【正文】 服務(wù)優(yōu)勢(shì)：（酒店式服務(wù)，代出租，酒店大堂）。市場(chǎng)存不存在曦陽(yáng)山莊的啟示小戶型趨勢(shì) 梳理25—30歲為置業(yè)主力貴陽(yáng)人的時(shí)尚趨向消費(fèi)的市場(chǎng)基礎(chǔ)精品小戶型社區(qū)創(chuàng)造市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)此區(qū)位做小戶型合不合適大社區(qū)概念大配套中天花園較差的地段價(jià)位優(yōu)勢(shì)唯一性優(yōu)勢(shì)比高層實(shí)用率高和市區(qū)比做小戶型的比較優(yōu)勢(shì)比價(jià)位2600元低區(qū)位優(yōu)勢(shì)和小河、烏當(dāng)比配套、社區(qū)、品牌優(yōu)勢(shì)定位關(guān)鍵：T戰(zhàn)略B：二房一廳（二人世界）T戰(zhàn)略定位，首個(gè)小戶型精品社區(qū)；小戶型好賣；市場(chǎng)空白；建安成本相對(duì)高；中天大配套優(yōu)勢(shì)；單價(jià)格改革２２００元，總價(jià)控制在10—20萬(wàn)，首付2萬(wàn)起，月供1000元以內(nèi)。抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)提高性價(jià)比（如：入戶花園可隔成一間）W來(lái)自其他區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)（戶型，單價(jià)，總價(jià)）。W以二房／三房為主；總價(jià)17萬(wàn)—26萬(wàn)，—5萬(wàn)，月供1000元左右；對(duì)面花園廣場(chǎng)的配套建設(shè)；S密度高O（機(jī)會(huì)）相對(duì)總價(jià)低；80—120m2的市場(chǎng)主流戶型，緊湊型二、三房；（五）交通條件項(xiàng)目緊臨新添大道（貴陽(yáng)至新天寨的必經(jīng)之路）旁，同時(shí)還有較大社區(qū)中天花園，過(guò)往的公交車輛有：17路、25路、51路、251路、252路、253路；中巴有：82路、95路、9路等，四、（S醫(yī)療衛(wèi)生第二人民醫(yī)院（原安寧醫(yī)院）、市第五人民醫(yī)院。因此，項(xiàng)目地塊來(lái)說(shuō)，衛(wèi)生狀況將是一個(gè)較為嚴(yán)重的問(wèn)題。衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以下四點(diǎn)：A、項(xiàng)目地周邊的汽車修理業(yè)比較繁榮，同時(shí)嚴(yán)重污染周邊環(huán)境。環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評(píng)判幾乎為零。（見(jiàn)下圖：） C、南面，中天玉蘭園。 （二）技術(shù)資料項(xiàng)目總占地面積：18462平方米。推廣通路定位 了解該社區(qū)消費(fèi)群接觸媒體的習(xí)慣、文化層次，了解他們對(duì)媒體——廣告的心理反映。建筑產(chǎn)品定位通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項(xiàng)目區(qū)域的人文習(xí)慣、生活方式以及項(xiàng)目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對(duì)周邊環(huán)境的地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)及建筑文化的研究，為本項(xiàng)目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。 報(bào)刊：首選貴陽(yáng)晚報(bào)，其次都市報(bào)，節(jié)目：社會(huì)新聞、經(jīng)濟(jì)生活、體育節(jié)目；252。 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約；252。三、從消費(fèi)者需求分析中梳理的產(chǎn)品方向（產(chǎn)品的最終定位還須結(jié)合宏觀及區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行綜合分析）u 產(chǎn)品市場(chǎng)地位：定位為貴陽(yáng)市中檔偏高的商品房住宅u 價(jià)格定位：1800－2500元/平方米，均價(jià)定在2000元/㎡u 消費(fèi)者市場(chǎng)地位：主力消費(fèi)群為中等偏高收入的貴陽(yáng)市民（家庭年收入為515萬(wàn)元）u 產(chǎn)品定位：252。l 對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度216。滿足不同層次的消費(fèi)者在付款量和付款方式的差異需求。