉步可得，多路公交車直達(dá)，眾多康體運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所在咫尺；六幼、九幼、新東門小學(xué)、貴陽(yáng)六中、七中、師大、省圖書館、博物館圍繞四周，構(gòu)造立體教育體系。健康會(huì)所內(nèi)設(shè)有多種休閑娛樂(lè)設(shè)施。（三）調(diào)查范圍：整個(gè)貴陽(yáng)市：包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)。 訪者性別特征總體來(lái)看，此次調(diào)查受訪者對(duì)象男女比例大致一致，一般來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者家庭在進(jìn)行資金占用比例較大的消費(fèi)品購(gòu)買決策的過(guò)程中，男性占有主導(dǎo)作用，女性在購(gòu)買決策意見也占有較大權(quán)重，此次調(diào)查樣本基本能夠反映購(gòu)房決策性別比例。超過(guò)51％的潛在消費(fèi)者偏好三房?jī)蓮d一衛(wèi)或者兩衛(wèi)，其次為兩房，所占比例為35％，少量消費(fèi)者對(duì)四房或者五房有需求。216。216。l 購(gòu)買商品房決定和影響因素分析經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會(huì)學(xué)表明消費(fèi)者的購(gòu)買決定因素之一為消費(fèi)能力，即價(jià)格，另一因素為消費(fèi)需求，即產(chǎn)品的效益。有效值樣本數(shù)94個(gè)中間值20萬(wàn)眾數(shù)15萬(wàn)首期支付成數(shù)所占比例一成%二成%三成%四成以上%l 付款方式選擇此次調(diào)查顯示：％，采用分期付款的消費(fèi)者為16％，其主要為消費(fèi)能力較強(qiáng)的消費(fèi)者，其余為一次性付款，說(shuō)明貴陽(yáng)市消費(fèi)者逐漸接受了新型的消費(fèi)模式，少數(shù)有實(shí)力或者是還不太了解銀行按揭消費(fèi)模式將會(huì)采用一次性付款方式。l 對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度216。 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約；252。建筑產(chǎn)品定位通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項(xiàng)目區(qū)域的人文習(xí)慣、生活方式以及項(xiàng)目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對(duì)周邊環(huán)境的地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)及建筑文化的研究，為本項(xiàng)目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。 （二）技術(shù)資料項(xiàng)目總占地面積：18462平方米。環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評(píng)判幾乎為零。因此，項(xiàng)目地塊來(lái)說(shuō)，衛(wèi)生狀況將是一個(gè)較為嚴(yán)重的問(wèn)題。（五）交通條件項(xiàng)目緊臨新添大道（貴陽(yáng)至新天寨的必經(jīng)之路）旁，同時(shí)還有較大社區(qū)中天花園，過(guò)往的公交車輛有：17路、25路、51路、251路、252路、253路；中巴有：82路、95路、9路等，四、（S相對(duì)總價(jià)低；對(duì)面花園廣場(chǎng)的配套建設(shè)；SW提高性價(jià)比（如：入戶花園可隔成一間）W單價(jià)格改革２２００元，總價(jià)控制在10—20萬(wàn)，首付2萬(wàn)起，月供1000元以內(nèi)。建安成本相對(duì)高；小戶型好賣；T戰(zhàn)略T戰(zhàn)略服務(wù)優(yōu)勢(shì)：（酒店式服務(wù)，代出租，酒店大堂）。市場(chǎng)存不存在曦陽(yáng)山莊的啟示小戶型趨勢(shì) 梳理25—30歲為置業(yè)主力貴陽(yáng)人的時(shí)尚趨向消費(fèi)的市場(chǎng)基礎(chǔ)精品小戶型社區(qū)創(chuàng)造市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)此區(qū)位做小戶型合不合適大社區(qū)概念大配套中天花園較差的地段價(jià)位優(yōu)勢(shì)唯一性優(yōu)勢(shì)比高層實(shí)用率高和市區(qū)比做小戶型的比較優(yōu)勢(shì)比價(jià)位2600元低區(qū)位優(yōu)勢(shì)和小河、烏當(dāng)比配套、社區(qū)、品牌優(yōu)勢(shì)定位關(guān)鍵：B：二房一廳（二人世界）定位，首個(gè)小戶型精品社區(qū)；市場(chǎng)空白；中天大配套優(yōu)勢(shì)；抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)來(lái)自其他區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)（戶型，單價(jià)，總價(jià)）。