【正文】 T戰(zhàn)略S有利于提高單價；實現(xiàn)配套共享T（威脅）風(fēng)險小（戶型受眾多，較安全）W（劣勢）居民習(xí)慣的日常購物場所項目區(qū)域為目前貴陽市城市邊緣，雖然臨近中天花園，但周邊沒有上規(guī)模與檔次的購物場所，只有一些便利店，周邊居民購物都要到市區(qū)內(nèi)。其中：商業(yè)建筑面積：3392平方米； 住宅建筑面積：26660平方米； 停車場面積：5000平方米； 庫房面積：1728平方米；容 積 率：；覆 蓋 率：？綠 化 率：？（三）地塊資源項目地東臨新添大道，南面與西面是中天花園，北臨黃山?jīng)_村，項目地自然資源較為貧乏。 樓型：小高層和帶電梯多層混合（此為消費者意愿，不代表研究結(jié)論）；252。％的潛在消費者可以接受首期付款5萬，50％的消費者可以承受的月供為600－1200元，和當(dāng)?shù)氐氖杖胨胶拖M能力較為一致。216。 l 戶型l 戶型 l 面積由左圖可以發(fā)現(xiàn)：34％的消費者偏好90－109平方米的中等面積戶型，33％的消費者喜歡110－149平方米的大戶型，這和消費者偏好兩房和三房在戶型和面積的配比和結(jié)合上是統(tǒng)一的。由于潛在消費者都有購房需求，被訪問者比較容易接受。楓園）位置：貴陽市宅吉蠻坡規(guī)劃：占地面積： 370000㎡（總）， 一期100000㎡ ，建筑面積： 一期105158㎡；多層為主主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)： —㎡占總戶數(shù)：50％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：40％售價：多層：1850元/㎡起推廣主題：居于半山是一種自然更是一種生活宣傳推廣渠道：分展場、售樓處、報紙購買客戶：多為第二次置業(yè)的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有多功能會所、運動休閑設(shè)施包括：網(wǎng)球場，羽毛球場，健身房、乒乓球場等、幼兒園、小學(xué)、大型超市等等物業(yè)管理：㎡特點總結(jié)：a) 戶型好b) 價格偏高c) 銷售現(xiàn)場管理一般化d) 借助欣歆的名氣，對樓盤形象有提升e) 山地建筑，使用上有所不便f) 區(qū)域處于開發(fā)過程中，環(huán)境比較臟亂g) 交通不及中天花園方便l 樓盤名稱：山水黔城（一期風(fēng)臨半島）位置：貴陽市南明區(qū)四方河規(guī)劃：占地面積： 1500畝，建筑面積（總）：900000㎡ 主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：㎡占總戶數(shù)：10％三房兩廳一衛(wèi)：㎡占總戶數(shù)：20％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：40％四房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：20％售價：7層、13層（帶電梯）：1910元/㎡起 別墅：4800元/㎡起推廣主題：城市上游生活。物業(yè)管理：─㎡產(chǎn)品狀況（1） 較為重視內(nèi)部環(huán)境樓盤較為重視內(nèi)部環(huán)境，全封閉的物業(yè)管理必不可少，同時，小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃較好，以滿足業(yè)主日?；拘蓍e娛樂所需。由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。（3） 價格主要在1800元/平方米以上統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在2000元/ 平方米以上。1． 貴陽市2003年19月房地產(chǎn)住宅市場運行情況l 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅增長（%）l 品房實際預(yù)售面積平穩(wěn)增長，住宅市場需求強勁，普通住宅成為拉動市場的絕對主力在高層與經(jīng)濟房銷售下降的情況下，普通商品房一枝獨秀，%，說明普通住宅以綜合性價比最優(yōu)，成為市場最受歡迎的住宅產(chǎn)品。零售業(yè)已進(jìn)入全新的發(fā)展階段，以規(guī)模經(jīng)營為特征的現(xiàn)代零售商業(yè)大潮正在興起，諾瑪特、沃爾瑪（即將入駐）等一批商業(yè)超市進(jìn)一步加大擴張力度，北京華聯(lián)、百盛等一批國內(nèi)外知名零售商業(yè)巨頭紛紛搶灘貴陽，為我市消費品市場注入了新的生機和活力。5．居民收支狀況 期初手存現(xiàn)金：期未手存現(xiàn)金：可支配收入：家庭總支出：6680元/人（其中：消費支出：，購房支出：，其他支出：） 從上述資料計算得出：貴陽市的房價水平的理論值：房價收入比為6時：房價為：**6/100=1456元/平方房價收入比為7時：房價為：24263*7/100=1698元/平方總結(jié)：從目前的收入水平來看，總房價在1523萬的商品房是市場的主要需求點。貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的市場調(diào)研報告作者：日期：謹(jǐn)呈：XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 馳峰（峰景園）市場調(diào)研報告二00三年十二月二十六日第一章 市場分析一、城市概況基本概況中國古代以山北為陰，山南為陽。房價收入比為9時：房價為：24263*9/100=2183元/平方6. 貴陽市近期規(guī)劃（20032005）摘要1． 2005年城區(qū)總?cè)丝冢? 2． 規(guī)劃對城市中心區(qū)的布局要求:堅持疏解人口,調(diào)整 結(jié)構(gòu),完善功能、提高品味的原則,3． 對于住房建設(shè)，要建立完善以商品住宅供應(yīng)為主體，經(jīng)濟適用房，廉租房供應(yīng)主補充的多層次住宅供應(yīng)體制。全年市場物價基本穩(wěn)定。l 住宅價格小幅上揚從銷售量和價格的分析可以看出2000至2500元/平方是市場對住宅商品普遍接受的價格區(qū)間。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于中等偏高價位。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，區(qū)域住宅的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。（2） 戶型以中型面積為主以居家型的兩房與三房戶型為主，兩房面積在80—90平方米，三房面積在100—125平方米.（3） 價格在1400元/平方米左右樓盤價格在逐漸走高，但短期內(nèi)難以提高。月宣傳推廣渠道：售樓處、分展場、戶外廣告、報紙廣告特點總結(jié)：a) 售樓處面積較大，功能分區(qū)明確，燈光搭配、銷售道具準(zhǔn)備較為充分；b) 工地現(xiàn)場圍墻已經(jīng)充分展示運用，傳遞項目相關(guān)信息；c) 售樓現(xiàn)場居家及熱銷氣氛營造；d) 無樣板房展示（未作出）；e) 樓書制作有特色，對樓盤基本狀況表述較為清楚；l 樓盤名稱：中天玉蘭園位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道南段289號規(guī)劃：占地面積： 36畝；建筑面積： 42700㎡，小高層和多層組成主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：9198㎡占總戶數(shù)：20％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：30％四房兩廳雙衛(wèi)：146─㎡占總戶數(shù)：40％復(fù)式： 188236㎡占總戶數(shù)：10%售價：多層：2180元/㎡起 小高層：2580元/㎡起推廣主題：美麗小城每一天宣傳推廣渠道：售樓處、公交車體、路牌廣告、報紙、廣播、電視購買客戶：30—40歲二次置業(yè)者居多配套設(shè)施：中天花園擁有完善的社區(qū)配套。與時代共見證調(diào)查根據(jù)貴陽市家庭住戶或各區(qū)收入水平，按比例抽取樣本數(shù)；再根據(jù)隨機等距原則抽取樣本進(jìn)行調(diào)查。如圖所示：34%的被訪者認(rèn)為兩房的戶型面積為80平方米，31%的被訪者認(rèn)為戶型面積為90平方米。 供暖方式選擇216。同時應(yīng)該發(fā)現(xiàn)不同層次的消費者對首期和月供有不同的心理價位和承受能力，開發(fā)商在銷售策劃過程中應(yīng)該合理靈活地采取促銷和銷售措施。 配套：人車分流、智能化管理、車庫按戶數(shù)比例（1：3）配備；u 媒體訴求252。其自然資源的具體表現(xiàn)為：周圍環(huán)境景觀A、項目地現(xiàn)狀（見下圖：）B、東面，新添大道。周邊居民文體設(shè)施 項目緊臨中天花園，中天花園內(nèi)的康體娛樂設(shè)施齊全，如：游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場等，給居民提供了較多的戶外活動空間。配套不足（不能享受中天教育等拳頭配套設(shè)施）市面上80—120 m2產(chǎn)品多，沒有區(qū)位價格優(yōu)勢；總價優(yōu)勢；O戰(zhàn)略入戶大堂檔次化，酒店式服務(wù)公寓，以文化和服務(wù)設(shè)施的附加值提高產(chǎn)品性價比。開啟投資市場，（置業(yè)出租），開啟市場面；W小戶型開發(fā)是樓市的一個趨向。