有效值樣本數(shù)94個(gè)中間值20萬(wàn)眾數(shù)15萬(wàn)首期支付成數(shù)所占比例一成%二成%三成%四成以上%l 付款方式選擇此次調(diào)查顯示：％，采用分期付款的消費(fèi)者為16％，其主要為消費(fèi)能力較強(qiáng)的消費(fèi)者，其余為一次性付款，說(shuō)明貴陽(yáng)市消費(fèi)者逐漸接受了新型的消費(fèi)模式，少數(shù)有實(shí)力或者是還不太了解銀行按揭消費(fèi)模式將會(huì)采用一次性付款方式。216。l 購(gòu)買商品房決定和影響因素分析經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會(huì)學(xué)表明消費(fèi)者的購(gòu)買決定因素之一為消費(fèi)能力，即價(jià)格，另一因素為消費(fèi)需求，即產(chǎn)品的效益。 其他商業(yè)配套設(shè)施需求程度7表示經(jīng)常光顧，每月超過(guò)10次，5表示較多使用，每月使用5次，3表示偶爾使用，每月使用3次，1表示較少使用，每月1－3次。216。216。216。如圖所示：34%的被訪者認(rèn)為三房戶型面積為120平方米，其次，是110平方米和130平方米，分別占到總量的16%和17%，如圖所示：有80%的被訪者認(rèn)為四房戶型面積在140—150平方米之間。超過(guò)51％的潛在消費(fèi)者偏好三房?jī)蓮d一衛(wèi)或者兩衛(wèi)，其次為兩房，所占比例為35％，少量消費(fèi)者對(duì)四房或者五房有需求。 （二）消費(fèi)需求和傾向研究消費(fèi)者信息來(lái)源渠道分析貴陽(yáng)市消費(fèi)者最?？吹膱?bào)紙依次為貴陽(yáng)晚報(bào)、貴陽(yáng)都市報(bào)，最喜歡看的欄目是娛樂(lè)、經(jīng)濟(jì)、體育，最?？吹碾娨暸_(tái)為CCTVCCTVCCTV2與貴陽(yáng)電視臺(tái)1套，觀看廣西省內(nèi)電視臺(tái)依次為貴陽(yáng)電視臺(tái)1套而喜歡看的電視欄目為新聞、娛樂(lè)、體育，從調(diào)查問(wèn)卷中可以看出貴陽(yáng)市消費(fèi)者關(guān)心國(guó)家大事、關(guān)注國(guó)內(nèi)外形勢(shì)、區(qū)域新聞，熱愛(ài)生活，崇尚健康，易接受新事物。 訪者性別特征總體來(lái)看，此次調(diào)查受訪者對(duì)象男女比例大致一致，一般來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者家庭在進(jìn)行資金占用比例較大的消費(fèi)品購(gòu)買決策的過(guò)程中，男性占有主導(dǎo)作用，女性在購(gòu)買決策意見(jiàn)也占有較大權(quán)重，此次調(diào)查樣本基本能夠反映購(gòu)房決策性別比例。樣本分配如下：樣本分布比例城區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)金陽(yáng)新區(qū)下屬縣市樣本數(shù)量46258834所占比例%%%%%%二、消費(fèi)者特征和需求傾向研究（數(shù)據(jù)來(lái)源于消費(fèi)者調(diào)查）（一）客戶特征從圖中可以看出，被訪者大多以中青年為主，25－30歲之間的樣本占了總量的近66％。（三）調(diào)查范圍：整個(gè)貴陽(yáng)市：包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)。四季關(guān)懷宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙配套設(shè)施：特設(shè)雙語(yǔ)別墅幼兒園，位于小區(qū)中心2000㎡的尊貴豪華會(huì)所，配備棋牌室、臺(tái)球室、健身房…多種設(shè)施，更有室外網(wǎng)球場(chǎng)所場(chǎng)、游泳池，全新?tīng)I(yíng)造五彩生活購(gòu)買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者物業(yè)管理：㎡ ㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 售價(jià)優(yōu)勢(shì)b) 主力戶型：90—122平方c) 戶型沒(méi)有特點(diǎn)，方正結(jié)構(gòu)d) 金陽(yáng)概念e) 交通方便f) 洋房概念四、房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)l 主力戶型以二、三房為主；l 價(jià)格平穩(wěn)，個(gè)別有下調(diào)趨勢(shì)，如：玉蘭園、在水一方；l 市區(qū)樓盤(pán)數(shù)量少，因價(jià)格問(wèn)題，銷售較少；l 位于城郊結(jié)合部，樓盤(pán)由于性價(jià)比高，出現(xiàn)旺銷情況；l 首次和年青人置業(yè)比重增大；l 各樓盤(pán)中總價(jià)高，戶型大的單位有滯銷現(xiàn)象；l 在有一定環(huán)境、景觀配套，又有一定規(guī)模的樓盤(pán)對(duì)消費(fèi)者有吸引力；l 各樓盤(pán)包裝，通路、廣告、樓書(shū)資料上日趨專業(yè)化，重視樓盤(pán)的營(yíng)銷包裝，戰(zhàn)功者吸引了眾多的消費(fèi)者；l 產(chǎn)品總的印象不錯(cuò)；l 廣告上的投放量，賣點(diǎn)整理，手法專一。