【正文】 盛況空前，成交創(chuàng)新高：以改善住房，奔向小康為主題的2003年貴陽房地產(chǎn)交易展示會，利用其具有的越境性、自由性、集中性的優(yōu)勢，匯集到大量房源、商家、價格等信息，通過分析可以對2004年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢有一個了解：l 規(guī)模：參展項目84個，建筑面積516萬平方（其中經(jīng)濟適用房、普通商品房417萬平方，占81%）。本項目正是在這樣的環(huán)境下運行，國家的產(chǎn)業(yè)大政策為其奠定了良好的基礎(chǔ)和市場前景。全社會固定資產(chǎn)投資增長１２％，社會消費品零售總額增長１０％，地方財政一般預(yù)算收入與國內(nèi)生產(chǎn)總值同步增長，外貿(mào)出口增長８％，居民消費價格總水平上漲１％左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長６％，農(nóng)民人均純收入增長５％，人口自然增長率控制在８‰以內(nèi)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率４％以內(nèi)。今年，我市相繼提高了國家公務(wù)人員和事業(yè)單位職工的工資，隨著收入增加，人們生活水平也在不斷提高。%。房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動我市投資快速增長的主要因素之一。l 固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴大，持續(xù)快速增長，重點工程建設(shè)進度加快在財政資金的帶動下，我市固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，%。%；,%；，%。合理引導商品住宅的開發(fā)方向與規(guī)模，促進城市結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低中心區(qū)人口密度。四居室的產(chǎn)品在現(xiàn)有房型比例中位居第二，研究人員認為，在房改私房占主要住房形態(tài)的今天，其中大部份是福利房時代國家按需分配的產(chǎn)物，這一部份住戶因處于社會的中高層，更有二次置業(yè)的愿望和實力。兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點實行組團化，衛(wèi)星城式的向四區(qū)快速地進行城市化發(fā)展是必由之路，3．貴陽市家庭類型結(jié)構(gòu)（期未家庭人口數(shù)：）從圖分析可看出，貴陽市的家庭以二口和三口之家為主要家庭結(jié)構(gòu)，占至總量的63。貴陽是森林之城，市區(qū)四周群山環(huán)抱、林木蒼翠，%，貴陽氣候宜人，冬無嚴寒、夏無酷署，最熱的七月下旬，平均為24度，最冷的一月上旬，平均為4度。“貴陽”因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之南而得名。古代貴陽盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹子命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴陽簡稱“筑”。貴陽是居家渡假、享受生活的好地方。64%，這種結(jié)構(gòu)的家庭對住房的合理需求應(yīng)是二三室結(jié)構(gòu)的住宅，貴陽市的二三口之家總量據(jù)推算應(yīng)有56萬戶，這是一個龐大的潛在需求市場三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的戶型，二是分戶，形成兩套對二三室戶型的需求在理性消費漸成主流的今天，二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場住房產(chǎn)品的主流產(chǎn)品。通過分析，研究人員認為，擁有商品房（戶型好、環(huán)境好、配套好）作為一種小康生活的標準，是絕大多數(shù)城市人的愿望，隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們收入水平的提高，商品房市場在貴陽地區(qū)所占份額雖小,但有廣泛的市場基礎(chǔ)和前景。本項目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調(diào)控的有利影響。