【文章內(nèi)容簡介】 作出）；e) 樓書制作有特色，對樓盤基本狀況表述較為清楚；l 樓盤名稱：中天玉蘭園位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道南段289號規(guī)劃：占地面積： 36畝；建筑面積： 42700㎡，小高層和多層組成主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：9198㎡占總戶數(shù)：20％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：30％四房兩廳雙衛(wèi)：146─㎡占總戶數(shù)：40％復(fù)式： 188236㎡占總戶數(shù)：10%售價(jià)：多層：2180元/㎡起 小高層：2580元/㎡起推廣主題：美麗小城每一天宣傳推廣渠道：售樓處、公交車體、路牌廣告、報(bào)紙、廣播、電視購買客戶：30—40歲二次置業(yè)者居多配套設(shè)施：中天花園擁有完善的社區(qū)配套。中天小花幼兒園、貴陽中天北京小學(xué)、在天北京四中，引進(jìn)全新教育模式，形成省內(nèi)住宅小區(qū)中最完整的一流學(xué)區(qū)，解決了業(yè)主的后顧之憂?？刁w俱樂部、社區(qū)醫(yī)院。農(nóng)貿(mào)市場、Shopping mall等眾多配套設(shè)施，造就省內(nèi)唯一大型、高品質(zhì)純住宅小區(qū)。物業(yè)管理：多層：㎡月 小高層：㎡月起特點(diǎn)總結(jié)：a) 大部份購房者是因?yàn)闆_著中天的學(xué)校產(chǎn)生購買b) 價(jià)格過高，降價(jià)能起到很好的促銷效果c) 主力戶型過大，總價(jià)過高d) 沿街樓戶型朝向不好（主臥和客廳面大街）e) 銷售通路設(shè)計(jì)不合理f) 銷售技巧單一，接待不專業(yè)，不熱情g) 建筑外觀過時(shí)城郊板塊中：交通優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、大社區(qū)完好配套優(yōu)勢、名牌學(xué)校優(yōu)勢。l 樓盤名稱：智慧龍城位置：貴陽市云巖區(qū)松山北路1號規(guī)劃：占地面積： 33公頃；建筑面積： 550000㎡ ， 一期：100000㎡主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：20％三房兩廳兩衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：40％售價(jià)：多層：1950元起 小高層：12+1 2280元/㎡起推廣主題：智慧龍城—城上城第一居所宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者配套設(shè)施：運(yùn)動(dòng)、購物、休閑、娛樂、醫(yī)療、國際化教育、郵政、銀行、會所物業(yè)管理：㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 有價(jià)格優(yōu)勢b) 大社區(qū)優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、綠化優(yōu)勢c) 區(qū)域環(huán)境比較差：d) 期房問題、拆遷問題e) 戶型設(shè)計(jì)及多元化優(yōu)勢f) 周邊生活圈屬社會底層，治安差g) 無銷售技巧，接待比較差h) 有城區(qū)概念l 樓盤名稱：興隆城市花園位置：貴陽市小河漓江路57號規(guī)劃：占地面積： 190000㎡；建筑面積： 320000㎡，多層7層為主主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：81 —86㎡占總戶數(shù)：19％三房兩廳雙衛(wèi)：106—148㎡占總戶數(shù)：33％四房兩廳雙衛(wèi)：157—188㎡占總戶數(shù)：35％售價(jià)：多層：1910元/㎡起 小高層：1858元/㎡起推廣主題：仁者樂山，智者樂水。宣傳推廣渠道：售樓處購買客戶：多為29—49歲公務(wù)員、公司職員、經(jīng)商者等三口之家。配套設(shè)施：貴陽市社區(qū)最大的幼兒園—新世紀(jì)興隆中英文幼兒園，5000平方米紅華便利興隆超市，5000平方米洗浴中心設(shè)置棋牌室、書吧、健身室、閱覽室、室內(nèi)恒溫游泳池和室外游泳池，同時(shí)在小區(qū)中心開辟1300平方米地塊建設(shè)成兩個(gè)室外仿NBA標(biāo)準(zhǔn)籃球場，還將在室內(nèi)架空層設(shè)置壁球、桌球、乒乓球等近二十項(xiàng)普及性運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施。并全方位提供管道直飲水。