【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)的德意志銀行，正式持有珠海中珠股份有限公司上城項(xiàng)目５０％的股權(quán)，這是海外基金首次在珠海地產(chǎn)項(xiàng)目控股。珠海地王誕生和海外基金入駐珠海房地產(chǎn)，表明珠海已經(jīng)有了較為健康成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也說明珠海房地產(chǎn)未來發(fā)展的潛力很大。２ 市場(chǎng)消化較快，價(jià)格持續(xù)上漲據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００６年市區(qū)總體可供應(yīng)面積約為２１０萬平方米，市場(chǎng)供應(yīng)旺盛。從區(qū)域上看，其中拱北片區(qū)供應(yīng)量較大，但在下半年出現(xiàn)了后繼乏力的態(tài)勢(shì)，基本沒有新盤供應(yīng)。從需求上看，２００６年市區(qū)總體消化量約為１６０萬平方米，消化率超過７５％，市場(chǎng)消化速度較快，住宅市場(chǎng)供求整體保持均衡。即使上半年出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒有受到影響，珠海房?jī)r(jià)一路走高。２００５年預(yù)購(gòu)均價(jià)比２００４年上漲８３２元／平方米，增幅達(dá)到２０％；２００６年１－１２月，預(yù)購(gòu)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到５７８６元／平方米，達(dá)到一個(gè)歷史高位。雖然房?jī)r(jià)漲得比較快，但主要是許多具有良好品牌的開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠海，提升了珠海樓盤的檔次和影響力；其次高品質(zhì)的海景項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目，它們的價(jià)值主要基于稀缺性與未來城市價(jià)值。在這兩大因素的推動(dòng)下，珠海的樓價(jià)有了一定的升幅。附圖 珠海２００６年商品房預(yù)購(gòu)均價(jià)（元／平方米）３ 本地需求主導(dǎo)，外地客戶漸增有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海五成以上商品房由本地人群消費(fèi)，外地客戶購(gòu)房比例逐年上升，由２００５年的４５％上升到２００６年的４７％。其中外籍（包括港澳臺(tái)）客戶２００６年的比例為１０．９１％，成交金額比例卻達(dá)到１７％，高檔項(xiàng)目的外銷市場(chǎng)潛力較大。發(fā)展趨勢(shì)：樓市后市發(fā)展強(qiáng)勁，精品項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)１ 區(qū)域聯(lián)動(dòng)增強(qiáng)，后市發(fā)展強(qiáng)勁過去廣州、深圳房地產(chǎn)隨著珠江東岸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)節(jié)上升；現(xiàn)在廣東省政府推動(dòng)珠江西岸沿海地區(qū)發(fā)展石化及臨港工業(yè)，這一區(qū)域的中心城市，加上珠海市政府規(guī)劃建設(shè)適宜居住的城市定位，珠海房地產(chǎn)的潛力自然備受看好。同時(shí)，隨著一系列基礎(chǔ)交通設(shè)施的動(dòng)工，使珠海由珠江西岸的“死角”，一躍成為交通樞紐。尤其是港珠澳大橋完工后，珠海必將成為珠三角物流大動(dòng)脈，且大大提升珠海在區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)影響力。而且香港前往珠海的交通時(shí)間接近前往深圳的水平，鑒于珠海樓價(jià)和深圳樓價(jià)相比便宜一半，勢(shì)必對(duì)珠海樓市帶來頗大刺激。這一利好在大橋落成前相信就會(huì)顯現(xiàn)，珠海地區(qū)物業(yè)也將逐漸成為香港投資者更為關(guān)注的市場(chǎng)。這些外部環(huán)境的刺激無疑增強(qiáng)了開發(fā)商對(duì)未來珠海樓市的信心，因此盡管２００６年上半年政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，但并沒有打壓下開發(fā)商對(duì)珠海樓市的信心，外資、國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐珠海，２００７年珠海市場(chǎng)必將迎來新一輪發(fā)展。２ 市場(chǎng)理性增容，品牌化成主流隨著重大交通項(xiàng)目的落實(shí)和城市定位的明朗化，眾多對(duì)珠海有重要影響的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目逐一上軌，勢(shì)必促進(jìn)珠海經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、就業(yè)機(jī)會(huì)的增長(zhǎng)以及外來人口的不斷增加。與此同時(shí)，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)將吸引來自周邊城市的置業(yè)人群，城市人口容量的擴(kuò)增成為商品房銷售的有力支持。從中長(zhǎng)期看，需求的旺盛和購(gòu)買力的提高將促使房?jī)r(jià)有較大幅度的上揚(yáng)。不斷提高的住房消費(fèi)水平和外來高端消費(fèi)群體的增加等因素，將使市場(chǎng)不斷提高對(duì)商品住房的品質(zhì)、配套、舒適度和品牌形象的要求。隨著一線城市內(nèi)的土地資源日益減少，許多具有良好品牌的開發(fā)商紛紛進(jìn)駐珠海，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步升級(jí)，住宅項(xiàng)目的規(guī)模化和精品化成為發(fā)展主流。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００７年擬推出項(xiàng)目規(guī)模較大，建筑面積在１０萬以上的中高檔大盤項(xiàng)目約有１５個(gè)，品牌開發(fā)商引領(lǐng)珠海樓市走向良性發(fā)展。