【正文】 積： 42700㎡，小高層和多層組成主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：9198㎡占總戶數(shù)：20％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：30％四房兩廳雙衛(wèi)：146─㎡占總戶數(shù)：40％復(fù)式： 188236㎡占總戶數(shù)：10%售價：多層：2180元/㎡起 小高層：2580元/㎡起推廣主題：美麗小城每一天宣傳推廣渠道：售樓處、公交車體、路牌廣告、報紙、廣播、電視購買客戶：30—40歲二次置業(yè)者居多配套設(shè)施：中天花園擁有完善的社區(qū)配套。（3） 價格在1300元/平方米左右樓盤價格屬于貴陽市較低水平，近年價格有所上升，但短期內(nèi)難以提高。（2） 戶型以中型面積為主以居家型的兩房與三房戶型為主，兩房面積在80—90平方米，三房面積在100—125平方米.（3） 價格在1400元/平方米左右樓盤價格在逐漸走高，但短期內(nèi)難以提高。（2） 戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，戶型從、兩房、三房、四房都有。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，區(qū)域住宅的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。市場產(chǎn)品（1） 規(guī)模大，以中高檔為主所開發(fā)的樓盤規(guī)模較大，這也造成其開發(fā)的檔次高。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于中等偏高價位。主力單價穩(wěn)定在3000左右。l 住宅價格小幅上揚從銷售量和價格的分析可以看出2000至2500元/平方是市場對住宅商品普遍接受的價格區(qū)間。 經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)：單位：億元數(shù)據(jù)來源：《2003年貴陽統(tǒng)計年鑒》今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８％以上，力爭達到９％，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)提高３個百分點，實現(xiàn)利稅和新產(chǎn)品產(chǎn)值增幅高于經(jīng)濟增長幅度。全年市場物價基本穩(wěn)定。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值37億元，%。房價收入比為9時：房價為：24263*9/100=2183元/平方6. 貴陽市近期規(guī)劃（20032005）摘要1． 2005年城區(qū)總?cè)丝冢? 2． 規(guī)劃對城市中心區(qū)的布局要求:堅持疏解人口,調(diào)整 結(jié)構(gòu),完善功能、提高品味的原則,3． 對于住房建設(shè)，要建立完善以商品住宅供應(yīng)為主體，經(jīng)濟適用房，廉租房供應(yīng)主補充的多層次住宅供應(yīng)體制。貴陽市總面積：8034KM2 人口：340萬 總戶數(shù)：89萬戶 新婚人數(shù)：23361人（女）行政設(shè)置云巖區(qū)南明區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)小河區(qū)三縣一市面積（KM2）人口（人）5564534930803193982921301748411132811455206人口密度(人/KM2)82445534334673383262戶數(shù)（戶）14632813387069138791394719836980376221新婚人數(shù)（女）306926841864197619871180106012．2002年度貴陽市人口狀況（2002年）。貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的市場調(diào)研報告作者：日期：謹(jǐn)呈：XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 馳峰（峰景園）市場調(diào)研報告二00三年十二月二十六日第一章 市場分析一、城市概況基本概況中國古代以山北為陰，山南為陽。在貴陽做商品房開發(fā)，大有可為，前途光明。5．