【正文】 現(xiàn)貴陽消費(fèi)者對(duì)交樓的裝修標(biāo)準(zhǔn)需求并不一致，開發(fā)商可以考慮產(chǎn)品裝修的多樣性，（不能局限于某一種裝修）以不同選擇來吸引不同需求消費(fèi)傾向的消費(fèi)者。 智能化設(shè)施 63％的受訪者對(duì)車庫有要求，根據(jù)貴陽現(xiàn)在的收入水平和消費(fèi)水平，可以適當(dāng)?shù)卦谛^(qū)內(nèi)地下室或者或者架空層配備一定的停車場，可以按照小區(qū)戶數(shù)以1：3的比例來確定停車場數(shù)量。 潛在消費(fèi)者購買行為傾向和購買力研究l 購買決策意見征求途徑調(diào)查顯示：42％的潛在消費(fèi)者較為尊重父母的意見，22％的則更樂于和配偶商量，男女朋友也是購房者意見來源之一，說明貴陽消費(fèi)者較為重視家庭和睦和家庭其他成員的特別是父母的意見，在前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)以及后期的銷售策劃應(yīng)該重視人性化概念的打造和應(yīng)用。在市場定位時(shí)可以考慮滿足不同層次的消費(fèi)者需求，主要可以通過不同朝向和不同位置來拉開差價(jià)，同時(shí)促進(jìn)不同檔次和不同定位的單位銷售。為本項(xiàng)目的銷售和今后的房地產(chǎn)投資奠定客戶基礎(chǔ)。252。二、定位推導(dǎo)思路項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位了解潛在市場消費(fèi)群的特征、年齡、分布，以之尋找消費(fèi)群體的構(gòu)成和可能購買本項(xiàng)目的消費(fèi)群體，并通過對(duì)這個(gè)群體的描述，為項(xiàng)目基礎(chǔ)定位提供依據(jù)。三、項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于貴陽市云巖區(qū)茶店，中天花園旁，緊臨新添大道，屬于貴陽市的城郊結(jié)合部。（見下圖：）茶店加油站污染狀況 A、工業(yè)污染：該地塊處于貴陽北端，距離市中心區(qū)五公里左右，項(xiàng)目周邊的廠礦企業(yè)較多，如：“貴州永吉印務(wù)”、“貴州西眾塑膠公司”、“貴州華加精細(xì)礦業(yè)公司”、“貴陽電機(jī)制造廠”、“貴陽玻璃制品廠”，還有一些汽車修配廠等，使片區(qū)內(nèi)的工業(yè)污染嚴(yán)重。 D、位于項(xiàng)目地周邊的廠礦企業(yè)的排放物，衛(wèi)生狀況極差。學(xué)校教育概念對(duì)住宅地產(chǎn)的拉動(dòng)是明顯的，但本項(xiàng)目地周邊除中天花園內(nèi)的學(xué)校配套外，小學(xué)有“茶店小學(xué)”；高等學(xué)校有“貴州工業(yè)大學(xué)”、“貴州商專”、“貴陽市財(cái)院”，給居民提供了一定的就學(xué)深造保障。差異玉蘭園；（二房三房略?。姆可倭垦a(bǔ)充）；中天無多層產(chǎn)品戶型創(chuàng)新（入戶花園／四房做TOWNHOUSE）。戶型創(chuàng)新（同上）戶型30—100平米W（劣勢）（25—35歲是成長的主力市場）S效居小戶型的消費(fèi)觀念培育；S產(chǎn)品優(yōu)勢：（如60 m2二房帶入戶花園可間隔出一套房，變成小三房，使用率，性價(jià)比高，優(yōu)于其他小戶型創(chuàng)造市場，容易引起市場轟動(dòng)，存在風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)不是硬傷，可以通過產(chǎn)品和營銷來化解；B：三房二廳（青春家庭）T（威脅）借助中天大配套，將部份功能配套共享，形成小戶型，大社區(qū)；無競爭，差異中天；客戶挑剔度相對(duì)低；抓住25—35歲置業(yè)主流市場S立面歐式小鎮(zhèn)，提升項(xiàng)目檔次；中天玉蘭園的潛在客戶；跟隨中天的定位客戶群，產(chǎn)品特點(diǎn)差異中天玉蘭園；都市省內(nèi)比較有名的醫(yī)院，離本項(xiàng)目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。B、項(xiàng)目地西部的黃山?jīng)_村居住檔次低。（見下圖：） D、中天花園與黃山?jīng)_村。明確廣告定位，尋找最佳廣告訴求和信息（軟廣告及硬廣告）傳播方式，進(jìn)行有效的廣告定位及媒體組合。 電視頻道：貴陽一臺(tái)，貴陽4臺(tái)，節(jié)目：社會(huì)新聞、經(jīng)濟(jì)生活、娛樂節(jié)目；u 概念：大型成熟社區(qū)，配套完善，花園式小區(qū)，精品生活；第五章 市場定位本報(bào)告立志在了解研究貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，預(yù)測未來發(fā)展趨勢，由市場反映的訊息定位本項(xiàng)目。 戶型：按照數(shù)量比：主力戶型為：二房二廳一衛(wèi)（20％）；三房二廳二衛(wèi)（60％）；一房一廳一衛(wèi)（10％）；四房二廳二衛(wèi)及以上（10％）252。