物業(yè)管理：多層：㎡ 小高層：㎡起特點(diǎn)總結(jié)：a) 成熟大社區(qū)，生活配套好b) 物業(yè)管理好c) 小區(qū)規(guī)劃好d) 中國名盤50強(qiáng)概念e) 戶型好f) 現(xiàn)階段屬于區(qū)域高價(jià)位物業(yè)g) 建筑立面設(shè)計(jì)好h) 交通不方便i) 由于樓盤被大眾認(rèn)為是貴陽市品質(zhì)最好的樓盤，吸引了大量兩城區(qū)的購買者l 樓盤名稱：振華華誼苑位置：貴陽市陜西路152號規(guī)劃：占地面積：3300㎡；建筑面積：26000㎡；一棟高層主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：45％三房兩廳雙衛(wèi)：㎡—㎡占總戶數(shù)：50％四房兩廳雙衛(wèi)（復(fù)式）：㎡占總戶數(shù)：5％售價(jià)：2170元/㎡起 層差30元推廣主題：城市中心生活—盡享優(yōu)越無限宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：二次置業(yè)配套設(shè)施：毗鄰噴水池商業(yè)圈，購物、休閑、餐飲、娛樂皆舉步可得，多路公交車直達(dá)，眾多康體運(yùn)動(dòng)場所在咫尺；六幼、九幼、新東門小學(xué)、貴陽六中、七中、師大、省圖書館、博物館圍繞四周，構(gòu)造立體教育體系。物業(yè)管理：未定特點(diǎn)總結(jié)：a) 價(jià)格優(yōu)勢b) 區(qū)位優(yōu)勢c) 戶型優(yōu)勢d) 開發(fā)商有實(shí)力e) 高層問題f) 電梯問題（二梯十戶）g) 車位問題h) 居民區(qū)，人口密度大i) 定價(jià)有問題（起價(jià)低層差高，導(dǎo)至高樓層總價(jià)單價(jià)過高）l 樓盤名稱：小石城（一期楓園）位置：貴陽市宅吉蠻坡規(guī)劃：占地面積： 370000㎡（總）， 一期100000㎡ ，建筑面積： 一期105158㎡；多層為主主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)： —㎡占總戶數(shù)：50％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：40％售價(jià)：多層：1850元/㎡起推廣主題：居于半山是一種自然更是一種生活宣傳推廣渠道：分展場、售樓處、報(bào)紙購買客戶：多為第二次置業(yè)的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有多功能會所、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施包括：網(wǎng)球場，羽毛球場，健身房、乒乓球場等、幼兒園、小學(xué)、大型超市等等物業(yè)管理：㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 戶型好b) 價(jià)格偏高c) 銷售現(xiàn)場管理一般化d) 借助欣歆的名氣，對樓盤形象有提升e) 山地建筑，使用上有所不便f) 區(qū)域處于開發(fā)過程中，環(huán)境比較臟亂g) 交通不及中天花園方便l 樓盤名稱：山水黔城（一期風(fēng)臨半島）位置：貴陽市南明區(qū)四方河規(guī)劃：占地面積： 1500畝，建筑面積（總）：900000㎡ 主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：㎡占總戶數(shù)：10％三房兩廳一衛(wèi)：㎡占總戶數(shù)：20％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：40％四房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：20％售價(jià)：7層、13層（帶電梯）：1910元/㎡起 別墅：4800元/㎡起推廣主題：城市上游生活。與時(shí)代共見證與山水共呼吸宣傳推廣渠道：售樓處、宣傳路牌、廣播、報(bào)紙購買客戶：市區(qū)及小河片區(qū)居民及中青年中等收入為主配套設(shè)施：坐擁600畝社區(qū)山林公園、五大健身休閑廣場、一座大型康體娛樂中心、高爾夫果嶺練習(xí)場、旗艦商業(yè)巨頭、醫(yī)療保健中心、一所中校、兩所小學(xué)、三所幼兒園，給您一個(gè)生活的王國，購物、休閑、餐飲、娛樂、渡假生活配套，盡善盡美。物業(yè)管理：㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 區(qū)域地理優(yōu)勢b) 交通優(yōu)勢c) 環(huán)境優(yōu)勢d) 戶型優(yōu)勢e) 售樓處人氣很旺，超過了所調(diào)查的其他樓盤l 樓盤名稱：錦繡家園（二期）位置：貴陽市富源北路3號規(guī)劃：占地面積：29400㎡ 分兩期開發(fā) 二期占地：17400㎡，建筑面積：88200㎡ 分兩期開發(fā) 二期建筑面積：48200㎡主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：25％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：50％售價(jià)：多層（電梯）：6+1 2380元/㎡ 小高層：12+1 2580元/㎡推廣主題：翡翠居家 錦繡生活宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：年青上班一族，第一次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有1200平方米的會所，康體設(shè)施應(yīng)有盡有。健身房、球類活動(dòng)室、網(wǎng)球場、羽毛咖啡廳、游泳池、兒童游樂園等。