居民收支狀況 期初手存現(xiàn)金：期未手存現(xiàn)金：可支配收入：家庭總支出：6680元/人（其中：消費支出：，購房支出：，其他支出：） 從上述資料計算得出：貴陽市的房價水平的理論值：房價收入比為6時：房價為：**6/100=1456元/平方房價收入比為7時：房價為：24263*7/100=1698元/平方總結(jié)：從目前的收入水平來看，總房價在1523萬的商品房是市場的主要需求點。l 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯增強繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，深化企業(yè)改革，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，努力開拓市場，工業(yè)經(jīng)濟保持良好發(fā)展態(tài)勢，生產(chǎn)持續(xù)加速。零售業(yè)已進入全新的發(fā)展階段，以規(guī)模經(jīng)營為特征的現(xiàn)代零售商業(yè)大潮正在興起，諾瑪特、沃爾瑪（即將入駐）等一批商業(yè)超市進一步加大擴張力度，北京華聯(lián)、百盛等一批國內(nèi)外知名零售商業(yè)巨頭紛紛搶灘貴陽，為我市消費品市場注入了新的生機和活力。收入的增加使我市居民消費也隨之上升，全年城市居民人均消費性支出為5801元，%。1． 貴陽市2003年19月房地產(chǎn)住宅市場運行情況l 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅增長（%）l 品房實際預(yù)售面積平穩(wěn)增長，住宅市場需求強勁，普通住宅成為拉動市場的絕對主力在高層與經(jīng)濟房銷售下降的情況下，普通商品房一枝獨秀，%，說明普通住宅以綜合性價比最優(yōu)，成為市場最受歡迎的住宅產(chǎn)品。隨位置的不同、開發(fā)質(zhì)素不同，價格也隨之變化。（3） 價格主要在1800元/平方米以上統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在2000元/ 平方米以上。（4） 建筑及園林設(shè)計領(lǐng)先區(qū)域內(nèi)樓盤多采用流行的現(xiàn)代建筑設(shè)計手筆，風(fēng)格新穎、大氣，顯示樓盤實力和品質(zhì)。由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場等休閑娛樂設(shè)施，把居住休閑以及健康運動融入一體，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，用水體和綠化點綴小區(qū)環(huán)境。產(chǎn)品狀況（1） 較為重視內(nèi)部環(huán)境樓盤較為重視內(nèi)部環(huán)境，全封閉的物業(yè)管理必不可少，同時，小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃較好，以滿足業(yè)主日常基本休閑娛樂所需。（2） 戶型以中型面積為主各類戶型均有，主要以居家的兩、三房戶型為主，面積在80－125平方米區(qū)間。物業(yè)管理：─㎡l 樓盤名稱：智慧龍城位置：貴陽市云巖區(qū)松山北路1號規(guī)劃：占地面積： 33公頃；建筑面積： 550000㎡ ， 一期：100000㎡主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：20％三房兩廳兩衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：40％售價：多層：1950元起 小高層：12+1 2280元/㎡起推廣主題：智慧龍城—城上城楓園）位置：貴陽市宅吉蠻坡規(guī)劃：占地面積： 370000㎡（總）， 一期100000㎡ ，建筑面積： 一期105158㎡；多層為主主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)： —㎡占總戶數(shù)：50％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：40％售價：多層：1850元/㎡起推廣主題：居于半山是一種自然更是一種生活宣傳推廣渠道：分展場、售樓處、報紙購買客戶：多為第二次置業(yè)的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有多功能會所、運動休閑設(shè)施包括：網(wǎng)球場，羽毛球場，健身房、乒乓球場等、幼兒園、小學(xué)、大型超市等等物業(yè)管理：㎡特點總結(jié)：a) 戶型好b) 價格偏高c) 銷售現(xiàn)場管理一般化d) 借助欣歆的名氣，對樓盤形象有提升e) 山地建筑，使用上有所不便f) 區(qū)域處于開發(fā)過程中，環(huán)境比較臟亂g) 交通不及中天花園方便l 