（三）開發(fā)商和項(xiàng)目認(rèn)知情況 l 對(duì)馳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的認(rèn)知情況（含開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目）此次調(diào)查中僅有12％的受訪者知道馳峰公司，當(dāng)問及是否知道馳峰公司所開發(fā)的項(xiàng)目時(shí)，基本上所有的受訪者回答說不知道，說明馳峰公司在品牌建設(shè)上面尚需要加強(qiáng)，為增加購買者的消費(fèi)信心和對(duì)發(fā)展商的信任度，在前期的策劃和后期的銷售，應(yīng)當(dāng)注意發(fā)展商的品牌建設(shè)和宣傳，特別是在信譽(yù)和產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量方面的打造。 消費(fèi)者可接受商品房總價(jià)此次調(diào)查有33％的消費(fèi)者表示在今后的置業(yè)計(jì)劃中可接受的總房款不超過15萬，％的消費(fèi)者認(rèn)為15－18萬為可接受區(qū)間， ％的消費(fèi)者可接受的總房款區(qū)間為18－20萬，17％的潛在消費(fèi)者可接受的房價(jià)區(qū)間為20－25萬，可接受高價(jià)位的消費(fèi)者為少，不超過4％。調(diào)查顯示：受訪者對(duì)超市、小商場和零售店的光顧每月超過10次，經(jīng)常光顧。 樓體結(jié)構(gòu)l 相關(guān)配套調(diào)查顯示：大部分消費(fèi)者對(duì)小區(qū)智能化有需求，近90％的被訪者對(duì)安全極為關(guān)注，首先是對(duì)火災(zāi)的防范，其次閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，在次為磁控門自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，一般情況下，購房者對(duì)自己將來的居所的安全最為重視，只有一半的購房者對(duì)網(wǎng)絡(luò)有要求。風(fēng)格比例歐陸豪華%新古典主義%現(xiàn)代風(fēng)格%北美風(fēng)格%現(xiàn)代中式風(fēng)格%都不喜歡%無所謂% l 建筑風(fēng)格、交樓標(biāo)準(zhǔn)、樓型、樓體結(jié)構(gòu)幾個(gè)備選的樓盤風(fēng)格中，有將近50％的潛在消費(fèi)者選擇現(xiàn)代風(fēng)格的建筑風(fēng)格，其次分別有16％的消費(fèi)者選擇歐陸風(fēng)格、％消費(fèi)者選擇現(xiàn)代中式建筑。 從媒體的選擇上可以看出，項(xiàng)目在推廣中，應(yīng)在貴陽晚報(bào)、貴陽都市報(bào)的新聞、體育、電視劇等欄目做平面廣告，若在電視上做推廣，則應(yīng)選擇在貴陽電視臺(tái)1套的新聞、娛樂、體育欄目做推廣，明確了消費(fèi)者的習(xí)慣，選擇合適的媒體與版面做推廣，推廣的效果更為顯著。此部分人為市場中最具購買力的客戶，也是市場上的主力購房群體。把消費(fèi)者從單純的賣產(chǎn)品演變?yōu)橘u概念賣生活方式，并且取得了很好的效果。物業(yè)管理：㎡特點(diǎn)總結(jié)：a) 區(qū)域地理優(yōu)勢b) 交通優(yōu)勢c) 環(huán)境優(yōu)勢d) 戶型優(yōu)勢e) 售樓處人氣很旺，超過了所調(diào)查的其他樓盤l 樓盤名稱：錦繡家園（二期）位置：貴陽市富源北路3號(hào)規(guī)劃：占地面積：29400㎡ 分兩期開發(fā) 二期占地：17400㎡，建筑面積：88200㎡ 分兩期開發(fā) 二期建筑面積：48200㎡主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：25％三房兩廳雙衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：50％售價(jià)：多層（電梯）：6+1 2380元/㎡ 小高層：12+1 2580元/㎡推廣主題：翡翠居家 錦繡生活宣傳推廣渠道：售樓處、報(bào)紙購買客戶：年青上班一族，第一次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有1200平方米的會(huì)所，康體設(shè)施應(yīng)有盡有。配套設(shè)施：貴陽市社區(qū)最大的幼兒園—新世紀(jì)興隆中英文幼兒園，5000平方米紅華便利興隆超市，5000平方米洗浴中心設(shè)置棋牌室、書吧、健身室、閱覽室、室內(nèi)恒溫游泳池和室外游泳池，同時(shí)在小區(qū)中心開辟1300平方米地塊建設(shè)成兩個(gè)室外仿NBA標(biāo)準(zhǔn)籃球場，還將在室內(nèi)架空層設(shè)置壁球、桌球、乒乓球等近二十項(xiàng)普及性運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施?？