物業(yè)管理：多層： ㎡ 小高層：㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 森林公園概念b) 貴鋼污染問題c) 戶型好d) 城區(qū)概念l 樓盤名稱：經(jīng)典時(shí)代（二期）位置：貴陽市寶山南路185號規(guī)劃：占地面積： 二期：30000㎡，建筑面積： 二期：68000㎡主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：30％三房兩廳雙衛(wèi)：—145㎡占總戶數(shù)：60％四房兩廳雙衛(wèi)（復(fù)式）：—㎡占總戶數(shù)：10％售價(jià)：多層（電梯）：8+1 2680元/㎡ 小高層：12+1 2580元/㎡推廣主題：經(jīng)典時(shí)代，掀起貴陽新都市主義生活人居風(fēng)暴！宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者及中年二次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有800平方米的陽光泳池。健康會所內(nèi)設(shè)有多種休閑娛樂設(shè)施。小區(qū)內(nèi)還配有網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)等。物業(yè)管理：㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 戶型好b) 區(qū)位好c) 城區(qū)多層+小高層住宅的精品小區(qū)d) 售價(jià)高e) 離貴鋼太近污染較大l 樓盤名稱：近水樓位置：貴陽市湘雅村（原電池廠斜對面）規(guī)劃：占地面積：3000多㎡，建筑面積：21000㎡主力戶型：一房一廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：10％兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：40％三房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：50％售價(jià)：2200元/㎡起推廣主題：城市中心生活—盡享優(yōu)越無限宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙配套設(shè)施：除少量綠化，無其它設(shè)施。物業(yè)管理： /㎡特點(diǎn)總結(jié)：a)各方面優(yōu)勢不明顯b)售價(jià)偏高c)單棟無特色l 樓盤名稱：廣信四季家園（三期）位置：貴陽市三橋白云大道192號規(guī)劃：占地面積： 130畝，建筑面積： 160000㎡，多層和小高層住宅為主的大社區(qū)主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)： —㎡占總戶數(shù)：40％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：50％五房兩廳雙衛(wèi)（復(fù)式）：—㎡占總戶數(shù)：10％售價(jià)：多層：1430元/㎡起 小高層：1510元/㎡起推廣主題：一生幸福四季關(guān)懷宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙配套設(shè)施：特設(shè)雙語別墅幼兒園，位于小區(qū)中心2000㎡的尊貴豪華會所，配備棋牌室、臺球室、健身房…多種設(shè)施，更有室外網(wǎng)球場所場、游泳池，全新營造五彩生活購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者物業(yè)管理：㎡ ㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 售價(jià)優(yōu)勢b) 主力戶型：90—122平方c) 戶型沒有特點(diǎn)，方正結(jié)構(gòu)d) 金陽概念e) 交通方便f) 洋房概念四、房地產(chǎn)市場總結(jié)l 主力戶型以二、三房為主；l 價(jià)格平穩(wěn)，個(gè)別有下調(diào)趨勢，如：玉蘭園、在水一方；l 市區(qū)樓盤數(shù)量少，因價(jià)格問題，銷售較少；l 位于城郊結(jié)合部，樓盤由于性價(jià)比高，出現(xiàn)旺銷情況；l 首次和年青人置業(yè)比重增大；l 各樓盤中總價(jià)高，戶型大的單位有滯銷現(xiàn)象；l 在有一定環(huán)境、景觀配套，又有一定規(guī)模的樓盤對消費(fèi)者有吸引力；l 各樓盤包裝，通路、廣告、樓書資料上日趨專業(yè)化，重視樓盤的營銷包裝，戰(zhàn)功者吸引了眾多的消費(fèi)者；l 產(chǎn)品總的印象不錯(cuò)；l 廣告上的投放量，賣點(diǎn)整理，手法專一。把消費(fèi)者從單純的賣產(chǎn)品演變?yōu)橘u概念賣生活方式，并且取得了很好的效果。第四章 消費(fèi)者需求市場研究一、消費(fèi)者市場調(diào)查方案（一）調(diào)查目的：為了解貴陽市常住居民目前的居住狀況狀況、對商品房和商品房銷售模式的評價(jià)與價(jià)值取向；掌握潛在房地產(chǎn)消費(fèi)者的內(nèi)在具體需求，測試馳峰公司的品牌知名度，把握貴陽市房地產(chǎn)市場未來2～3年的市場潛力；為貴陽市馳峰公司做