健康會(huì)所內(nèi)設(shè)有多種休閑娛樂(lè)設(shè)施。與山水共呼吸宣傳推廣渠道：售樓處、宣傳路牌、廣播、報(bào)紙購(gòu)買客戶：市區(qū)及小河片區(qū)居民及中青年中等收入為主配套設(shè)施：坐擁600畝社區(qū)山林公園、五大健身休閑廣場(chǎng)、一座大型康體娛樂(lè)中心、高爾夫果嶺練習(xí)場(chǎng)、旗艦商業(yè)巨頭、醫(yī)療保健中心、一所中校、兩所小學(xué)、三所幼兒園，給您一個(gè)生活的王國(guó)，購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、渡假生活配套，盡善盡美。華誼苑位置：貴陽(yáng)市陜西路152號(hào)規(guī)劃：占地面積：3300㎡；建筑面積：26000㎡；一棟高層主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：45％三房?jī)蓮d雙衛(wèi)：㎡—㎡占總戶數(shù)：50％四房?jī)蓮d雙衛(wèi)（復(fù)式）：㎡占總戶數(shù)：5％售價(jià)：2170元/㎡起 層差30元推廣主題：城市中心生活—盡享優(yōu)越無(wú)限宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購(gòu)買客戶：二次置業(yè)配套設(shè)施：毗鄰噴水池商業(yè)圈，購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)皆舉步可得，多路公交車直達(dá)，眾多康體運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所在咫尺；六幼、九幼、新東門小學(xué)、貴陽(yáng)六中、七中、師大、省圖書(shū)館、博物館圍繞四周，構(gòu)造立體教育體系。宣傳推廣渠道：售樓處購(gòu)買客戶：多為29—49歲公務(wù)員、公司職員、經(jīng)商者等三口之家。月 小高層：㎡中天小花幼兒園、貴陽(yáng)中天北京小學(xué)、在天北京四中，引進(jìn)全新教育模式，形成省內(nèi)住宅小區(qū)中最完整的一流學(xué)區(qū)，解決了業(yè)主的后顧之憂。可以看出，在本項(xiàng)目的位置，做小面積的一房一廳一衛(wèi)在一定程度上可以滿足部分目標(biāo)客戶的基本需求，同時(shí)，會(huì)影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，而緊湊的小三房以其面積小總價(jià)少，功能分區(qū)明顯，能滿足一家基本居住所需，必將贏得市場(chǎng)認(rèn)同。第三章、在售樓盤(pán)狀況一、在售樓盤(pán)價(jià)格樓盤(pán)名稱價(jià)格（元/平方米）大正君竹苑1850起中天玉蘭園多層：2180起；小高層：2580起曦陽(yáng)山莊1900小石城（一期）多層：1850起智慧龍城多層：1950起；小高層： 2280起興隆城市花園多層：1910起；小高層：1858起山水黔城小高層：1910起；別墅：4800起錦繡家園（二期）多層（電梯）：6+1 2380 小高層：12+1 2580 鳳凰佳苑1880起，30元層差（20層）鳳凰翠堤1780起廣信四季家園（三期）多層：1430起；小高層：1510起近水樓2200元/㎡起經(jīng)典時(shí)代（二期）多層（電梯）：8+1 2680；小高層：12+1 2580 振華華誼苑2170起，層差30元（27層）從上可知：貴陽(yáng)市各個(gè)區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格有明顯的差異，以云巖區(qū)與南明區(qū)的價(jià)格最高，而風(fēng)景優(yōu)美但距離市區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤(pán)價(jià)格偏低，但較成熟的小河區(qū)由于其逐漸成熟的配套和區(qū)域大盤(pán)的帶動(dòng)，小河區(qū)價(jià)格逐漸走高，但今年價(jià)格升幅較??；可以看出本市樓盤(pán)價(jià)格的區(qū)域性特征非常明顯，成熟的區(qū)域、配套齊全的區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格自然相對(duì)較高，相反，配套缺乏，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的樓盤(pán)價(jià)格則低。（5） 購(gòu)房客戶以市區(qū)和本地居民為主購(gòu)房客戶主要以市區(qū)的中等收入階層和本地居民的首次置業(yè)及換房者為消費(fèi)主體。 （六）新天寨片區(qū)市場(chǎng)狀況（1） 市場(chǎng)供求量大，形成大社區(qū)較多由于市區(qū)商品房供應(yīng)量的減少，本區(qū)域住宅規(guī)劃量近年來(lái)開(kāi)始劇增，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，而其性價(jià)比吸引了大量市區(qū)購(gòu)買者青睞，由于屬于郊區(qū)地域環(huán)境的不成熟，樓盤(pán)項(xiàng)目以配套、環(huán)境相結(jié)合的大型住宅小區(qū)為主。 （2） 商業(yè)配套不齊全目前無(wú)居住人口，但是由于在區(qū)域內(nèi)政府、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等的逐個(gè)進(jìn)駐，將來(lái)會(huì)慢慢形成熱點(diǎn)。其中以80120的面積區(qū)間為主。 產(chǎn)品分析（1） 樓盤(pán)重視外部和內(nèi)部環(huán)境開(kāi)發(fā)商選擇地塊多考慮自然環(huán)境，樓盤(pán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。因而買個(gè)好風(fēng)景，買個(gè)閑暇的好心情，成為城區(qū)購(gòu)房者的新理念。將是明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新亮點(diǎn)。（2） 戶型以中型面積為主該片區(qū)的戶型以三房為主，三房面積100146平方米之間，屬于中型戶型結(jié)構(gòu)。（2） 樓盤(pán)供應(yīng)量大大盤(pán)成為小河片區(qū)的亮點(diǎn)和主力，興隆城市花園、山水黔城等超級(jí)大盤(pán)領(lǐng)引區(qū)域潮流和吸引城區(qū)消費(fèi)者。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。市場(chǎng)產(chǎn)品（1） 樓盤(pán)主要以中高檔為主該區(qū)域樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)主要以中等和偏高端產(chǎn)品為主，高端主要由于價(jià)格而決定.（2） 戶型面積豐富，大社區(qū)的樓盤(pán)以中大戶型為主，而小規(guī)模樓盤(pán)則以過(guò)渡型、投資型的中小戶型為主經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從兩房、三房、四房、復(fù)式、別墅等都有。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中高價(jià)位。在貴陽(yáng)做商品房開(kāi)發(fā)，大有可為，前途光明；l 兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點(diǎn)實(shí)行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式的快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路；l 在理性消費(fèi)漸成主流的今天二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場(chǎng)住房產(chǎn)品的主流產(chǎn)品；l 商品房市場(chǎng)在貴陽(yáng)地區(qū)應(yīng)有廣泛的市場(chǎng)潛量；l 三居室是人們?cè)谶x擇居住產(chǎn)品時(shí)的第一需要；l 從目前的收入水平來(lái)看，總房?jī)r(jià)在1523萬(wàn)的商品房是市場(chǎng)的主要可接受的合理價(jià)位；l 本項(xiàng)目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽(yáng)市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調(diào)控的有利影響；l 貴陽(yáng)市人均GDP值2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；l 當(dāng)前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)強(qiáng)勁；l 普通住宅成為拉動(dòng)市場(chǎng)的絕對(duì)主力；l 2000至2500元/平方是市場(chǎng)對(duì)住宅商品普遍接受的價(jià)格區(qū)間；l 貴陽(yáng)市目前的住房消費(fèi)仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主；l 郊居化居住已被接受認(rèn)同。2． 2003年貴陽(yáng)房地產(chǎn)交易會(huì)