以二房／三房為主；總價(jià)17萬(wàn)—26萬(wàn)，—5萬(wàn)，月供1000元左右；密度高O（機(jī)會(huì)）80—120m2的市場(chǎng)主流戶型，緊湊型二、三房；醫(yī)療衛(wèi)生第二人民醫(yī)院（原安寧醫(yī)院）、市第五人民醫(yī)院。衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以下四點(diǎn)：A、項(xiàng)目地周邊的汽車修理業(yè)比較繁榮，同時(shí)嚴(yán)重污染周邊環(huán)境。（見下圖：） C、南面，中天玉蘭園。推廣通路定位 了解該社區(qū)消費(fèi)群接觸媒體的習(xí)慣、文化層次，了解他們對(duì)媒體——廣告的心理反映。 報(bào)刊：首選貴陽(yáng)晚報(bào)，其次都市報(bào)，節(jié)目：社會(huì)新聞、經(jīng)濟(jì)生活、體育節(jié)目；252。三、從消費(fèi)者需求分析中梳理的產(chǎn)品方向（產(chǎn)品的最終定位還須結(jié)合宏觀及區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行綜合分析）u 產(chǎn)品市場(chǎng)地位：定位為貴陽(yáng)市中檔偏高的商品房住宅u 價(jià)格定位：1800－2500元/平方米，均價(jià)定在2000元/㎡u 消費(fèi)者市場(chǎng)地位：主力消費(fèi)群為中等偏高收入的貴陽(yáng)市民（家庭年收入為515萬(wàn)元）u 產(chǎn)品定位：252。滿足不同層次的消費(fèi)者在付款量和付款方式的差異需求。216。 其他商業(yè)配套設(shè)施需求程度7表示經(jīng)常光顧，每月超過(guò)10次，5表示較多使用，每月使用5次，3表示偶爾使用，每月使用3次，1表示較少使用，每月1－3次。216。如圖所示：34%的被訪者認(rèn)為三房戶型面積為120平方米，其次，是110平方米和130平方米，分別占到總量的16%和17%，如圖所示：有80%的被訪者認(rèn)為四房戶型面積在140—150平方米之間。 （二）消費(fèi)需求和傾向研究消費(fèi)者信息來(lái)源渠道分析貴陽(yáng)市消費(fèi)者最?？吹膱?bào)紙依次為貴陽(yáng)晚報(bào)、貴陽(yáng)都市報(bào)，最喜歡看的欄目是娛樂(lè)、經(jīng)濟(jì)、體育，最?？吹碾娨暸_(tái)為CCTVCCTVCCTV2與貴陽(yáng)電視臺(tái)1套，觀看廣西省內(nèi)電視臺(tái)依次為貴陽(yáng)電視臺(tái)1套而喜歡看的電視欄目為新聞、娛樂(lè)、體育，從調(diào)查問(wèn)卷中可以看出貴陽(yáng)市消費(fèi)者關(guān)心國(guó)家大事、關(guān)注國(guó)內(nèi)外形勢(shì)、區(qū)域新聞，熱愛(ài)生活，崇尚健康，易接受新事物。樣本分配如下：樣本分布比例城區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)金陽(yáng)新區(qū)下屬縣市樣本數(shù)量46258834所占比例%%%%%%二、消費(fèi)者特征和需求傾向研究（數(shù)據(jù)來(lái)源于消費(fèi)者調(diào)查）（一）客戶特征從圖中可以看出，被訪者大多以中青年為主，25－30歲之間的樣本占了總量的近66％。四季關(guān)懷宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙配套設(shè)施：特設(shè)雙語(yǔ)別墅幼兒園，位于小區(qū)中心2000㎡的尊貴豪華會(huì)所，配備棋牌室、臺(tái)球室、健身房…多種設(shè)施，更有室外網(wǎng)球場(chǎng)所場(chǎng)、游泳池，全新營(yíng)造五彩生活購(gòu)買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者物業(yè)管理：㎡ ㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 售價(jià)優(yōu)勢(shì)b) 主力戶型：90—122平方c) 戶型沒(méi)有特點(diǎn)，方正結(jié)構(gòu)d) 金陽(yáng)概念e) 交通方便f) 洋房概念四、房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)l 