【正文】 未有的投放量，把人們的五官轟炸到不知東西，其中的經(jīng)典時代、在水一方、玉蘭園、欣歆園、曦陽山莊，山水黔城等更成為家喻戶曉、未來理想生活的代名詞，銷售也是捷報頻傳，所有這些都昭示著房地產(chǎn)業(yè)在貴陽已步入了發(fā)展的快車道，本項(xiàng)目正是在這種環(huán)境下啟動的，有著良好的市場氣氛。l 市場消費(fèi)活躍，外貿(mào)進(jìn)出口降幅趨緩消費(fèi)需求規(guī)模日益擴(kuò)大，消費(fèi)品市場繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。通過分析，研究人員認(rèn)為，擁有商品房（戶型好、環(huán)境好、配套好）作為一種小康生活的標(biāo)準(zhǔn)，是絕大多數(shù)城市人的愿望，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們收入水平的提高，商品房市場在貴陽地區(qū)所占份額雖小,但有廣泛的市場基礎(chǔ)和前景?！百F陽”因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之南而得名。合理引導(dǎo)商品住宅的開發(fā)方向與規(guī)模，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低中心區(qū)人口密度。%。2． 2003年貴陽房地產(chǎn)交易會盛況空前，成交創(chuàng)新高：以改善住房，奔向小康為主題的2003年貴陽房地產(chǎn)交易展示會，利用其具有的越境性、自由性、集中性的優(yōu)勢，匯集到大量房源、商家、價格等信息，通過分析可以對2004年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢有一個了解：l 規(guī)模：參展項(xiàng)目84個，建筑面積516萬平方（其中經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房417萬平方，占81%）。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。因而買個好風(fēng)景，買個閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念。 （六）新天寨片區(qū)市場狀況（1） 市場供求量大，形成大社區(qū)較多由于市區(qū)商品房供應(yīng)量的減少，本區(qū)域住宅規(guī)劃量近年來開始劇增，市場供應(yīng)量較大，而其性價比吸引了大量市區(qū)購買者青睞，由于屬于郊區(qū)地域環(huán)境的不成熟，樓盤項(xiàng)目以配套、環(huán)境相結(jié)合的大型住宅小區(qū)為主。中天小花幼兒園、貴陽中天北京小學(xué)、在天北京四中，引進(jìn)全新教育模式，形成省內(nèi)住宅小區(qū)中最完整的一流學(xué)區(qū)，解決了業(yè)主的后顧之憂。與山水共呼吸宣傳推廣渠道：售樓處、宣傳路牌、廣播、報紙購買客戶：市區(qū)及小河片區(qū)居民及中青年中等收入為主配套設(shè)施：坐擁600畝社區(qū)山林公園、五大健身休閑廣場、一座大型康體娛樂中心、高爾夫果嶺練習(xí)場、旗艦商業(yè)巨頭、醫(yī)療保健中心、一所中校、兩所小學(xué)、三所幼兒園，給您一個生活的王國，購物、休閑、餐飲、娛樂、渡假生活配套，盡善盡美。樣本分配如下：樣本分布比例城區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)金陽新區(qū)下屬縣市樣本數(shù)量46258834所占比例%%%%%%二、消費(fèi)者特征和需求傾向研究（數(shù)據(jù)來源于消費(fèi)者調(diào)查）（一）客戶特征從圖中可以看出，被訪者大多以中青年為主，25－30歲之間的樣本占了總量的近66％。如圖所示：34%的被訪者認(rèn)為三房戶型面積為120平方米，其次，是110平方米和130平方米，分別占到總量的16%和17%，如圖所示：有80%的被訪者認(rèn)為四房戶型面積在140—150平方米之間。 其他商業(yè)配套設(shè)施需求程度7表示經(jīng)常光顧，每月超過10次，5表示較多使用，每月使用5次，3表示偶爾使用，每月使用3次，1表示較少使用，每月1－3次。