貴陽市人均GDP值2002年達到9948元（1200美元），經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場啟動奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。l 市場消費活躍，外貿(mào)進出口降幅趨緩消費需求規(guī)模日益擴大，消費品市場繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。l 經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高，經(jīng)濟效益明顯好轉(zhuǎn)政收入增勢良好，金融機構(gòu)存、貸款穩(wěn)步增加。預(yù)計全年我市在崗職工平均工資達10988元；全年城市居民人均可支配收入為7306元，%。 產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)符合房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展 2003年9月1日國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（業(yè)界稱18號文），在業(yè)內(nèi)引起極大反響，從主管部門，專家學者，開發(fā)商、新聞媒體，物業(yè)管理企業(yè)到消費者，總體認為“通知”對中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展，改善廣大人民群眾的住房，促進社會穩(wěn)定，推進全面小康社會的建設(shè)都具有積極的推動作用。 三、區(qū)域市場發(fā)展總體概況縱觀2003年貴陽市的房地產(chǎn)市場，一片欣欣向榮的景象，一些亮麗的樓盤在精心的策劃包裝之下把人們的生活方式演義的美倫美喚，媒介廣告以前所未有的投放量，把人們的五官轟炸到不知東西，其中的經(jīng)典時代、在水一方、玉蘭園、欣歆園、曦陽山莊，山水黔城等更成為家喻戶曉、未來理想生活的代名詞，銷售也是捷報頻傳，所有這些都昭示著房地產(chǎn)業(yè)在貴陽已步入了發(fā)展的快車道，本項目正是在這種環(huán)境下啟動的，有著良好的市場氣氛。參展樓盤的最高價是中天世紀新城的連排別墅4400元/平方，最低為麒龍城市花園（位于清鎮(zhèn)市云嶺大道）980元/平方。第二章 區(qū)域與在售樓盤分析一、城市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）城市中心區(qū)（兩城區(qū)）市場現(xiàn)狀（1） 區(qū)域總體形象較好，市場接受度較高（2） 供應(yīng)量日益減少,樓盤多以單棟高層的開發(fā)模式（3） 樓盤素質(zhì)不斷提高——走高端路線（4） 樓盤銷售狀況一般（5） 配套設(shè)施齊全，教育環(huán)境優(yōu)越（6） 生活、交通便利產(chǎn)品分析（1） 樓盤主要以中高檔為主（2） 戶型面積豐富，多種多樣（3） 價格主要在2500元/平方米以上統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在2500元/平方米以上。（二）大營坡板塊以“中天花園小區(qū)”為例市場現(xiàn)狀 （1） 供需市場穩(wěn)定做為城市中心區(qū)的二級輻射區(qū)域，良好的自然環(huán)境和大社區(qū)是老城區(qū)客戶對住宅位置的新的選擇，這里是部分消費者第一居所的首選，片區(qū)逐漸成熟，供需市場比較平穩(wěn)。其中以100135的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其中高檔樓盤的質(zhì)素。（4） 區(qū)域內(nèi)樓盤基本都為小區(qū)形式由于區(qū)域自然環(huán)境好，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤結(jié)合自然環(huán)境并注重小區(qū)內(nèi)園林設(shè)計。（3） 片區(qū)逐漸成熟，人文環(huán)境好多年的開發(fā)，使小河區(qū)形成良好的居住氛圍，而并非其他城鄉(xiāng)結(jié)合部的臟亂差。（3） 價格在1800—2200元/平方米之間整個區(qū)域由于開發(fā)水平逐漸提高，整體價格在全市范圍內(nèi)在前兩年攀升較快，近期價格穩(wěn)定，區(qū)域內(nèi)也由于樓盤質(zhì)素的不同，價格也有所不同。