主力戶型以二、三房為主；l 價(jià)格平穩(wěn)，個(gè)別有下調(diào)趨勢(shì)，如：玉蘭園、在水一方；l 市區(qū)樓盤數(shù)量少，因價(jià)格問(wèn)題，銷售較少；l 位于城郊結(jié)合部，樓盤由于性價(jià)比高，出現(xiàn)旺銷情況；l 首次和年青人置業(yè)比重增大；l 各樓盤中總價(jià)高，戶型大的單位有滯銷現(xiàn)象；l 在有一定環(huán)境、景觀配套，又有一定規(guī)模的樓盤對(duì)消費(fèi)者有吸引力；l 各樓盤包裝，通路、廣告、樓書資料上日趨專業(yè)化，重視樓盤的營(yíng)銷包裝，戰(zhàn)功者吸引了眾多的消費(fèi)者；l 產(chǎn)品總的印象不錯(cuò)；l 廣告上的投放量，賣點(diǎn)整理，手法專一。與山水共呼吸宣傳推廣渠道：售樓處、宣傳路牌、廣播、報(bào)紙購(gòu)買客戶：市區(qū)及小河片區(qū)居民及中青年中等收入為主配套設(shè)施：坐擁600畝社區(qū)山林公園、五大健身休閑廣場(chǎng)、一座大型康體娛樂(lè)中心、高爾夫果嶺練習(xí)場(chǎng)、旗艦商業(yè)巨頭、醫(yī)療保健中心、一所中校、兩所小學(xué)、三所幼兒園，給您一個(gè)生活的王國(guó)，購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、渡假生活配套，盡善盡美。宣傳推廣渠道：售樓處購(gòu)買客戶：多為29—49歲公務(wù)員、公司職員、經(jīng)商者等三口之家。中天小花幼兒園、貴陽(yáng)中天北京小學(xué)、在天北京四中，引進(jìn)全新教育模式，形成省內(nèi)住宅小區(qū)中最完整的一流學(xué)區(qū)，解決了業(yè)主的后顧之憂。第三章、在售樓盤狀況一、在售樓盤價(jià)格樓盤名稱價(jià)格（元/平方米）大正君竹苑1850起中天玉蘭園多層：2180起；小高層：2580起曦陽(yáng)山莊1900小石城（一期）多層：1850起智慧龍城多層：1950起；小高層： 2280起興隆城市花園多層：1910起；小高層：1858起山水黔城小高層：1910起；別墅：4800起錦繡家園（二期）多層（電梯）：6+1 2380 小高層：12+1 2580 鳳凰佳苑1880起，30元層差（20層）鳳凰翠堤1780起廣信四季家園（三期）多層：1430起；小高層：1510起近水樓2200元/㎡起經(jīng)典時(shí)代（二期）多層（電梯）：8+1 2680；小高層：12+1 2580 振華華誼苑2170起，層差30元（27層）從上可知：貴陽(yáng)市各個(gè)區(qū)域樓盤價(jià)格有明顯的差異，以云巖區(qū)與南明區(qū)的價(jià)格最高，而風(fēng)景優(yōu)美但距離市區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤價(jià)格偏低，但較成熟的小河區(qū)由于其逐漸成熟的配套和區(qū)域大盤的帶動(dòng)，小河區(qū)價(jià)格逐漸走高，但今年價(jià)格升幅較?。豢梢钥闯霰臼袠潜P價(jià)格的區(qū)域性特征非常明顯，成熟的區(qū)域、配套齊全的區(qū)域樓盤價(jià)格自然相對(duì)較高，相反，配套缺乏，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的樓盤價(jià)格則低。 （六）新天寨片區(qū)市場(chǎng)狀況（1） 市場(chǎng)供求量大，形成大社區(qū)較多由于市區(qū)商品房供應(yīng)量的減少，本區(qū)域住宅規(guī)劃量近年來(lái)開始劇增，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，而其性價(jià)比吸引了大量市區(qū)購(gòu)買者青睞，由于屬于郊區(qū)地域環(huán)境的不成熟，樓盤項(xiàng)目以配套、環(huán)境相結(jié)合的大型住宅小區(qū)為主。其中以80120的面積區(qū)間為主。因而買個(gè)好風(fēng)景，買個(gè)閑暇的好心情，成為城區(qū)購(gòu)房者的新理念。（2） 戶型以中型面積為主該片區(qū)的戶型以三房為主，三房面積100146平方米之間，屬于中型戶型結(jié)構(gòu)。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中高價(jià)位。2． 2003年貴陽(yáng)房地產(chǎn)交易會(huì)盛況空前，成交創(chuàng)新高：以改善住房，奔向小康為主題的2003年貴陽(yáng)房地產(chǎn)交易展示會(huì)，利用其具有的越境性、自由性、集中性的優(yōu)勢(shì)，匯集到大量房源、商家、價(jià)格等信息，通過(guò)分析可以對(duì)2004年貴陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)有一個(gè)了解：l 規(guī)模：參展項(xiàng)目84個(gè)，建筑面積516萬(wàn)平方（其中經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房417萬(wàn)平方，占81%）。