滿足不同層次的消費(fèi)者在付款量和付款方式的差異需求。 報刊：首選貴陽晚報，其次都市報，節(jié)目：社會新聞、經(jīng)濟(jì)生活、體育節(jié)目；252。（見下圖：） C、南面，中天玉蘭園。醫(yī)療衛(wèi)生第二人民醫(yī)院（原安寧醫(yī)院）、市第五人民醫(yī)院。密度高O（機(jī)會）來自其他區(qū)域的競爭（戶型，單價，總價）。中天大配套優(yōu)勢；定位，首個小戶型精品社區(qū)；市場存不存在曦陽山莊的啟示小戶型趨勢 梳理25—30歲為置業(yè)主力貴陽人的時尚趨向消費(fèi)的市場基礎(chǔ)精品小戶型社區(qū)創(chuàng)造市場關(guān)鍵點(diǎn)存在風(fēng)險此區(qū)位做小戶型合不合適大社區(qū)概念大配套中天花園較差的地段價位優(yōu)勢唯一性優(yōu)勢比高層實(shí)用率高和市區(qū)比做小戶型的比較優(yōu)勢比價位2600元低區(qū)位優(yōu)勢和小河、烏當(dāng)比配套、社區(qū)、品牌優(yōu)勢定位關(guān)鍵：T戰(zhàn)略小戶型好賣；單價格改革２２００元，總價控制在10—20萬，首付2萬起，月供1000元以內(nèi)。W相對總價低；因此，項(xiàng)目地塊來說，衛(wèi)生狀況將是一個較為嚴(yán)重的問題。 （二）技術(shù)資料項(xiàng)目總占地面積：18462平方米。 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約；252。有效值樣本數(shù)94個中間值20萬眾數(shù)15萬首期支付成數(shù)所占比例一成%二成%三成%四成以上%l 付款方式選擇此次調(diào)查顯示：％，采用分期付款的消費(fèi)者為16％，其主要為消費(fèi)能力較強(qiáng)的消費(fèi)者，其余為一次性付款，說明貴陽市消費(fèi)者逐漸接受了新型的消費(fèi)模式，少數(shù)有實(shí)力或者是還不太了解銀行按揭消費(fèi)模式將會采用一次性付款方式。216。超過51％的潛在消費(fèi)者偏好三房兩廳一衛(wèi)或者兩衛(wèi)，其次為兩房，所占比例為35％，少量消費(fèi)者對四房或者五房有需求。（三）調(diào)查范圍：整個貴陽市：包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和金陽新區(qū)。華誼苑位置：貴陽市陜西路152號規(guī)劃：占地面積：3300㎡；建筑面積：26000㎡；一棟高層主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：45％三房兩廳雙衛(wèi)：㎡—㎡占總戶數(shù)：50％四房兩廳雙衛(wèi)（復(fù)式）：㎡占總戶數(shù)：5％售價：2170元/㎡起 層差30元推廣主題：城市中心生活—盡享優(yōu)越無限宣傳推廣渠道：售樓處、報紙購買客戶：二次置業(yè)配套設(shè)施：毗鄰噴水池商業(yè)圈，購物、休閑、餐飲、娛樂皆舉步可得，多路公交車直達(dá)，眾多康體運(yùn)動場所在咫尺；六幼、九幼、新東門小學(xué)、貴陽六中、七中、師大、省圖書館、博物館圍繞四周，構(gòu)造立體教育體系?？梢钥闯?，在本項(xiàng)目的位置，做小面積的一房一廳一衛(wèi)在一定程度上可以滿足部分目標(biāo)客戶的基本需求，同時，會影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，而緊湊的小三房以其面積小總價少，功能分區(qū)明顯，能滿足一家基本居住所需，必將贏得市場認(rèn)同。 （2） 商業(yè)配套不齊全目前無居住人口，但是由于在區(qū)域內(nèi)政府、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等的逐個進(jìn)駐，將來會慢慢形成熱點(diǎn)。將是明年房地產(chǎn)市場的新亮點(diǎn)。市場產(chǎn)品（1） 樓盤主要以中高檔為主該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以中等和偏高端產(chǎn)品為主，高端主要由于價格而決定.（2） 戶型面積豐富，大社區(qū)的樓盤以中大戶型為主，而小規(guī)模樓盤則以過渡型、投資型的中小戶型為主經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從兩房、三房、四房、復(fù)式、別墅等都有。