樓盤名稱：山水黔城（一期風(fēng)臨半島）位置：貴陽市南明區(qū)四方河規(guī)劃：占地面積： 1500畝，建筑面積（總）：900000㎡ 主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：㎡占總戶數(shù)：10％三房兩廳一衛(wèi)：㎡占總戶數(shù)：20％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：40％四房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：20％售價：7層、13層（帶電梯）：1910元/㎡起 別墅：4800元/㎡起推廣主題：城市上游生活。物業(yè)管理：㎡特點總結(jié)：a) 戶型好b) 區(qū)位好c) 城區(qū)多層+小高層住宅的精品小區(qū)d) 售價高e) 離貴鋼太近污染較大l 樓盤名稱：近水樓位置：貴陽市湘雅村（原電池廠斜對面）規(guī)劃：占地面積：3000多㎡，建筑面積：21000㎡主力戶型：一房一廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：10％兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：40％三房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：50％售價：2200元/㎡起推廣主題：城市中心生活—盡享優(yōu)越無限宣傳推廣渠道：售樓處、報紙配套設(shè)施：除少量綠化，無其它設(shè)施。由于潛在消費者都有購房需求，被訪問者比較容易接受。 受訪者職業(yè)特征將近50％的受訪者在國家和企事業(yè)單位擔(dān)任社會地位較高和收入較穩(wěn)定的職位，這部分人群是購房的主力人群，加上私營業(yè)主和專業(yè)技術(shù)人員，超過72％的受訪者為管理階層，此次調(diào)查的樣本較有針對性和代表性，可以定位上述人群為潛在目標(biāo)客戶。 l 戶型l 戶型 l 面積由左圖可以發(fā)現(xiàn)：34％的消費者偏好90－109平方米的中等面積戶型，33％的消費者喜歡110－149平方米的大戶型，這和消費者偏好兩房和三房在戶型和面積的配比和結(jié)合上是統(tǒng)一的。216。216。l 心理價位測定216。％的潛在消費者可以接受首期付款5萬，50％的消費者可以承受的月供為600－1200元，和當(dāng)?shù)氐氖杖胨胶拖M能力較為一致。216。 樓型：小高層和帶電梯多層混合（此為消費者意愿，不代表研究結(jié)論）；252。項目的銷售價格定位 通過對該項目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢，市場現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項目的產(chǎn)品品質(zhì)及價格，對消費心理，購買行為的影響程度，為本項目的價格定位以及營銷組合提供依據(jù)。其中：商業(yè)建筑面積：3392平方米； 住宅建筑面積：26660平方米； 停車場面積：5000平方米； 庫房面積：1728平方米；容 積 率：；覆 蓋 率：？綠 化 率：？（三）地塊資源項目地東臨新添大道，南面與西面是中天花園，北臨黃山?jīng)_村，項目地自然資源較為貧乏。C、噪音污染：地塊緊臨新添大道，車流量較大，因交通而產(chǎn)生的噪音影響較為嚴(yán)重。居民習(xí)慣的日常購物場所項目區(qū)域為目前貴陽市城市邊緣，雖然臨近中天花園，但周邊沒有上規(guī)模與檔次的購物場所，只有一些便利店，周邊居民購物都要到市區(qū)內(nèi)。O風(fēng)險?。☉粜褪鼙姸?，較安全）W（劣勢）全多層社區(qū)；實現(xiàn)配套共享T（威脅）借肋中天的配套優(yōu)勢，提高性價比頂層TOWNHOUSE梳理：（產(chǎn)品方面）市面同類產(chǎn)品多，區(qū)位價格優(yōu)勢不明顯，可能賣的慢空中花園立面歐化環(huán)境山景中天配套受眾面廣安全型大眾化（營銷方面）差異中天產(chǎn)品，吸引消化中天客戶戶型配比—（80—120m2）產(chǎn)品優(yōu)化關(guān)鍵點 產(chǎn)品創(chuàng)新玉蘭園潛在客戶中天花園客戶會所玉蘭園暢銷戶型復(fù)制立面，環(huán)境（小環(huán)境）優(yōu)于玉蘭園多層為主和玉蘭園形成性價比（入戶花園）共享中天配套（教育）90（）教育定位關(guān)鍵：通過SWOT分析和戰(zhàn)略梳理，采用此定位.好處是：受眾面廣，風(fēng)險低，差異中天。有利于提高單價；戶數(shù)量大。S細分受眾，主推三類產(chǎn)品，規(guī)避戶數(shù)量大；T戰(zhàn)略1