戶型配比 一房30%30—40m2共享花園走廊，酒店式公寓兩房30%60—70m2帶入戶花園，創(chuàng)新情景戶型三房40%90—100m2帶入戶花園，創(chuàng)新情景戶型  SWOTS（優(yōu)勢）O戰(zhàn)略環(huán)境、立面優(yōu)于中天；（四）周邊配套項目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截止至2002年年末，金水區(qū)居民家庭總戶數(shù)為2200余戶，人口總數(shù)約7000人?？偨ㄖ娣e：36780萬平方米。 結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)（此為消費者意愿，不代表研究結(jié)論）；252。選擇銀行按揭和分期付款的潛在消費者有近70％將會在首期付款二至三層，支付心理較為合理。 停車場的需求情況42％的調(diào)查者對地?zé)峁┡母拍钶^為模糊，認(rèn)為在購房后，可以采去自己家的空調(diào)供暖，不需要小區(qū)的地?zé)峁┡?8％的受訪者認(rèn)為小區(qū)安裝地?zé)峁┡^為合適，而其余10％的則會自己通過其他方式取暖，比如電熱器和媒。購買兩房的消費者受教育程度主要是高中/中專與初中及以下，% %，購買三房的消費者受教育程度主要是高中/中專與大專，%%,購買四房的消費者主要是本科與大專,分別占到總量的60%與40%,可以看出有購房意向的消費者的受教育程度主要是高中/中專,大專,此類客戶比較實在，容易受到周邊環(huán)境因素的影響，在購買時，對樓盤的整體素質(zhì)要求不是太高，同時，不是特別注意細(xì)節(jié)問題。（四）調(diào)查內(nèi)容：我們認(rèn)為、同時也建議調(diào)查至少應(yīng)包括以下一些內(nèi)容，才能較好地為貴陽市馳峰公司提供客觀、公正、科學(xué)的決策依據(jù)，但由于調(diào)查方式等條件的限制，我們選擇一些重要的問題進(jìn)行訪問：1． 購房者的基本資料諸如年齡、學(xué)歷、收入、家庭構(gòu)成2． 影響住房消費的主要因素3． 住宅的消費傾向、消費特征4． 居民的住宅消費觀念及收入水平的關(guān)系5． 對毛坯房和裝修程度的要求（樓型、戶型、面積、結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格）6． 對小區(qū)風(fēng)格商業(yè)和服務(wù)配套設(shè)施的要求（智能化管理、車庫、商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理等）7． 貴陽馳峰公司與該公司產(chǎn)品知名度、形象8． 對目前馳峰公司及其所建項目的的評價和看法9． 其他有關(guān)情況（五）調(diào)查方法本次調(diào)查采取問卷訪問的方式，訪問對象為貴陽市居民。物業(yè)管理：未定特點總結(jié)：a) 價格優(yōu)勢b) 區(qū)位優(yōu)勢c) 戶型優(yōu)勢d) 開發(fā)商有實力e) 高層問題f) 電梯問題（二梯十戶）g) 車位問題h) 居民區(qū)，人口密度大i) 定價有問題（起價低層差高，導(dǎo)至高樓層總價單價過高）l 樓盤名稱：小石城（一期三、在售樓盤狀況l 樓盤名稱：曦陽山莊位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道黃山?jīng)_路18號規(guī)劃：占地面積：26000㎡ 、建筑面積：52400㎡，8棟帶電梯多層主力戶型： 103─123㎡三房兩廳兩衛(wèi)售價：多層1740元/㎡起 多層帶電梯1800元/㎡起推廣主題：白領(lǐng)，就是一種生活態(tài)度購買客戶：多為第一次置業(yè)的年青人和喜歡清靜的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有室內(nèi)會所兩個、醫(yī)療站，室外迷你高爾夫球場、游泳池、網(wǎng)球場、門球場、羽毛球場 、兒童游樂場等。（3） 房地產(chǎn)水平在不斷提升本區(qū)房地產(chǎn)水平在產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品規(guī)劃等方面已經(jīng)處于城市較高水平（4） 購房客戶主要來自市區(qū)購房客戶主要以市區(qū)行政事業(yè)單位以及企業(yè)，優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計吸引全市各區(qū)的客戶前往置業(yè)。（2） 環(huán)境優(yōu)美喧囂的城市與陳舊的生活方式壓抑了人的個性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。其中以100135的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其中高檔樓盤的質(zhì)素。 三、區(qū)域市場發(fā)展總體概況縱觀2003年貴陽市的房地產(chǎn)市場，一片欣欣向榮的景象，一些亮麗的樓盤在精心的策劃包裝之下把人們的生活方式演義的美倫美喚，媒介廣告以前所