城際比較：珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房?jī)r(jià)補(bǔ)漲空間較大１ 珠海 ＶＳ 深穗：收入差別不大，房?jī)r(jià)相差懸殊珠海一般住宅的售價(jià)不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價(jià)的推動(dòng)。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價(jià)水平仍大幅落后于廣州、深圳。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。但２００６年珠海住宅均價(jià)明顯落后于廣州和深圳，三地房?jī)r(jià)分別是４５８１元／平方米，６１４９元／平方米和９１７３元／平方米。若以市區(qū)計(jì)算，珠海２００６年下半年住房交易均價(jià)為５５５８元／平方米，廣州接近９０００元／平方米，深圳約為１１９１６元／平方米，樓價(jià)在珠三角發(fā)達(dá)城市間處于較低水平。附圖珠、深、穗三地房?jī)r(jià)比較（單位：元／平方米）從豪宅市場(chǎng)看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價(jià)格分別約為：１１０００～１３０００元／平方米，１２０００～１８０００元／平方米和１８０００～３００００元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市?？梢娢磥聿徽撛谝话阕≌袌?chǎng)、豪宅市場(chǎng)，珠海都有長(zhǎng)足發(fā)展的空間。２ 深港ＶＳ 珠澳：珠澳發(fā)展可借鑒深港的融合模式在東岸，得益于亞洲最大的金融市場(chǎng)之一香港的帶動(dòng)，結(jié)合自身競(jìng)爭(zhēng)力，深圳ＧＤＰ逐步攀升并維持強(qiáng)勁升幅。深圳ＧＤＰ過去５年增長(zhǎng)９１％，深港兩地逐步交融。在西岸，由于旅游博彩業(yè)的飛速發(fā)展，澳門在過去５年取得極大經(jīng)濟(jì)成就，ＧＤＰ增長(zhǎng)率驚人，２００３－２００４一度達(dá)到驚人的３０．５２％。與之緊鄰的珠海也隨之獲益，過去五年間ＧＤＰ總量增長(zhǎng)８３％。深圳在香港的帶動(dòng)下，ＧＤＰ實(shí)現(xiàn)大幅度上升。但深、港經(jīng)濟(jì)規(guī)模宏大，而深圳逐漸羽翼豐滿，在工業(yè)、港口業(yè)多方面與香港分庭抗禮，故兩地在融合中也有競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)比之下，珠澳兩地經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)也集中，澳門面積小，形勢(shì)逼仄，相比香港于深圳，更需要珠海的協(xié)助，兩城市相互依賴的程度長(zhǎng)遠(yuǎn)而言將較深港更為強(qiáng)烈；澳門市中心與珠海的距離，遠(yuǎn)較香港／深圳為近，相互融合的速度將比深圳更快。參考深港例子，珠海勢(shì)必在澳門的帶動(dòng)下獲得更大發(fā)展空間，珠澳人均ＧＤＰ比例與深港人均ＧＤＰ比例相差更大，珠海ＧＤＰ提升的空間更為可觀。附表 深港珠澳四地ＧＤＰ比較單位：億元香港深圳的融合，對(duì)深圳樓價(jià)的帶動(dòng)，為珠澳融合提供了一個(gè)范例。２００２－２００３年間，香港與深圳的一般住宅樓價(jià)相比，約為３．１２倍；目前香港市區(qū)一般住宅和深圳住宅價(jià)格比例保持在１∶３～１∶４之間，在兩地接壤地區(qū)，住宅售價(jià)比例穩(wěn)定在１．５～２倍之間，深圳羅湖、皇崗口岸兩地物業(yè)，受香港帶動(dòng)明顯，目前售價(jià)已較２００２年上升近１００％。在澳門地區(qū)樓價(jià)尚未飛躍時(shí)，與珠海地區(qū)樓價(jià)比例約為２～２．５倍；２００４年后澳門經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍，樓價(jià)迅速上漲，２００６年澳門關(guān)口附近新盤售價(jià)與珠海關(guān)口附近樓價(jià)比例高達(dá)３～３．５倍，豪宅售價(jià)比例更高至４～５倍。深港兩地是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)特區(qū)和國(guó)際化大都市相融匯的典范。其經(jīng)驗(yàn)充分說明，旁依國(guó)際化都市，勢(shì)必為其經(jīng)濟(jì)熱力所輻射；而此輻射將成為城市房地產(chǎn)發(fā)展的最大推動(dòng)力。澳門和珠海的樓價(jià)差距更大，造成澳門人士購(gòu)買珠海物業(yè)的動(dòng)力更強(qiáng)；珠海的豪宅區(qū)（吉大、拱北沿海地區(qū)）與澳門豪宅區(qū)直接相望，心理感受和實(shí)際居住環(huán)境之距離較香港、深圳更接近。相比而言，珠海、澳門地區(qū)樓價(jià)分別落后深圳、香港地區(qū)甚遠(yuǎn)，但以人均計(jì)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)實(shí)力已接近，珠澳樓價(jià)上升空間較大。３ 珠海 ＶＳ 澳門：澳門經(jīng)濟(jì)強(qiáng)增有望提升珠海樓價(jià)澳門人口少，產(chǎn)業(yè)集中，在新一輪旅游娛樂業(yè)推動(dòng)下，勢(shì)必帶來新一波整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，２００２～２００５年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)樓價(jià)飛升的局面有望重現(xiàn)；住宅價(jià)格將再度上揚(yáng)，預(yù)計(jì)在２０１０年前后，澳門樓價(jià)一般新發(fā)售住宅售價(jià)將上漲至２５０００～３５０００元／平方米之間，豪宅價(jià)格則將上漲至４００００～６００００元／平方米之間。在澳門經(jīng)濟(jì)的第一波起飛期，以澳門為首的買家購(gòu)買珠海物業(yè)平均單價(jià)接近６０００元／平方米，拋離其他珠海買家，尤其是以拱北口岸附近地區(qū)、吉大濱海地區(qū)等區(qū)域率先受惠。預(yù)計(jì)在澳門經(jīng)濟(jì)的第二波起飛期