本項(xiàng)目正是在這樣的環(huán)境下運(yùn)行，國家的產(chǎn)業(yè)大政策為其奠定了良好的基礎(chǔ)和市場前景。房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動我市投資快速增長的主要因素之一。四居室的產(chǎn)品在現(xiàn)有房型比例中位居第二，研究人員認(rèn)為，在房改私房占主要住房形態(tài)的今天，其中大部份是福利房時代國家按需分配的產(chǎn)物，這一部份住戶因處于社會的中高層，更有二次置業(yè)的愿望和實(shí)力。古代貴陽盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹子命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴陽簡稱“筑”。本項(xiàng)目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調(diào)控的有利影響。l 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)政收入增勢良好，金融機(jī)構(gòu)存、貸款穩(wěn)步增加。參展樓盤的最高價是中天世紀(jì)新城的連排別墅4400元/平方，最低為麒龍城市花園（位于清鎮(zhèn)市云嶺大道）980元/平方。（4） 區(qū)域內(nèi)樓盤基本都為小區(qū)形式由于區(qū)域自然環(huán)境好，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤結(jié)合自然環(huán)境并注重小區(qū)內(nèi)園林設(shè)計。（3） 區(qū)域配套設(shè)施不齊全做為又一新開發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)剛剛處于啟動階段，周邊配套并不完善，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等設(shè)施非常欠缺。（2） 區(qū)域配套不齊全目前居住人口混雜，但是由于在區(qū)域經(jīng)過幾年發(fā)展，已經(jīng)形成一定規(guī)模，商業(yè)配套等各項(xiàng)設(shè)施將逐漸改善?？刁w俱樂部、社區(qū)醫(yī)院。物業(yè)管理：㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 區(qū)域地理優(yōu)勢b) 交通優(yōu)勢c) 環(huán)境優(yōu)勢d) 戶型優(yōu)勢e) 售樓處人氣很旺，超過了所調(diào)查的其他樓盤l 樓盤名稱：錦繡家園（二期）位置：貴陽市富源北路3號規(guī)劃：占地面積：29400㎡ 分兩期開發(fā) 二期占地：17400㎡，建筑面積：88200㎡ 分兩期開發(fā) 二期建筑面積：48200㎡主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：25％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：50％售價：多層（電梯）：6+1 2380元/㎡ 小高層：12+1 2580元/㎡推廣主題：翡翠居家 錦繡生活宣傳推廣渠道：售樓處、報紙購買客戶：年青上班一族，第一次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有1200平方米的會所，康體設(shè)施應(yīng)有盡有。此部分人為市場中最具購買力的客戶，也是市場上的主力購房群體。風(fēng)格比例歐陸豪華%新古典主義%現(xiàn)代風(fēng)格%北美風(fēng)格%現(xiàn)代中式風(fēng)格%都不喜歡%無所謂% l 建筑風(fēng)格、交樓標(biāo)準(zhǔn)、樓型、樓體結(jié)構(gòu)幾個備選的樓盤風(fēng)格中，有將近50％的潛在消費(fèi)者選擇現(xiàn)代風(fēng)格的建筑風(fēng)格，其次分別有16％的消費(fèi)者選擇歐陸風(fēng)格、％消費(fèi)者選擇現(xiàn)代中式建筑。調(diào)查顯示：受訪者對超市、小商場和零售店的光顧每月超過10次，經(jīng)常光顧。