（2） 環(huán)境優(yōu)美喧囂的城市與陳舊的生活方式壓抑了人的個性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。（3） 區(qū)域配套設(shè)施不齊全做為又一新開發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)剛剛處于啟動階段，周邊配套并不完善，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等設(shè)施非常欠缺。在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設(shè)施。（3） 價格主要在1600元/平方米左右統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在15002000元/ 平方米左右。（3） 房地產(chǎn)水平在不斷提升本區(qū)房地產(chǎn)水平在產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品規(guī)劃等方面已經(jīng)處于城市較高水平（4） 購房客戶主要來自市區(qū)購房客戶主要以市區(qū)行政事業(yè)單位以及企業(yè)，優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計吸引全市各區(qū)的客戶前往置業(yè)。（2） 區(qū)域配套不齊全目前居住人口混雜，但是由于在區(qū)域經(jīng)過幾年發(fā)展，已經(jīng)形成一定規(guī)模，商業(yè)配套等各項設(shè)施將逐漸改善。產(chǎn)品狀況（1） 結(jié)合外部環(huán)境，提升內(nèi)部環(huán)境利用現(xiàn)有的自然環(huán)境，樓盤較為重視改造內(nèi)部環(huán)境，全封閉的小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃較好，以滿足業(yè)主日?；拘蓍e娛樂所需。而本地區(qū)的價格在全市中處于中等的水平，目前中天花園以其公司品牌和大規(guī)模的規(guī)劃與優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計有逐漸走高的趨勢，并且也得了市場的認同，但是中小樓盤的價格若想要走高，必須需要一定的條件來支撐。三、在售樓盤狀況l 樓盤名稱：曦陽山莊位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道黃山?jīng)_路18號規(guī)劃：占地面積：26000㎡ 、建筑面積：52400㎡，8棟帶電梯多層主力戶型： 103─123㎡三房兩廳兩衛(wèi)售價：多層1740元/㎡起 多層帶電梯1800元/㎡起推廣主題：白領(lǐng)，就是一種生活態(tài)度購買客戶：多為第一次置業(yè)的年青人和喜歡清靜的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有室內(nèi)會所兩個、醫(yī)療站，室外迷你高爾夫球場、游泳池、網(wǎng)球場、門球場、羽毛球場 、兒童游樂場等。康體俱樂部、社區(qū)醫(yī)院。月起特點總結(jié)：a) 大部份購房者是因為沖著中天的學校產(chǎn)生購買b) 價格過高，降價能起到很好的促銷效果c) 主力戶型過大，總價過高d) 沿街樓戶型朝向不好（主臥和客廳面大街）e) 銷售通路設(shè)計不合理f) 銷售技巧單一，接待不專業(yè)，不熱情g) 建筑外觀過時城郊板塊中：交通優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、大社區(qū)完好配套優(yōu)勢、名牌學校優(yōu)勢。配套設(shè)施：貴陽市社區(qū)最大的幼兒園—新世紀興隆中英文幼兒園，5000平方米紅華便利興隆超市，5000平方米洗浴中心設(shè)置棋牌室、書吧、健身室、閱覽室、室內(nèi)恒溫游泳池和室外游泳池，同時在小區(qū)中心開辟1300平方米地塊建設(shè)成兩個室外仿NBA標準籃球場，還將在室內(nèi)架空層設(shè)置壁球、桌球、乒乓球等近二十項普及性運動健身設(shè)施。