刁w俱樂部、社區(qū)醫(yī)院。而本地區(qū)的價(jià)格在全市中處于中等的水平，目前中天花園以其公司品牌和大規(guī)模的規(guī)劃與優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)有逐漸走高的趨勢，并且也得了市場的認(rèn)同，但是中小樓盤的價(jià)格若想要走高，必須需要一定的條件來支撐。（2） 區(qū)域配套不齊全目前居住人口混雜，但是由于在區(qū)域經(jīng)過幾年發(fā)展，已經(jīng)形成一定規(guī)模，商業(yè)配套等各項(xiàng)設(shè)施將逐漸改善。（3） 價(jià)格主要在1600元/平方米左右統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場的行情價(jià)格在15002000元/ 平方米左右。（3） 區(qū)域配套設(shè)施不齊全做為又一新開發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)剛剛處于啟動(dòng)階段，周邊配套并不完善，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等設(shè)施非常欠缺。（3） 價(jià)格在1800—2200元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開發(fā)水平逐漸提高，整體價(jià)格在全市范圍內(nèi)在前兩年攀升較快，近期價(jià)格穩(wěn)定，區(qū)域內(nèi)也由于樓盤質(zhì)素的不同，價(jià)格也有所不同。（4） 區(qū)域內(nèi)樓盤基本都為小區(qū)形式由于區(qū)域自然環(huán)境好，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤結(jié)合自然環(huán)境并注重小區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)。（二）大營坡板塊以“中天花園小區(qū)”為例市場現(xiàn)狀 （1） 供需市場穩(wěn)定做為城市中心區(qū)的二級(jí)輻射區(qū)域，良好的自然環(huán)境和大社區(qū)是老城區(qū)客戶對(duì)住宅位置的新的選擇，這里是部分消費(fèi)者第一居所的首選，片區(qū)逐漸成熟，供需市場比較平穩(wěn)。參展樓盤的最高價(jià)是中天世紀(jì)新城的連排別墅4400元/平方，最低為麒龍城市花園（位于清鎮(zhèn)市云嶺大道）980元/平方。 產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)符合房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展 2003年9月1日國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（業(yè)界稱18號(hào)文），在業(yè)內(nèi)引起極大反響，從主管部門，專家學(xué)者，開發(fā)商、新聞媒體，物業(yè)管理企業(yè)到消費(fèi)者，總體認(rèn)為“通知”對(duì)中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展，改善廣大人民群眾的住房，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，推進(jìn)全面小康社會(huì)的建設(shè)都具有積極的推動(dòng)作用。l 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)政收入增勢良好，金融機(jī)構(gòu)存、貸款穩(wěn)步增加。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。本項(xiàng)目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調(diào)控的有利影響。64%，這種結(jié)構(gòu)的家庭對(duì)住房的合理需求應(yīng)是二三室結(jié)構(gòu)的住宅，貴陽市的二三口之家總量據(jù)推算應(yīng)有56萬戶，這是一個(gè)龐大的潛在需求市場三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的戶型，二是分戶，形成兩套對(duì)二三室戶型的需求在理性消費(fèi)漸成主流的今天，二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場住房產(chǎn)品的主流產(chǎn)品。古代貴陽盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹子命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴陽簡稱“筑”。