（三）開發(fā)商和項(xiàng)目認(rèn)知情況 l 對馳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的認(rèn)知情況（含開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目）此次調(diào)查中僅有12％的受訪者知道馳峰公司，當(dāng)問及是否知道馳峰公司所開發(fā)的項(xiàng)目時，基本上所有的受訪者回答說不知道，說明馳峰公司在品牌建設(shè)上面尚需要加強(qiáng)，為增加購買者的消費(fèi)信心和對發(fā)展商的信任度，在前期的策劃和后期的銷售，應(yīng)當(dāng)注意發(fā)展商的品牌建設(shè)和宣傳，特別是在信譽(yù)和產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量方面的打造。 電視頻道：貴陽一臺，貴陽4臺，節(jié)目：社會新聞、經(jīng)濟(jì)生活、娛樂節(jié)目；u 概念：大型成熟社區(qū)，配套完善，花園式小區(qū)，精品生活；第五章 市場定位本報告立志在了解研究貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，預(yù)測未來發(fā)展趨勢，由市場反映的訊息定位本項(xiàng)目。（見下圖：） D、中天花園與黃山?jīng)_村。都市省內(nèi)比較有名的醫(yī)院，離本項(xiàng)目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。中天玉蘭園的潛在客戶；S客戶挑剔度相對低；借助中天大配套，將部份功能配套共享，形成小戶型，大社區(qū)；創(chuàng)造市場，容易引起市場轟動，存在風(fēng)險，但風(fēng)險不是硬傷，可以通過產(chǎn)品和營銷來化解；效居小戶型的消費(fèi)觀念培育；S（25—35歲是成長的主力市場）戶型30—100平米戶型創(chuàng)新（入戶花園／四房做TOWNHOUSE）。差異玉蘭園；（二房三房略?。姆可倭垦a(bǔ)充）； D、位于項(xiàng)目地周邊的廠礦企業(yè)的排放物，衛(wèi)生狀況極差。三、項(xiàng)目總體評價（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于貴陽市云巖區(qū)茶店，中天花園旁，緊臨新添大道，屬于貴陽市的城郊結(jié)合部。252。在市場定位時可以考慮滿足不同層次的消費(fèi)者需求，主要可以通過不同朝向和不同位置來拉開差價，同時促進(jìn)不同檔次和不同定位的單位銷售。 智能化設(shè)施 63％的受訪者對車庫有要求，根據(jù)貴陽現(xiàn)在的收入水平和消費(fèi)水平，可以適當(dāng)?shù)卦谛^(qū)內(nèi)地下室或者或者架空層配備一定的停車場，可以按照小區(qū)戶數(shù)以1：3的比例來確定停車場數(shù)量。 消費(fèi)者產(chǎn)品需求研究如圖所示：購房者主要偏好兩房、三房和四房。（二）調(diào)查對象：貴陽市常住居民的和潛在的購房者，年齡在20～65歲之間。物業(yè)管理：多層：㎡ 小高層：㎡起特點(diǎn)總結(jié)：a) 成熟大社區(qū)，生活配套好b) 物業(yè)管理好c) 小區(qū)規(guī)劃好d) 中國名盤50強(qiáng)概念e) 戶型好f) 現(xiàn)階段屬于區(qū)域高價位物業(yè)g) 建筑立面設(shè)計好h) 交通不方便i) 由于樓盤被大眾認(rèn)為是貴陽市品質(zhì)最好的樓盤，吸引了大量兩城區(qū)的購買者l 樓盤名稱：振華可以看出，本市樓盤戶型一般是居家型的三房，三口之家居住的兩房，而面積較小的一房一廳一衛(wèi)供應(yīng)較少，吸引以投資為主或是剛參加工作不久的外地人，或是想要與父母分開住的年輕人。（五）金陽新區(qū)市場狀況（1） 有一定需求市場由于市政府搬遷此區(qū)，金陽新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，但畢竟離市區(qū)較遠(yuǎn)，且各方面不成熟，市場多為集體團(tuán)購為主，目前市場需求有限。目前已有幾十家房開公司圈地進(jìn)入該片區(qū)，容易營造大社區(qū)的居住氛圍，居住空間純凈。（3