物業(yè)管理：未定特點總結(jié)：a) 價格優(yōu)勢b) 區(qū)位優(yōu)勢c) 戶型優(yōu)勢d) 開發(fā)商有實力e) 高層問題f) 電梯問題（二梯十戶）g) 車位問題h) 居民區(qū)，人口密度大i) 定價有問題（起價低層差高，導至高樓層總價單價過高）l 樓盤名稱：小石城（一期物業(yè)管理：㎡特點總結(jié)：a) 區(qū)域地理優(yōu)勢b) 交通優(yōu)勢c) 環(huán)境優(yōu)勢d) 戶型優(yōu)勢e) 售樓處人氣很旺，超過了所調(diào)查的其他樓盤l 樓盤名稱：錦繡家園（二期）位置：貴陽市富源北路3號規(guī)劃：占地面積：29400㎡ 分兩期開發(fā) 二期占地：17400㎡，建筑面積：88200㎡ 分兩期開發(fā) 二期建筑面積：48200㎡主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：25％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：50％售價：多層（電梯）：6+1 2380元/㎡ 小高層：12+1 2580元/㎡推廣主題：翡翠居家 錦繡生活宣傳推廣渠道：售樓處、報紙購買客戶：年青上班一族，第一次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有1200平方米的會所，康體設(shè)施應(yīng)有盡有。小區(qū)內(nèi)還配有網(wǎng)球場、幼兒園、小學等。把消費者從單純的賣產(chǎn)品演變?yōu)橘u概念賣生活方式，并且取得了很好的效果。（四）調(diào)查內(nèi)容：我們認為、同時也建議調(diào)查至少應(yīng)包括以下一些內(nèi)容，才能較好地為貴陽市馳峰公司提供客觀、公正、科學的決策依據(jù)，但由于調(diào)查方式等條件的限制，我們選擇一些重要的問題進行訪問：1． 購房者的基本資料諸如年齡、學歷、收入、家庭構(gòu)成2． 影響住房消費的主要因素3． 住宅的消費傾向、消費特征4． 居民的住宅消費觀念及收入水平的關(guān)系5． 對毛坯房和裝修程度的要求（樓型、戶型、面積、結(jié)構(gòu)、建筑風格）6． 對小區(qū)風格商業(yè)和服務(wù)配套設(shè)施的要求（智能化管理、車庫、商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理等）7． 貴陽馳峰公司與該公司產(chǎn)品知名度、形象8． 對目前馳峰公司及其所建項目的的評價和看法9． 其他有關(guān)情況（五）調(diào)查方法本次調(diào)查采取問卷訪問的方式，訪問對象為貴陽市居民。此部分人為市場中最具購買力的客戶，也是市場上的主力購房群體。  受訪者收入特征貴陽市民的家庭月總收入中等偏上，所接受的被訪者家庭年總收入主要集中在3－10萬元之間，占總量的46％，這一階層是市場上購買主力；其次是10－15萬元的，這一階層是中、高檔樓盤的主要購買者；而對于家庭年總收入在15－20元以上的高收入家庭，對于本項目來說，由于受到區(qū)域的限制，價格優(yōu)勢比較明顯，家庭年收入在3－15萬左右的為我們的主要目標群客戶，足以吸引更多的消費者。 從媒體的選擇上可以看出，項目在推廣中，應(yīng)在貴陽晚報、貴陽都市報的新聞、體育、電視劇等欄目做平面廣告，若在電視上做推廣，則應(yīng)選擇在貴陽電視臺1套的新聞、娛樂、體育欄目做推廣，明確了消費者的習慣，選擇合適的媒體與版面做推廣，推廣的效果更為顯著。購買兩房的消費者受教育程度主要是高中/中專與初中及以下，% %，購買三房的消費者受教育程度主要是高中/中專與大專，%%,購買四房的消費者主要是本科與大專,分別占到總量的60%與40%,可以看出有購房意向的消費者的受教育程度主要是高中/中專,大專,此類客戶比較實在，容易受到周邊環(huán)境因素的影響，在購買時，對樓盤的整體素質(zhì)要求不是太高，同時，不是特別注意細節(jié)問題。風格比例歐陸豪華%新古典主義%現(xiàn)代風格%北美風格%現(xiàn)代中式風格%都不喜歡%無所謂% l 建筑風格、交樓標準、樓型、樓體結(jié)構(gòu)幾個備選的樓盤風格中，有將近50％的潛在消費者選擇現(xiàn)代風格的建筑風格，其次分別有16％的消費者選擇歐陸風格、％消費者選擇現(xiàn)代中式建筑。 交樓標準 被訪者中，％的消費者喜歡小高層，也有超過45％的消費者喜歡多層，％認為多層應(yīng)該帶電梯，％的消費者喜歡高層高檔住宅，％的的高端消費者對聯(lián)排別墅有需求，因此可以這樣認為，在貴陽消費者中對帶電梯多層和小高層有較大的偏好，結(jié)合消費層次和水平以及貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，建議項目的樓型為多層或者是小高層。 樓體結(jié)構(gòu)l 相關(guān)配套