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)１２％，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)１０％，地方財(cái)政一般預(yù)算收入與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同步增長(zhǎng)，外貿(mào)出口增長(zhǎng)８％，居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲１％左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)６％，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)５％，人口自然增長(zhǎng)率控制在８‰以內(nèi)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率４％以內(nèi)。%。l 固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，持續(xù)快速增長(zhǎng)，重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)度加快在財(cái)政資金的帶動(dòng)下，我市固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，%。合理引導(dǎo)商品住宅的開發(fā)方向與規(guī)模，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低中心區(qū)人口密度。兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點(diǎn)實(shí)行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式的向四區(qū)快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路，3．貴陽(yáng)市家庭類型結(jié)構(gòu)（期未家庭人口數(shù)：）從圖分析可看出，貴陽(yáng)市的家庭以二口和三口之家為主要家庭結(jié)構(gòu)，占至總量的63。“貴陽(yáng)”因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之南而得名。貴陽(yáng)是居家渡假、享受生活的好地方。通過(guò)分析，研究人員認(rèn)為，擁有商品房（戶型好、環(huán)境好、配套好）作為一種小康生活的標(biāo)準(zhǔn)，是絕大多數(shù)城市人的愿望，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們收入水平的提高，商品房市場(chǎng)在貴陽(yáng)地區(qū)所占份額雖小,但有廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)和前景。貴陽(yáng)市人均GDP值2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。l 市場(chǎng)消費(fèi)活躍，外貿(mào)進(jìn)出口降幅趨緩消費(fèi)需求規(guī)模日益擴(kuò)大，消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)全年我市在崗職工平均工資達(dá)10988元；全年城市居民人均可支配收入為7306元，%。 三、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展總體概況縱觀2003年貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一片欣欣向榮的景象，一些亮麗的樓盤在精心的策劃包裝之下把人們的生活方式演義的美倫美喚，媒介廣告以前所未有的投放量，把人們的五官轟炸到不知東西，其中的經(jīng)典時(shí)代、在水一方、玉蘭園、欣歆園、曦陽(yáng)山莊，山水黔城等更成為家喻戶曉、未來(lái)理想生活的代名詞，銷售也是捷報(bào)頻傳，所有這些都昭示著房地產(chǎn)業(yè)在貴陽(yáng)已步入了發(fā)展的快車道，本項(xiàng)目正是在這種環(huán)境下啟動(dòng)的，有著良好的市場(chǎng)氣氛。第二章 區(qū)域與在售樓盤分析一、城市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）城市中心區(qū)（兩城區(qū)）市場(chǎng)現(xiàn)狀（1） 區(qū)域總體形象較好，市場(chǎng)接受度較高（