貴陽是森林之城，市區(qū)四周群山環(huán)抱、林木蒼翠，%，貴陽氣候宜人，冬無嚴(yán)寒、夏無酷署，最熱的七月下旬，平均為24度，最冷的一月上旬，平均為4度。四居室的產(chǎn)品在現(xiàn)有房型比例中位居第二，研究人員認(rèn)為，在房改私房占主要住房形態(tài)的今天，其中大部份是福利房時(shí)代國家按需分配的產(chǎn)物，這一部份住戶因處于社會(huì)的中高層，更有二次置業(yè)的愿望和實(shí)力。%；,%；，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動(dòng)我市投資快速增長的主要因素之一。今年，我市相繼提高了國家公務(wù)人員和事業(yè)單位職工的工資，隨著收入增加，人們生活水平也在不斷提高。本項(xiàng)目正是在這樣的環(huán)境下運(yùn)行，國家的產(chǎn)業(yè)大政策為其奠定了良好的基礎(chǔ)和市場前景。在貴陽做商品房開發(fā)，大有可為，前途光明；l 兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點(diǎn)實(shí)行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式的快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路；l 在理性消費(fèi)漸成主流的今天二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場住房產(chǎn)品的主流產(chǎn)品；l 商品房市場在貴陽地區(qū)應(yīng)有廣泛的市場潛量；l 三居室是人們在選擇居住產(chǎn)品時(shí)的第一需要；l 從目前的收入水平來看，總房價(jià)在1523萬的商品房是市場的主要可接受的合理價(jià)位；l 本項(xiàng)目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調(diào)控的有利影響；l 貴陽市人均GDP值2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場啟動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；l 當(dāng)前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強(qiáng)勢發(fā)展態(tài)勢，增長強(qiáng)勁；l 普通住宅成為拉動(dòng)市場的絕對(duì)主力；l 2000至2500元/平方是市場對(duì)住宅商品普遍接受的價(jià)格區(qū)間；l 貴陽市目前的住房消費(fèi)仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主；l 郊居化居住已被接受認(rèn)同。市場產(chǎn)品（1） 樓盤主要以中高檔為主該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以中等和偏高端產(chǎn)品為主，高端主要由于價(jià)格而決定.（2） 戶型面積豐富，大社區(qū)的樓盤以中大戶型為主，而小規(guī)模樓盤則以過渡型、投資型的中小戶型為主經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從兩房、三房、四房、復(fù)式、別墅等都有。（2） 樓盤供應(yīng)量大大盤成為小河片區(qū)的亮點(diǎn)和主力，興隆城市花園、山水黔城等超級(jí)大盤領(lǐng)引區(qū)域潮流和吸引城區(qū)消費(fèi)者。將是明年房地產(chǎn)市場的新亮點(diǎn)。 產(chǎn)品分析（1） 樓盤重視外部和內(nèi)部環(huán)境開發(fā)商選擇地塊多考慮自然環(huán)境，樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。 （2） 商業(yè)配套不齊全目前無居住人口，但是由于在區(qū)域內(nèi)政府、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等的逐個(gè)進(jìn)駐，將來會(huì)慢慢形成熱點(diǎn)。（5） 購房客戶以市區(qū)和本地居民為主購房客戶主要以市區(qū)的中等收入階層和本地居民的首次置業(yè)及換房者為消費(fèi)主體。可以看出，在本項(xiàng)目的位置，做小面積的一房一廳一衛(wèi)在一定程度上可以滿足部分目標(biāo)客戶的基本需求，同時(shí)，會(huì)影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，而緊湊的小三房以其面積小總價(jià)少，功能分區(qū)明顯，能滿足一家基本居住所需，必將贏得市場認(rèn)同。月 小高層：㎡華誼苑位置：貴陽市陜西路152號(hào)規(guī)劃：占地面積：3300㎡；建筑面積：26000㎡；一棟高層主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